{"id":10173,"date":"2019-06-12T08:48:13","date_gmt":"2019-06-12T11:48:13","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10173"},"modified":"2019-06-12T08:48:13","modified_gmt":"2019-06-12T11:48:13","slug":"inmuebles-claves-para-comprar-un-departamento-como-inversion","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/inmuebles-claves-para-comprar-un-departamento-como-inversion\/","title":{"rendered":"Inmuebles. Claves para comprar un departamento como inversi\u00f3n"},"content":{"rendered":"

La superficie, el barrio en el que est\u00e1 ubicada y el valor de las expensas son algunos de los factores que determinan la decisi\u00f3n final de los inquilinos.<\/strong><\/p>\n

El ladrillo conserva su capacidad de atracci\u00f3n de inversiones hist\u00f3rica: un modo de poner en movimiento a los ahorros que no pasa de moda. Si usted es uno de los afortunados que cuenta con los ahorros suficientes como para adquirir una propiedad para la renta, \u00bfqu\u00e9 debe tener en cuenta antes de decidirse por un producto atractivo para el inquilino? “Lo primero qu\u00e9 hay que saber a la hora de comprar un inmueble para renta, espec\u00edficamente un departamento, es cu\u00e1nto se quiere obtener por \u00e9l. Y considerar las caracter\u00edsticas propias de cada inmueble, siempre sabiendo que la zona en la que se encuentre ubicado determinar\u00e1 posibles bajas y subas de precios”, relata Federico Barni, director ejecutivo de Navent, la compa\u00f1\u00eda que maneja el portal en l\u00ednea ZonaProp.<\/p>\n

Ubicaciones que valen oro<\/strong><\/p>\n

En cuanto a los barrios, Gabriela Goldszer, presidente de Ocampo Propiedades, se\u00f1ala que los barrios que son demandados “por un segmento de inquilinos m\u00e1s atractivo” son Recoleta, Palermo y Belgrano. Por otro lado, Jorge Arazi, manager de Remax Uno, a\u00f1ade que un segmento importante de los inquilinos son los j\u00f3venes que se independizan pero a\u00fan no pueden comprar una propiedad. Para este p\u00fablico, no recomienda mirar unidades por Palermo o Ca\u00f1itas, “porque son zonas que est\u00e1n muy saturadas y no terminan siendo muy rentables”, sino barrios aleda\u00f1os como Colegiales y Almagro.<\/p>\n

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Estar cerca de arterias que tengan buenas conexiones de transporte sigue siendo el gran factor ganador de las ubicaciones, pero en el alquiler hay otras variables que influyen seg\u00fan el p\u00fablico al que se apunte. Por ejemplo, “hay un mercado de estudiantes del interior al que no le interesa comprar en Buenos Aires” y para el que son buenas las unidades cerca de polos universitarios o del subte para acceder r\u00e1pidamente a las facultades, agrega Arazi.<\/div>\n
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M\u00e1s chico, m\u00e1s demanda<\/strong><\/p>\n

“Para un inversor que va a comprar para renta, es preferible que adquiera dos monoambientes que un cuatro ambientes, porque va a sacar m\u00e1s provecho y adem\u00e1s hay un mercado objetivo m\u00e1s grande para departamentos m\u00e1s chicos”, apunta Arazi. La cantidad de metros cuadrados ideal, a\u00f1ade, se encuentra entre los 35 y los 60. Por su parte, Barni agrega que ” las medidas de las unidades de uno y dos ambientes suelen ser muy similares”, por lo que para que suba el valor del alquiler “deber\u00eda buscarse una propiedad de un tama\u00f1o considerablemente mayor a lo que se encuentra en el mercado”. Goldszer puntualiza que la rentabilidad “est\u00e1 baja” y que por eso recomienda las unidades m\u00e1s chicas, ya que tienen m\u00e1s rotaci\u00f3n. Sigue: “En general, como no viven familias en uno o dos ambientes es m\u00e1s f\u00e1cil que la propiedad quede cuidada, porque solo van a vivir una o dos personas o se transformar\u00e1 en un consultorio si es apto profesional”.<\/p>\n

Para el inquilino, expensas bajas<\/strong><\/p>\n

“Los propietarios tienen que saber que los gastos en expensas, para el inquilino, forman parte del alquiler. Es decir, tienen un presupuesto determinado para alquilar que tiene en cuenta expensas y servicios. Si el n\u00famero supera mucho los valores de mercado, ser\u00e1 dif\u00edcil”, resume Goldszer. En tanto, Barni se\u00f1ala que “quienes buscan un edificio con confort estar\u00e1n dispuestos a pagar un poco m\u00e1s para acceder a una vivienda con pileta, gimnasio o sol\u00e1rium”.<\/p>\n

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La ecuaci\u00f3n ideal, claro, es un producto con la mayor cantidad de servicios posibles pero con costos de mantenimiento bajos. Arazi recuerda lo que sucedi\u00f3 a inicios de este milenio: “Cuando empezaron a construirse edificios con muchos amenities parec\u00eda buena la idea de que hubiera pileta, gimnasio y seguridad, pero despu\u00e9s te mataban con las expensas y los inquilinos se terminaban yendo porque las aprovechaban muy poco”. Luego, dice, los desarrolladores entendieron que pod\u00edan hacer proyectos sin tantos servicios pero con expensas m\u00e1s baratas. “Adem\u00e1s, es recomendable buscar edificios con muchas unidades peque\u00f1as, donde las expensas se reparten entre varios”, aconseja.<\/p>\n

Ni a estrenar, ni antiguo<\/strong><\/p>\n

Si no existe la necesidad de financiarse y los ahorros est\u00e1n, Arazi recomienda buscar departamentos de entre cinco y diez a\u00f1os de antig\u00fcedad. “Son modernos pero ya usados, por lo que ya pas\u00f3 su prueba de fuego y se sabe d\u00f3nde fallan. Un departamento a estrenar est\u00e1 bueno pero tiene los problemas propios de ser un producto nuevo, y los edificios viejos tambi\u00e9n tienen sus desaf\u00edos”, resalta. Tambi\u00e9n hay un tema presupuestario. Barni apunta que “si el departamento a alquilar es nuevo puede sumar un peque\u00f1o costo en comparaci\u00f3n con uno m\u00e1s antiguo” y considera que hay p\u00fablico para los emprendimientos nuevos: “Al igual que con los amenities, quienes desean alquilar un departamento a estrenar deben destinar un poco m\u00e1s de dinero en comparaci\u00f3n con los que buscan uno usado”.<\/p>\n

Los amoblados, una alternativa<\/strong><\/p>\n

Goldszer dice que si el p\u00fablico objetivo est\u00e1 constituido por estudiantes, entonces el departamento amoblado es \u00fatil. Al mismo tiempo, aconseja observar los edificios que hab\u00edan sido pensados con un concepto hotelero, ya que el negocio no termin\u00f3 siendo tan rentable y algunos proyectos se est\u00e1n deshaciendo de las unidades para venderlas a inversores que buscan alquilarlos equipados. Arazi recomienda que, si se opta por un amoblado, sea en “zonas de explotaci\u00f3n importante”, como Palermo, Recoleta o Ca\u00f1itas. “El problema que hay es que, si bien se alquilan m\u00e1s caras de lo que sale uno sin amoblar, tambi\u00e9n hay meses ociosos durante el a\u00f1o, por lo que no termina siendo tan rentable. Si es un barrio donde hay alta rotaci\u00f3n y hay lista de espera, entonces s\u00ed se lic\u00faan los gastos”, concluye.<\/p>\n

Por Sof\u00eda Terrile<\/strong>, S\u00e1bado 27 de abril de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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