{"id":1090,"date":"2010-07-27T20:24:51","date_gmt":"2010-07-27T23:24:51","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=1090"},"modified":"2013-02-22T17:57:15","modified_gmt":"2013-02-22T20:57:15","slug":"diez-claves-a-tener-en-cuenta-antes-de-sacar-un-credito-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/diez-claves-a-tener-en-cuenta-antes-de-sacar-un-credito-hipotecario\/","title":{"rendered":"Diez claves a tener en cuenta antes de sacar un cr\u00e9dito hipotecario"},"content":{"rendered":"
Cu\u00e1les son las cuestiones b\u00e1sicas a saber antes de sacar un pr\u00e9stamo para la vivienda; \u00bfson recomendables las tasas fijas en pesos que hoy ofrece el mercado?<\/span><\/h5>\n

\u00a0<\/p>\n

Todo el mundo sue\u00f1a con dejar de alquilar -tirar la plata, dicen algunos- y comprar su propia casa o departamento. Pero en un mercado en el que cada vez suben m\u00e1s los precios<\/a> y, al mismo tiempo, escasean las opciones de financiaci\u00f3n, ese anhelo parece estar cada vez m\u00e1s lejos.<\/p>\n

Sin embargo, el sistema bancario p\u00fablico y privado, ofrece hoy una serie de cr\u00e9ditos (convenientes o no) para el acceso a la vivienda, entre ellos, la l\u00ednea “Casa Propia” lanzada por el Banco Naci\u00f3n el \u00faltimo 15 de abril<\/a> por la presidenta Cristina Kirchner (existen tambi\u00e9n otras l\u00edneas similares en el Banco Ciudad, el Hipotecario, el Santander y el Banco Franc\u00e9s, entre otros).<\/p>\n

En ese contexto, lanacion.com <\/strong>consult\u00f3 al arquitecto Dami\u00e1n Tabakman -mag\u00edster en Finanzas, consultor inmobiliario y coordinador de los posgrados de Real Estate de la Universidad Di Tella y el Eseade- para profundizar sobre diez dudas b\u00e1sicas que son necesarias aclarar a la hora de sacar un cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

– \u00bfQu\u00e9 sistemas de amortizaci\u00f3n existen y cu\u00e1l es m\u00e1s conveniente? <\/strong><\/p>\n

En la Argentina se usa el sistema franc\u00e9s en el cual las cuotas son todas iguales: parte va a intereses y parte a capital. Cada mes, la proporci\u00f3n cambia en base a un c\u00e1lculo financiero que depende de la tasa. Al principio se paga intereses (casi en su totalidad) y al final del pr\u00e9stamo es a la inversa. En otras partes del mundo hay otros sistemas, como el alem\u00e1n. Sin embargo, aqu\u00ed no se usa [el sistema alem\u00e1n determina que la amortizaci\u00f3n de capital sea fija. Por lo tanto, los intereses y la cuota total ser\u00e1n decrecientes. En tanto, el sistema americano establece una sola amortizaci\u00f3n al final de un per\u00edodo, en el cual s\u00f3lo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos].<\/p>\n

– \u00bfEs conveniente endeudarse en tasa fija en pesos aunque la tasa de inter\u00e9s sea muy alta (hoy est\u00e1 entre un 18% y un 20% como m\u00ednimo)? <\/strong><\/p>\n

A mi juicio no es financieramente conveniente. Esa tasa puede ser hoy negativa [por debajo de la suba de precios], y consecuentemente atractiva, porque la inflaci\u00f3n es alta, pero en diez a\u00f1os el nivel promedio deber\u00eda ser m\u00e1s bajo. Es dif\u00edcil predecir cu\u00e1l deber\u00eda ser ese promedio, pero deber\u00eda estar aproximadamente un 30% por debajo de la tasa actual. Sin embargo, para quien necesite mudarse y no tenga la plata, quiz\u00e1s no haya otras alternativas que aceptar lo que se ofrece en el mercado en materia hipotecaria.<\/p>\n

– En un pa\u00eds de alta volatilidad como la Argentina, \u00bfse puede tomar un cr\u00e9dito a tasa variable o es muy riesgoso? <\/strong><\/p>\n

Las tasas variables son peligrosas porque dependen de variables que los deudores no controlan. Si la variaci\u00f3n [en la tasa] es muy grande, es probable que el Estado tome cartas en el asunto. Pero quiz\u00e1s no lo haga y el riesgo es grande porque lo que est\u00e1 en juego es la casa propia. Si las variaciones no son enormes, el deudor deber\u00e1 afrontarlas y el impacto en la cuota puede ser significativo. As\u00ed se desat\u00f3 la crisis financiera internacional.<\/p>\n

– \u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre tasa anual y el costo financiero total?, \u00bfCu\u00e1l debo mirar a la hora de sacar el cr\u00e9dito? <\/strong><\/p>\n

El costo financiero total incluye, adem\u00e1s de la tasa, los otros gastos que tiene una hipoteca, tales como seguros de vida e incendio y otras comisiones. Naturalmente, a la hora de sacar un cr\u00e9dito, hay que mirar el costo financiero total.<\/p>\n

– Adem\u00e1s, de la tasa, \u00bfqu\u00e9 otras variables son importantes a la hora de sacar un cr\u00e9dito hipotecario? <\/strong><\/p>\n

Hay que tener en cuenta el tema de los seguros, y en especial el de vida, que es caro y que termina pesando en la cuota. En cuanto al plazo, con tasas altas como las actuales, alargar el plazo no reduce casi nada la cuota. M\u00e1s all\u00e1 de diez a\u00f1os no tiene sentido. Con tasas bajas si conviene ir a 20 a\u00f1os o m\u00e1s.<\/p>\n

– \u00bfEs conveniente precancelar un cr\u00e9dito o es preferible seguir pagando? <\/strong><\/p>\n

Habitualmente, los cr\u00e9ditos hipotecarios tienen una penalidad por pre-cancelaci\u00f3n, al menos durante los primeros a\u00f1os. Para los bancos, las hipotecas son buenos pr\u00e9stamos, as\u00ed que ellos prefieren que no se precancelen. Por eso, cobran una comisi\u00f3n en caso que el deudor quiera hacerlo. Hay que recordar adem\u00e1s que en el sistema franc\u00e9s durante a\u00f1os se paga casi solamente intereses y poco capital, y eso influye a la hora de precancela (se precancela s\u00f3lo capital y puede ocurrir que uno haya pagado varios a\u00f1os y al precancelar deba pr\u00e1cticamente lo mismo que al principio).<\/p>\n

– \u00bfPor qu\u00e9 los bancos hacen tanto hincapi\u00e9 en la relaci\u00f3n cuota-salario? <\/strong><\/p>\n

Porque es el indicador que refleja la capacidad del deudor de pagar la cuota en base a sus ingresos, sin asumir esfuerzos desmesurados.<\/p>\n

– \u00bfPuedo sumar aportes como monotributista a mi salario en relaci\u00f3n de dependencia para acceder a una suma mayor? <\/strong><\/p>\n

\u00a0Depende de cada banco. En general se admite en la medida que sea un ingreso recurrente y demostrable.<\/p>\n

– \u00bfCu\u00e1nto tarda un banco en otorgar un cr\u00e9dito (en promedio)? <\/strong><\/p>\n

En promedio tarda cerca de 45 d\u00edas. Hay que hacer la tasaci\u00f3n, estudio de t\u00edtulos y otras cuestiones. Eso lleva tiempo.<\/p>\n

– Si tarda tanto, \u00bfc\u00f3mo hago para que el due\u00f1o del departamento espere y no se lo venda a otra persona? <\/strong><\/p>\n

\u00a0Se puede hacer una reserva ad referendum (es una reserva sujeta a que el comprador consiga el pr\u00e9stamo).<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

Francisco Jueguen, 27 de julio de 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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