{"id":10192,"date":"2019-07-15T10:21:02","date_gmt":"2019-07-15T13:21:02","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10192"},"modified":"2019-07-15T10:21:02","modified_gmt":"2019-07-15T13:21:02","slug":"todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-comprar-un-campo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-comprar-un-campo\/","title":{"rendered":"Todo lo que hay que saber antes de comprar un campo"},"content":{"rendered":"

La inflaci\u00f3n, la devaluaci\u00f3n del peso, la presi\u00f3n impositiva y el efecto de incertidumbre que genera un a\u00f1o electoral dilatan las decisiones; los precios por zona, por qu\u00e9 hay oportunidades y d\u00f3nde est\u00e1n.<\/strong><\/p>\n


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Al igual que el mercado inmobiliario residencial, el real estate rural no es ajeno a cuestiones coyunturales. La inflaci\u00f3n, la devaluaci\u00f3n del peso y la alta presi\u00f3n impositiva que a\u00fan soportan genera no s\u00f3lo una rentabilidad escasa, sino tambi\u00e9n un complejo escenario para generar nuevos negocios.<\/p>\n

Sin embargo, los actores del sector coinciden en que el 2018 fue mejor que el 2017, con periodos m\u00e1s ben\u00e9volos en el principio y al final de \u00e9ste.<\/p>\n

Apalancado en cierta esperanza por el triunfo del oficialismo en las elecciones legislativas y el comienzo del desarme de las Lebacs, hasta marzo se not\u00f3 inter\u00e9s y concreciones en materia inmobiliaria. Pero fue la devaluaci\u00f3n la que paraliz\u00f3 el mercado, que tom\u00f3 un peque\u00f1o impulso hacia los \u00faltimos meses del a\u00f1o cuando el d\u00f3lar se tornaba m\u00e1s calmo y una buena campa\u00f1a agr\u00edcola se avizoraba.<\/p>\n

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Con estas fluctuaciones el campo se hizo m\u00e1s competitivo, tanto en materia agr\u00edcola como en ganadera. Precisamente en \u00e9ste \u00faltimo sector, a pesar de la ca\u00edda de valores, fueron los mercados externos los que mantuvieron el inter\u00e9s de los productores locales. Debido a todo esto la actividad inmobiliaria rural se mantuvo en niveles reducidos, con operaciones que se concretaron en un rango de montos que variaba entre US$1 y US$3 millones. Mientras que las operaciones mayores se volv\u00edan cada vez m\u00e1s infrecuentes -si bien han habido cierta cantidad de operaciones de entre US$5 y US$10 millones-, seg\u00fan informan desde la C\u00e1mara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Pero hoy el mercado prev\u00e9 cierta recuperaci\u00f3n, tal es as\u00ed que en febrero se vio una ligera variaci\u00f3n intermensual del 11 por ciento en cuanto a la actividad inmobiliaria rural. “En diciembre, la actividad registr\u00f3 el valor m\u00e1s bajo de los \u00faltimos cinco a\u00f1os y es reci\u00e9n ahora, en abril y luego de la estacionalidad caracter\u00edstica de la temporada de verano, que vuelve a estar en un 30 por ciento”, indica Javier Christensen, presidente CAIR. Pero si hay algo que llam\u00f3 atenci\u00f3n es la escasa entrada de nuevos jugadores ya que los compradores de campos fueron en su mayor\u00eda productores. Dennis O’Keefe, Gerente de la Divisi\u00f3n Rural e Industrial de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana distingue tres grandes perfiles en la demanda: el productor, que hoy por la baja rentabilidad de los campos no est\u00e1 tomando decisiones de compra, m\u00e1s bien de venta. Otro es el de los compradores que tienen otra actividad que les genera un excedente que deciden volcarlo en un lugar con alto resguardo del capital, que no demande demasiado tiempo para seguir produciendo en lo suyo, y con una renta que por m\u00e1s que no sea alta es segura. En estos casos, es un perfil que est\u00e1 expectante de la situaci\u00f3n y solo invierte si hay una gran oportunidad. Y por \u00faltimo el inversor extranjero que aparece t\u00edmidamente a la espera de una definici\u00f3n del rumbo pol\u00edtico del pa\u00eds.<\/p>\n

“Durante el 2018 los valores de la tierra tuvieron una baja media del 15 a 20 por ciento, que se suma a igual porcentaje de ca\u00edda entre 2013 y 2016. Un escenario que llev\u00f3 a los precios a un piso y como consecuencia un margen escaso con tendencia a la baja”, detalla Christensen. “Es por ello que en momentos cr\u00edticos, la tierra es una reserva de valor y considerando que, durante los \u00faltimos 40 a\u00f1os el revalu\u00f3 anual promedio fue de un 5% y de un 8% en los \u00faltimos 25, es una alternativa inmobiliaria y productiva interesante”, agrega.<\/p>\n

A la hora de analizar las zonas, las operaciones se concentran en el n\u00facleo central -que abarca localidades como Rojas, Salto o Pergamino- que conforma la regi\u00f3n de la Pampa h\u00fameda. Es que los inversores , lejos de querer encarar riesgos y altos costos, apuestan a los campos agroganaderos m\u00e1s seguros, productivos y con rendimientos m\u00e1s estables. De esta manera, esta zona posee actualmente los valores m\u00e1s altos, con precios promedio de entre US$15.000 a US$20.000 por hect\u00e1rea (Ha), seg\u00fan detalla Lucas Desalvo, del \u00e1rea de negocios corporativos de la consultora Serinco. Por su parte, la regi\u00f3n extra pampeana tiene un margen de negociaci\u00f3n m\u00e1s flexible, aunque con escasa actividad de compra-venta.<\/p>\n

Luego en sectores de influencia de Buenos Aires hay valores que pueden llegar a los US$ 35.000\/Ha, pero en muchos casos hay incidencia para desarrollos inmobiliarios como por ejemplo barrios privados, club de campo o loteos que afectan los valores. En el resto de la zona los valores para campos agr\u00edcolas oscilan entre los US$ 2500 y US$5000\/Ha.<\/p>\n

En la regi\u00f3n mesopot\u00e1mica -Entre R\u00edos, Corrientes y Misiones-, los precios van desde los US$500 hasta los US$4000\/Ha. Generalmente suelos rojos de textura arcillosa con producci\u00f3n de tabaco, yerba mate, arroz o de forestaci\u00f3n -principalmente destinados a pinos, y eucalyptus-.<\/p>\n

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Por su parte la oferta ubicada en la regi\u00f3n de Cuyo, defiende valores que arrancan en los US$2000 y pueden alcanzar los US$20.000\/Ha. En esta zona siempre el factor diferencial es el derecho a riego dado por elevaci\u00f3n de los cursos de agua o subterr\u00e1neo. “Sint\u00e1cticamente podemos concluir en que los campos tienen un valor que se va formando con el tiempo en funci\u00f3n a la demanda, productividad y los riesgos clim\u00e1ticos en relaci\u00f3n a la exposici\u00f3n a los distintos tipos de riesgos. Luego en el “fotograma”, es decir el panorama de hoy, la situaci\u00f3n de valor no se ve afectada, salvo en situaciones espec\u00edficas donde el vendedor tenga la necesidad puntual de venta urgente. En esos casos se pueden dar descuentos que var\u00edan entre el 10 y el 15 por ciento sobre el valor de publicaci\u00f3n”, precisa Desalvo.<\/p>\n

“Vender un campo nunca fue sencillo y en estos momentos tampoco lo es, pero mucho peor fue hacerlo cuando no se consegu\u00eda combustible para viajar, con cepo cambiario, default, precios m\u00e1ximos y nulo inter\u00e9s por invertir en la Argentina, por lo que esperamos poder ajustarnos a la realidad actual trasmitiendo a las partes tranquilidad y el necesario esfuerzo compartido para encontrar la manera de poder avanzar”, expresa Christensen. “El pa\u00eds no va a desaparecer, las crisis terminan y hay que saber anticiparse a los cambios, identificar las oportunidades y aprovechar lo que la experiencia nos da”, agrega.<\/p>\n

En lo que a rentabilidad , O’Keefe remarca que la neta en general de las propiedades en Argentina est\u00e1 en su punto m\u00e1s bajo de los \u00faltimos 20 a\u00f1os. “En campos hist\u00f3ricamente se aproxim\u00f3 al 5 por ciento anual en d\u00f3lares y hoy se habla del 1,5 por ciento”, detalla.<\/p>\n

Es que en este negocio, la renta est\u00e1 atada al precio de los campos y al valor en d\u00f3lares de lo que produce esta misma tierra, y en la actualidad es dif\u00edcil anticipar si seguir\u00e1 habiendo grandes cambios en relaci\u00f3n a los precios de los granos como de la carne. “Creo que la renta, por los altos costos productivos y sin vislumbrar un aumento en d\u00f3lares de los productos,no deber\u00eda mejorar en el corto plazo, y en cuanto a los precios seguir\u00e1n de la misma forma hasta que se definan las elecciones, luego depender\u00e1 de los resultados”, prev\u00e9 O’Keefe.<\/p>\n

El broker vuelve a poner sobre la mesa el tema de los valores y explica que en la comparaci\u00f3n con los a\u00f1os en los que hubo gran demanda de campos y altos precios (2011-2012), hubo una baja en los cierres de las operaciones que oscil\u00f3 entre el 20 y hasta un 40 por ciento en d\u00f3lares. “Hoy la zona n\u00facleo con campos de capacidad de uso de suelo entre clase I y clase II, maneja valores de entre US$12.000 y US$15.000\/Ha , con un precio de la soja de US$220\/ton, cuando en su momento este tipo de campos toc\u00f3 un techo de entre US$18.000 y US$22.000\/Ha. con una soja de aproximadamente US$600\/ton”, relata.<\/p>\n

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El negocio del arrendamiento<\/strong><\/p>\n

“Aunque todav\u00eda no se larg\u00f3 la campa\u00f1a de arrendamientos porque falta terminar de cosechar, estimo que ser\u00e1 similar al a\u00f1o pasado porque si bien es un buen a\u00f1o, los n\u00fameros son finos y el mercado no est\u00e1 todav\u00eda para pujar por los arrendamientos y pagar mucho m\u00e1s como sucedi\u00f3 en 2010 y 2011”, presume Federico Nordheimer, uno de los titulares de la inmobiliaria que lleva su apellido.<\/p>\n

Es as\u00ed que los precios en la zona N\u00facleo durante el \u00faltimo a\u00f1o convalidaron un valor de alquiler promedio de US$317\/Ha. En la zona Sudeste -Balcarce, Lober\u00eda Tandil-, los precios rondan los US$155\/Ha. En el llamado Oeste Arenoso -Villegas, Rivadavia y Trenque Lauquen- los alquileres se consiguen en una media de US$ 175\/Ha. Y finalmente en el Sudoeste -que incluye zonas como Su\u00e1rez, Guamin\u00ed, Coronel Pringles- el valor promedia los US$85 la hect\u00e1rea.<\/p>\n

De cara a lo que viene, Christensen afirma que la campa\u00f1a 2019-2020 se negociar\u00e1 con mayor firmeza que la pasada, afectada por la excesiva sequ\u00eda e inundaciones previas. Seg\u00fan la zona y los resultados, habr\u00e1 mayor presi\u00f3n por negociar valores fijos por hect\u00e1rea. “Pese a todo, el campo precisa seguir produciendo. La carga fiscal es excesiva y salvo cuestiones de fuerza mayor y extrema injerencia pol\u00edtica, la actividad mantendr\u00e1 su nivel”, sostiene.<\/p>\n

Desde CAIR prev\u00e9n que los precios, salvo en las zonas n\u00facleo agr\u00edcolas donde se mantiene una cierta demanda, tienen una cierta tendencia a una mayor flexibilizaci\u00f3n en las pretensiones de los vendedores. A su vez, se percibe un claro aumento en la cantidad de propiedades ofrecidas a la venta, en gran parte debido a la ampliaci\u00f3n de los plazos de las gestiones comerciales, que en los casos de campos situados en zonas marginales se suelen extender por varios a\u00f1os como consecuencia del muy escaso inter\u00e9s de los inversores en estas \u00e1reas.<\/p>\n

“Este a\u00f1o ser\u00e1 muy buen a\u00f1o para los agricultores porque gran parte de la campa\u00f1a la pagaron con un d\u00f3lar muy inferior al actual y van a vender su cosecha al precio del d\u00f3lar actual”, sentencia Nordheimer. Agrega que “adem\u00e1s se est\u00e1 presentando un a\u00f1o muy bueno en materia clim\u00e1tica. Hasta que no se coseche no hay que cantar victoria, pero viene muy bien todo. Los ganaderos repuntaron un poco estos \u00faltimos dos meses porque los precios ven\u00edan muy reprimidos compar\u00e1ndolo con la inflaci\u00f3n que tuvimos”.<\/p>\n

O’Keefe es a\u00fan m\u00e1s auspicioso apoyado en la marcha de la producci\u00f3n local. El especialista describe un horizonte soleado para los arrendamientos agr\u00edcolas. Explica las razones: el sector viene de un a\u00f1o muy bueno en rindes -aunque no tanto en relaci\u00f3n a los precios-, y por otro lado en medio de la cosecha de soja ya se empiezan a escuchar rindes de entre 5000 a 55.000 kilos\/Ha. Adem\u00e1s, la cosecha de ma\u00edz tambi\u00e9n se perfila como buena. En relaci\u00f3n a la ganader\u00eda, O’Keefe resalta una elevada demanda, por un lado por el precio relativo de la vaca que hace interesante el modelo de negocio, y por otro lado la alta demanda de carnes argentinas en el exterior. “Cabe recordar que tanto los ciclos ganaderos como los agr\u00edcolas son a largo plazo”, admite.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura, los especialistas coinciden en que hay un mercado de oportunidad: hacerse de un campo que en el mediano plazo generar\u00e1 mejores rentabilidades y por ende aumentar\u00e1 su capitalizaci\u00f3n. Otra de las ventajas es que no requiere de una gran dedicaci\u00f3n para gestionarlo. Hoy con un administrador y dos encargados se puede manejar eficientemente un campo productivo de US$10 millones”, explica el broker.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, los analistas coinciden en que respecto de los precios de la tierra, no se esperan modificaciones significativas en el valor de tasaci\u00f3n, por lo que cualquier variaci\u00f3n que se registre puede ser fruto de la negociaci\u00f3n y cierre de operaciones puntuales.<\/p>\n

Por Lorena Guarino<\/strong>, S\u00e1bado 4 de mayo de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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