{"id":1980,"date":"2010-09-17T16:42:16","date_gmt":"2010-09-17T19:42:16","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=1980"},"modified":"2013-02-22T18:00:38","modified_gmt":"2013-02-22T21:00:38","slug":"terrenos-caros-y-pocos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/terrenos-caros-y-pocos\/","title":{"rendered":"Terrenos: Caros y pocos"},"content":{"rendered":"

Ante la escasez de espacios para edificar en la Capital, los precios se mantienen altos; los m\u00e1s buscados, aquellos que permiten construir entre 1000 y 1500 m2.<\/strong><\/p>\n

Un bien escaso y cotizado, porque la tierra no tiene reposici\u00f3n, pero a medida que disminuye su oferta es posible defender mejor su valor. De todos modos, siempre hay una evoluci\u00f3n a la hora de analizar estos negocios seg\u00fan la coyuntura del momento. Todo indica que por ahora los terrenos m\u00e1s buscados son aquellos que permiten construir entre 1000 y 1500 m2 del factor ocupaci\u00f3n total (FOT), y en lo posible con frentes que superen la cl\u00e1sica medida de 8,66 m. Los terrenos no abundan, pero todav\u00eda es posible hallarlos en distintos barrios. Hoy, el desarrollador eval\u00faa con detenimiento si compra o no un lote para construir.<\/p>\n

El incremento del precio del suelo, dada su localizaci\u00f3n y las caracter\u00edsticas inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario, y sus particularidades en funci\u00f3n de la cercan\u00eda a centros urbanos, de trabajo y \u00e1reas verdes convierten cada lote de terreno en \u00fanico.<\/p>\n

Para Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, en Barrio Norte la oferta de lotes es casi nula. Cita algunos ejemplos que dan una idea de los valores seg\u00fan sus caracter\u00edsticas: “En un lote sobre Arenales al 2600 se pueden construir alrededor de 1000 m2 de obra por 700.000 d\u00f3lares; la incidencia ronda los 600 d\u00f3lares. En otro, en Pedro Goyena al 600, se pueden construir 1300 m2 de obra a 880.000 d\u00f3lares, son 370 metros de tierra, y la incidencia es de 700 d\u00f3lares, ya que es una avenida cotizada de Caballito. Hoy vari\u00f3 mucho la negociaci\u00f3n, antes el comprador hac\u00eda una oferta al contado por un terreno, ahora ofrece metros cuadrados a construir en parte de pago. Hay lotes en Barrio Norte que pueden alcanzar los 800 a 1000 d\u00f3lares de incidencia, pero a su vez ha bajado la rentabilidad de los proyectos, ya que con 1000 d\u00f3lares de costo hay que vender a 3000 d\u00f3lares el m2, que no resulta sencillo. Las obras deber\u00edan dejar el 30% de rentabilidad, aunque hoy si dejan el 25 es un buen negocio. La venta de terrenos estar\u00e1 activa hasta marzo de 2011”.<\/p>\n

\"AnteOferta <\/strong><\/p>\n

Actualmente es cada vez m\u00e1s dif\u00edcil para el desarrollista encontrar terrenos vacantes para edificar a costos razonables. Pocos tienen en cuenta que el precio de la tierra es el que determina en mayor medida cu\u00e1nto costar\u00e1 el metro cuadrado construido.<\/p>\n

Seg\u00fan la opini\u00f3n de Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, sigue profundiz\u00e1ndose el proceso iniciado en 2003 de una transferencia de riqueza desde los desarrolladores hacia los propietarios de tierra. “Hoy, el terreno significa hasta el 50 por ciento de los costos del negocio, y hace m\u00e1s de diez a\u00f1os era el 25 por ciento. En 2009 el precio de los terrenos aument\u00f3 un 20 por ciento en d\u00f3lares, y si se siguen vendiendo es porque la tierra es la que le da car\u00e1cter al emprendimiento. El costo de la construcci\u00f3n fue de un 15 por ciento y los terrenos crecieron por encima de ese valor. Cuando no hay negocio posible, los lotes se desvalorizan; si el valor de reposici\u00f3n supera el precio de mercado se deja de construir en determinados barrios. En la Capital hay terrenos, pero ocurre que los desarrolladores apuntan a las zonas donde es rentable construir, por eso se revalorizan y finalmente se produce un efecto derrame. Hay gente que no convalida los precios de Caballito, Palermo o Belgrano y se va a construir a Almagro o N\u00fa\u00f1ez. La gran mayor\u00eda de los desarrollos inmobiliarios son entre 2000 y 5000 m2 para construir unidades chicas, con inversiones de 2 a 4 millones de d\u00f3lares, algo que permite armar un pool de inversores. Igual cada vez m\u00e1s hay que evaluar mejor el proyecto.”<\/p>\n

Daniel Mintzer, socio de la desarrolladora G & D, sostiene que el mercado est\u00e1 raro. “Los terrenos est\u00e1n muy caros. Reci\u00e9n ahora la tierra tiende a mantener sus valores, hoy significa entre un 30 y un 40 por ciento del valor de venta y no deber\u00eda pasar el 25%. Recientemente adquirimos uno con una muy buena incidencia, en la licitaci\u00f3n del gobierno porte\u00f1o en la ex AU3 en Villa Urquiza, es una nueva \u00e1rea donde se apunta a la construcci\u00f3n media, unidades de 2 y 3 ambientes tipo d\u00faplex a 1600\/1700 d\u00f3lares el m2. Estoy esperanzado en que los desarrolladores podamos crear nuevas zonas y construir en San Telmo, Barracas, Villa Crespo, all\u00ed estamos buscando, y as\u00ed los terrenos empezar\u00e1n a bajar”, agrega.<\/p>\n

Mois\u00e9s Altman, director de Altman Construcciones, destaca: “Si se hace el c\u00e1lculo del costo del m2 de incidencia de terreno m\u00e1s el costo de construcci\u00f3n da un valor que no est\u00e1 convalidado por los precios de venta. Se hacen pocas operaciones, creo que los valores est\u00e1n en su techo. Adem\u00e1s, es dif\u00edcil vender en barrios no tradicionales, pero, por otro lado, en Parque Holmberg son razonables las incidencias que se piden y el desarrollador que compra est\u00e1 obligado a construir, es una buena alternativa que estamos estudiando, ya que ser\u00e1 un sitio demandado dentro de poco tiempo. Para el futuro observo un panorama amesetado, los due\u00f1os de la tierra saben que tienen un bien irreemplazable, por eso la oferta de lotes hoy no es el\u00e1stica. Los precios no bajar\u00e1n en el corto plazo, salvo que ocurra un cambio dr\u00e1stico en la econom\u00eda. Pero lo cierto es que en el mercado hay terrenos nuevos; hace tres meses escaseaban, pero ahora hay m\u00e1s ofertas porque se hacen pocas operaciones”.<\/p>\n

El desarrollador sostiene que influye mucho en los valores de los lotes la acci\u00f3n de los intermediarios: “En general los lotes no se autorizan para la venta, pero ellos les prometen a los due\u00f1os de la tierra valores que no se pueden convalidar; me ocurri\u00f3 con un lote que reserv\u00e9 en 4,4 millones y luego apareci\u00f3 publicado en 6 millones, se desestim\u00f3 la reserva y ese terreno no se vendi\u00f3”.<\/p>\n

Para el gerente comercial de Covello Propiedades, Mariano Simone, las condiciones cambiaron con respecto a la venta de lotes, ya que el poseedor de la tierra est\u00e1 globalizado y muy bien informado: “Hay que trabajar con valores de terreno que dif\u00edcilmente se puedan convalidar. La ecuaci\u00f3n que se hace actualmente cambi\u00f3: se piensa a qu\u00e9 valor se puede vender en la zona, cu\u00e1l ser\u00e1 el costo de construcci\u00f3n y la rentabilidad l\u00f3gica por obtener para ver si el empresario-desarrollador arriesga, y eso es el resultado de cu\u00e1nto se podr\u00eda pagar por el terreno. En Palermo Nuevo quedan pocos disponibles y la incidencia no baja de los 700 d\u00f3lares, y en algunos casos roza los 1000 d\u00f3lares. En Palermo Hollywood promedia los 550 d\u00f3lares. Uno en Villa Urquiza se vendi\u00f3 con una incidencia de 390 d\u00f3lares. Tambi\u00e9n hay due\u00f1os de tierra que no necesitan el dinero y al vender toman metros del nuevo proyecto.”<\/p>\n

Por \u00faltimo, Fernando Cancel, presidente de Kantai, subraya: “Si aparece un terreno en zonas exclusivas como Palermo Chico, Plaza Alemania o en Figueroa Alcorta siempre tendr\u00e1 un comprador aunque se paguen cifras que puedan parecer disparatadas. “Qued\u00f3 demostrado con algunos proyectos que pagando 2000 d\u00f3lares el m2 de tierra a\u00fan puede ser negocio, siempre en lugares premium. A partir de 2003 comenz\u00f3 a subir el valor de los terrenos, y los triple A oscilan entre los 2000 y 3000 d\u00f3lares de incidencia. Aunque el desarrollador quiere tener la tranquilidad de que lo que construir\u00e1 lo podr\u00e1 vender bien. En la zona de Palermo ya la incidencia alcanza los 1000 d\u00f3lares y, si se suma el costo de construcci\u00f3n, hay que comercializar a 2500 d\u00f3lares”.<\/p>\n

Garajes y estaciones de servicio <\/strong><\/p>\n

Para Diego R\u00edo, titular de R\u00edo Inmobiliaria SA, los edificios de garajes ubicados en los barrios m\u00e1s demandados son muy buscados por los desarrolladores para construir edificios, aunque hay cada vez menos.<\/p>\n

“Vendimos garajes en los que el valor del terreno es m\u00e1s importante por lo que se puede construir que por lo que en realidad se cotiza como edificio de cocheras. Hicimos una operaci\u00f3n en Palermo, sobre la calle Gallo, de un garaje que val\u00eda 1,5 millones de d\u00f3lares y que por su rentabilidad y los metros por construir super\u00f3 los 2 millones. Comercializamos otro en la zona del Bot\u00e1nico que como garaje se cotizaba en 2,5 millones de d\u00f3lares y se vendi\u00f3 en 3 por el FOT, y hoy aument\u00f3 su valor en un 30 por ciento, es un terreno con triple frente muy particular. Existen due\u00f1os de garajes que aprovechan el valor de \u00e9stos como terreno y los venden para despu\u00e9s seguir con su negocio. En el caso de las estaciones de servicio, es m\u00e1s complejo concretar las operaciones por el certificado de hermeticidad y la extracci\u00f3n de tanques para luego construir, aunque tienen su demanda”, apunta R\u00edo.<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica, 11 de septiembre de 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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Ante la escasez de espacios para edificar en la Capital, los precios se mantienen altos; los m\u00e1s buscados, aquellos que permiten construir entre 1000 y 1500 m2. Un bien escaso y cotizado, porque la tierra no tiene reposici\u00f3n, pero a medida que disminuye su oferta es posible defender mejor su valor. De todos modos, siempre … <\/p>\n

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