{"id":10092,"date":"2019-05-09T11:10:57","date_gmt":"2019-05-09T14:10:57","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10092"},"modified":"2019-05-09T11:10:57","modified_gmt":"2019-05-09T14:10:57","slug":"barrios-que-rompen-la-logica-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/barrios-que-rompen-la-logica-del-mercado\/","title":{"rendered":"Barrios que rompen la l\u00f3gica del mercado"},"content":{"rendered":"

En Devoto, Caballito y Quilmes, la mayor\u00eda de los compradores son oriundos del lugar y, por la alta demanda, los inmuebles defienden precios de venta similares a los de las zonas m\u00e1s caras de la ciudad.<\/strong><\/p>\n

Con barrios y localidades con historia, vecinos cuyas ra\u00edces en el lugar datan de varias generaciones anteriores y con precios que, en ocasiones, desaf\u00edan al mercado y el sentido com\u00fan. Los barrios porte\u00f1os de Caballito, Devoto y la localidad bonaerense de Quilmes comparten la particularidad de funcionar con una l\u00f3gica propia que mantiene en constante enamoramiento a sus fieles vecinos y abre la puerta a nuevos.<\/p>\n

Ubicado en el centro geogr\u00e1fico de la ciudad de Buenos Aires, el barrio porte\u00f1o de Caballito es uno de los m\u00e1s densamente poblados de acuerdo a datos oficiales. Aunque posee dos parques importantes, el Rivadavia y el Centenario, que funcionan como centro de actividades de esparcimiento y desarrollo cultural, se encuentra entre las comunas con menor cantidad de hect\u00e1reas verdes cada mil habitantes (0,19).<\/p>\n

Una frontera imaginaria lo divide, la avenida Rivadavia, y una f\u00edsica, las l\u00edneas del ferrocarril Sarmiento, en dos zonas conocidas como Caballito Sur y Caballito Norte. “Este barrio es, despu\u00e9s de Palermo, el que concentra la mayor cantidad de obras a estrenar”, analiza Adri\u00e1n Mercado, titular de la inmobiliaria hom\u00f3nima que hace poco m\u00e1s de un a\u00f1o desembarc\u00f3 en la zona.<\/p>\n

El\u00a0broker<\/em> realiz\u00f3 un relevamiento en el que determin\u00f3 que el valor promedio de las unidades nuevas se increment\u00f3 el \u00faltimo a\u00f1o, un 10 por ciento en promedio. “En 2005 los departamentos a estrenar se vend\u00edan a US$1078\/m2 y en 2017 ya hab\u00eda llegado a los US$2955\/m2”, detalla y agrega un dato no menor que prueba su potencial. “Es uno de los barrios m\u00e1s poblados detr\u00e1s de Palermo, con m\u00e1s de 176.000 habitantes”.<\/p>\n

A contramano de lo que pasa en el mercado i en el que las propiedades del Norte suelen cotizar m\u00e1s que las del Sur, en Caballito Sur, los inmuebles son m\u00e1s caros que en el Norte, ambas \u00e1reas delimitadas por el cruce de la v\u00eda del ferrocarril Sarmiento. El corredor m\u00e1s caro de ese barrio es Pedro Goyena, la arteria que concentr\u00f3 los desarrollos construidos en la d\u00e9cada del ’90 y principios del 2000.<\/p>\n

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Parque Rivadavia: una de las \u00e1reas m\u00e1s demandadas en Caballito Sur Fuente: LA NACION<\/figcaption><\/figure>\n

Cuando se agot\u00f3, los emprendedores fueron por las laterales y adyacentes; ahora, apuntan a su hermano postergado. “Cuando compramos en Caballito Norte en 2010, a tres cuadras de Rivadavia, ten\u00edas toda la cuadra libre, no hab\u00eda emprendimientos. Ahora cambi\u00f3 todo, no se puede estacionar”, recuerda en di\u00e1logo con La Naci\u00f3n Jorge Moscatelli, director de las marcas de edificios Pavillon.<\/p>\n

El desarrollador est\u00e1 al frente de cuatro proyectos en las calles Yerbal, Fragata Sarmiento, Federico Garc\u00eda Lorca y Colpayo; todos a menos de 300 metros de la avenida Rivadavia y la l\u00ednea A de subterr\u00e1neos. Entre los elementos que Moscatelli destaca, como la vista abierta que poseen estos edificios por tratarse de zonas donde conviven con edificaciones bajas, se encuentra el precio, que se mantiene debajo de las cifras manejadas para la zona de Pedro Goyena y alrededores<\/p>\n

Y si bien a\u00fan no alcanza la densidad poblacional y comercial de Caballito Sur el potencial de avenidas como Honorio Pueyrred\u00f3n, la calle Aranguren y la zona lindera a Plaza Irlanda lo convierten en una apuesta a mediano plazo. “En Pedro Goyena tenemos valores que nos asustan porque estamos ah\u00ed nom\u00e1s de equiparar a Puerto Madero. Un usado relativamente nuevo en Caballito se asemeja a uno usado en Puerto Madero”, explica y agrega que algunos vendedores llegan a pedir hasta US$4000\/m2. “La gente pierde la cabeza”, reflexiona.<\/p>\n

Las unidades en Pavillon oscilan entre US$ los 2850 y los 3000\/m2y se abona con un 30 por ciento de anticipo, 60 por ciento en cuotas y 10 por ciento al momento de entrega. Entre los interesados el desarrollador percibe que si bien se mantiene muy fuerte la porci\u00f3n de personas oriundas de Caballito \u0096 “los hijos asisten a los colegios de la zona y trabajan en Palermo o en el lado Norte de la Capital”\u0096 en los \u00faltimos a\u00f1os se renov\u00f3 con vecinos provenientes de Flores y de la provincia de Buenos Aires.<\/p>\n

La perla del Sur<\/strong><\/p>\n

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Quilmes: Las casonas tradicionales son parte de la geograf\u00eda Cr\u00e9dito: Patricio Pidal\/AFV<\/figcaption><\/figure>\n

El partido de Quilmes se encuentra a 20 kil\u00f3metros de la Capital Federal y es el tercero m\u00e1s poblado del conurbano bonaerense. En 1806 y 1807 los invasores ingleses utilizaron sus costas para desembarcar e intentar sin \u00e9xito la conquista de Buenos Aires. La impronta inglesa que no dej\u00f3 rastros a principio del siglo XIX llegar\u00eda reci\u00e9n en la d\u00e9cada de 1920 cuando el alem\u00e1n Otto Bemberg, fundador de la cervecer\u00eda Quilmes, proyect\u00f3 un barrio para los obreros de su planta cuyas casas respond\u00edan a un dise\u00f1o t\u00edpicamente ingl\u00e9s. Los chalets y el estilo brit\u00e1nico se expandieron y poblaron de caserones pintorescos la zona. En la actualidad Quilmes se conforma de una mezcla de caserones tradicionales, barrios privados, casas de clase obrera y un desarrollo inmobiliario apuntalado por edificios con amenities de primer nivel. Su particularidad: las zonas m\u00e1s seguras y las m\u00e1s postergadas se encuentran separadas por apenas metros. Sin embargo, la poblaci\u00f3n del conurbano sur sigue optando por esta localidad por sobre la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n

“Cuando sal\u00eds del casco urbano tradicional se generan zonas m\u00e1s relegadas. Hoy sigue esa dicotom\u00eda: a dos cuadras de diferencia te encontr\u00e1s con mansiones estilo inglesas espectaculares y con zonas muy relegadas”, detalla Ignacio O\u0092Keefe, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. En Quilmes, explica, el mercado inmobiliario recibi\u00f3 los coletazos de la inseguridad en los \u00faltimos 10 a\u00f1os. “Toda esta gran cantidad de casas t\u00edpicas sufri\u00f3 mucho en sus valores porque la gente le empez\u00f3 a escapar a este tipo de viviendas por un tema de seguridad”, detalla.<\/p>\n

En oposici\u00f3n, el centro de la localidad vivi\u00f3 un florecimiento de desarrollo de edificios a tope de gama que, de acuerdo al experto, le compiten en precios con el metros cuadrado del barrio porte\u00f1o de Belgrano. O\u00b4Keefe explic\u00f3 que hoy se consiguen valores de pozo que oscilan entre los US$2300 y los US$2500\/ m2. Adem\u00e1s, considera que Quilmes se mantiene como zona referente para la poblaci\u00f3n de zona Sur. “El cliente de ac\u00e1 es muy dif\u00edcil que se vaya a la Capital Federal y pague lo que el mercado ofrece”, apunta.<\/p>\n

Pero parte de esta din\u00e1mica de construcci\u00f3n de los \u00faltimos a\u00f1os se vio alimentada por las unidades de uno y dos ambientes. “Hoy si tengo que hablar con un desarrollador probablemente le diga que se vaya a unidades m\u00e1s grandes”, sostiene ya que en la actualidad los compradores lo hacen para consumo final y no como inversi\u00f3n. Y aunque Quilmes no es ajena al parate que sufri\u00f3 el mercado durante 2018 los desarrollistas contin\u00faan interesados en la adquisici\u00f3n de terrenos para estar listos al repunte.<\/p>\n

En el segmento premium O\u00b4Keefe explica que la zona de Hudson, a\u00fan con su proliferaci\u00f3n de countries, no encontr\u00f3 su techo. “En zona Sur la disponibilidad de barrios privados no supera los 15 o 20 emprendimientos”, afirma. “A medida que se consolidan aparecen propuestas del tipo complementarias como oficinas, sectores comerciales, de salud”, agrega. Destaca como oportunidad el emprendimiento “Las Golondrinas” cuyos tickets se consiguen desde los US$ 80.000 para lotes de 800 m2 y expensas de alrededor de $8000.<\/p>\n

El jard\u00edn porte\u00f1o<\/strong><\/p>\n

Hace poco m\u00e1s de 100 a\u00f1os las tierras que hoy conforman el barrio de Villa Devoto apenas estaban ocupadas por quintas y construcciones precarias. Con el correr de los a\u00f1os la din\u00e1mica de pueblo cambi\u00f3 a medida que se integraba oficialmente a la ciudad como barrio. Sin embargo, la tranquilidad que lo caracterizo desde sus inicios se mantuvo y convirti\u00f3 hoy a Devoto en reducto de pintorescos caserones rodeados de grandes jardines, construcciones bajas y algunos edificios importantes.<\/p>\n

Devoto, conocido como “El jard\u00edn de Buenos Aires”, funciona, al igual que Caballito y Quilmes, con su propia l\u00f3gica, sus hist\u00f3ricos vecinos y sus tradicionales instituciones. Como explica Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, “es un barrio con su propia impronta”. “Sus vecinos dif\u00edcilmente quieran cambiar de barrio, esto argumentado por la diversidad de los espacios verdes que posee, las veredas anchas, sus instituciones educativas tradicionales, sumado a la oferta gastron\u00f3mica y comercial conjugado con lo residencial de manera cuidada”, indica.<\/p>\n

Grupo Portland, junto a las desarrolladoras MMCV y Piweco Construcciones, llevan adelante el proyecto Cassa Devoto, la locaci\u00f3n en la que se llev\u00f3 a cabo la edici\u00f3n 2018 de Casa Foa. La casa fue antiguamente la residencia de las monjas de la congregaci\u00f3n de las Hijas de Nuestra Se\u00f1ora de la Misericordia. El proyecto mantiene los espacios de transici\u00f3n como las galer\u00edas y su relaci\u00f3n con los patios y jardines. Constar\u00e1 de una planta baja y 4 niveles de viviendas en los que se distribuir\u00e1n 44 unidades de 2 a 4 ambientes, de entre 70 y 235 m2.<\/p>\n

“Cuando arrancamos con este desarrollo prestamos mucha atenci\u00f3n al cliente local, el que busca no solo buenas terminaciones en los desarrollos sino tambi\u00e9n amenities diferenciales en calidad y cantidad con un cuidadoso dise\u00f1o de arquitectura”, afirm\u00f3. El perfil del comprador es “un conocedor del barrio”. A favor de apostar por Devoto, Leibaschoff sostiene que el barrio tiene “una conjunci\u00f3n de residencial de emprendimientos con mucho dise\u00f1o y baja escala con diversos y variados espacios verdes y muy buena oferta gastron\u00f3mica-comercial”. Debido a su demograf\u00eda, agrega, tiene muchas zonas de expansi\u00f3n con precios atractivos para una primera vivienda como as\u00ed tambi\u00e9n para compradores calificados.<\/p>\n

Las zonas aleda\u00f1as a la c\u00e1rcel \u0096la \u00fanica que a\u00fan funciona como tal en la ciudad\u0096 son para \u00e9l las m\u00e1s sensibles y afectadas en el precio, pero conf\u00eda que con la promesa de traslado realizada el a\u00f1o pasado las vuelva tentadoras. Las zonas favoritas son las manzanas en los alrededores de la Plaza Arenales. “Por categor\u00eda, acceso a los ferrocarriles y a la General Paz son las m\u00e1s caras”, sostiene. En el otro extremo, la circundante al Devoto Shopping y la avenida Beiro son m\u00e1s accesibles. “Sobre la plaza Arenales los usados de buena categor\u00eda rondan los US$3800\/m2, mientras que en los pisos a estrenar est\u00e1 m\u00e1s cercano a los US$4500. Mientras que en el \u00e1rea del shopping oscilan entre US$2500 y US$2900\/m2”, concluy\u00f3.<\/p>\n

El valor del metro cuadrado<\/strong><\/p>\n