{"id":2720,"date":"2011-01-11T12:35:09","date_gmt":"2011-01-11T12:35:09","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2720"},"modified":"2012-04-16T17:31:44","modified_gmt":"2012-04-16T17:31:44","slug":"oficinas-con-buenas-perspectivas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/oficinas-con-buenas-perspectivas\/","title":{"rendered":"Oficinas: Con buenas perspectivas"},"content":{"rendered":"

Luego de un a\u00f1o con altibajos, el segmento espera recuperar terreno y sumar nuevas inversiones<\/strong><\/p>\n

Es uno de los term\u00f3metros de la econom\u00eda y uno de los sectores que quiz\u00e1 mejor refleja la situaci\u00f3n del mercado. Porque es sabido que cuando las variables son favorables, las empresas son las primeras en apostar al cambio o la expansi\u00f3n. En ese sentido, el segmento de oficinas cobra un protagonismo clave a la hora de analizar el mercado inmobiliario.<\/p>\n

Y este 2010 que est\u00e1 llegando a su fin mostr\u00f3 resultados dispares, y si se buscara definirlo en pocas palabras podr\u00eda decirse que fue una temporada con altibajos. Esto se debi\u00f3 en gran medida a cuestiones econ\u00f3micas, ya que como es sabido las posibilidades de que una empresa se mude de edificio son directamente proporcionales a sus expectativas de crecimiento y a su capacidad de inversi\u00f3n presente y a futuro.<\/p>\n

Seg\u00fan un informe de la firma Colliers International, en los tres primeros trimestres de este a\u00f1o se registr\u00f3 un crecimiento del 11 por ciento en la oferta de espacios con la incorporaci\u00f3n de 155.000 m2, lo que representa una suba del 7,6% por sobre el total de lo ofrecido en 2008 y 2009 juntos. El informe expresa que la tasa de vacancia registrada fue del 8,2% y alcanz\u00f3 su valor m\u00e1ximo desde 2005. Este porcentaje representa 132.865 m2 disponibles en el mercado de oficinas clases A+ y A.<\/p>\n

Respecto de la demanda, el mercado de oficinas A+ y A registr\u00f3 una absorci\u00f3n acumulada de 121.000 m2 en lo que va del a\u00f1o, esta situaci\u00f3n atenu\u00f3 el crecimiento abrupto de la vacancia producto de la importante cantidad de superficie ingresada en el mismo per\u00edodo, con una demanda que ocup\u00f3 aproximadamente el 80% de los nuevos desarrollos en 2010.<\/p>\n

Varios fueron los brokers que coincidieron con esta visi\u00f3n. Entre ellos, Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, que opina: “El mercado arranc\u00f3 el a\u00f1o con poco movimiento, pero a medida que pasaron los meses y el contexto nacional e internacional fue mejorando, comenz\u00f3 a notarse mayor movimiento, y se est\u00e1 terminando 2010 con buena actividad. Se han realizado importantes operaciones de venta, impulsadas por inversores deseosos de colocar su dinero en ladrillos”. Fernando Ledo, de Bullrich, afirma: “El mercado de oficinas tuvo bastante movimiento durante todo el a\u00f1o, con empresas que en alg\u00fan momento se hab\u00edan achicado y que volvieron a instalarse en la Capital, o bien se ampliaron y abrieron otra oficina representativa”.<\/p>\n

Otra tendencia que se pudo comprobar es la de la migraci\u00f3n de las empresas hacia otras zonas de la Capital o el Gran Buenos Aires. “Creci\u00f3 el inter\u00e9s por irse del Centro, y eso lo notamos porque muchos de nuestros clientes manifiestan que no tienen necesidad de estar en ese sitio, ya que sus propios clientes tampoco est\u00e1n. Parece que la consigna es salir del Centro, aunque no necesariamente signifique irse a la provincia”, explica Alberto Garc\u00eda Hamilton, de la firma Toribio de Ach\u00e1val.<\/p>\n

\"\"<\/a>Otros brokers no coinciden con estas perspectivas. Entre ellos, Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y del SOM: “2010 fue un buen a\u00f1o para el mercado inmobiliario en general, pero en lo que respecta al segmento de las oficinas estuvo un poco amesetado, especialmente en lo que se refiere a los alquileres, ya que la mayor\u00eda de las grandes empresas reestructuraron sus superficies locadas y no crecieron; en ese aspecto, el mayor tomador de m2 en alquiler fue el Estado nacional, con nuevos espacios para sus oficinas de la Anses, el PAMI o la AFIP, entre otras entidades”.<\/p>\n

Teniendo en cuenta que 2011 ser\u00e1 un a\u00f1o electoral, los brokers mostraron cautela a la hora de vislumbrar qu\u00e9 es lo que puede suceder en el mercado. Se sabe: en un pa\u00eds como la Argentina, donde las decisiones de la pol\u00edtica afectan todas las \u00e1reas de desarrollo, y en especial de la econom\u00eda, cualquier tipo de predicci\u00f3n que haga al respecto puede sonar a futurolog\u00eda. “En ese sentido, el primer semestre continuar\u00e1 en la misma media de actividad -piensa Armando Pepe-, pero despu\u00e9s de las elecciones se estabilizar\u00e1, y una vez transcurrido octubre seguramente continuar\u00e1 la inversi\u00f3n en inmuebles en todo el territorio nacional”.<\/p>\n

Para Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield Argentina, el hecho de que 2011 sea un a\u00f1o electoral “tendr\u00e1 un gran impacto sobre el sector de Real Estate”. Seg\u00fan \u00e9l, “la incertidumbre, sumada a la volatilidad econ\u00f3mica local, dificulta las proyecciones de largo plazo. En este contexto, los inversores se mostrar\u00e1n prudentes y las empresas, por su parte, no incrementar\u00e1n su capacidad instalada y postergar\u00e1n los planes de inversi\u00f3n. Por lo tanto, el nivel de actividad en el mercado ser\u00e1 moderado; no se anunciar\u00e1n grandes proyectos de oficinas, aunque finalizar\u00e1n las obras que se encuentran hoy en construcci\u00f3n”.<\/p>\n

“La actividad ser\u00e1 similar a la de este a\u00f1o; es decir, baja respecto de a\u00f1os anteriores, pero con una demanda y oferta estables. La demanda acompa\u00f1ar\u00e1 la incorporaci\u00f3n de m2 al mercado. En este sentido, los alquileres de los edificios premium se mantendr\u00e1n estables, con valores en torno de 30 d\u00f3lares el m2 para los de clase A, mientras que para los de clase B estar\u00e1n en 18 d\u00f3lares, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n y las caracter\u00edsticas propias del edificio”, agrega.<\/p>\n

Por su parte, Ledo a\u00f1ade: “Pese a ser un a\u00f1o de elecciones, la liquidez de moneda que habr\u00e1 en la Argentina fomentar\u00e1 las inversiones y no perjudicar\u00e1 a rentistas e inversores. En ese sentido, creemos que 2011 ser\u00e1 pr\u00f3spero y de mucho movimiento en la plaza de oficinas”.<\/p>\n

Buenos negocios<\/strong>\"\"<\/p>\n

Alberto Garc\u00eda Hamilton se suma a estas opiniones: “Abstray\u00e9ndonos de la volatilidad de nuestro pa\u00eds, suponemos que 2011 ser\u00e1 mejor que 2010. Desde el punto de vista de la oferta, est\u00e1n dadas las condiciones para que se concreten muchos negocios. La oferta es grande, y la clave estar\u00e1 en la demanda. Por eso creo que, de tener necesidad de espacio, las empresas no tendr\u00e1n dificultades para alquilar ni les resultar\u00e1 costoso desde una perspectiva de valores hist\u00f3ricos”. Y sobre el aspecto pol\u00edtico expresa: “En principio no deber\u00eda ser un cambio presidencial traum\u00e1tico. Creo que influir\u00e1, como inexorablemente ocurre, pero no ser\u00e1 un punto de inflexi\u00f3n ni mucho menos”.<\/p>\n

Weiss hace su aporte: “A pesar de que en 2010 se incorporaron muchos m2 nuevos, creemos que 2011 ser\u00e1 un buen a\u00f1o para nuestra actividad y que estos m2 que no se ocuparon este a\u00f1o ser\u00e1n absorbidos en el pr\u00f3ximo”.<\/p>\n

Santiago Moyano, de la firma Hern\u00e1n Moyano, cree que el mercado no mostrar\u00e1 demasiados cambios en 2011. “A mi criterio los mejores momentos del a\u00f1o fueron el inicio y luego hacia el final, que hubo una recuperaci\u00f3n. El a\u00f1o que est\u00e1 por comenzar ser\u00e1 similar al 2010, aunque tal vez con alg\u00fan movimiento mayor. Pero hay que recordar que habr\u00e1 elecciones y ese acontecimiento distorsiona un poco el mercado. Lo que s\u00ed se advierte es un creciente inter\u00e9s tambi\u00e9n de adquirir oficinas a cambio de buenas rentas que duplican las residenciales. Hoy hay muchos inversores volcados a la compra de inmuebles de oficinas triple A que perciben una renta de entre el 8 y el 10 por ciento anual, ya que los inmuebles dan seguridad y se mantienene como la mejor alternativa de inversi\u00f3n”.<\/p>\n

Por su parte, Diego Cazes, director de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, opina: “Para el a\u00f1o pr\u00f3ximo la tendencia es seguir tomando metros cuadrados, sobre todo por parte de las empresas grandes y medianas que buscan oficinas premium, algunas con la intenci\u00f3n de reunir en un solo edificio todas sus oficinas, lo que puede resultar m\u00e1s ordenado y eficiente”.<\/p>\n

Estas, seg\u00fan su opini\u00f3n, seguir\u00e1n buscando las mejores \u00e1reas de Capital, como Catalinas, Puerto Madero y Plaza San Mart\u00edn, o la zona norte del Gran Buenos Aires. Con relaci\u00f3n a los precios, Cazes los establece en alrededor de 35 d\u00f3lares el m2 las premium (Green Building); las clase A entre 30 y 25 d\u00f3lares el m2, dependendiendo de la ubicaci\u00f3n y el edificio.<\/p>\n

Diego C\u00faneo, 27 de siciembre de 2010.
\nPublicado por La\u00a0 Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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