{"id":10088,"date":"2019-05-07T08:50:06","date_gmt":"2019-05-07T11:50:06","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10088"},"modified":"2019-05-07T08:50:06","modified_gmt":"2019-05-07T11:50:06","slug":"cocheras-todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-invertir","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/cocheras-todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-invertir\/","title":{"rendered":"Cocheras: todo lo que hay que saber antes de invertir"},"content":{"rendered":"

La implementaci\u00f3n del sistema de parqu\u00edmetros en los barrios porte\u00f1os y el avance de los desarrollos comerciales fuera de las zonas c\u00e9ntricas de la ciudad generan oportunidades.<\/strong><\/p>\n

El mercado inmobiliario local sigue siendo uno de los mejores refugios de capital y las cocheras, una de las opciones que m\u00e1s seduce a quienes buscan oportunidades de tickets bajos. Los especialistas afirman que este tipo de producto es una gran alternativa para los inversores que no quieren descapitalizarse con la posibilidad, adem\u00e1s, de obtener una renta interesante.<\/p>\n

Las estad\u00edsticas revelan que la demanda de este tipo de inmuebles se mantiene en crecimiento desde los \u00faltimos diez a\u00f1os. “Seg\u00fan datos de la ciudad de Buenos Aires, por d\u00eda circulan por la Capital alrededor de 1.800.000 autos y existen 1.270.000 espacios para estacionar contabilizando los que hay en la calle y los de los garajes privados. Estos n\u00fameros demuestran que son un mercado en crecimiento y lo seguir\u00e1 siendo. Adem\u00e1s, este a\u00f1o se prev\u00e9 un aumento de patentamientos. Un factor que, sin duda, robustecer\u00e1 a la demanda”, explica Daniel Cohen Imach, CEO & Owner de Cohen Imach & Step Developments.<\/p>\n

El incremento del parque automotriz no s\u00f3lo se ve reflejado en el aumento de las obras de este tipo de inmuebles sino tambi\u00e9n en las normas impulsadas desde el Gobierno de la Ciudad. Seg\u00fan Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, las cocheras son una excelente propuesta de inversi\u00f3n, aunque ellas requieren de una serie de factores determinados. “Son una buena alternativa para evitar la p\u00e9rdida de capital. Si estas cuentan con buena ubicaci\u00f3n y el mercado experimenta una evoluci\u00f3n favorable aumentar\u00e1n su valor haciendo que el propietario no pierda metros cuadrados”, relata el broker.<\/p>\n

Esteban S\u00facari, director de Ecocheras, tambi\u00e9n es optimista. “En los \u00faltimos dos meses hubo una reactivaci\u00f3n s\u00ed lo comparamos con el per\u00edodo octubre y noviembre de 2018, lapso en el que bajaron mucho las consultas; mientras que en diciembre y enero se multiplicaron las llamadas por estos inmuebles y tambi\u00e9n se concretaron m\u00e1s operaciones”, explica el especialista.<\/p>\n

En la actualidad, coinciden los brokers, muchas de las personas que intentan invertir en cocheras lo hacen mo parte de un camino para acercarse a la compra de su departamento. “Esta es una tendencia que hab\u00eda mermado cuando los cr\u00e9ditos hipotecarios parec\u00edan ser una gran promesa. Pero hoy con la ca\u00edda de esos pr\u00e9stamos mucha gente est\u00e1 accediendo a cocheras como un primer escal\u00f3n para llegar a la compra de la vivienda”, explica S\u00facari.<\/p>\n

Un dato a tener en cuenta a la hora de analizar d\u00f3nde hay mayor demanda de cocheras, es que las zonas que m\u00e1s desarrollos inmobiliarios residenciales sumaron en los \u00faltimos tiempos son aquellas donde creci\u00f3 significativamente la cantidad de interesados. “Hoy, los barrios que m\u00e1s inmuebles de este tipo reclaman son Caballito, Palermo, Villa Crespo, Belgrano, N\u00fa\u00f1ez, Villa Urquiza, Recoleta y Barrio Norte”, enumera Mel. Y agrega: “Siempre las cocheras m\u00e1s cotizadas son las cubiertas en la planta baja con un f\u00e1cil acceso, en emprendimientos de categor\u00eda”.<\/p>\n

Los desarrolladores sostienen que los proyectos de cocheras son escasos ya que en la actualidad en la ciudad de Buenos Aires no hay tierra disponible donde construirlos. “Para levantar un edificio de este tipo se necesita por lo menos un terreno de doble frente y 50 metros de fondo para que puedan hacerse rampas, y esos terrenos son muy escasos en el mercado porte\u00f1o. Por eso las construcciones tipo parking no llegan a acompa\u00f1ar el crecimiento del parque automotor”, dice S\u00facari. Si bien una cochera tiene 12,5 metros cuadrados, para pensar en la construcci\u00f3n es necesario como m\u00ednimo contar con 25 metros cuadrados, ya que es preciso calcular los espacios de maniobra y tr\u00e1nsito, entre otros sectores. El costo de construcci\u00f3n de este inmueble var\u00eda entre los US$8000 y los US$12.000 por unidad. “L\u00f3gicamente es m\u00e1s econ\u00f3mico invertir cuando la obra reci\u00e9n comienza o se est\u00e1 buscando masa cr\u00edtica que cuando ya tiene un alto nivel de avance”, explica Cohen Imach.<\/p>\n

Mel tambi\u00e9n se refiere a las tasaciones y alerta sobre la importancia de considerar los gastos mensuales. ” Puede estar en una excelente ubicaci\u00f3n pero s\u00ed los gastos de las expensas y el ABL son desmedidos, es posible que el valor de la cochera baje considerablemente”, analiza.<\/p>\n

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Por otra parte, las nuevas legislaciones como la implementaci\u00f3n del nuevo sistema de estacionamiento medido en los barrios no c\u00e9ntricos que desincentiva el aparcamiento en la calle, las convierten en un bien muy preciado. El nuevo sistema de estacionamiento regulado plantear\u00e1 dos tipos de tarifas sobre la base de la demanda de cada zona: progresiva y sencilla. Adem\u00e1s, se establecer\u00e1 la figura del residente, que estar\u00e1 eximido de pagar. El gobierno de la Ciudad espera que sea una herramienta para ordenar la circulaci\u00f3n de los veh\u00edculos, promover la rotaci\u00f3n en los espacios existentes y bajar el porcentaje de infracciones por mal estacionamiento. El a\u00f1o pasado se labraron un total de 4.239.457 multas, de las que 1.351.561 fueron por mal estacionamiento, el 32 por ciento del total<\/p>\n

Sobre los precios, Mel detalla que en las zonas de menos demanda oscilan entre los US$18.000 y los US$22.000, con alquileres que promedian los $2000 mensuales, mientras que en las \u00e1reas de mayor demanda se ofrecen desde US$30.000 y los alquileres rondan entre los $3000 y los $3500 al mes .”Hay que tener en cuenta que cuando hay inflaci\u00f3n, se ajusta el valor y adem\u00e1s si hay mucha demanda tambi\u00e9n sube el costo. Esto suele pasar en las unidades ubicadas en Belgrano, Villa Urquiza, y Almagro”, relata S\u00facari.Antiguamente los desarrolladores para calcular la incidencia de un terreno contaban los metros vendibles de departamentos y lo de las cocheras lo tomaban como algo que ven\u00eda de regalo. En los \u00faltimos tiempos se impuso el concepto que las cocheras tienen un valor y hacen al proyecto tanto o m\u00e1s que los departamentos. Hoy la mayor\u00eda de los nuevos parkings est\u00e1n debajo de torres o edificios residenciales. “Los emprendimientos, suelen ser desarrollados dentro de edificios de unidades de vivienda y no en construcciones propias para cocheras, esto significa un mayor alcance para el inversor ya que puede obtener clientes del mismo complejo habitacional y tambi\u00e9n usuarios que se hallan en la zona que residen en proyectos sin garajes”, revela Cohen Imach. En el caso de los edificios que cuentan con cochera propia existe, seg\u00fan los brokers, una conocida f\u00f3rmula: “cuantos m\u00e1s ambientes tiene un departamento, m\u00e1s aumenta la demanda de una cochera y eso sin duda genera una mejora sustancial del precio del inmueble”.<\/p>\n

Adem\u00e1s del barrio y de la de oferta residencial sin espacios para los autos, es clave mirar las propuestas gastron\u00f3micas y de entretenimiento como por ejemplo, restaurantes, bares, hoteles u oficinas que hay en las \u00e1reas de influencia . “Estos suelen ser espacios que garantizan que el parking est\u00e9 siempre con una alta ocupaci\u00f3n”, cuenta el director de Ecocheras. Y agrega: “En los casos en los que nos sumamos con un proyecto de cocheras a un edificio residencial lo que hacemos no es que el desarrollador se quede con el gerenciamiento de estos espacios sino que realizamos una suerte de licitaci\u00f3n en la que seleccionamos al mejor garajista para que que lo administre”.<\/p>\n

En el comparativo con el negocio del alquiler de una unidad residencial, las fuentes consultadas, anticipan que una ventaja es que las cocheras permanecen ajenas a las nuevas leyes de alquileres. “Los propietarios de departamentos est\u00e1n sufriendo diversas crisis con la renta, primero porque tienen que ocuparse de la situaci\u00f3n, viendo si pueden actualizar o no los valores de acuerdo con los contratos que tienen. Adem\u00e1s, se van incorporando cl\u00e1usulas que vienen muy bien a los inquilinos pero que perjudican a los due\u00f1os”, relata S\u00facari, y afirma que la rentabilidad es mayor en el caso de las cocheras. “Var\u00eda entre un 4 y 8 por ciento anual; mientras que los departamentos dejan apenas un 2 por ciento”. Cohen Imach agrega que “un factor no menor es el bajo riesgo que ofrece este tipo de inmueble, dado que tanto el desalojo como la morosidad son pr\u00e1cticamente nulas. Por supuesto tambi\u00e9n la rotaci\u00f3n de este tipo de inmuebles es mucho m\u00e1s r\u00e1pida que otros, lo que las convierte en una alternativa m\u00e1s l\u00edquida”.<\/p>\n

En el an\u00e1lisis de la demanda, los compradores se dividen entre usarios finales \u0096suelen comprar una vez que la cochera se encuentra terminada\u0096 e inversores \u0096 que ingresan en la etapa del pozo y las venden una vez terminado el proyecto-. Un cap\u00edtulo aparte merecen los parkings que suelen implementar la modalidad de alquiler por hora. “Es un negocio mucho m\u00e1s rentable que un alquiler mensual. Adem\u00e1s, este sistema le asegura una mayor ocupaci\u00f3n del inmueble”, afirma S\u00facari.<\/p>\n

En l\u00ednea con lo planteado, cada vez m\u00e1s desarrolladores buscan ingresar en el negocio que combina espacios residenciales o de oficinas con cocheras que brindan servicios de parking por hora. Una de ellas es la desarrolladora UEFIC. “La idea naci\u00f3 en el 2014 y se inspir\u00f3 en lo que pasaba en San Pablo. All\u00ed observamos una infinidad de edificios de oficinas cuyos estacionamientos estaban divididos en cocheras para los propietarios y personas (la mayor\u00eda de ellas visitantes del inmueble) que guardaban all\u00ed sus veh\u00edculos por hora”, cuenta Manuel Valdes, director del \u00e1rea de emprendimientos de L.J. Ramos, encargada de comercializar los proyectos de UEFIC. La empresa avanza con tres emprendimientos que cuentan con el doble de cocheras que de unidades residenciales: en Mario Bravo 867, en Independencia 1248 y en La Rioja 178, “Los valores de venta de las cocheras var\u00edan de acuerdo a la ubicaci\u00f3n en la planta y al piso en las que se encuentran, y oscilan entre los US$17.500 y los US$35.000 en el caso de las cubiertas. Son espacios que se alquilan desde $2100 hasta los $3500 mensuales con una renta anual que alcanza el 8 por ciento”, relata Valdes y anticipa un crecimiento de este negocio no solo en la ciudad sino tambi\u00e9n en el Gran Buenos Aires. Otro proyecto que apost\u00f3 por el mix es Urban Park de la desarrolladora Zentrum. Ubicado en Congreso tiene cuatro niveles de oficinas y ocho de parking con una oferta de 210 cocheras que se venden en US$30.000. \u0095<\/p>\n

Por Leandro Murciego<\/strong>, S\u00e1bado 1 de marzo de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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