Por Mariana Stange*<\/em><\/p>\n\n\n\nComenz\u00f3 el 2021, un inicio marcado por una esperanza renovada y la convicci\u00f3n que estamos ante un a\u00f1o que requerir\u00e1 profundizar la flexibilidad y capacidad de innovaci\u00f3n que aprendimos durante el a\u00f1o pasado.<\/p>\n\n\n\n
Hace a\u00f1os el mercado corporativo no tiene estacionalidad. Si bien el calendario anual promedia el segundo cuatrimestre como el de mayor cantidad de operaciones, podemos decir que desde hace a\u00f1os esta curva se ha aplanado, con cantidad de operaciones parejas a lo largo del mismo. Podremos hablar de a\u00f1os mejores o peores en cantidad total, sin embargo, desde hace 15 a\u00f1os \u00e9stas se dividen de modo parejo.<\/p>\n\n\n\n
Y este a\u00f1o comienza con la misma l\u00f3gica. Trascurrido el per\u00edodo 27\/12- 6\/1 que suele ser un per\u00edodo de receso de hecho, donde son pocas las decisiones que se toman, nos encontramos avanzando con las operaciones que quedaron pendientes del a\u00f1o anterior. A las que se suman nuevos pedidos, que contin\u00faan con la l\u00f3gica del a\u00f1o anterior. <\/p>\n\n\n\n
Durante ocho y nueve meses las empresas, ante una cuarentena que implic\u00f3 imposibilidad de volver a la oficina en muchas de ellas, se reorganizaron. El homeoffice<\/em> fue la soluci\u00f3n y a la vez un gran aprendizaje. Muchas compa\u00f1\u00edas negadas a este modo de trabajo encontraron no solo que era posible operar de este modo, sino adem\u00e1s ventajoso en varios aspectos para ambas partes.<\/p>\n\n\n\nSin embargo, ante una aparente nueva normalidad, a la que prefiero llamar transici\u00f3n, las compa\u00f1\u00edas est\u00e1n muy activas, planificando su a\u00f1o. Esta vez no solo deben proyectar ventas sino tambi\u00e9n modalidad de trabajo de sus colaboradores, reasignaci\u00f3n de responsabilidades y redise\u00f1o de los espacios. <\/p>\n\n\n\n
Gran parte de las empresas comenzaron con este proceso el \u00faltimo trimestre del 2020 y es por ello que podemos hablar de un patr\u00f3n com\u00fan en las necesidades planteadas:<\/p>\n\n\n\n
- SUPERIFICIE<\/strong>: Estamos viendo que la incorporaci\u00f3n del trabajo virtual complementa el trabajo presencial. Si bien vemos una marcada decisi\u00f3n de rotar las personas que operar\u00e1n de modo remoto, hay una coincidencia en que un 30% de los planteles har\u00e1n homeoffice<\/em>. Si bien esto permite bajar la densidad de ocupaci\u00f3n de las oficinas lo cual es bueno y recomendable para evitar contagios, no son tiempos para espacios ociosos en las oficinas con el costo que esto implica. Por lo tanto, muchos est\u00e1n tomando la decisi\u00f3n de migrar a espacios de menor superficie. Esto se da en distintos niveles, siendo hoy el promedio de superficies buscadas 300-800m2.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
- LOCALIZACI\u00d3N<\/strong>: La pandemia deja como aprendizaje que no es necesario estar en un determinado lugar. La premisa de \u201ccerca de los clientes\u201d trasciende el espacio f\u00edsico y hoy estar cerca es dar un buen servicio, ininterrumpido, profesional y \u00e9tico, sin importar desde donde. Por tanto, el sitio donde se implanten las oficinas pasa por una decisi\u00f3n de seguridad, accesibilidad y comodidad. Las zonas mas demandadas son Palermo, Belgrano-Nu\u00f1ez y el eje Libertador en Vte Lopez. Zonas como Chacarita y Parque Patricios\/Distrito Tecnol\u00f3gico se suben a la ola, impulsadas por su oferta moderna en dise\u00f1o y tecnolog\u00eda y competitiva desde sus montos locativos.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
- DISE\u00d1OS PARA EL BIENESTAR<\/strong>: El bienestar no es una aspiraci\u00f3n sino una necesidad. Lo aprendimos este \u00faltimo a\u00f1o donde comprendimos la importancia del contacto con la naturaleza, la pr\u00e1ctica del deporte y el encuentro social con otros. Hoy las oficinas que cuenten con terrazas, amplios balcones, luz natural y posibilidad de ventilaci\u00f3n cruzada tienen ventajas competitivas respecto de las que no. En las planillas de alternativas que entregamos a nuestros clientes donde comparamos las caracter\u00edsticas de cada una de las opciones que presentamos se suma ahora un \u00edtem \u201cEspacio Aire Libre\u201d. El dise\u00f1o de los nuevos espacios de oficinas no solo incluye mobiliarios m\u00e1s antropom\u00f3rficos que invita a la circulaci\u00f3n con distanciamiento, superficies sanitizables y eliminaci\u00f3n de espacios cerrados no ventilados, sino que suma \u00e1reas abiertas que brinden oportunidad de reuniones al aire libre, salas con cubiertas livianas, posibilidad de respirar verde. La biofilia, es decir la utilizaci\u00f3n de verde natural, para separar \u00e1reas o delimitar espacios, se incorpora al dise\u00f1o como un elemento insustituible. Estas tendencias en el dise\u00f1o vienen pisando fuerte en los \u00faltimos a\u00f1os promovida por la neuroarquitectura y la crisis sanitaria aceler\u00f3. <\/li><\/ul>\n\n\n\n
- ALQUILER<\/strong>: sigue siendo la operaci\u00f3n elegida por las empresas. Esto brinda flexibilidad y ventajas impositivas. Los contratos que estamos firmando en la gran mayor\u00eda son en pesos con ajustes semestrales que se acuerdan entre las partes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Y todo esto se da en un contexto con una vacancia interesante. Empresas que dejan sus oficinas armadas y en buen estado, son tomadas por otros que usufruct\u00faan la inversi\u00f3n realizada por el locatario anterior.<\/p>\n\n\n\n
Por ello, cuando asesoramos a nuestros clientes propietarios, recomendamos negocien con su locatario saliente las mejoras realizadas. Una de las caracter\u00edsticas de la actual demanda es:<\/p>\n\n\n\n
- BAJO NIVEL DE INVERSION INICIAL<\/strong>: Bajar el costo de start up<\/em> a cero es un deseo y una premisa. Muchas empresas no cuentan con capex<\/em> para esta situaci\u00f3n extraordinaria, y otras deciden destinar sus inversiones a capital de trabajo y no a armar espacios de trabajo de cero. #oficinaslistasparaocupar parece ser el hashtag <\/em>del momento, y la oficina que todos desean. <\/li><\/ul>\n\n\n\n
No son las especies m\u00e1s fuertes, ni las m\u00e1s r\u00e1pidas, ni las m\u00e1s inteligentes las que sobreviven, nos dice Charles Darwin, sino las que m\u00e1s r\u00e1pido se adaptan al cambio. <\/p>\n\n\n\n
Comienza un nuevo a\u00f1o. Nos encuentra m\u00e1s sabios, m\u00e1s cerca, m\u00e1s abiertos y flexibles. Aprendimos y ac\u00e1 estamos, listos para los desaf\u00edos que este 2021 nos trae.<\/p>\n\n\n\n
*Mariana Stange ingeniera civil y corredora inmobiliaria.
MARIANA STANGE REAL ESTATE SERVICES
IG: @marianastange<\/em>
Martes 12 de Enero de 2021
Publicado en Real Estate Data<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1l es el patr\u00f3n com\u00fan de necesidades que las empresas se plantean en el 2021? Te invito a un breve recorrido de ciertas variables de b\u00fasqueda para tener en cuenta. Por Mariana Stange* Comenz\u00f3 el 2021, un inicio marcado por una esperanza renovada y la convicci\u00f3n que estamos ante un a\u00f1o que requerir\u00e1 profundizar la … <\/p>\n
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