{"id":2060,"date":"2010-09-30T16:38:08","date_gmt":"2010-09-30T19:38:08","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2060"},"modified":"2013-02-22T18:19:29","modified_gmt":"2013-02-22T21:19:29","slug":"alquileres-y-reajuste","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/alquileres-y-reajuste\/","title":{"rendered":"ALQUILERES Y REAJUSTES: Ineficacia de la \u201ccl\u00e1usula de renegociar\u201d durante el plazo m\u00ednimo legal."},"content":{"rendered":"


\n<\/a>\"\"<\/a>Estimados lectores, tenemos el placer de poder inaugurar con ustedes la nueva columna del Blog de Topinmobiliario.com: Contratos Inmobiliarios.
\nAqu\u00ed encontrar\u00e1n la actualidad inmobiliaria en el marco legal. Adem\u00e1s tendr\u00e1n distintos modelos b\u00e1sicos de cl\u00e1usulas o contratos que ayudar\u00e1n sus actividades.<\/p>\n

Nuestra primer columna trata puntualmente de la Clausula de renegociar.
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Aunque hay much\u00edsimos contratos locativos con la cl\u00e1usula que cada determinado tiempo (meses) las partes se reunir\u00e1n para reajustar los alquileres, la justicia fulmin\u00f3 esa renegociaci\u00f3n antes de cumplir el plazo m\u00ednimo legal de la locaci\u00f3n (viviendas 2 a\u00f1os y comercios 3 a\u00f1os) y no se podr\u00e1 exigir demand\u00e1rsela judicialmente.
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SUMARIO: I. Introducci\u00f3n. II. La estabilizaci\u00f3n de alquileres residenciales y comerciales. III. El fulminante fallo \u201cKuschniroff vs.
\nMandelbaum\u201d. IV. Los alquileres escalonados. V. Locaci\u00f3n sin plazo m\u00ednimo y con alquiler variable. VI. Bibliograf\u00eda.<\/p>\n

I.\u2014 INTRODUCCI\u00d3N
\n1. Noci\u00f3n previa. El alquiler o arrendamiento, constituye la contraprestaci\u00f3n que pagar\u00e1 el locatario al locador por el uso y goce de la finca y debe ser determinado o determinable en dinero. El locatario est\u00e1 obligado a pagar al locador el precio en los plazos convenidos y a falta de ello, seg\u00fan los usos y costumbres del lugar, salvo para las locaciones habitacionales, que ser\u00e1 por mes (art. 6\u00baley 23.091) aunque podr\u00e1 porratearse en caso de resoluci\u00f3n anticipada . Los per\u00edodos para el pago de los alquileres para los restantes destinos no habitacionales (comercio, industria, profesionales) pueden ser por horas, d\u00eda, semana, quincena, mes, semestre, a\u00f1o, etc.
\nLa Ley de Convertibilidad y Desindexaci\u00f3n 23.928 (ver comentario Rocca, Abatti, y Rocca \u2013h , \u201cDesindexaci\u00f3n y convertibilidad del austral\u201d, La Ley, ADLA, 1991-B-1752,) prohibi\u00f3 reajustar los alquileres en base a \u00edndices, posibilidad que hab\u00eda sido impuesta en su art. 3\u00ba, por la Ley de Alquileres 23.091 (ver comentario Abatti, Dibar y Rocca \u2013h , \u201cTeor\u00eda y pr\u00e1ctica de la nueva ley de alquileres\u201d, en La Ley, ADLA, Suplemento Esp. 12, XI\/84); a su vez, la
\ninconstitucional resoluci\u00f3n 144\/93 del MEOySP, que comentamos m\u00e1s abajo, interpreta en sus dos \u00fanicos art\u00edculos el alcance de las derogaciones impuestas por la ley 23.928.
\n2. Moneda de pago. Al modificarse los arts. 617 y 619 del C\u00f3digo Civil, se pueden concertar obligaciones en moneda extranjera, al derogarse la prohibici\u00f3n del art. 1\u00ba de la ley 23.091 (ver comentario Abatti y Rocca \u2013h , \u201cLa ley de emergencia p\u00fablica y los contratos\u201d, en La Ley, ADLA, LXII-A-1576).
\nEl precio de la locaci\u00f3n puede estar integrado \u2013de as\u00ed convenirse en el contrato\u2013 por las expensas de la propiedad horizontal, tasas e impuestos que pesen sobre la finca (ver Abatti y Rocca \u2013h , Compendio pr\u00e1ctico de propiedad horizontal, Abacac\u00eda, Bs. As., 2009) y su falta de pago tendr\u00e1 las mismas consecuencias que el impago del alquiler desalojo y cobro y el s\u00f3lo pago de los arrendamientos, excluidos los otros rubros, no cancelar\u00e1 la obligaci\u00f3n, pues el pago ser\u00eda parcial.
\n3. Pago del alquiler. Entre las principales obligaciones del locatario est\u00e1 el pago del alquiler:
\na) Tiempo del pago. El alquiler deber\u00e1 pagarse en el tiempo contractualmente pactado y de no haberse convenido, ser\u00e1 a los usos y
\ncostumbres del lugar;
\nb) Lugar de pago. En principio ser\u00e1 el fijado en el contrato y cuando no se lo ha determinado, se har\u00e1 en el domicilio del locatario;
\nc) Forma y prueba. La prueba m\u00e1s habitual es el recibo extendido por el locador o tercero autorizado por \u00e9l, incluidas las entidades bancarias, cuando as\u00ed se convino, en cuyo caso surtir\u00e1n efecto los talones de dep\u00f3sito bancarios; en este caso debe tenerse especial cuidado, porque la tenencia por el locatario de un recibo o tal\u00f3n bancario de un mes hace presumir el pago de los anteriores, salvo prueba en contrario aportada por el locador; conviene insertar en los recibos y en cl\u00e1usula especial del contrato, en caso de pago mediante
\ndep\u00f3sito bancario: \u201ceste pago no implicar\u00e1 cancelaci\u00f3n de las obligaciones anteriores\u201d y \u201cning\u00fan dep\u00f3sito bancario har\u00e1 presumir el pago de los alquileres anteriores\u201d, respectivamente.
\nII.\u2014 LA ESTABILIZACI\u00d3N DE ALQUILERES RESIDENCIALES Y COMERCIALES.
\n1. Noci\u00f3n previa.
\na) Advertencia. Es posible convenir diversas f\u00f3rmulas para estabilizar alquileres, sin violar la prohibici\u00f3n de reajustar impuesta por el
\nart. 4\u00ba de la ley 25.561, seg\u00fan los supuestos que a continuaci\u00f3n someramente enunciamos; ahora desarrollamos en especial los \u201calquileres escalonados\u201d, ascendentes o descendentes, a prop\u00f3sito del reciente fallo de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3\/12\/2008 en autos “Kuschniroff, V\u00edctor Hern\u00e1n contra Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignaci\u00f3n de alquileres” (Expte. 84.054\/2004), donde se dispuso, tal como lo venimos sosteniendo desde hace a\u00f1os (ver Abatti y Rocca \u2013h , 1500 Modelos de contratos, cl\u00e1usulas e instrumentos. Comerciales civiles, laborales, agrarios, pr\u00f3l. H\u00e9ctor Alegr\u00eda, Abacac\u00eda, 13\u00aa ed., Bs. As. 2004, t. I, p. 28 y
\nver Abatti y Rocca \u2013h , Contratos Inmobiliarios, pr\u00f3l. Jorge H. Alterini, Abacac\u00eda, Bs. As. 2008, p. 30>, declarar la nulidad de la cl\u00e1usula de un contrato de locaci\u00f3n que contemplaba renegociar el alquiler transcurridos los primeros seis meses de vigencia, de acuerdo a los valores de plaza; la C\u00e1mara la fulmin\u00f3 por atentar contra el principio de orden p\u00fablico que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante los plazos m\u00ednimos legales (2 a\u00f1os vivienda y 3 a\u00f1os los restantes destinos) previstos en el C\u00f3digo Civil.
\nb) Introducci\u00f3n. Los contratos de locaci\u00f3n inmobiliaria, se distinguen por crear vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo plazo m\u00ednimo es de tres a\u00f1os, el cual es un extenso lapso con vaivenes econ\u00f3micos, si tenemos que pensar en el precio de la locaci\u00f3n o alquiler.
\nConvenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibici\u00f3n legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflaci\u00f3n, hoy disminuida por efecto de la crisis econ\u00f3mica global imperante, ser\u00e1 importante contar entonces a la hora de contratar, con m\u00e9todos que mantengan estabilizados los alquileres.
\n2. Cl\u00e1usulas ineficaces y anulables. Debe advertirse sobre la incompatibilidad de insertar cl\u00e1usulas que dejen indeterminado el alquiler durante el plazo m\u00ednimo locativo (2 a\u00f1os vivienda y 3 para los restantes destinos), tales como: \u201clas partes cada X meses conversar\u00e1n sobre el alquiler a aplicarse\u201d o \u201cel alquiler ser\u00e1 fijado por dos o tres inmobiliarias de acuerdo al precio vigente de plaza\u201d, etc. Porque con ello lo \u00fanico que se logra es poner al locador en una situaci\u00f3n de riesgo y terminar en un juicio impetrado por el inquilino, para fijaci\u00f3n de monto del alquiler o por nulidad de la cl\u00e1usula.
\nEl locador, en caso de querer imponer su voluntad de fijar un nuevo precio luego de transcurrido el plazo m\u00ednimo legal, tendr\u00e1 que embarcarse en una acci\u00f3n por cumplimiento de contrato en relaci\u00f3n a la cl\u00e1usula de fijaci\u00f3n del precio, lo cual le insumir\u00e1 varios a\u00f1os de proceso, salvo que se pacte una cl\u00e1usula para regir a posteriori del vencimiento del plazo m\u00ednimo de orden p\u00fablico, facult\u00e1ndose al locador a requerir la tasaci\u00f3n del valor locativo de plaza y ese resultado ser\u00e1 el que se obliga de antemano el locatario a pagar (ver Abatti y Rocca h , Locaciones y procesos de desalojo, teor\u00eda y pr\u00e1ctica. doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislaci\u00f3n , pr\u00f3l. Eduardo A. Zannoni, Abacac\u00eda, Bs. As. 2010 c\/CD-Rom ).<\/p>\n

3. Existen otros m\u00e9todos de estabilizaci\u00f3n. Aunque no los desarrollamos aqu\u00ed, a modo de referencia enumeramos someramente aqu\u00ed algunos vinculados a la locaci\u00f3n comercial:
\na) alquiler como la cantidad de pesos necesarios para adquirir cantidades de cosas o productos determinados (tantas Tn de \u201csoja\u201d s\/ Rosario) o cantidad de unidades (ej.: tantos kw\/hora, seg\u00fan tarifa \u201cT1 G General 1 B\u201d de Edesur), del ramo de explotaci\u00f3n del locatario, tambi\u00e9n llamado \u201cpacto o canon cuotativo\u201d; con derecho de rescisi\u00f3n al inquilino mediante preaviso m\u00ednimo (de 15 a 30 d\u00edas) y sin indemnizaci\u00f3n o con ella, pero reducida;
\nb) alquiler en d\u00f3lares o euros y cl\u00e1usula de rescisi\u00f3n para el locatario, mediante preaviso m\u00ednimo (de 15 a 30 d\u00edas) y sin indemnizaci\u00f3n;
\nc) alquiler en d\u00f3lares o euros, con bonificaciones crecientes para el inquilino y cl\u00e1usula de rescisi\u00f3n para el locatario, con preaviso m\u00ednimo (de 15 a 30 d\u00edas) y sin indemnizaci\u00f3n o con, pero reducida;
\nd) alquiler en pesos con cl\u00e1usula indexatoria en suspenso (precios al consumidor, nivel general, del INDEC; costo de la construcci\u00f3n de la
\nC.A.C.; etc.), tomando el n\u00famero \u00edndice desde el inicio del contrato, hasta que por derogaci\u00f3n expresa o desuetudo, pueda libremente aplicarse, con derecho a rescindir del locatario mediante preaviso m\u00ednimo (de 15 a 30 d\u00edas) y sin \u00a0indemnizaci\u00f3n o con, pero reducida
\n(esta cl\u00e1usula podr\u00e1 insertarse como alternativa a otra de aplicaci\u00f3n inmediata);
\ne) alquiler constituido en parte por una suma predeterminada (fija oescalonada) y el resto basado en un porcentaje de las ventas (con o sin IVA) que var\u00eda seg\u00fan el rubro (1%, 2%, 4%, etc.) del comercio explotado por el locatario, pudiendo el locador designar un auditor para controlar los estados contables cada determinados per\u00edodos (mensuales, trimestrales, semestrales), para determinar los montos de las ventas y por ende la porci\u00f3n del alquiler a pagar; modalidad, utilizada frecuentemente por los \u201cshoppings\u201d, es aplicable
\nprincipalmente con empresas de primera l\u00ednea que lleven su contabilidad en regla sin ventas \u201cen negro\u201d (por ej. cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicio, disquer\u00edas, restaurantes de comidas r\u00e1pidas pertenecientes a franquicias, etc.).
\nIII.\u2014 EL FULMINANTE FALLO \u201cKUSCHNIROFF VS. MANDELBAUM\u201d.
\na) Antecedentes. El fallo de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, sala F, del 3\/12\/2008, en los autos \u201cKuschniroff contra Mandelbaum\u201d, resuelve sobre un contrato locativo de local comercial celebrado en diciembre\/2003, por un plazo de 36 meses de vigencia a partir del 1\/1\/2004, en cual una cl\u00e1usula, que fijaba el alquiler mensual rezaba: “Las partes acuerdan, asimismo, que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del presente, cualquiera de ellas podr\u00e1 proponer un nuevo precio de
\nalquiler, seg\u00fan las condiciones de plaza de ese momento, hoy imposibles de prever; si no hubiera acuerdo, este contrato ser\u00e1 rescindible, dentro de los treinta d\u00edas siguientes al inicio de la negociaci\u00f3n, por voluntad de cualquiera de las partes, sin lugar a multas o indemnizaciones”. En septiembre\/2004, cuando el locatario, ofreci\u00f3 el pago del alquiler del mes corriente, el locador, adujo
\n\u201ccambios econ\u00f3micos que provocaron un total desacomodamiento con relaci\u00f3n a los precios locativos fijados en plaza” e hizo saber a aqu\u00e9l que deb\u00eda aumentarse el canon locativo a $1.200 mensuales y, a su vez le intim\u00f3 a pagar los $680 pactados originariamente, pero \u201cpara ser imputados a cuenta\u201d del monto que en definitiva se acordase; por su parte el locatario se neg\u00f3 a realizar pagos \u201ca cuenta\u201d, pues pretend\u00eda cancelar su obligaci\u00f3n abonando el alquiler ya convenido desde iniciado el contrato.
\nb) Demanda. Entonces, el locatario como demandante consign\u00f3 judicialmente en pago del alquiler debido la suma de $700 ($680 + $20, que estim\u00f3 para imputar a eventuales intereses), consignaci\u00f3n que ampli\u00f3 durante el transcurso del proceso y adem\u00e1s demand\u00f3 por nulidad parcial del contrato de locaci\u00f3n en relaci\u00f3n a la cl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n referida, considerando, en lo sustancial, que violaba de modo indirecto la prohibici\u00f3n de actualizaciones de precio establecidas por la ley 23.928 (art. 7\u00b0), am\u00e9n de permitir al locador elevando el precio, indirectamente violar el plazo m\u00ednimo legal de la locaci\u00f3n. Subsidiariamente, adujo mala fe en la actuaci\u00f3n contractual del locador y pidi\u00f3 que el Tribunal el precio justo del alquiler.
\nc) Contestaci\u00f3n de la demanda. Al contestar la demanda, el locador argument\u00f3 que la cl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n del contrato de locaci\u00f3n, lejos de vulnerar el plazo m\u00ednimo legal de la locaci\u00f3n, es tan s\u00f3lo una cl\u00e1usula que fija pautas “para un reacomodamiento de com\u00fan acuerdo del canon locativo a trav\u00e9s de una negociaci\u00f3n entre las partes”, cuestionando que se tratare de una cl\u00e1usula nula por cuanto no fue impuesta unilateralmente de su parte y tambi\u00e9n pidi\u00f3 que ante la imposibilidad de un acuerdo sobre el monto del canon locativo, fuese
\nel juez quien fijase el alquiler, considerando las caracter\u00edsticas del local comercial y el lugar donde se encuentra.
\nd) Sentencia de primera instancia. La sentencia de grado, desestim\u00f3 la acci\u00f3n de nulidad, la consignaci\u00f3n de los alquileres y la declaraci\u00f3n de mala fe de la parte demandada, intentadas por el locatario o demandante. En cambio hizo lugar a la demanda en subsidio por la fijaci\u00f3n del precio de la locaci\u00f3n, fij\u00e1ndolo en $1.050 mensuales e impuso las costas a ambas partes, ante la forma como se resolvi\u00f3 y los vencimientos parciales y mutuos.
\ne) Apelaci\u00f3n de la sentencia. Ambos litigantes apelaron, cuestionando el locador demandado el monto del alquiler fijado por el juez consider\u00e1ndolo anacr\u00f3nico y desfasado con los valores del momento en el mercado inmobiliario. A su vez el locatario demandante, critic\u00f3 el pronunciamiento \u00edntegro, por rechazar la nulidad de la cl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n del contrato y desestimar la consignaci\u00f3n intentada, adem\u00e1s se agravi\u00f3 por compartir las costas, afirmando deber\u00edan haberse cargado al locador demandado.
\nf) Fallo de segunda instancia. La C\u00e1mara estim\u00f3 realizar un nuevo an\u00e1lisis, respecto a la cuesti\u00f3n de fondo que plante\u00f3 como acci\u00f3n principal el demandante: la nulidad de la cl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n del contrato por violar el art. 1507 del C\u00f3digo Civil, norma de orden p\u00fablico, que impone un alquiler invariable durante el plazo m\u00ednimo legal, ya que distinta ser\u00e1 la suerte de la consignaci\u00f3n y el reajuste que ambas partes requirieron, en subsidio, si la decisi\u00f3n sobre aquello fuera diferente. El camarista preopinante, Dr. Eduardo A. Zannoni, en los fundamentos de su enjundioso voto consider\u00f3 las normas de orden p\u00fablico que regulan el contrato de locaci\u00f3n y analiz\u00f3 lo relativo a las eventuales variaciones del alquiler durante los plazos legales m\u00ednimos
\nestablecidos en beneficio del locatario; sostuvo que la ley 23.091 impone plazos m\u00ednimos para las locaciones con destino a vivienda y para otros destinos y que prev\u00e9, s\u00f3lo en favor del locatario la facultad de rescindir de modo unilateral y anticipadamente el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su vigencia. A su vez, que la ley 24.808 extendi\u00f3 esta facultad en favor de los locatarios de comercio, profesionales o de industria, considerando sin embargo, que en cualquier caso rige el primer p\u00e1rrafo del art. 1507 del C\u00f3d. Civil, seg\u00fan el cual durante la vigencia de los plazos m\u00ednimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo. Sin embargo, reconoci\u00f3 que la ley 23.091, permiti\u00f3 el reajuste de los alquileres mediante la aplicaci\u00f3n de \u00edndices oficiales (art. 3\u00b0) y que a partir del 1\/5\/1991, por la ley 23.928, qued\u00f3 prohibida toda actualizaci\u00f3n monetaria, indexaci\u00f3n por precios,
\nvariaci\u00f3n de costos o repotenciaci\u00f3n de deudas y se derogaron las normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7\u00b0 y 10 ley 23.928). Esta circunstancia replante\u00f3 la vigencia del fallo plenario \u201cRevello vs. Fern\u00e1ndez\u201d, de la ex C\u00e1mara Nacional de Paz, dictado en 1971, de aplicaci\u00f3n en el fuero civil, seg\u00fan el cual en principio son v\u00e1lidos los \u201calquileres escalonados\u201d para regir durante el plazo del art. 1507 del C\u00f3digo Civil. Desde la ley 23.091 que, permiti\u00f3 la actualizaci\u00f3n monetaria de los alquileres, este plenario hab\u00eda perdido virtualidad, puesto que m\u00e1s pr\u00e1ctico que establecer \u201calquileres escalonados\u201d, era prever la actualizaci\u00f3n peri\u00f3dica del arriendo original mediante la
\naplicaci\u00f3n de \u00edndices. Pero luego con la ley 23.928 esta cuesti\u00f3n volvi\u00f3 a renovar su inter\u00e9s, aunque con otro matiz, cuando la cuestionada -e inconstitucional- resoluci\u00f3n 144\/93 del Ministerio de Econom\u00eda Obras y Servicios P\u00fablicos (ver comentario de Abatti y Demar\u00eda Massey, \u201cLa resoluci\u00f3n 144\/93 del MEOySP y la prohibici\u00f3n de progresividad de los alquileres\u201d, La Ley, ADLA, 1993-A-246), pretendiendo interpretar la ley, dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o periodos de un contrato constituye repotenciaci\u00f3n prohibida por el art. 10 de la ley 23.928. Aunque hubo acuerdo en que la resoluci\u00f3n no pod\u00eda ser una suerte de “interpretaci\u00f3n aut\u00e9ntica” de la ley cual es reservada al Congreso Nacional mediante otra ley, algunos autores consideraron que la prohibici\u00f3n de toda actualizaci\u00f3n monetaria en los contratos de ejecuci\u00f3n continuada requer\u00eda renovar el examen y en su caso la
\nsubsistencia del plenario “Revello vs. Fern\u00e1ndez”. Si bien en el fuero civil la jurisprudencia mayoritaria mantuvo el criterio del plenario, existieron pronunciamientos disidentes de otras jurisdicciones judiciales.
\nEn su voto el Dr. Zannoni agreg\u00f3 que, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la prohibici\u00f3n de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley 25.561, los \u201calquileres escalonados\u201d durante el t\u00e9rmino de vigencia del contrato de locaci\u00f3n, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locaci\u00f3n a imponer a la otra una renegociaci\u00f3n relativa al precio de la locaci\u00f3n durante el plazo de vigencia y se la autoriza adem\u00e1s a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estar\u00eda vulnerando por v\u00eda el\u00edptica el orden p\u00fablico relativo al plazo de la locaci\u00f3n. La cuesti\u00f3n no se vincula a la prohibici\u00f3n de indexar o repotenciar el precio, sino con la obligaci\u00f3n de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo m\u00ednimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicaci\u00f3n sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es pactar un precio, a todo evento precario, que regir\u00e1 mientras una (cualquiera) de las partes -en la pr\u00e1ctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda
\nimponer a la otra una renegociaci\u00f3n para acordar un nuevo precio bajo apercibimiento de rescindir el contrato. Cuando locador y locatario pactan \u201calquileres escalonados\u201d, ambos saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cu\u00e1l ha de ser el alquiler en cada periodo; en cambio, cuando cualquiera parte puede obligar a la otra a una renegociaci\u00f3n del precio antes del vencimiento, la est\u00e1 colocando ante la eventual rescisi\u00f3n anticipada a favor del locador, no obstante que \u00e9ste no goza de la facultad de rescindir el contrato en los t\u00e9rminos del art. 8\u00b0 de la ley 23.091.
\nEn el caso en an\u00e1lisis el locador demandado no pretendi\u00f3 prevalerse de la cuestionada cl\u00e1usula del contrato lo que, con coherencia, le habr\u00eda exigido reconvenir por rescisi\u00f3n anticipada de la locaci\u00f3n ante la falta de acuerdo con el locatario, por el contrario, el locador no se atrevi\u00f3 a eso: peticion\u00f3 que, a todo evento, fuese el Juez quien estableciese el precio justo de la locaci\u00f3n y en este aspecto su petici\u00f3n coincidi\u00f3 con la del demandante. Pero en el presente caso no se da un supuesto que permita al juez recomponer las bases del
\ncontrato, porque si la renegociaci\u00f3n de la cl\u00e1usula relativa al precio de la locaci\u00f3n, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de orden p\u00fablico que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante el plazo m\u00ednimo del contrato (arg. art. 1507,
\nC\u00f3digo Civil), no parece que pudiera el juez de grado convalidar indirectamente una cl\u00e1usula que contraviene el orden p\u00fablico y que altera el sinalagma a trav\u00e9s de la recomposici\u00f3n del precio. En virtud de tales argumentos, el Dr. Zannoni, al que se adhirieron sus colegas Dres. Fernando Posse Saguier y Jos\u00e9 Luis Galmarini, opin\u00f3 que la sentencia apelada deb\u00eda ser revocada y correspond\u00eda declarar nula la \u201ccl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n\u201d del contrato de locaci\u00f3n y consecuentemente, hacer lugar a la consignaci\u00f3n de las mensualidades de los alquileres al precio pactado originario en el contrato, tal
\ncomo lo pidi\u00f3 el locatario, imponi\u00e9ndole todas las costas del proceso al locador demandado.
\ng) Secuelas del fallo \u201cKuschniroff vs. Mandelbaum\u201d. A consecuencia de este fallo, consideramos conveniente repasar los fundamentos que hemos venido sosteniendo en relaci\u00f3n a la ineficacia de la difundida e inconveniente f\u00f3rmula de estabilizar alquileres mediante la renegociaci\u00f3n del precio durante el plazo m\u00ednimo legal locativo y las bondades del \u201calquiler escalonado\u201d, que no viola norma imperativa alguna, a m\u00e1s de otras f\u00f3rmulas, como \u201cel alquiler como obligaci\u00f3n alternativa a elecci\u00f3n del locatario\u201d, entre dos opciones, una el
\ncanon escalonado y otra la fijaci\u00f3n por tercero, como pueden ser por dos o tres inmobiliarias, una elegida por el locatario, otra por el locador y una tercera de com\u00fan acuerdo, m\u00e9todo que s\u00ed puede ser implementado durante el plazo m\u00ednimo legal (ver Abatti y Rocca \u2013h-, 1500 Modelos de contratos cl\u00e1usulas e instrumentos. Comerciales, civiles, laborales, agrarios, Ts. V 2\u00aa ed. 2009 y VI \u2013ed- 2009 ).
\nIV.\u2014 LOS ALQUILERES ESCALONADOS.
\nPara fijar en monto de este tipo de arriendos, se deben proyectar los alquileres para todo el plazo contractual (dos, tres o los a\u00f1os que fueren) y dividir su pago en cuotas que abarcan todos los meses involucrados, cuales ser\u00e1n de mayores montos en cada per\u00edodo tri o semestral ($1.000, $1.200, $1.400, etc.), teniendo en cuenta la inflaci\u00f3n real proyectada por los economistas u organismos serios,
\ncomo universidades o c\u00e1maras empresariales (no la hoy ficticia del INDEC.). Como los \u201calquileres escalonados\u201d est\u00e1n a\u00f1ejamente aceptados por la
\njurisprudencia, tenemos a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibici\u00f3n legal de reajustar (ley 25.561), en forma pac\u00edfica, expeditiva y directa. Alquiler escalonado o precio \u201ca fijar\u201d como obligaci\u00f3n alternativa y a elecci\u00f3n del locatario, a regir durante el plazo m\u00ednimo legal: Este \u201calquiler escalonado\u201d puede ser pactado en pesos o d\u00f3lares, con opci\u00f3n para el locatario de fijar el precio por tercero (inmobiliarias) conf. arts. 635 y ss. C\u00f3digo Civil , en la pr\u00e1ctica opera as\u00ed: se pacta una cl\u00e1usula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de X pesos o d\u00f3lares para el primer
\nsemestre o a\u00f1o, de X pesos o d\u00f3lares para el segundo semestre o a\u00f1o, y
\nas\u00ed sucesivamente, hasta la finalizaci\u00f3n del plazo contractual y se le otorga al locatario la opci\u00f3n alternativa de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por \u00e9l y otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la locaci\u00f3n. O sea, si el inquilino no elige la obligaci\u00f3n alternativa de fijaci\u00f3n por las inmobiliarias del alquiler vigente en la plaza en cada semestre o a\u00f1o, deber\u00e1 forzosamente pagar el alquiler en pesos o d\u00f3lares que corresponda a
\ncada per\u00edodo o correr\u00e1 el riesgo de caer en mora y ser desalojado por
\nla causal de falta de pago de los alquileres. Lo importante de este m\u00e9todo es su eficacia durante el plazo m\u00ednimo legal locativo, porque es el locatario quien elige la obligaci\u00f3n alternativa. Esto es totalmente distinto a la mala pr\u00e1ctica de pretender fijar durante el plazo m\u00ednimo locativo, el alquiler por las inmobiliarias,
\nsin haber previsto la obligaci\u00f3n alternativa, porque viola el imperativo art. 1507 del C\u00f3digo Civil y aunque se lo pacte para el per\u00edodo contractual posterior al m\u00ednimo legal, si el inquilino se niega a participar de la fijaci\u00f3n del precio, el locador deber\u00eda demandarlo por cumplimiento de contrato (como obligaci\u00f3n de hacer), con el consiguiente dispendio de tiempo y dinero (ver Abatti y Rocca \u2013
\nh , 1500 Modelos de contratos…, t. I, p. 30), salvo que se pacte una cl\u00e1usula para regir a posteriori del vencimiento del plazo m\u00ednimo de orden p\u00fablico, facult\u00e1ndose al locador a requerir la tasaci\u00f3n del valor locativo de plaza y ese resultado ser\u00e1 el cual obligue de antemano al locatario a pagar.
\nV.\u2014 LOCACI\u00d3N SIN PLAZO M\u00cdNIMO Y CON ALQUILER VARIABLE.
\nExiste una excepci\u00f3n al plazo m\u00ednimo legal del art. 1507 C\u00f3digo Civil,
\nfuera de las contempladas por el art. 2\u00b0, incisos a, b, c, y d, de la ley 23.091, que es de dos a\u00f1os para destino vivienda y tres a\u00f1os para los dem\u00e1s destinos, y que se da s\u00f3lo en la locaci\u00f3n inmobiliaria no habitacional o cuyo destino excluya la vivienda (dep\u00f3sitos, locales, oficinas, plantas industriales, etc.) y que incluya los muebles o instalaciones asimilables y removibles. La reforma de 1984, previ\u00f3 la siguiente mec\u00e1nica: a) vivienda con o sin muebles: el plazo m\u00ednimo es de dos a\u00f1os, porque antes de la reforma de la ley 23.091, la locaci\u00f3n amoblada habitacional pod\u00eda pactarse \u201cpor el tiempo fijado al precio\u201d, pero ahora existan o no muebles, el plazo ser\u00e1 de dos a\u00f1os;
\nb) restantes destinos (vagamente denominados cuales no son para vivienda): el plazo m\u00ednimo es tres a\u00f1os; pero trat\u00e1ndose de \u00e1mbitos amoblados por ej. locaci\u00f3n de oficinas por lapsos horarios, no est\u00e1n alcanzados por los plazos m\u00ednimos, pues el art. 2\u00b0 de la ley 23.091 se refiere exclusivamente a \u201clocaciones con destino a vivienda, con o sin muebles\u201d, por ello en las locaciones con destino lucrativo con muebles o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3\u00aa pte. del art. 1507 C\u00f3digo Civil, ya que en este aspecto no fue reformado y permite fijar el plazo libremente (ver Abatti, Dibar y Rocca \u2013h , \u201cComentario de la ley 23.091\u201d, ADLA,
\n1984-1982 y Abatti y Rocca \u2013h , Leyes de alquileres comentadas, Garc\u00eda
\nAlonso, Bs. As., 2007, p. 11); interpretamos que cuando la norma establece \u201ccon o sin muebles\u201d, incluye en los locales comerciales a las instalaciones, as\u00ed por ej. acondicionadores, c\u00e1maras frigor\u00edficas, escaparates, estanter\u00edas, heladeras comerciales, hornos industriales, maquinarias, mostradores, vitrinas, etc., que si bien pueden ser cosas mueble, tambi\u00e9n lo ser\u00e1n las instalaciones fijas; esto se extender\u00eda a las plantas industriales en relaci\u00f3n a la maquinaria y dem\u00e1s instalaciones que hacen a la actividad espec\u00edfica a desarrollar.
\nNo est\u00e1 dem\u00e1s esta aclarar que para ser considerada la locaci\u00f3n amueblada o con instalaciones, ser\u00e1 imprescindible que el inventario integre el contrato y que los muebles sean apropiados para su destino. El fin de esta digresi\u00f3n, es aclarar que la disposici\u00f3n imperativa del art. 1507 C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n a la veda de variar el alquiler durante la vigencia del plazo m\u00ednimo legal ser\u00eda inaplicable al presente caso, porque sencillamente no existe plazo m\u00ednimo legal en la locaci\u00f3n amueblada o con instalaciones y no destinada a vivienda.
\nLa misma soluci\u00f3n ser\u00eda aplicable a algunos casos de locaci\u00f3n mixta, a la locaci\u00f3n de finalidad determinada (art. 1508 C\u00f3digo Civil), al supuesto de ausencia temporaria del locador y a la locaci\u00f3n accesoria de otros contratos (art. 523 C\u00f3digo Civil), temas todos que hemos desarrollado (ver Rocca, Abatti y Rocca \u2013h , Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985).<\/p>\n

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\n<\/span>
\npor Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h) titulares del<\/p>\n

ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS,<\/p>\n

TELEFONO. 011-4315-0135
\nwww.abatti-rocca-abog.com.ar<\/a><\/p>\n

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\nVI.\u2014 BIBLIOGRAF\u00cdA<\/p>\n

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\n\"\"<\/a> Enfrenta los problemas de la locaci\u00f3n (controversias, litigios, insolvencias, impagos y moras), propone ingeniosos remedios. Desarrolla procesos, cautelas, desahucios, ejecuciones y desmenuza el desalojo abreviado en varias jurisdicciones. Agrega modelos pr\u00e1cticos, con 123 escritos judiciales (agota el desalojo) y 138 contratos, convenios, cl\u00e1usulas, intimaciones, notificaciones, reclamos y resguardos, listos para utilizarse. Temario: alquileres y estabilizaciones, arreglos o transacciones (extra y judiciales), desalojos (abreviado, anticipado, comodato, leasing, locaci\u00f3n, intrusi\u00f3n), cl\u00e1usulas penales, convenios de desocupaci\u00f3n, ejecuciones, fianzas (y otras garant\u00edas), homologaci\u00f3n de convenios, contratos (y otros actos), impuestos, intimaciones, mejoras (con diferentes efectos), notificaciones, pr\u00f3rrogas y renovaciones, renegociaciones, resoluci\u00f3n anticipada, usurpaci\u00f3n, etc. Aporta 46 originales pactos fijando alquileres. El CD-ROM explaya los escritos judiciales, contratos e intimaciones, la jurisprudencia sistematizada, la legislaci\u00f3n, la bibliograf\u00eda, incluyendo un diccionario inmobiliario y de locaciones.
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Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS,
\nCL\u00c1USULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales civiles, laborales, agrarios,
\nts. I al VII, Colecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs. As., 1994\/2009 (c\/CD-Rom)
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y
\nDOCUMENTOS MERCANTILES. Civiles, comerciales, laborales, rurales,
\npr\u00f3l. Jos\u00e9 M. Gastaldi, 4\u00aa ed. 1\u00aa reimpr., Colecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs. As.
\n2007 (c\/CD-Rom)
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), COMPENDIO PR\u00c1CTICO DE PROPIEDAD
\nHORIZONTAL (Manual de derechos y obligaciones, con modelos para
\nconsorcistas, administradores y encargados), doctrina-jurisprudencia-
\nmodelos-legislaci\u00f3n-glosario (administrador \u2013 asamblea de propietarios
\n\u2013 consejo de administraci\u00f3n \u2013 consorcio \u2013 encargado \u2013 expensas comunes
\n\u2013 facultades y deberes \u2013 medidas precautorias y de cobro – partes
\ncomunes y propias \u2013 50 reglamentos, intimaciones, notificaciones,
\nreclamos y resguardos \u2013 relaciones laborales \u2013 reparaciones \u2013
\nrestricciones), pr\u00f3l. Horacio Bielli, Colecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs. As.,
\n2009 (c\/CD-Rom)
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (Compendio
\nde instrumentos jur\u00eddicos precisos para implementar negocios).
\nAdministraci\u00f3n – alquileres y reajustes – boletos – bien de familia –
\ncartas documento – cesi\u00f3n – comodato – compraventa – construcci\u00f3n –
\ncontratos – donaci\u00f3n – fianza – fideicomiso – fondo de comercio –
\ngarant\u00edas- intermediaci\u00f3n – locaci\u00f3n – mutuo – notificaciones – obras
\n– pagar\u00e9 – permuta – precios y ajustes – recibos – reclamos –
\npropiedad horizontal, pr\u00f3l. Jorge H. Alterini, Colecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs.
\nAs. 2008 (c\/CD-Rom)
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), LEYES DE ALQUILERES COMENTADAS
\n21.342, 23.091 y 24.808 y 25.713, 6\u00ba ed. 3\u00aa reimpr. , Garc\u00eda Alonso,
\nBs. As. 2008
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO.
\nTeor\u00eda y pr\u00e1ctica. (Doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales,
\nmodelos de contratos y legislaci\u00f3n). Alquileres y reajustes – Comodato
\ny leasing – Condena de futuro (desalojo anticipado) – Contratos y
\nconvenios – Convenios de desocupaci\u00f3n – Desalojo abreviado – Intrusi\u00f3n
\ny usurpaci\u00f3n \u2013 Ejecuciones \u2013 Fianzas \u2013 Homologaciones – Intimaciones –
\nMejoras – Notificaciones \u2013 Pr\u00f3rrogas – Renegociaciones y renovaciones
\n– Resoluci\u00f3n anticipada. pr\u00f3l. , Colecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs. As. 2010 c\/
\nCD-Rom ).
\nEnrique L. Abatti e Ival Rocca (h), MODELOS USUALES DE CARTAS
\nDOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales. 504
\nPROPUESTAS COMPLETAS (Compendio de f\u00f3rmulas eficaces y vers\u00e1tiles de
\nuso cotidiano, \u00fatiles para crear, extinguir, modificar, notificar,
\nratificar, reconocer y resguardar, derechos u obligaciones).
\nAceptaciones – aclaraciones – autorizaciones – avisos –
\ncertificaciones – comunicaciones – contratos – distractos – garant\u00edas –
\nimpugnaciones – instrucciones – intimaciones – mandatos – negaciones –
\nnotificaciones – protestas – ratificaciones – rechazos – reclamos –
\nreconocimientos – rectificaciones -renuncias – requerimientos –
\nrescisiones – reservas – resguardos – retractos – telegramas \u2013
\ntransacciones, pr\u00f3l. Eduardo Gerome, Abacac\u00eda, 1\u00aa ed. 2\u00aa reimpr.,
\nColecci\u00f3n Abacac\u00eda, Bs. As. 2008 (c\/CD-Rom).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Estimados lectores, tenemos el placer de poder inaugurar con ustedes la nueva columna del Blog de Topinmobiliario.com: Contratos Inmobiliarios. Aqu\u00ed encontrar\u00e1n la actualidad inmobiliaria en el marco legal. Adem\u00e1s tendr\u00e1n distintos modelos b\u00e1sicos de cl\u00e1usulas o contratos que ayudar\u00e1n sus actividades. Nuestra primer columna trata puntualmente de la Clausula de renegociar. …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. Aunque hay much\u00edsimos … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “ALQUILERES Y REAJUSTES: Ineficacia de la \u201ccl\u00e1usula de renegociar\u201d durante el plazo m\u00ednimo legal.”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[51,50],"tags":[57,59,820,58],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2060"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2060"}],"version-history":[{"count":51,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2060\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2128,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2060\/revisions\/2128"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2060"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2060"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2060"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}