{"id":10702,"date":"2021-12-29T16:15:30","date_gmt":"2021-12-29T19:15:30","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=10702"},"modified":"2021-12-29T16:15:30","modified_gmt":"2021-12-29T19:15:30","slug":"recuperacion-del-microcentro-condiciones-de-mercado-y-valores","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/recuperacion-del-microcentro-condiciones-de-mercado-y-valores\/","title":{"rendered":"Recuperaci\u00f3n del Microcentro: condiciones de mercado y valores"},"content":{"rendered":"\n

Una necesidad irrenunciable para la ciudad y una oportunidad para la industria del real estate. Consideraciones sobre la reciente ley y la situaci\u00f3n del mercado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"ley<\/figure>\n\n\n\n

Dentro del nuevo mapa inmobiliario que empieza a dilucidarse atravesados ya m\u00e1s de 18 meses de pandemia, el \u00e1rea del microcentro de Buenos Aires, resulta sin dudas el sector de la ciudad donde se acus\u00f3 el mayor impacto negativo. Su alta concentraci\u00f3n de actividades administrativas, bancarias y de oficinas p\u00fablicas, desoladas primero y con una reducida presencia actual, gener\u00f3 no s\u00f3lo un reducci\u00f3n dr\u00e1stica en la ocupaci\u00f3n de esos espacios de trabajo sino tambi\u00e9n una fort\u00edsima recesi\u00f3n comercial como producto de la ausencia de consumidores y compradores habituales.<\/p>\n\n\n\n

Aunque exist\u00edan algunos enclaves y determinadas calles que manten\u00edan su atractivo, el \u00e1rea ya atravesaba cierto grado de decadencia, pero la combinaci\u00f3n de pandemia, confinamiento y teletrabajo, asest\u00f3 un severo y abrupto golpe adicional que aceler\u00f3 a\u00fan m\u00e1s el abandono del stock edilicio existente.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e1pido de reflejos, inusual tambi\u00e9n dentro de la esfera p\u00fablica, el Gobierno de la Ciudad, asumi\u00f3 este grave diagn\u00f3stico y luego de procesos de consultas y debates con entidades intermedias profesionales y de comerciantes, elabor\u00f3 una seria de medidas compiladas finalmente en un proyecto de ley que termin\u00f3 siendo sancionado reciente en este diciembre del 2021.<\/p>\n\n\n\n

Dicha Ley (que se puede consultar\/bajar desde el link del final de la nota) contempla beneficios impositivos a quienes realicen inversiones destinadas al desarrollo, reforma, renovaci\u00f3n, transformaci\u00f3n y\/o rehabilitaci\u00f3n dentro de un \u00e1rea claramente determinada.<\/p>\n\n\n\n

Adicionalmente tambi\u00e9n, la ley contempla que el Banco Ciudad, pueda habilitar l\u00edneas de cr\u00e9dito para proyectos de inversi\u00f3n, desarrollo y equipamiento, adem\u00e1s de cr\u00e9ditos hipotecarios para la compra de viviendas ajustables por UVA y RIPTE.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, tambi\u00e9n, se crea el plan \u201cMudate al Microcentro\u201d orientado hacia el alquiler de viviendas en la zona y que tiene por finalidad que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires otorgue l\u00edneas de cr\u00e9dito en condiciones preferenciales tendientes a afrontar los gastos iniciales de mudanza y otros relacionados al contrato de alquiler de un inmueble.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s all\u00e1 de estos incentivos, cuya instrumentaci\u00f3n y letra chica faltan a\u00fan implementar, el mayor incentivo surge naturalmente a trav\u00e9s del propio mercado, considerando que se trata de una zona de amplio reconocimiento local e internacional, con variedad y cantidad de equipamiento comercial, cultural y de esparcimiento y con condiciones de conectividad insuperables.<\/p>\n\n\n\n

Debido a estas condiciones de identidad \u00fanicas de esta zona, el target de demanda que se puede proyectar ser\u00eda el de grupos etarios j\u00f3venes y adultos maduros o mayores, que valoren el movimiento, la diversidad y la amenidad en conjunto con una b\u00fasqueda de mayores comodidades en virtud de un valor mucho m\u00e1s reducido por m2.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo quien decida encarar la mudanza en el corto plazo hacia el microcentro, imantado por esas cualidades, deber\u00e1 tambi\u00e9n estar dispuesto a atravesar previamente un proceso de obra de refacci\u00f3n y readecuaci\u00f3n de las unidades ya que la oferta residencial actual de calidad y en condiciones es sumamente exigua. La oferta de unidades es en su mayor\u00eda de dilatada antig\u00fcedad y con necesidad de rehabilitaciones profundas.<\/p>\n\n\n\n

Los valores dentro de la zona se ubican dentro de un amplio rango dependiendo obviamente de las condiciones propias de cada inmueble y de su localizaci\u00f3n, ya que a pesar de no tratarse de un \u00e1rea muy extensa, cuenta con diferencias notorias seg\u00fan de que ubicaci\u00f3n se trate. Los valores promedio de publicaci\u00f3n por m2 registrados por Market Analytics de Reporte Inmobiliario, se ubicaban, a noviembre pasado, entre los 2.375 U$S\/m2 para las unidades de superficie m\u00e1s reducida y los 1.500 U$S\/m2 para los m\u00e1s amplios.<\/p>\n\n\n\n

\"valor<\/figure>\n\n\n\n

Las cotizaciones m\u00e1s atractivas se presentan en las unidades de amplio metraje. Es posible hallar una apreciable cantidad de ellas de buena calidad original de construcci\u00f3n pero con necesidad de refacciones profundas, con valores entre los 1.100 y los 1.300 dls por unidad de superficie, e incluso menos, a la espera de contraofertas.<\/p>\n\n\n\n

Obviamente el mayor desaf\u00edo para el canal intermedio de desarrolladores inmobiliarios ser\u00e1 el de encontrar edificios en block o bien un conjunto apreciable de unidades, a precios que hagan posible asumir los costos y el riesgo de obra proyectando un valor atractivo de venta de las unidades terminadas. En este sentido ser\u00e1 clave contar con la racionalidad de las tasaciones y comprender esta din\u00e1mica residual del precio, a la hora de fijar el valor de oferta de los terrenos y\/o edificios aptos para configurar un desarrollo inmobiliario. De no tenerlo en cuenta, asumiendo la realidad actual del \u00e1rea, la venta o incorporaci\u00f3n de esas superficies al mercado no se concretar\u00e1 y ser\u00e1 una ficci\u00f3n pasajera.<\/p>\n\n\n\n

El otro factor central y protag\u00f3nico para lograr la recuperaci\u00f3n imprescindible e imperiosa de esta zona central de la ciudad, ser\u00e1 el compromiso en el acompa\u00f1amiento por parte de los distintos organismos del gobierno de la ciudad que se vean involucrados. La vocaci\u00f3n de que as\u00ed ser\u00eda aparece fundamentada a trav\u00e9s del impulso de la ley de transformaci\u00f3n e incentivos a la vivienda del \u00e1rea c\u00e9ntrica de la ciudad de Buenos Aires, pero deber\u00e1 profundizarse y finalmente verificarse en el d\u00eda a d\u00eda de cada dependencia.<\/p>\n\n\n\n

El centro es una cuesti\u00f3n de Estado para la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n\n\n\n

VER\/DESCARGAR PROYECTO DE LEY TRANSFORMACI\u00d3N DEL \u00c1REA C\u00c9NTRICA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

VER\/DESCARGAR LEY INCENTIVOS A LA VIVIENDA EN EL \u00c1REA C\u00c9NTRICA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES<\/strong><\/a>

\u00a9 ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, jueves 16 de diciembre de2021<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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