{"id":2161,"date":"2010-09-27T17:38:25","date_gmt":"2010-09-27T20:38:25","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2161"},"modified":"2013-02-22T18:01:38","modified_gmt":"2013-02-22T21:01:38","slug":"mercado-menos-para-elegir","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/mercado-menos-para-elegir\/","title":{"rendered":"Mercado: Menos para elegir"},"content":{"rendered":"

Las unidades usadas de 2 y 3 dormitorios, preferidas por las familias tipo, tienen alta demanda y muy poca oferta; precios y datos para evaluar<\/strong><\/p>\n

En los \u00faltimos tiempos, es habitual escuchar entre las familias que necesitan mudarse un comentario reiterado: buscamos y no encontramos <\/em>. Es que cuando se trata de un matrimonio con dos hijos, el segmento m\u00e1s requerido es el de unidades usadas de 2 y 3 dormitorios en el rango de los 100.000 a 250.000 d\u00f3lares, y son \u00e9sas, precisamente, las que no abundan. Es m\u00e1s, se advierte una carencia preocupante.<\/p>\n

Los brokers de algunos barrios est\u00e1n convencidos de que la falta de stock se produce porque hoy se construyen unidades peque\u00f1as de ambiente o un dormitorio y no hay recambio de departamentos de dos y tres dormitorios.<\/p>\n

Seg\u00fan Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, explica: “En los \u00faltimos meses se profundiz\u00f3 la escasez de departamentos en el segmento entre los 150.000 y 300.000 d\u00f3lares en Barrio Norte, Palermo y Belgrano, tanto en unidades usadas como a estrenar. De hecho, el per\u00edodo de venta de propiedades de este valor en cualquiera de nuestras sucursales toma en este momento entre dos y tres semanas, bastante menos de un tercio que la media hist\u00f3rica”.<\/p>\n

Obetko explica que el rango de precios mencionado est\u00e1 mayoritariamente compuesto por unidades de 2 y 3 dormitorios, con y sin dependencias; es decir, el que apunta a un p\u00fablico familiar. La demanda en este segmento est\u00e1 firme y la oferta es insatisfactoria.<\/p>\n

En departamentos a estrenar\"\" esta escasez es a\u00fan m\u00e1s notoria, dado que en los \u00faltimos a\u00f1os la mayor\u00eda de los edificios construidos son de unidades monoambientes y de un dormitorio, y en menor medida, los m\u00e1s amplios con dos dormitorios de m\u00e1s de 150 m2. En s\u00edntesis: hay muy poca oferta de departamentos nuevos de entre 60 y 120 m2. Seg\u00fan dicen los consultados, esta carencia se debe en parte a que hace tiempo que los desarrolladores perdieron inter\u00e9s en este tipo de proyectos porque est\u00e1n orientados a consumidores finales de clase media y no a inversores.<\/p>\n

Cuestiones demogr\u00e1ficas <\/strong><\/p>\n

Pero no todo pasa por la cuesti\u00f3n financiera. Los brokers van m\u00e1s all\u00e1 y explican que el mercado tiene una serie de par\u00e1metros demogr\u00e1ficos que atender, como, por ejemplo, el crecimiento o decrecimiento de las familias, que son los consumidores naturales del segmento medio. En consecuencia, el negocio inmobiliario debe encontrar f\u00f3rmulas creativas para atender a estos consumidores que est\u00e1n buscando unidades que satisfagan sus necesidades vitales.<\/p>\n

“Una de las herramientas puede ser ofrecer financiaci\u00f3n directa del desarrollador para que la preventa o venta desde el pozo sean tambi\u00e9n factibles para las unidades de mayor superficie, dado que esa preventa es esencial. Para el consumidor en busca de propiedades de este segmento y que tiene un presupuesto acotado, una soluci\u00f3n es comprar unidades para refaccionar, o fuera de los barrios m\u00e1s demandados”, relata Obetko.<\/p>\n

Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, comenta que en Villa Urquiza la falta de oferta de unidades de buen nivel de 2 y 3 dormitorios tiene su explicaci\u00f3n: “Hoy es vendedor solamente aquel que se reubica y realiza la cl\u00e1sica operaci\u00f3n simultanea; es decir, cambia m2 por m2. La falta de unidades de 2 y 3 dormitorios tambi\u00e9n radica en que el fuerte impulso constructivo que tuvo la zona en los \u00faltimos cinco a\u00f1os se sustent\u00f3 en unidades chicas monoambientes y de un dormitorio, de las que hay sobreabundancia. En este contexto y partiendo de departamentos o semipisos de muy buena calidad con ubicaci\u00f3n residencial, encontramos las siguientes franjas de precios: 2 dormitorios, entre 110.000 y 130.000 d\u00f3lares; 3 dormitorios con cochera, entre 140.000 y 160.000, y el m\u00e1s requerido pero claramente ausente, el cl\u00e1sico 3 dormitorios con 3 ba\u00f1os, dependencias y cochera, entre 180.000 y 220.000 d\u00f3lares. Mirando a futuro, una posible soluci\u00f3n para este presente es que los constructores adviertan este faltante de oferta y segmenten el mercado hacia este tipo de propiedades”.<\/p>\n

Cambio de h\u00e1bitos <\/strong><\/p>\n

Otra tema para tener en cuenta es que tambi\u00e9n cambi\u00f3 el perfil de la demanda: antes esas unidades eran buscadas por un p\u00fablico familiar, con dos o m\u00e1s hijos, mientras que hoy la tendencia es a vivir solo, para lo cual el segmento elegido es el del monoambiente o un dormitorio hasta los 80.000 d\u00f3lares.<\/p>\n

Pablo Borda, gerente de ventas de MLL Propiedades, destaca que lo que a primera vista podr\u00eda verse como escasez de oferta en departamentos entre 100.000 y 250.000 d\u00f3lares en realidad se debe a una gran demanda en ese rango de precios. “Se trata de dos situaciones diferentes. En un extremo, est\u00e1n los departamentos chicos de uno o dos ambientes, llamados estudios, que son la puerta de entrada para ser propietario. En este caso, se produce un fen\u00f3meno social en los \u00faltimos a\u00f1os que demuestra que cada vez hay m\u00e1s gente que vive sola. Ya no es una cuesti\u00f3n privativa de la gente joven, sino que esta situaci\u00f3n empieza a verse en gente m\u00e1s grande. Esto genera una gran demanda en propiedades de hasta 100 m2. En el caso de los 250.000 d\u00f3lares en adelante, existen en Recoleta propiedades de 2 y 3 dormitorios (algunas con cochera) que son las que busca la familia tipo, donde se advierte tambi\u00e9n un gran inter\u00e9s por parte de la gente. Todo lo construido en este nivel de precios y dirigido a estos sectores de poblaci\u00f3n se vende r\u00e1pidamente”, dice Borda.<\/p>\n

Para Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades: “Las buenas propiedades en las mejores zonas siempre escasean en todas las tipolog\u00edas. Entendiendo por buenas las que son especialmente luminosas, con modernos dise\u00f1os de planta en los que se destacan c\u00f3modos placards, cantidad de ba\u00f1os y cocheras, en edificios con o sin infraestructura, pero con muy buen mantenimiento. Hoy, lo que m\u00e1s escasea es el rango de entre 100 y 150 m2 en la tipolog\u00eda de 2 dormitorios con dependencia de servicio o tres dormitorios. Departamentos en edificios de cierta antig\u00fcedad hay pocos, pero en aquellos de poca antig\u00fcedad o a estrenar, nada. A mejor ubicaci\u00f3n, mayor escasez y, por lo tanto, mayor precio”. El broker asegura que de estas propiedades se hizo poco y no se construye hace muchos a\u00f1os, y que las razones son m\u00faltiples; por un lado, la falta de tierra, ya que para estos proyectos se necesitan mayores superficies.<\/p>\n

“Esta tipolog\u00eda est\u00e1 destinada a la familia tipo, que busca dependencias para contar con servicio con cama en su casa. Algo que hace algunos a\u00f1os se hab\u00eda dejado de usar, pero hoy es un tema muy importante. El precio de estas propiedades en Belgrano depender\u00e1 mucho de la ubicaci\u00f3n, pero nunca ser\u00e1 inferior a los 2000 d\u00f3lares el m2 y puede superar los 3000 si re\u00fane m\u00e1s condiciones”, agrega.<\/p>\n

Sebasti\u00e1n Sosa, director de RE\/MAX Argentina, dice: “En nuestro pa\u00eds compra un segmento peque\u00f1o que busca unidades chicas, o los que compran como inversi\u00f3n. Lo que falta es que el p\u00fablico pueda acceder a unidades m\u00e1s grandes, y para eso deber\u00eda tener acceso a cr\u00e9ditos y poder calificar. Adem\u00e1s, cambi\u00f3 el perfil de los compradores de unidades grandes porque cambi\u00f3 el formato de familia”.<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica , 18 de septiembre de 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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