{"id":2727,"date":"2011-01-07T20:40:22","date_gmt":"2011-01-07T20:40:22","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2727"},"modified":"2012-04-16T17:31:55","modified_gmt":"2012-04-16T17:31:55","slug":"fideicomisos-con-buen-rumbo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/fideicomisos-con-buen-rumbo\/","title":{"rendered":"Fideicomisos, con buen rumbo"},"content":{"rendered":"

Merced a esta herramienta incorporada a partir de la ley 24441, el mercado suma m\u00e1s proyectos. Inter\u00e9s de los inversores y usuarios.<\/strong><\/p>\n

Hoy, uno de los instrumentos legales m\u00e1s utilizados para la obtenci\u00f3n de fondos destinados a proyectos inmobiliarios es el fideicomiso. Si bien su rentabilidad es atractiva, a veces los resultados son variados, y para inversores y consumidores finales alcanzan a veces promedios desde el 20 por ciento y llegan hasta el 30 o 35 de la inversi\u00f3n. Al hacer un balance de c\u00f3mo funcion\u00f3 esta herramienta de financiamiento durante el a\u00f1o, los expertos coinciden en que fue positivo. Por ejemplo, para la firma Toribio Ach\u00e1val, en l\u00edneas generales, el fideicomiso se utiliz\u00f3 como estructura jur\u00eddica para encarar negocios al costo y termin\u00f3 por afianzarse en las preferencias de los desarrollistas. Sergio Bernasconi, gerente de consultor\u00eda de esa empresa, explica: “Este a\u00f1o comercializamos un 39% m\u00e1s de unidades que en 2009 con este sistema. Respecto de la rentabilidad, de 2006 a la fecha los costos asociados al desarrollo inmobiliario (terreno, mano de obra y materiales) se incrementaron en alrededor del 78% promedio, mientras que los valores de los proyectos terminados alcanzaron un 46%. En tanto, en el comportamiento de la demanda de fideicomisos se observ\u00f3 menor cantidad de inversores, pero un mayor n\u00famero de consumidores finales”.<\/p>\n

Al referirse a los cambios en los proyectos explica: “A ra\u00edz de la mayor participaci\u00f3n de consumidores finales, los desarrollistas debieron orientar los emprendimientos para satisfacer las preferencias de la demanda. En ese sentido, los cambios esenciales se deben a que los consumidores finales pagan mayores valores y prefieren unidades de m\u00e1s superficie que los inversores. En 2010, las terminaciones y la calidad de las unidades fueron m\u00e1s importantes que el upside del negocio”. Y agrega: “Con relaci\u00f3n a las \u00e1reas de desarrollo, los developers exploraron zonas de la ciudad con menores incidencias en el costo de la tierra, y aqu\u00ed se not\u00f3 mayor presencia de quienes aportan el capital; en cambio, en los sectores de la ciudad con mayor costo de la tierra se observ\u00f3 m\u00e1s presencia de consumidores finales”.<\/p>\n

En enero de 1995, la ley 24.441 introdujo en la Argentina el concepto de fideicomiso. “Desde ese momento se lo utiliz\u00f3 con \u00e9xito, lo que permiti\u00f3 el uso de innovadoras t\u00e9cnicas de financiamiento de proyectos inmobiliarios, adem\u00e1s de la participaci\u00f3n de diversos actores desarrollistas, bancos y constructores, aislando y separando la propiedad objeto de la operaci\u00f3n de otros activos y de acreedores, asegurando que los emprendimientos no sean puestos en riesgo por factores externos. El concepto de fideicomiso permite, asimismo, la titulaci\u00f3n de los fondos relacionados con cada proyecto, constituyendo un importante acceso para el mercado de capitales”, define Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.<\/p>\n

G\u00f3mez explica que es necesario conocer bien la empresa a la que se confiar\u00e1 el dinero y su equipo de trabajo; tambi\u00e9n para el desarrollador es importante informarse sobre qu\u00e9 tipo de bienes ceder\u00e1 al patrimonio fiduciario al inicio de la obra (terreno, por ejemplo).<\/p>\n

“En los proyectos el rol del desarrollador es insustituible -agrega-, ya que participa tanto de la concepci\u00f3n de la idea del negocio, la elecci\u00f3n de la tierra, los lineamientos para el proyecto de arquitectura, las pautas de comercializaci\u00f3n, como de la adopci\u00f3n del esquema legal y los mecanismos de financiamiento.”<\/p>\n

Por su parte, Dar\u00edo L\u00f3pez, socio de la desarrolladora Arquitectonika-PH Urbano, dice: “Los fideicomisos de construcci\u00f3n han sido convalidados tanto por inversores como por compradores y hoy son una herramienta imprescindible. Despu\u00e9s de haber realizado m\u00e1s de 20 fideicomisos con nuestra desarrolladora, no dejamos de evolucionar y nos adaptamos a los cambios de la econom\u00eda y la pol\u00edtica; es una herramienta muy eficaz”.<\/p>\n

El desarrollador manifiesta que la rentabilidad de estos proyectos en principio llegaba al 30%. “Hoy, con el crecimiento de los costos tanto de la construcci\u00f3n como de los terrenos puede llegar al 20%, utiliz\u00e1ndose sobre todo el sistema de fideicomiso al costo, que beneficia directamente al inversor traslad\u00e1ndole toda la rentabilidad del emprendimiento y permiti\u00e9ndole que su aporte sea en cuotas a medida que avance la obra. Esto posibilit\u00f3 que numerosos inversores con capacidad de ahorro entraran en el negocio con una inversi\u00f3n segura y constatable. Vemos para 2011 un gran crecimiento de este sistema que, con el aporte de pr\u00e9stamos hipotecarios que est\u00e1n lanzando varios bancos, puede generar un aumento en la cantidad de proyectos y una evoluci\u00f3n en los precios, permitiendo sostener la rentabilidad lograda”, finaliza L\u00f3pez.<\/p>\n

\"\"M\u00e1rgenes contra valores<\/strong><\/p>\n

Un especialista en fideicomisos es Argencons, que comenz\u00f3 con \u00e9stos en 2003. Miguel Camps, presidente de la firma, opina: “Nos hemos consolidado en el mercado, pero en estos d\u00edas la suba de los costos de la construcci\u00f3n, la falta de terrenos y sus precios muy altos complican. Este es un negocio de inversi\u00f3n y de revalorizaci\u00f3n en el cual es necesario exhibir m\u00e1rgenes contra valores de mercado. Hoy mucha gente se quiere volcar al fideicomiso, ya que hasta ahora el desarrollo de un proyecto pod\u00eda encararlo cualquier emprendedor, sea o no del rubro, ya que las rentabilidades eran muy buenas. Nosotros debemos conseguir proyectos y ubicaciones diferenciales para nuestros inversores y seguidores. A veces con algunos emprendimientos, como el caso de Quartier del Polo, en Las Ca\u00f1itas, surgen rentas especiales del 25 al 30%, ya que el costo inicial comienza en 2500 d\u00f3lares y el final del m2 puede estar en 3500. Pero hay que entender que esto depende de las zonas, de las ubicaciones. A veces los m\u00e1rgenes son muy chicos y la ecuaci\u00f3n se invierte”.<\/p>\n

El desarrollador afirma que el m2 se mantiene como buen refugio para los ahorros y el fideicomiso es una herramienta que ayuda a abastecer esa demanda, y a\u00f1ade: “Pero las rentabilidades se han reducido. La respuesta que damos es la calidad de los proyectos, que compensa el margen que hay y permite un mayor valor futuro frente a otras opciones”.<\/p>\n

En tanto, Francisco Balsano, titular de la firma hom\u00f3nima, est\u00e1 convencido de que “el fideicomiso es una figura jur\u00eddica que ampara y protege a todas las personas que intervienen y queda indemne el patrimonio. Est\u00e1 destinada a inversores; son pocos los usuarios genuinos del bien, la mayor\u00eda lo compra como moneda de cambio. El ladrillo es y ser\u00e1 la mejor opci\u00f3n, y una figura atractiva de inversi\u00f3n como esta herramienta brinda garant\u00edas y potencia el negocio. Fuimos de los primeros que lo utilizamos luego de la crisis. Nosotros desarrollamos fideicomisos al costo, contratamos llave en mano, lo que refleja transparencia total. En el caso de los edificios Facultad hemos obtenido rentabilidades del 35%. Compramos el terreno, contratamos la empresa constructora y el precio se ajusta seg\u00fan el \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n”. Agrega: “2011 ser\u00e1 un buen a\u00f1o en el mercado, 2012 m\u00e1s de transici\u00f3n, y despu\u00e9s en 2013 se retomar\u00e1 el crecimiento, seg\u00fan indica la macroeconom\u00eda”.<\/p>\n

Juan Badino, presidente de Forcadell Badino, considera: “Los fideicomisos al costo en 2010 fueron la figura central del mercado, desplazando aquellos fideicomisos o desarrollos a precios pactados (valor de mercado) o con f\u00f3rmulas combinadas. Los motivos por los cuales los desarrolladores se decidieron por este sistema al costo son muchos: por un lado, la mayor incidencia de la tierra respecto del costo de la construcci\u00f3n; por otro, la constante suba en el \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n, y finalmente un d\u00f3lar estable, que le da la posibilidad de financiar al comprador durante la obra. La combinaci\u00f3n de los tres puntos provoc\u00f3 inflaci\u00f3n en d\u00f3lares, baja de la rentabilidad para los desarrolladores y aumento de los precios de las propiedades. En la Argentina las propiedades se cotizan en d\u00f3lares; con d\u00f3lar estable e inflaci\u00f3n, hay aumento de precios, producido exclusivamente por este fen\u00f3meno y no por la oferta y la demanda, como deber\u00eda ser, y as\u00ed fue en los a\u00f1os anteriores. La demanda se mantiene firme, sobre todo porque es una manera de protegerse de la inflaci\u00f3n y porque no hay alternativas mejores. Los precios de los departamentos nuevos seguir\u00e1n subiendo acompa\u00f1ados por la inflaci\u00f3n; la perspectiva de que bajen pasa por una correcci\u00f3n en el tipo de cambio”.<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica, 18 de diembre 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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