{"id":269,"date":"2010-05-29T20:28:32","date_gmt":"2010-05-29T23:28:32","guid":{"rendered":"http:\/\/dev.topinmobiliario.com\/blog\/?p=269"},"modified":"2013-02-22T17:55:20","modified_gmt":"2013-02-22T20:55:20","slug":"conflictos-cotidianos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/conflictos-cotidianos\/","title":{"rendered":"Conflictos cotidianos"},"content":{"rendered":"
<\/a>Sobre consorcios<\/h5>\n

A los incrementos de los salarios de los encargados y los temas de mantenimiento de los edificios se suma la aprobaci\u00f3n de la ley que habilita a los miembros de un edificio a cambiar de administrador<\/em><\/p>\n

\"\"Cuando se habla del estado de los edificios es com\u00fan la humanizaci\u00f3n de los t\u00e9rminos inteligentes, saludables, enfermos y dem\u00e1s. El consorcio y su \u00f3rgano, la asamblea, son los responsables directos del latido de cada edificaci\u00f3n. \u00bfPero cu\u00e1les son las principales preocupaciones de los consorcistas para mantener la vitalidad del edificio?<\/p>\n

“Sin duda, en primer lugar, el gasto de personal repartido en sueldo y cargas sociales -responde Osvaldo Loisi, de la Liga de Consorcistas-. Este gasto ocasiona un continuo aumento de expensas y provoca verdadera angustia, sobre todo en aquellos hogares de consorcistas que viven con salarios m\u00ednimos o de jubilados y pensionados.”<\/p>\n

Estar al d\u00eda con las obligaciones legales, como la ley de balcones, el mantenimiento de ascensores o las luces de emergencia, son otros \u00edtems que los consorcistas buscan atender. Tambi\u00e9n las ca\u00f1er\u00edas obsoletas, que suelen provocar dolores de cabeza, ya que muchas veces la falta de una atenci\u00f3n permanente provoca roturas y filtraciones. A eso se suman los riesgos de siempre, como incendios y robos.<\/p>\n

Las relaciones de los consorcistas con los encargados y los administradores no son siempre las mejores y var\u00edan, lo mismo que el ir y venir en el mantenimiento del edificio. Una buena comuni\u00f3n entre las partes permite potenciar <\/em>y mejorar las relaciones. Si ocurre todo lo contrario, se dificulta la soluci\u00f3n de los problemas cotidianos.<\/p>\n

El presidente de la Fundaci\u00f3n Reuni\u00f3n de Administradores, Jorge Hern\u00e1ndez, opina: “Uno de los principales problemas es el aumento de las expensas comunes por imposiciones burocr\u00e1ticas del Estado, que s\u00f3lo tienen como fin satisfacer la voracidad fiscal de recaudar. La consecuencia es el grave deterioro del parque edilicio, en raz\u00f3n de la imposibilidad de los copropietarios de invertir recursos en la conservaci\u00f3n y el mantenimiento preventivo. Por eso, cada vez es mayor la incidencia en las expensas comunes de esos gastos burocr\u00e1ticos”.<\/p>\n

Y agrega: “La inseguridad y la falta de protecci\u00f3n de la vida y bienes de los copropietarios convierten en imprescindible la contrataci\u00f3n directa de vigilancia y seguridad privada, lo que resulta sumamente oneroso”.<\/p>\n

Si tenemos en cuenta que aproximadamente el 70 por ciento de los residentes en la zona metropolitana habitan en edificios de departamentos, la preocupaci\u00f3n por el destino de los recursos econ\u00f3micos es un tema central en la agenda. Principalmente por el contenido de las quejas: el continuo aumento de las cargas en las expensas.<\/p>\n

Aumentos en los sueldos de los encargados y contrataciones sobrevaluadas en bienes y servicios son los argumentos m\u00e1s comunes utilizados por los consorcistas a la hora de explicar los incrementos.<\/p>\n

Loisi comenta: “Los ajustes salariales se realizan por convenios colectivos de trabajo, que son contratos celebrados entre el gremio de los encargados y tres asociaciones de administradores, que dicen que representan todos los consorcios del pa\u00eds. Lo verdaderamente grave de esta situaci\u00f3n es que los consorcios carecen de representaci\u00f3n en esas mesas negociadoras, debiendo afrontar los aumentos que all\u00ed se pactan. Desde 2004, por esos convenios, los encargados tienen un aumento anual que supera ampliamente los \u00edndices oficiales del Indec”.<\/p>\n

Por el lado de los administradores, Hern\u00e1ndez coincide en que “existe falta de transparencia y representatividad en las negociaciones paritarias del sector, que determina los aumentos de sueldos del personal de porter\u00eda dependiente de los consorcios de propietarios”.<\/p>\n

Esta coincidencia argumental entre los representantes de los consorcistas y de los administradores no se mantiene en otros temas. De hecho, la relaci\u00f3n entre ambos sectores fue tema principal en la agenda legislativa porte\u00f1a. En noviembre, los diputados porte\u00f1os aprobaron la ley 3254 (de consorcios); el autor del proyecto fue el diputado de la Coalici\u00f3n C\u00edvica Sergio Abrevaya. El legislador asegura: “La actividad de administrar consorcios no ha tenido regulaci\u00f3n, excepto la creaci\u00f3n de un registro. Desde hace 60 a\u00f1os que esta actividad viene creciendo en responsabilidades, a la par que creci\u00f3 la vida en consorcios. Antes un consorcio ten\u00eda no m\u00e1s de tres pisos, la gente a las 17 estaba en su casa y trabajaba por el barrio. La vida en un consorcio hoy es mucho m\u00e1s intensa; los edificios tienen m\u00e1s de siete pisos, y agregaron m\u00e1s servicios centrales, a la vez que la ciudad puso m\u00e1s controles de seguridad, en ascensores, balcones y dem\u00e1s. El administrador ya no es un mero representante legal, sino alguien que debe tomar decisiones permanentemente en consorcios donde la gente tiene cada vez menos tiempo para participar. Todo eso trajo como consecuencia buenos y malos administradores, como en cualquier otra actividad, pero al no haber regulaci\u00f3n, estos \u00faltimos no han tenido l\u00edmites ni sanciones”.<\/p>\n

La nueva ley, a\u00fan no reglamentada, modifica algunos art\u00edculos de la antigua ley 941. En ellos se obliga a los administradores a inscribirse en el Registro P\u00fablico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y validarse anualmente para presentarse ante la asamblea de consorcistas. Adem\u00e1s, habilita al \u00f3rgano asambleario a renovar o cesar la labor del administrador, con la mayor\u00eda estipulada en el reglamento o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con m\u00ednimo qu\u00f3rum. Los honorarios del administrador son acordados entre \u00e9l y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o c\u00e1mara que los regule, y s\u00f3lo podr\u00e1n ser modificados con la aprobaci\u00f3n de la asamblea ordinaria, o en su caso, la extraordinaria convocada al efecto y por la mayor\u00eda dispuesta en el reglamento de copropiedad. A falta de disposici\u00f3n, se requerir\u00e1 mayor\u00eda absoluta. La legislaci\u00f3n establece la creaci\u00f3n de un registro de firmas de los propietarios, as\u00ed como la obligatoriedad de dejar asentados en los registros los horarios de inicio y finalizaci\u00f3n de cada asamblea. “Creo que lo menos que se puede decir es que es demag\u00f3gica, porque se pretende con ella hacerles creer a los consorcistas que servir\u00e1 para controlar mejor a los administradores que no cumplan con sus responsabilidades, cuando en realidad es una ley que beneficia de alg\u00fan modo a los propios legisladores.”<\/p>\n

Osvaldo Loisi, representante de los consorcistas, es m\u00e1s optimista y expresa: “La reforma viene a satisfacer un anhelo generalizado de todos los consorcistas que se ven imposibilitados de prescindir de sus servicios a un mal administrador por no poder reunir las mayor\u00edas reglamentarias para desplazarlo. Adem\u00e1s, el administrador estar\u00e1 obligado, siempre que la asamblea no disponga lo contrario, a abrir una cuenta bancaria a nombre de cada consorcio que administra, a fin de evitar los abusos de ciertas administraciones que, unificando los dineros de las expensas de varios edificios en una sola cuenta, act\u00faan en la pr\u00e1ctica como bancos, creando ficticiamente cr\u00e9ditos a su favor”.<\/p>\n

“La ley contiene un punto objetable. Lamentablemente se ha pretendido all\u00ed reformar el C\u00f3digo Civil limitando el derecho de retenci\u00f3n otorgado por ese cuerpo legal a los administradores, lo cual es absolutamente inviable, porque, aun siendo loable la intenci\u00f3n del legislador, la ciudad carece de jurisdicci\u00f3n para reformar dicho C\u00f3digo, que es una ley nacional”, seg\u00fan Loisi.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n de la ley recae sobre la Direcci\u00f3n General de Defensa del Consumidor, que tiene a su cargo el Registro de Administradores, adem\u00e1s de la recepci\u00f3n de denuncias y la potestad de sancionar a los administradores que incumplen las normas. Tanto estos \u00faltimos como los consorcistas est\u00e1n a la espera de la reglamentaci\u00f3n de la ley, vital para avanzar en la aplicaci\u00f3n, por ejemplo, de sanciones.<\/p>\n

Abrevaya concluye: “Con la ley se estandariza la liquidaci\u00f3n de expensas; se regula la manera de contratar proveedores; se propone la opci\u00f3n de bancarizarse. Respecto del administrador, \u00e9ste tiene que tener una declaraci\u00f3n jurada de bienes o un seguro, donde el reglamento no dice nada. El mandato del administrador es de un a\u00f1o, renovable, y se requieren dos tercios de los votos de los presentes en la asamblea”.<\/p>\n

Juan Pablo Martinelli, 29 de mayo de 2010.<\/strong>
\nPublicado por La Naci\u00f3n<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sobre consorcios A los incrementos de los salarios de los encargados y los temas de mantenimiento de los edificios se suma la aprobaci\u00f3n de la ley que habilita a los miembros de un edificio a cambiar de administrador Cuando se habla del estado de los edificios es com\u00fan la humanizaci\u00f3n de los t\u00e9rminos inteligentes, saludables, … <\/p>\n

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