{"id":10313,"date":"2020-06-20T10:59:40","date_gmt":"2020-06-20T13:59:40","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10313"},"modified":"2020-12-04T07:50:59","modified_gmt":"2020-12-04T10:50:59","slug":"la-baja-del-costo-de-la-construccion-incide-en-los-precios-finales","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/la-baja-del-costo-de-la-construccion-incide-en-los-precios-finales\/","title":{"rendered":"\u00bfLa baja del costo de la construcci\u00f3n incide en los precios finales?"},"content":{"rendered":"\n

Si bien ha disminuido el costo de la construcci\u00f3n, los desarrolladores indican que los precios son especulativos, porque muchos rubros no han arrancado y habr\u00e1 que evaluar la incidencia de los costos de los protocolos de salud, que prolongar\u00e1n los tiempos de obra.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Mucho se ha hablado \u00faltimamente del valor de las propiedades y del impacto que tendr\u00e1 la cuarentena en un sector inmobiliario que ya lleva meses de ca\u00edda. La brecha entre el d\u00f3lar oficial y el informal, entre otras razones, ha hecho bajar el costo del metro cuadrado de construcci\u00f3n por lo que muchos estiman que esa disminuci\u00f3n repercutir\u00e1 en el precio de los inmuebles.

Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer, se\u00f1ala: \u201cLos precios est\u00e1n totalmente inciertos, porque muchos rubros a\u00fan no han arrancado o abierto, por lo que mucho es especulaci\u00f3n.

L\u00f3gicamente los valores han bajado en d\u00f3lares reales, o al menos en lo que conocemos como “d\u00f3lar blue” o “d\u00f3lar financiero”. Calculamos que el costo por metro debe andar entre 600 y 900 d\u00f3lares, dependiendo de la categor\u00eda\u201d.

Seg\u00fan el desarrollador, \u201cha bajado menos del 30%, siempre en d\u00f3lares reales. Por ejemplo, la mano de obra, que representa casi la mitad de la obra, est\u00e1 igual que cuando el d\u00f3lar estaba a 60, por lo que ese rubro ya explica un 25% de la baja total. El hierro hist\u00f3ricamente vali\u00f3 alrededor de 1 d\u00f3lar oficial. Muchos otros tambi\u00e9n est\u00e1n atados al d\u00f3lar oficial, o aplican subas que acompa\u00f1an a la inflaci\u00f3n en general, que por estos d\u00edas es muy inferior al d\u00f3lar. Creemos que cuando baje la espuma de la crisis COVID-default, los costos deber\u00e1n ir volviendo gradualmente a la normalidad, lo mismo que los precios de venta\u201d.

COSTOS INDIRECTOS Y TIEMPOS DE OBRA<\/strong>

Para Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, \u201csi bien el valor del costo en m2 de construcci\u00f3n en d\u00f3lares ha bajado, no notamos la misma baja porcentual en los valores de la tierra, por ello siempre decimos que la baja de alguno de los costos solo impacta en forma parcial en la composici\u00f3n de los valores de venta final, y que la variable tiempo cumple un rol clave en un pa\u00eds tan inestable como el nuestro, considerando que los proyectos duran de punta a punta cerca de 3 a 4 a\u00f1os\u201d.

Adem\u00e1s, apunta: \u201cEstamos considerando un nuevo actor en la composici\u00f3n de nuestros precios, y es un costo Indirecto a\u00fan dif\u00edcil de calcular vinculado a los protocolos de salud que impactar\u00e1 en forma directa en la producci\u00f3n de la mano de obra, as\u00ed como en la disminuci\u00f3n de la cantidad de obreros por m2, lo que har\u00e1 a\u00fan m\u00e1s largos los plazos de obra, motivo por el cual se producir\u00e1 un aumento de los costos directos de obra. La pandemia lamentablemente golpear\u00e1 a los desarrolladores con m\u00e1rgenes m\u00e1s delgados que, por necesidad, pueden ocasionar una baja tambi\u00e9n de precios\u201d.

Desde Rosario, Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70, agrega: \u201cEstamos haciendo un nuevo an\u00e1lisis de costos, pero en principio estamos alrededor de US$ 700 el m2 costo total no exclusivo de obra, a lo que hay que agregar costo de la tierra, indirectos, incidencias comunes, etc. En d\u00f3lares aproximadamente la baja es de un 20\/25%. La pregunta es c\u00f3mo seguir\u00e1 la tendencia. Quiz\u00e1s siga bajando pero lo que no sabemos es cuando la inflaci\u00f3n en pesos cerrar\u00e1 la brecha actual. Creo que va a ser un mercado especulativo, con compradores \u00e1vidos de conseguir buenas oportunidades a bajo precio\u201d.

Partiendo de una mirada m\u00e1s global, Leonardo Rodr\u00edguez Nader, CEO de CMNV, Comunidad de Inversi\u00f3n, opina que es fundamental para que el mercado inmobiliario pueda tener un crecimiento sostenido y de largo plazo que se pueda pensar en una \u00fanica moneda. Es cierto que, en un contexto inflacionario como el que venimos padeciendo en la \u00faltima d\u00e9cada, es muy dif\u00edcil tener referencias reales de valores, pero lo cierto, tambi\u00e9n, es que para desarrollar proyectos de obra nueva la matriz estructural de costos oscila entre un 75% y un 95% en pesos. En la estructura de costos del desarrollo inmobiliario lo \u00fanico que se paga en d\u00f3lares es la tierra y eso pasa, esencialmente, en el \u00e1mbito de CABA y alrededores. Aunque tambi\u00e9n eso es relativo porque cuando el costo de reposici\u00f3n de productos nuevos en d\u00f3lares baja tambi\u00e9n lo hacen los terrenos. Incluso hay mercados en otras provincias y el resto de Buenos Aires donde los terrenos se comercializan en pesos, lo cual saca de discusi\u00f3n una variable que claramente el sector no controla\u201d.

EMPRENDIMIENTOS EN EL POZO<\/strong>

Un elemento a tener en cuenta para entender el esquema de precios que se adoptar\u00e1 luego de terminada la cuarentena es el de los emprendimientos en pozo en pesos ajustados por CAC.<\/p>\n\n\n\n

Sobre este tema, Chomer se\u00f1ala que el peso obviamente no es moneda de ahorro ni de valor. S\u00f3lo es instrumento de cambio, y cada vez menos. Pero el “peso ajustado al CAC”, por ejemplo, es una herramienta que se utiliza mucho en la “venta de pozo”, es decir la preventa que se hace antes y durante la obra. \u201cEl producto final es un activo parcialmente dolarizado, ya que se mide en d\u00f3lares, pero es afectado por la marcha del pa\u00eds. Es por tanto una buena inversi\u00f3n, para qui\u00e9n tiene un flujo sobrante en pesos, volcarse a comprar en pozo y vender el producto terminado, esperando, en tiempos buenos, una ganancia de capital y, en tiempos malos, al menos resguardar valor\u201d.

A diferencia de lo que ocurre en Capital Federal y el Gran Buenos Aires, Ari Milsztejn,\u00a0 se\u00f1ala: \u201cen Rosario estamos inmersos casi por costumbre en un mercado en pesos y en el caso del pozo, ajustado por CAC, con lo cual no es desconocido para nada ese modelo de funcionamiento\u201d.

Por \u00faltimo, los distintos movimientos que est\u00e1n ocurriendo durante la cuarentena tendr\u00e1n para Galli consecuencias positivas. El desarrollador cree que se vienen a\u00f1os favorables para la Industria. \u201cNuestro negocio no se mide por un momento determinado, sino a trav\u00e9s del tiempo por la suma de varios momentos, donde los valores finales siempre fueron acompa\u00f1ando las variaciones de todos los costos que lo componen. Si bien entraremos en un periodo de recesi\u00f3n, y habr\u00e1 oportunidades, nuevamente las propiedades les permitir\u00e1n a los inversores ser un refugio de valor\u201d, resalta.

Jueves 18 de junio de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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