{"id":10187,"date":"2019-07-03T09:02:10","date_gmt":"2019-07-03T12:02:10","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10187"},"modified":"2019-07-03T09:02:10","modified_gmt":"2019-07-03T12:02:10","slug":"oficinas-el-impacto-de-la-devaluacion-en-las-expensas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/oficinas-el-impacto-de-la-devaluacion-en-las-expensas\/","title":{"rendered":"Oficinas: El impacto de la devaluaci\u00f3n en las expensas"},"content":{"rendered":"

La baja del 40 por ciento, en d\u00f3lares, que gener\u00f3 la correcci\u00f3n cambiaria dur\u00f3 poco; hoy los gastos est\u00e1n en los niveles previos al cimbronazo.<\/strong><\/p>\n

En noviembre de 2018 un informe de LJ. Ramos, firma que brinda servicios inmobiliarios, establec\u00eda que los gastos en los edificios de oficinas hab\u00edan sufrido una considerable baja en d\u00f3lares, de hasta el 40 por ciento, por la devaluaci\u00f3n. “El efecto dur\u00f3 poco”, sostiene Pablo Papad\u00f3pulos, gerente de Oficinas de la firma, quien confirma que en unidades de clase B o C los gastos ya representan un 50 por ciento del alquiler.<\/p>\n

A pesar de que estos impuestos son abonados en pesos, suelen ser analizados en d\u00f3lares tanto por locadores como por locatarios. En 2018, la devaluaci\u00f3n del peso en m\u00e1s del 100 por ciento hizo que los gastos promedios fueran de US$5,50 por metro cuadrado. Sin embargo, menos de seis meses despu\u00e9s, este monto volvi\u00f3 a ascender hasta ubicarse entre los US$8,50 y US$10\/m2 -dependiendo del tipo de edificio- cifra en la que ya se ubicaban previo a los vaivenes cambiarios.<\/p>\n

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\u00bfLa causa? Los brokers explican que el aumento se debe pass through -traslado de la inflaci\u00f3n a precios-. La preocupaci\u00f3n recae en que la baja no logr\u00f3 mantenerse durante un semestre completo. “Con la devaluaci\u00f3n de agosto las expensas en d\u00f3lares bajaron sustancialmente, pero luego, con el valor de la moneda americana estable que dur\u00f3 hasta hace pocos d\u00edas, los incrementos por inflaci\u00f3n y por acuerdos de paritarias de los distintas componentes de las expensas han hecho que su valor en d\u00f3lares comience a recuperarse r\u00e1pidamente en los \u00faltimos meses del 2018 y en los primeros de 2019”, confirma Claudio Ubaldi, gerente de Administraci\u00f3n de Consorcios de oficinas de Cushman & Wakefield Argentina.<\/p>\n

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Para Mat\u00edas Celasco, Research manager de CBRE, es dif\u00edcil que esta tendencia tome un giro en un a\u00f1o electoral. “Para entender c\u00f3mo se van a desenvolver los gastos en d\u00f3lares hay que seguir los movimientos que haga el Banco Central”, establece, aunque se permite el beneficio a la duda y aclara que es clave ver qu\u00e9 pasar\u00e1 con el d\u00f3lar y si la inflaci\u00f3n sigue subiendo”.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Los gastos de oficinas se componen de las expensas, los impuestos municipales (ABL) y el servicio de agua (AySA). Ubaldi explica que los principales componentes de las expensas en los edificios de oficinas en orden de importancia son: los servicios de seguridad f\u00edsica que representan entre el 30 y el 35 por ciento; los gastos de mantenimiento que inciden entre un 20 y un 25 por ciento; y limpieza – entre el 15 y el 20 por ciento-. La suma de estos tres rubros usualmente ronda el 70 por ciento del monto total. Como referencia, las paritarias de seguridad privada, con posterioridad a la devaluaci\u00f3n y hasta la fecha establecieron m\u00e1s de un 22 por ciento de incremento en pesos.<\/p>\n

Papad\u00f3pulos aclara que el aumento de los gastos en d\u00f3lares no genera grandes cambios o reconsideraci\u00f3n de locaci\u00f3n en los alquileres de las categor\u00edas A o triple A, dado que suelen estar ocupados por grandes empresas nacionales o en general, multinacionales, pero s\u00ed lo hacen en las de clase B o C, en su mayor\u00eda, ubicadas en el microcentro porte\u00f1o. “Los due\u00f1os de este tipo de unidades prefieren bajar el monto de los alquileres para tener los gastos cubiertos”, explica y agrega que cuando una oficina est\u00e1 desocupada empieza a convertirse en “un dolor de cabeza” para el propietario. “En general no pueden mantener los costos en d\u00f3lares, dejan de pagar las expensas y empiezan los problemas con las deudas y la morosidad. Es complicado”, remata.<\/p>\n

Con respecto a las tarifas de los servicios p\u00fablicos, Ubaldi sostiene que, si bien se han incrementado su valor en 2018, tambi\u00e9n lo han hecho el resto de los gastos, por lo que los servicios p\u00fablicos no han modificado significativamente su impacto porcentual. Sin embargo, aclara que si se estima, para 2019 una inflaci\u00f3n del orden del 30 o 35 por ciento, los incrementos porcentuales de las tarifas ser\u00e1n holgadamente superiores. “No solo har\u00e1n su aporte a que el incremento de las expensas durante 2019 sea superior a la inflaci\u00f3n sino que tambi\u00e9n se incrementar\u00eda su incidencia sobre el total de gastos”, establece. Papad\u00f3pulos agrega que uno de los servicios que m\u00e1s impacto genera al hacer la cuenta final de gastos es el agua: “Esto se agrava en los edificios que no tienen medidor de agua. Antes la boleta de agua ni se miraba, ahora es una de las que m\u00e1s aumenta”, ejemplifica.<\/p>\n

Una conclusi\u00f3n interesante es la que se extrae del an\u00e1lisis a\u00f1o a a\u00f1o realizado en el \u00faltimo informe confeccionado por L. J. Ramos. El mismo refleja que en agosto de 2018, los gastos de expensas y Aysa de las oficinas ubicadas en zona Norte se igualaron con las de la Capital Federal. En ambos casos, rondaban los US$4,9\/m2. Una similitud lejana a la realidad de julio de 2012 cuando los pisos corporativos de la Capital Federal pagaban US$6,54\/m2 mientras que los del Norte US$4,9\/m2. El mismo an\u00e1lisis mostr\u00f3 que una de las mayores disparidades se dio en septiembre de 2015 cuando las expensas en la ciudad de Buenos Aires rondaban los US$6,68\/m2, y las del Norte US$5,86\/m2. La diferencia tambi\u00e9n fue fuerte en abril de 2016: en el Norte pagaban US$4,13\/m2 y en la capital, US$5,19\/m2.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION<\/figcaption><\/figure>\n

Un ajuste con l\u00edmites<\/strong><\/p>\n

Con el actual escenario, las opciones para bajar gastos en los edificios de oficinas son limitadas. “Se pueden recortar hasta ah\u00ed. Nosotros recomendamos utilizar l\u00e1mparas LED, trabajar sobre el consumo del agua y hasta gestionar el personal de limpieza o mantenimiento”, comenta Papad\u00f3pulos.<\/p>\n

Desde Cushman & Wakefield sostienen que los inquilinos y propietarios saben que si bien las cosas se han venido haciendo razonablemente bien, no se puede accionar demasiado sobre ellos sin afectar sensiblemente el nivel o calidad de los servicios. Ubaldi reconoce que, “en momentos como estos m\u00e1s que nunca se intenta optimizar los costos”. Para esto, se suele hacer un an\u00e1lisis comparativo entre proveedores y un cambio en el nivel de los servicios ajust\u00e1ndose a los que sean “estrictamente necesarios” como la cantidad de personal de limpieza o seguridad, frecuencia de la limpieza o, por ejemplo, de los vidrios en altura.<\/p>\n

Pablo Kiesel, Gerente Comercial de Raghsa, agrega que contar con m\u00e1s de 100.000 m2 rentables de oficinas clase A -que ser\u00e1n 160.000 m2 cuando concluya la obra de Centro Empresarial Libertador- otorga un mayor poder de negociaci\u00f3n, mejores costos y un control post contrataci\u00f3n m\u00e1s manejable. “Si bien a veces la diversificaci\u00f3n de proveedores es beneficiosa, no puede compararse con el poder de negociaci\u00f3n que otorga la cantidad de m2 que manejamos. Durante el a\u00f1o licitaremos nuestros servicios principales (limpieza, seguridad, algunos mantenimientos de envergadura) y, haciendo foco en la econom\u00eda de escala, esperamos un ahorro m\u00ednimo del 5 por ciento en relaci\u00f3n a los valores actuales”, relata el ejecutivo.<\/p>\n

Facundo Gago es director del \u00e1rea de Facility Management de JLL, la firma especializada en servicios inmobiliarios y gesti\u00f3n de inversi\u00f3n. Gago trabaja hace 15 a\u00f1os en tareas como la implementaci\u00f3n de procesos y procedimientos para el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados. Esto va desde los servicios hasta la disposici\u00f3n interna. Aunque se trata de una disciplina que existe hace a\u00f1os, el especialista reconoce que en el \u00faltimo tiempo gan\u00f3 mayor profesionalismo y, sobre todo, protagonismo en tiempos de crisis porque, entre otros beneficios, contratar un servicio de facility manager garantiza optimizaci\u00f3n de costos, en particular por el poder de compra que tienen estas firmas frente a grandes proveedores. “El primer costo que enfrentan las empresas son los salarios y, el segundo el real estate”, sostiene. Es que a partir del aumento de los servicios, grandes empresas que suelen implementar cambios y operaciones de facility empezaron a llamar con una consulta: c\u00f3mo bajar el costo de los servicios, en particular, el de la energ\u00eda, que se puede gestionar a nivel empresa. “Antes era despreciable, estaba totalmente subsidiado, ahora que se sinceraron las tarifas les est\u00e1 pegando mucho”, afirma Gago.<\/p>\n

En este sentido, las empresas est\u00e1n tomando dos caminos. Por un lado, implementan acciones de eficiencia energ\u00e9tica que consisten en revisar los procesos y sistemas para reducir menos el consumo. Por otro, directamente buscan nuevos proveedores de energ\u00eda alternativa. “Se est\u00e1n firmando acuerdos a 10 o 15 a\u00f1os con tarifa plana en d\u00f3lares. El ahorro var\u00eda seg\u00fan el consumo pero se ubica por debajo de los servicios convencionales como pueden ser Edenor o Edesur”, sostiene Gago y finaliza aclarando que “lo que tiene de malo es que esto obliga a las firmas a consumir una tarifa plana”.<\/p>\n

Por Lucila Lopardo<\/strong>, S\u00e1bado 27 de abril de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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