{"id":10103,"date":"2019-05-13T12:27:55","date_gmt":"2019-05-13T15:27:55","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10103"},"modified":"2019-05-13T12:27:55","modified_gmt":"2019-05-13T15:27:55","slug":"alquileres-la-renta-en-el-nivel-mas-bajo-desde-los-ochenta","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/alquileres-la-renta-en-el-nivel-mas-bajo-desde-los-ochenta\/","title":{"rendered":"Alquileres: la renta, en el nivel m\u00e1s bajo desde los ochenta"},"content":{"rendered":"

Tras la devaluaci\u00f3n, los brokers afirman que si bien los contratos se est\u00e1n renegociando con aumentos semestrales del 15 por ciento, el negocio no genera una buena ganancia para los propietarios.<\/p>\n

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La devaluaci\u00f3n del peso y el aumento de las tasas de inter\u00e9s hizo que el foco de los brokers inmobiliarios deje de estar en las ventas v\u00eda cr\u00e9ditos UVA y vuelva al mercado de alquileres. “Con la posibilidad de sacar cr\u00e9ditos la gente empez\u00f3 a fijarse mucho m\u00e1s en compraventa, pero con la crisis esto se encareci\u00f3 y se dio vuelta la tendencia hasta llegar a niveles comparables previos al nuevo Gobierno. Con el tema cr\u00e9ditos sepultado, las b\u00fasquedas volvieron a los alquileres”, confirma Federico Barni, director Ejecutivo de Navent, firma propietaria del portal ZonaProp. Este cambio se da en un contexto con nuevas variables. Entre ellas, la vigencia de la Ley 5859 que regula los alquileres en la ciudad de Buenos Aires que, entre otros puntos, establece que tanto la comisi\u00f3n inmobiliaria como los costos de gestor\u00eda de informes pasan ser responsabilidad del propietario. A este tema se suma el trabajo de hormiga que implica renovar, uno a uno, contratos establecidos con montos de indexaci\u00f3n que no coincidieron con el devenir de las variables macroecon\u00f3micas. “A principios de 2018 con la expectativa de inflaci\u00f3n a la baja se cerraban contratos con un ajuste anual del 25 por ciento o, bien con ajustes semestrales, pero decrecientes. Se comenzaba con un 15 por ciento y se terminaba con un 10 por ciento. Luego de la devaluaci\u00f3n, los contratos se volvieron escalonados con un ajuste del 15 por ciento semestral”, explica Dina Crusizio, directora del \u00e1rea residencial de L.J. Ramos, quien subraya que el porcentaje a ajustar deber\u00eda ser mayor, “pero la demanda no soportar\u00eda m\u00e1s ajuste “.<\/p>\n

Jos\u00e9 Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, coincide y aclara que en las renegociaciones de contratos que quedaron rezagados, hay renovaciones con “aumentos muy fuertes que pueden alcanzar el 40 por ciento”. “Quienes firmaron a principios de 2017 y pautaron aumentos del 12, 5 por ciento semestral, quedaron por debajo de lo que fue la inflaci\u00f3n, quedaron rezagados”, aclara. Gabriel Gruber, CEO de Properati detalla que, quienes tuvieron que renovar su contrato durante los vaivenes cambiarios que arrancaron en abril de 2018, en general, alcanzaron acuerdos: “Si el due\u00f1o lo pone alto, la unidad termina quedando vac\u00eda durante meses y el inquilino tampoco quiere volver a enfrentar los costos de mudanza y cambio por lo que se termina por encontrar un acuerdo”, agrega.<\/p>\n

Desde CBRE, Mat\u00edas Celasco, research manager, cree que una soluci\u00f3n a este problema est\u00e1 en instalar la UVA en los contratos de alquiler. “Es clave porque una persona que alquil\u00f3 a principios del a\u00f1o pasado con un ajuste semestral menor del 10 por ciento hoy est\u00e1 alquilando por debajo del valor del mercado. Esto abrir\u00eda m\u00e1s el mercado”, sostiene.<\/p>\n

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Otro de los puntos que lleva a anclar el valor del alquiler son las expensas. “Hoy en determinados departamentos terminan siendo tan altas que se convierten en un impedimento para alquilar”, cuenta Crusizio. La especialista establece que, en algunos casos, los propietarios deciden incluirlas en el valor del alquiler como un paquete y en otros, se elige ajustar para abajo el valor del alquiler para garantizar que el inquilino cubra el monto de las expensas. “Lo que sucede es que a lo largo de los 24 meses esa expensa sigue aumentando y en esos casos se traduce en menos renta”, sostiene.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

La necesidad de mantener la unidad ocupada repercute en la renta. Analizando el escenario vivido, “en d\u00f3lares cay\u00f3 a la mitad. Hoy, se ubica en torno al 3 por ciento cuando a principio del a\u00f1o pasado, antes de la devaluaci\u00f3n lleg\u00f3 a estar en un 5 por ciento”, detalla Gruber. Rozados va m\u00e1s all\u00e1 y confirma que la rentabilidad en d\u00f3lares de los alquileres en la Capital Federal se ubica en los niveles m\u00e1s bajos desde los 80. “Entre esa d\u00e9cada y los 90, la rentabilidad estaba en torno al 10 y 12 por ciento anual. De 2000 en adelante cay\u00f3 en el orden del 6, 7 por ciento, lleg\u00f3 a un 4 por ciento como m\u00ednimo, pero hoy estamos en el menor porcentaje de toda la serie”.<\/p>\n

Esto repercute directamente en la oferta. “El propietario no tiene incentivos y tiene que a sumar cada vez m\u00e1s costos”, analiza Rozados quien confirma que, en muchos casos, parte de la oferta de alquiler se volc\u00f3 a la venta. Gruber agrega que en 2018 hubo un aumento en la oferta de alquileres para uso temporal. “Los propietarios est\u00e1n buscando soluciones m\u00e1s creativas. Hoy muchos prefieren cobrar mes a mes alquileres temporarios en d\u00f3lares a extranjeros”, sostiene. Seg\u00fan datos de Reporte Inmobiliario, si se alquila una unidad en la Capital Federal por el 75 por ciento del tiempo, la rentabilidad en d\u00f3lares duplica a la de los alquileres tradicionales y puede llegar hasta un 7 por ciento. “Por esto mucha gente se empez\u00f3 a volcar al alquiler temporario en sitios como Airbnb. Generan una rentabilidad mayor con menos compromiso”, afirma Rozados.<\/p>\n

Casting de inquilinos<\/strong><\/p>\n

Con baja de la rentabilidad en d\u00f3lares y la vigencia, desde septiembre de 2017, de la Ley 5859 de alquileres en la Capital Federal, el trabajo de las inmobiliarias se centr\u00f3 100 por ciento en c\u00f3mo ayudar al due\u00f1o del inmueble. “Hoy tomamos el tema alquileres como un servicio al propietario, en buscarle un buen inquilino y no como un negocio”, reconoce Crusizio quien establece que el pago de la comisi\u00f3n por parte del propietario “no se traslad\u00f3 a precios” pero que, de alguna manera, “fren\u00f3 el tema de la oferta”. “La demanda y la oferta se desencontraron”, define.<\/p>\n

Gruber explica que, en la pr\u00e1ctica, lo que sucede es que las inmobiliarias no publican todos los departamentos que tienen, sino que los manejan con mayor exclusividad. Desde Zonaprop, Barni agrega que ni bien entr\u00f3 en vigor la ley de alquileres, los montos de la comisi\u00f3n y los gastos se trasladaron a los precios de manera brusca, pero ahora no es as\u00ed. “Al principio empezamos a ver que hab\u00eda un aumento mayor que la inflaci\u00f3n, pero luego ese costo se empez\u00f3 a prorratear a nivel anual”, explica.<\/p>\n

Un punto que empez\u00f3 a tomar mayor impulso en 2018 fue el uso de los seguros de cauci\u00f3n o avales como garant\u00eda. Gruber explica que los primeros son dados v\u00eda bancos que cobran el alquiler y lo pagan al due\u00f1o de la propiedad, pero que ese mercado no es grande y no abarca m\u00e1s del 30 por ciento de los casos.<\/p>\n

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“Antes sol\u00edan cubrir solo el pago del alquiler pero ahora abarcan todos los gastos, el propietario se siente m\u00e1s protegido”, afirma Crusizio. Gruber explica que esta herramienta est\u00e1 siendo muy utilizada por los inmigrantes que llegan a la Ciudad de Buenos Aires, quienes pueden salir a alquilar con aval de hasta cinco recibidos de sueldo. “Esto viene a reemplazar la famosa ‘garant\u00eda en capital’ pero en el proceso del alquiler, esta propiedad se puede vender o tambi\u00e9n hubo casos de garant\u00edas truchas”, detalla el CEO de Properati. Otro cambio que interpela tanto a inquilinos como a propietarios es la posibilidad de deducir del Impuesto a las Ganancias en hasta el 40 por ciento del monto del alquiler, siempre y cuando el inquilino no tenga ninguna propiedad a su nombre. Esta necesidad de los inquilinos obliga a que los due\u00f1os facturen el alquiler, por lo que resulta un gasto m\u00e1s en detrimento de la renta. “En general el mercado de alquileres es informal, no est\u00e1 bancarizado. La gente no lo declara. La sensaci\u00f3n es que para que el alquiler se blanque\u00e9 al 100 por ciento debe haber incentivos de ambas partes, no solo para el que va a alquilar, sino tambi\u00e9n para el propietario”, sostiene Gruber.<\/p>\n

Rozados aclara que el hecho de que un propietario declare un alquiler implica que debe comenzar a facturar y empezar a pagar bienes personales por el monto en el cual est\u00e1 estipulado. “En muchos casos, el alquiler figura como complemento de una jubilaci\u00f3n. Esa persona para facturar tiene que inscribirse en el monotributo y pagarlo. O bien va a recibir menos o bien se va a cargar al alquiler”, explica el presidente de Reporte Inmobiliario quien coincide con Gruber en la necesidad de establecer incentivos fiscales para ambas partes.<\/p>\n

“Para que el mercado repunte primero hay que resolver el tema de la inflaci\u00f3n y despu\u00e9s es necesario fomentar el hecho de no gravar la inversi\u00f3n inmobiliaria que permite que los recursos se queden en el pa\u00eds anclados en ladrillo y no vayan a la bicicleta financiera o bien a comprar propiedades en el exterior como en Espa\u00f1a o Estados Unidos que permiten mayores rentabilidades en d\u00f3lares”, concluye.<\/p>\n

La estrategia del Gobierno<\/strong><\/p>\n

Por otra parte, despu\u00e9s de que perdiera estado parlamentario el proyecto de ley de alquileres a nivel nacional , el Gobierno trabaja en una nueva versi\u00f3n que se centrar\u00eda en regular la situaci\u00f3n para los sectores socialmente m\u00e1s vulnerables, de manera de que puedan acceder a un alquiler formal con un mayor abanico de garant\u00edas y menos costos de ingreso. “Buscamos generar una pol\u00edtica de alquiler social como un elemento m\u00e1s de la pol\u00edtica habitacional. En la discusi\u00f3n del a\u00f1o pasado terminamos inmersos en el todo, cuando los alquileres de tipo comercial no son de nuestra incumbencia ni tampoco los domiciliarios de gente de ingresos m\u00e1s altos, ya que ah\u00ed no est\u00e1 el problema de la parte m\u00e1s d\u00e9bil”, relata el secretario de Vivienda, Iv\u00e1n Kerr. En cuanto a cu\u00e1l ser\u00eda el nivel de precio de estos alquileres a partir del cual se tomar\u00eda al futuro inquilino como vulnerable, dijo que es dif\u00edcil marcar un precio, pero que seguramente se determinar\u00e1 un valor en UVA (unidad de valor adquisitivo), ya que este \u00edndice se actualiza constantemente, aunque quiz\u00e1s el tope se dejar\u00e1 abierto para que lo fije cada jurisdicci\u00f3n. “El a\u00f1o pasado habl\u00e1bamos de hasta 1500 UVA, que equival\u00edan a contratos de alquiler de unos $30.000, y agentes inmobiliarios del interior nos dijeron que la mayor\u00eda de la oferta en las provincias se ubica por debajo de ese n\u00famero. No hay un \u00fanico mercado. Y si pon\u00e9s un valor muy por debajo, no sirve para la ciudad de Buenos Aires”, analiza. Sobre las comisiones, adelanta que el valor tambi\u00e9n podr\u00eda quedar librado a las distintas jurisdicciones y que el propietario deber\u00eda hacerse cargo para el caso de inquilinos de bajos ingresos, mientras que el resto del mercado podr\u00eda acordar este punto m\u00e1s libremente.<\/p>\n

Otro tema es el de la garant\u00eda para los propietarios, que en la ciudad de Buenos Aires se ci\u00f1e a la garant\u00eda real (el inquilino debe presentar un inmueble de un tercero como tal), requerimiento que se suma al dep\u00f3sito de dos meses por adelantado, la comisi\u00f3n del 4 por ciento y el mes de alquiler por adelantado. “Estamos hablando de cinco alquileres por adelantado para iniciar un contrato. En todos los pa\u00edses de la regi\u00f3n hay garant\u00edas bancarias o seguros de cauci\u00f3n, que son una mejor garant\u00eda que la real, porque si ten\u00e9s un problema es m\u00e1s f\u00e1cil ejecutar una garant\u00eda bancaria que reclamar contra la propiedad del pariente del inquilino”, apunta Kerr. Acerca de la duraci\u00f3n del contrato, el funcionario dijo que el ideal ser\u00edan dos a\u00f1os, con posibilidad de renovar por uno m\u00e1s sin incurrir nuevamente en todos los gastos, y que todav\u00eda no tienen decidido cu\u00e1l podr\u00eda ser el mecanismo de actualizaci\u00f3n del alquiler. “Con respecto a la UVA, los salarios hoy est\u00e1n detr\u00e1s de la inflaci\u00f3n y el coeficiente de variaci\u00f3n salarial queda desactualizado porque tiene un desfase de dos meses”, analiza. Por \u00faltimo, adelant\u00f3 que, a pesar de la resistencia de los propietarios, van a insistir en un r\u00e9gimen de blanqueo de contratos de alquiler, no “de un d\u00eda para el otro, pero s\u00ed gradual”, con alg\u00fan incentivo para due\u00f1os e inquilinos, ya que, seg\u00fan la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales.<\/p>\n

Por Lucila Lopardo<\/strong>, S\u00e1bado 16 de marzo de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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