{"id":2494,"date":"2010-11-12T18:50:43","date_gmt":"2010-11-12T21:50:43","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2494"},"modified":"2013-02-22T18:03:28","modified_gmt":"2013-02-22T21:03:28","slug":"el-dos-ambientes-protagonista-induscutible","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-dos-ambientes-protagonista-induscutible\/","title":{"rendered":"El dos ambientes: Protagonista induscutible."},"content":{"rendered":"

Buscadas por un p\u00fablico de toda edad y nivel econ\u00f3mico, estas unidades son las m\u00e1s requeridas tanto para alquiler como para venta. Los precios est\u00e1n entre 1600 y 2500 d\u00f3lares el m2, valor que puede incrementarse excepcionalmente seg\u00fan la zona y los amenities de primer nivel que ofrezca el edificio<\/strong><\/p>\n

Entre los segmentos del mercado que m\u00e1s aceptaci\u00f3n ha acumulado a trav\u00e9s de los a\u00f1os y en diferentes momentos de la vida econ\u00f3mica del pa\u00eds est\u00e1 el tradicional departamento de dos ambientes.<\/p>\n

No es el m\u00e1s chico de la escala pero a la vez es el ideal de quienes sue\u00f1an con convertirse en propietarios, salteando el primer escal\u00f3n: el monoambiente. Es que re\u00fane muchas virtudes que lo vuelven muy atractivo; adem\u00e1s, y entre otras caracter\u00edsticas, porque es el departamento m\u00e1s f\u00e1cil de vender. As\u00ed ha sucedido tradicionalmente.<\/p>\n

En los \u00faltimos a\u00f1os, el prestigio de estas unidades ha crecido no s\u00f3lo en cuanto a la demanda, sino en el precio. Con el tiempo y con condiciones de mercado que poco han ayudado a alcanzar una propiedad, la revalorizaci\u00f3n de la unidad de un dormitorio es todo un fen\u00f3meno. As\u00ed lo evidencia un informe de la firma Toribio Ach\u00e1val en el que se refleja su indiscutible posici\u00f3n de preferido entre otras tipolog\u00edas, y en el que se describe que “al margen de las modas y de la preferencia por algunos barrios, y m\u00e1s all\u00e1 de las modificaciones t\u00e9cnicas constructivas o variantes de los precios, lo que parece constante es la vigencia del departamento de dos ambientes. O de la unidad de un dormitorio, como se lo prefiera llamar. Sea cual fuere el lugar desde donde se mire el mercado inmobiliario o el de la construcci\u00f3n, siempre habr\u00e1 un ojo puesto en esta tipolog\u00eda”.<\/p>\n

“El dos ambientes es como un cheque al portador. Se trata de una tipolog\u00eda de departamento que en cuanto el propietario decida venderlo no tendr\u00e1 ning\u00fan inconveniente en concretar la operaci\u00f3n. Siempre habr\u00e1 un comprador dispuesto”, explica Mar\u00eda Marta V\u00e1zquez Ferro, gerente de la sucursal Alto Palermo de Toribio Ach\u00e1val. Esta visi\u00f3n, desde la venta de inmuebles usados, la comparten quienes venden unidades nuevas. Ya sea en obras desde el pozo o en construcci\u00f3n bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los \u00faltimos a\u00f1os en el mercado residencial.<\/p>\n

Usuarios finales e inversores se encuentran repartidos entre los compradores de estas unidades. Los primeros suelen ser gente joven, padres de estudiantes del interior o reci\u00e9n casados; tambi\u00e9n parejas de gente mayor que deciden achicarse porque los hijos se han ido del hogar.<\/p>\n

Entre los inversores existen quienes los quieren para una renta y como resguardo de valor, y los que compran en construcci\u00f3n para revenderlos luego, con lo cual agregan una capitalizaci\u00f3n.<\/p>\n

El arquitecto Sergio Bernasconi, gerente de consultor\u00eda de Toribio Ach\u00e1val, explica: “La rentabilidad de estas unidades es variable y depende de muchos factores econ\u00f3micos, aunque una de las m\u00e1s influyentes es la evoluci\u00f3n de los salarios. Si bien la calidad de construcci\u00f3n no es la de antes, la vida mejor\u00f3 para los habitantes de las unidades de un dormitorio. Los amenities de los edificios nuevos y algunas disposiciones del C\u00f3digo de Planeamiento hacen que la vida en estos departamentos sea agradable. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de m\u00e1s contacto entre los vecinos. Y como muchos habitantes son j\u00f3venes se relacionan m\u00e1s que en otras \u00e9pocas. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de m\u00e1s contacto entre los vecinos”.<\/p>\n

Por otro lado, afirma que cada vez hay m\u00e1s departamentos de un dormitorio en el mercado y lo atribuye a factores econ\u00f3micos y sociales. Uno, es que cada vez m\u00e1s gente vive sola”,<\/p>\n

Contrariamente a esta tendencia, la historia demuestra que el dos ambientes siempre encontrar\u00e1 una novia. “Es como un cheque al portador”. Esta visi\u00f3n, desde la venta de inmuebles usados, es compartida por quienes venden nuevos. “Ya sea en obras desde el pozo o en la construcci\u00f3n bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los \u00faltimos a\u00f1os al mercado residencial” agrega V\u00e1zquez Ferro.<\/p>\n

Evoluci\u00f3n <\/strong>\"\"<\/p>\n

Raquel Baig\u00fan, directora de marketing de Baig\u00fan Operaciones Inmobiliarias, confirma: “Las unidades de dos ambientes son las m\u00e1s solicitadas, y los destinos principales son para uso propio o como inversi\u00f3n”.<\/p>\n

La evoluci\u00f3n de los precios demuestra esta tendencia. De acuerdo con el informe de Toribio Ach\u00e1val, el comportamiento de los valores del metro cuadrado en este tipo de unidades revela, por ejemplo, que Recoleta es el exponente de cotizaci\u00f3n m\u00e1s alta, donde el metro cuadrado no baja de 2000 d\u00f3lares.<\/p>\n

Los valores actuales del mercado para un dos ambientes se cotizan entre 1600 y 1700 d\u00f3lares el m2, seg\u00fan la incidencia del terreno, y pueden aumentar hasta 2500 o 2600 d\u00f3lares en Barrio Norte, Recoleta y Palermo, e incluso rozar los 3000 d\u00f3lares.<\/p>\n

En Villa Crespo, otro sector muy buscado, el metro cuadrado oscila entre 1900 y 2100 d\u00f3lares. En general, la fluctuaci\u00f3n de los precios depende de factores como la calidad, la ubicaci\u00f3n, los costos de construcci\u00f3n y sus respectivos gastos indirectos: proyecto, direcci\u00f3n, administraci\u00f3n, derechos municipales, seguros e impuestos.<\/p>\n

Francisco Balsano, titular de la firma Balsano, eval\u00faa el comportamiento de los precios de las unidades de un dormitorio: “En general, los valores aumentaron en funci\u00f3n de los costos de la construcci\u00f3n, adem\u00e1s hay que reconocer que hay inflaci\u00f3n; a la vez, al estar dolarizada la propiedad y con la estabilidad del d\u00f3lar se advierte diferencia en los precios”.<\/p>\n

Oportunidad de inve<\/strong>rsi\u00f3n <\/strong><\/p>\n

Las claves del auge de este tipo de unidades son m\u00faltiples. Por un lado se destaca la calidad y la nueva oferta de amenities en este sector del mercado: “Antes un dos ambientes no ten\u00eda ba\u00f1o en suite ni vestidor, por ejemplo. Con la nueva tendencia los dos ambientes se piensan con m\u00e1s confort, aumento de tama\u00f1o: toilette y vestidor, cocina americana, balcones terraza, entre las caracter\u00edsticas que los identifican en la actualidad”, explica el arquitecto y desarrollador, Manuel Otero Castro.<\/p>\n

En otro orden, existen dos opciones del dos ambientes: para alquiler o venta, que var\u00edan seg\u00fan la necesidad del comprador. Sin embargo, por tratarse de unidades chicas, si bien las dos alternativas son v\u00e1lidas, en la actualidad y dadas las condiciones actuales del mercado sin cr\u00e9ditos hipotecarios, se advierte mayor cantidad de alquileres que de ventas.<\/p>\n

Demanda sin l\u00edmites <\/strong><\/p>\n

“Seg\u00fan el mercado actual, la demanda de dos ambientes es de un 80% del total del mercado”, se\u00f1ala Manuel Otero Castro. En esta misma l\u00ednea, Francisco Balsano resume el comportamiento de la demanda de los departamentos de un dormitorio: “Fueron las unidades m\u00e1s vendidas en el mercado en los \u00faltimos a\u00f1os”. Desde esta perspectiva, asegura que la oferta, en virtud de la liquidez del mercado, contin\u00faa creciendo. En este contexto, los inversores juegan un papel fundamental en su comercializaci\u00f3n.<\/p>\n

Raquel Baig\u00fan sostiene que el comportamiento de la demanda var\u00eda si las unidades est\u00e1n en pozo, que son las m\u00e1s buscadas; a construir, o con entrega inmediata. “El perfil de la gente que las solicita, en su mayor\u00eda, corresponde a inversores del interior”, agrega.<\/p>\n

Teniendo en cuenta el comportamiento ascendente de los precios en el per\u00edodo de enero de 2002 a mayo de 2010, Francisco Balsano propone tener en cuenta ciertas variables para pensar en una continuidad expansiva de adquirientes: “No se puede medir con exactitud el l\u00edmite de comercializaci\u00f3n, pero hay ciertos par\u00e1metros que no se deben pasar por alto, determinados por el d\u00e9ficit habitacional, la explosi\u00f3n demogr\u00e1fica, y lo m\u00e1s importante, los capitales l\u00edquidos que est\u00e1n en el mercado, los que est\u00e1n en el exterior (pr\u00e1cticamente sin utilidad), y la posibilidad de mejorar su comercializaci\u00f3n en la medida que haya mayor seguridad jur\u00eddica”, concluy\u00f3 Balsano.<\/p>\n

Guadalupe Fern\u00e1ndez Fronza,30 de octubre de 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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