{"id":10177,"date":"2019-06-24T09:22:10","date_gmt":"2019-06-24T12:22:10","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10177"},"modified":"2019-06-24T09:22:10","modified_gmt":"2019-06-24T12:22:10","slug":"reduccion-de-precios-versus-aumento-de-las-ventas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/reduccion-de-precios-versus-aumento-de-las-ventas\/","title":{"rendered":"Reducci\u00f3n de precios versus aumento de las ventas"},"content":{"rendered":"

El precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores, \u00bfpero influye en un aumento de las ventas? \u201cEn los usados se coincide en bajas del orden del 10 al 15% en buenos barrios. Pero ello no asegura un incremento de las ventas, en el actual marco de incertidumbre\u201d, opinan los brokers.<\/strong><\/p>\n

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Seg\u00fan la ley de la oferta y la demanda en su formulaci\u00f3n b\u00e1sica, la disminuci\u00f3n en el precio de un bien aumenta, m\u00e1s tarde o m\u00e1s temprano, la demanda y disminuye la oferta. Es un principio econ\u00f3mico elemental que, aunque a esta altura suene a verdad de Perogrullo, no siempre es entendida por los actores principales del real estate argentino, en un mercado en donde los precios parecen, por lo general, tender al alza independientemente de la situaci\u00f3n macroecon\u00f3mica del pa\u00eds.<\/p>\n

Al opinar sobre el impacto que tiene la reducci\u00f3n del precio del inmueble en su venta, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, no tiene dudas: \u201cVerificamos en el d\u00eda a d\u00eda que si los precios bajan las ventas suben. Ajustando el precio, las ventas inmobiliarias se concretan\u201d.<\/p>\n

Tampoco duda su colega Tom\u00e1s Seeber, de la inmobiliaria RG Montes: \u201cClaramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posici\u00f3n en t\u00e9rminos racionales vende (en buenos barrios del 10% al 15%) y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales), no encuentra compradores\u201d.<\/p>\n

Para Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, \u201cla disminuci\u00f3n del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el n\u00famero de operaciones es bastante menor en comparaci\u00f3n con 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relaci\u00f3n al a\u00f1o pasado. Hace un par de a\u00f1os, con el resurgimiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta de que el mercado no est\u00e1 validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasaci\u00f3n. Adem\u00e1s, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro a\u00f1os: escasa y sin financiaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Por su parte, Flavio Galli del Grupo Tueroc opina que en un contexto como el actual, resulta muy dif\u00edcil asegurar que la baja del precio asegura la venta. \u201cPorque si bien es cierto que los inversores podr\u00edan verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado est\u00e1 esperando se\u00f1ales m\u00e1s contundentes y las mismas no ocurrir\u00e1n hasta luego de las elecciones. As\u00ed y todo, para aquellas personas que ten\u00edan los d\u00f3lares, puede existir la tentaci\u00f3n, si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium est\u00e1 en el orden del 25 al 30% del valor final\u201d.<\/p>\n

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teor\u00eda a la acci\u00f3n ofreciendo una reducci\u00f3n de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.<\/p>\n

En el caso de Di Mitrio, su director resalta: \u201cVenimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura (fin de ciclo de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA luego del m\u00e1ximo abril \/ mayo 2018, sumado a la devaluaci\u00f3n del peso que por entonces hab\u00eda comenzado a operar, la desaceleraci\u00f3n que se advert\u00eda en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los cr\u00e9ditos hipotecarios), no ten\u00edamos ninguna duda hacia d\u00f3nde \u00edbamos y hacia d\u00f3nde finalmente llegamos, a un escenario, donde sin ajuste de precio ca\u00edamos en una profunda recesi\u00f3n como la actual\u201d.<\/p>\n

Altgelt, a su vez, indica: \u201cBajamos los precios de los departamentos cuyos propietarios tienen la necesidad de venta, y acomodamos tambi\u00e9n valores de algunos inmuebles. Si bien tenemos algunas consultas m\u00e1s, no hay concreci\u00f3n en las operaciones\u201d.<\/p>\n

Por \u00faltimo, Mart\u00edn Fabiani, Director de Fab Consulting & Develops, afirma que en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podr\u00eda pagarse por ese producto, y que podr\u00eda existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor-\u2018\u2019as\u00ed lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano\u201d.<\/p>\n

EN QU\u00c9 PORCENTAJES DEBER\u00cdAN BAJAR LOS PRECIOS<\/strong><\/p>\n

Para Seeber, \u201csi uno tiene un inmueble en el mercado, sobre todo si est\u00e1 en venta hace tiempo, es esperable que reciba ofertas de un 10% menos y hasta de un 15% tambi\u00e9n. Ahora, si el inmueble est\u00e1 tasado recientemente en forma responsable, es probable que los m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n sean los hist\u00f3ricos (+\/-5%)\u201d.<\/p>\n

Dami\u00e1n Garbarini, Director de la firma hom\u00f3nima, se\u00f1ala que la baja del precio ayuda al consumidor final. Si la baja es muy fuerte algunos inversores de mediano plazo tambi\u00e9n est\u00e1n comprando. Entiendo que en el conurbano impacta mucho m\u00e1s en la compra la baja del precio, esto se debe a que es un mercado no tan estandarizado como el de la ciudad de Buenos Aires. Los porcentajes en los que deber\u00eda reducirse el precio para concretar m\u00e1s ventas van del 30\/40% en el Gran Buenos Aires y 15\/20% en CABA\u201d.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, Migliorisi indica: \u201cel propietario que precisa vender r\u00e1pido, al mejor precio y considerando la situaci\u00f3n sociopol\u00edtica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero\u201d. Con respecto a los valores de venta de unidades en obra, Galli eval\u00faa que para poder lograr los resultados esperados, la reducci\u00f3n del precio debe estar entre un 20 o un 25%, pero solo si hay una preventa del orden del 60% del desarrollo, de lo contrario es preferible disminuir el ritmo de obra y esperar la recuperaci\u00f3n del mercado\u201d.<\/p>\n

Aun cuando la mayor\u00eda de los especialistas opinan que la reducci\u00f3n del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos est\u00e1n de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario. Para Diego Migliorisi se trata simplemente de un \u201cpaliativo en una situaci\u00f3n muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenz\u00f3 un a\u00f1o antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflaci\u00f3n permanente. La incertidumbre sobre el futuro pol\u00edtico es lo que afecta duramente el mercado, mucho m\u00e1s que el d\u00f3lar y la inflaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

A su vez, Altget no considera que reducir el precio pueda ayudar a reactivar el mercado. \u201cPara que el mercado vuelva a moverse hay que reactivar la demanda, y para eso necesitamos volver al cr\u00e9dito hipotecario\u201d, se\u00f1ala.<\/p>\n

Viernes 7 de junio de 2019<\/div>\n
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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