{"id":10181,"date":"2019-06-27T09:35:13","date_gmt":"2019-06-27T12:35:13","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10181"},"modified":"2019-06-27T09:35:13","modified_gmt":"2019-06-27T12:35:13","slug":"caballito-un-barrio-con-hinchada-propia","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/caballito-un-barrio-con-hinchada-propia\/","title":{"rendered":"Caballito, un barrio con hinchada propia"},"content":{"rendered":"

La zona con la demanda m\u00e1s alta y m\u00e1s fiel de la ciudad es centro de atenci\u00f3n de los desarrolladores que buscan terrenos para construir los proyectos; los precios y qu\u00e9 \u00e1rea a\u00fan tiene valores accesibles.<\/strong><\/p>\n

Es una de las zonas m\u00e1s buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene “hinchada propia”: es uno de los barrios m\u00e1s localista de la capital. De hecho est\u00e1 en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aleda\u00f1as, un canal para llegar a la demanda premium. La movida tambi\u00e9n se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrred\u00f3n. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonom\u00eda y unir definitivamente dos \u00e1reas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.<\/p>\n

Con 200 a\u00f1os de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios m\u00e1s deseados. Naci\u00f3 como zona de quintas y hoy capt\u00f3 la atenci\u00f3n de un p\u00fablico muy fiel. “Dicen que quien vivi\u00f3 en Caballito no se va m\u00e1s”, asegura Hern\u00e1n Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa -colegios-, adem\u00e1s de opciones de entretenimiento y recreaci\u00f3n. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso r\u00e1pido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Adem\u00e1s en el barrio se encuentra la l\u00ednea del ferrocarril Sarmiento, la L\u00ednea A y la E de subte, adem\u00e1s de numerosas l\u00edneas de colectivo.<\/p>\n

La zona tambi\u00e9n cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hect\u00e1reas de vegetaci\u00f3n, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. “Caballito re\u00fane todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastron\u00f3mica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podr\u00eda decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida”, detalla sus bondades, Siwacki.<\/p>\n

Mapa inmobiliario<\/strong><\/p>\n

Caballito lider\u00f3 el r\u00e1nking de los barrios m\u00e1s demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. Tambi\u00e9n estuvo en lo m\u00e1s alto del ranking de los barrios m\u00e1s buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.<\/p>\n

Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayor\u00eda de los barrios, el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del d\u00f3lar y la falta de cr\u00e9dito. “Sin embargo, al comenzar el a\u00f1o notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achic\u00f3 la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble est\u00e1 bien tasado”, sostiene Lu\u00eds D’Odorico<\/strong>, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades<\/strong>.<\/p>\n

Para Alberto Hoyos, responsable de la divisi\u00f3n residencias de Adri\u00e1n Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes econ\u00f3micos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. “En Caballito, el mercado se reactiv\u00f3 en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debi\u00f3 a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del a\u00f1o pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores”, comenta Agust\u00edn Walger, director de Lepore Propiedades.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION<\/figcaption><\/figure>\n

A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio est\u00e1 dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y Jos\u00e9 Mar\u00eda Moreno hacia el Sur. Un \u00e1rea del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las v\u00edas laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores m\u00e1s demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la v\u00eda del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores m\u00e1s bajos. “En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte est\u00e1 dada el valor de la tierra. En el \u00faltimo caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos \u00faltimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podr\u00eda decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que est\u00e1n en el Sur”, se\u00f1ala D’Odorico<\/strong>. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400\/m2 versus los US$3000\/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000\/m2 para el Norte y unos US$2600\/m2 s para el Sur.<\/p>\n

Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la Divisi\u00f3n de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adri\u00e1n Mercado, asegura que las unidades m\u00e1s buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con m\u00e1s de 30 a\u00f1os porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los or\u00edgenes del proyecto. “Esta situaci\u00f3n deja en evidencia porqu\u00e9 cada vez m\u00e1s gente elige proyectos en pozo”, asegura Mercado que hace poco m\u00e1s de un a\u00f1o abri\u00f3 una sucursal en el barrio. En t\u00e9rminos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas pr\u00f3ximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.<\/p>\n

Nuevos proyectos<\/strong><\/p>\n

La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. Tambi\u00e9n hay obras en las calles aleda\u00f1as como Malvinas Argentinas, Pu\u00e1n, V\u00edctor Mart\u00ednez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapalig\u00fce hay muchos emprendimientos en ejecuci\u00f3n y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzar\u00e1n la construcci\u00f3n de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo c\u00f3digo: se permite construir hasta 12 pisos, raz\u00f3n por la que est\u00e1 en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. “En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos var\u00eda entre los US$700 y US$1200\/m2, y teniendo en cuenta que la construcci\u00f3n media cuesta entre US$900 y US$1100\/m2, el precio de venta del pozo oscilar\u00eda entre los US$2800 y los US$4000\/m2, dependiendo de la ubicaci\u00f3n y de si el edificio tiene amenities”, aclara D’Odorico<\/strong>.<\/p>\n

A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000-. Los que tienen un ambiente y medio -de 38\/42 metros cuadrados- se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados- parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes -de entre 65 y 75 metros- defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico<\/strong> comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adri\u00e1n Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcci\u00f3n a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que est\u00e1 emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200\/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes -de 88 m2 y 114 m2 respectivamente-, y el ticket arranca en los US$2300\/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. Tambi\u00e9n propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 \/m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Est\u00e1 ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los pr\u00f3ximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800\/m2.<\/p>\n

Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversi\u00f3n. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregar\u00e1 en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.<\/p>\n

Por otra parte, el Estudio Azcuy lanz\u00f3 una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos est\u00e1n en proceso de construcci\u00f3n pero adem\u00e1s, la firma tambi\u00e9n adquiri\u00f3 dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9nes compran?<\/strong><\/p>\n

“Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos peque\u00f1os para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos”, relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. “Hay una parte de la poblaci\u00f3n que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del \u00e1rea metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, m\u00e1s y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida”, agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las m\u00e1s efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.<\/p>\n

D\u00b4Odorico <\/strong>aclara que si bien los departamentos peque\u00f1os son los m\u00e1s buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. “Por el valor del d\u00f3lar, la rentabilidad se achic\u00f3 a par\u00e1metros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorizaci\u00f3n al propietario una satisfacci\u00f3n pero est\u00e1 no es suficiente para para el mercado inversor”, se\u00f1ala. Coincide con esta mirada Diego Gonz\u00e1lez Casartelli, presidente de Rukan. “Los inversores no est\u00e1n comprando porque esperan precios m\u00e1s bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorizaci\u00f3n de la propiedad”, analiza.<\/p>\n

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Pedro Goyena,un emblema del barrio<\/strong><\/p>\n

Ancha, de arboleda frondosa, es el coraz\u00f3n residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. “En los \u00faltimos a\u00f1os, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcci\u00f3n pareja y de categor\u00eda. Adem\u00e1s, se ha formado un polo gastron\u00f3mico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante”, cuenta D\u00b4Odorico.<\/strong><\/p>\n

Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: “un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que est\u00e1n alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando est\u00e1 terminada”, se\u00f1ala. Adem\u00e1s asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fen\u00f3meno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.<\/p>\n

En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecuci\u00f3n oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos reci\u00e9n terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero tambi\u00e9n, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. “Por ejemplo, Jos\u00e9 Bonifacio -paralela al corredor-, se ha ido poblando de nuevos edificios de categor\u00eda, como as\u00ed tambi\u00e9n las calles Valle, Thompson y Calasanz”, asegura D\u00b4Odorico<\/strong>.<\/p>\n

La ampliaci\u00f3n de la oferta gastron\u00f3mica sum\u00f3 al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los \u00faltimos a\u00f1os se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los h\u00e1bitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. “Inclusive a los j\u00f3venes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad”, asegura Walger y agrega que: “en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos d\u00edas”.<\/p>\n

Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. “Los inquilinos, en general, es p\u00fablico joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que tambi\u00e9n elige Caballito”, se\u00f1ala D\u00b4Odorico<\/strong>. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.<\/p>\n

En un futuro inmediato, muchas de las obras que est\u00e1n en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectar\u00e1n el desarrollo de la zona. En especial, la eliminaci\u00f3n de pasos a nivel del tren ser\u00e1n claves para unir barrios, agilizar el tr\u00e1nsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la l\u00ednea Sarmiento unir\u00e1 a Caballito Norte y Sur y generar\u00e1 homogeneidad en el barrio. “Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenci\u00f3 a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa \u00e1rea. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes”, cuenta Walger. Siwacki alerta que “en este momento la obra del Sarmiento est\u00e1 paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorizaci\u00f3n del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tr\u00e1nsito a nivel. Adem\u00e1s los espacios verdes y recreativos dise\u00f1ados en la superficie le dar\u00e1n un nuevo pulm\u00f3n al barrio y se convertir\u00e1 en un corredor verde que valorizar\u00e1 todas las propiedades de los alrededores”.<\/p>\n

“Tambi\u00e9n se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido \u00faltimamente en especial en los tramos cercanos a la intersecci\u00f3n con la avenida de Donato \u00c1lvarez, el establecimiento de un centro comercial dar\u00eda movimiento y valorizaci\u00f3n a toda la inmediaci\u00f3n del club”, finaliza D\u00b4Odorico<\/strong>.<\/p>\n

Por Silvina Vitale<\/strong>, S\u00e1bado 27 de abril de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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