{"id":2762,"date":"2011-01-31T19:48:26","date_gmt":"2011-01-31T19:48:26","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2762"},"modified":"2012-04-16T17:30:49","modified_gmt":"2012-04-16T17:30:49","slug":"el-ladrillo-sigue-firme-2","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-ladrillo-sigue-firme-2\/","title":{"rendered":"El ladrillo sigue firme."},"content":{"rendered":"

\"\"Apesar de rentabilidades m\u00e1s desdibujadas y altas incidencias de la tierra, el motor del real estate se mantiene en marcha con formatos m\u00e1s creativos, el ingreso de nuevos jugadores y un mayor inter\u00e9s de inversores del exterior. Si bien contin\u00faa faltando el efecto dinamizador de los cr\u00e9ditos hipotecarios para un mayor n\u00facleo de la poblaci\u00f3n, hay datos inmobiliarios relevantes: el exitoso lanzamiento de Puertos del Lago, el nuevo megaproyecto en Escobar de Eduardo Costantini \u2212que en una semana ubic\u00f3 cerca de 800 lotes a US$ 70 promedio por m2<\/sup>\u2212 , y el ingreso en la Bolsa de TGLT, que coloc\u00f3 48 millones de acciones a inversores locales e internacionales, por un monto total de $ 433,6 millones. \u201cVemos un renovado inter\u00e9s por invertir en empresas argentinas por parte de fondos que ten\u00edan al pa\u00eds fuera de su agenda\u201d, asegur\u00f3 Federico Well, presidente de TGLT y uno de los principales ejecutivos de CAP Ventures.<\/p>\n

Tambi\u00e9n est\u00e1n los que se posicionaron en tierras: tanto IRSA, como Consultatio y Macro Bansud, se quedaron con los terrenos que el Gobierno de la Ciudad subast\u00f3 en Catalinas. All\u00ed se aplicar\u00e1 una normativa de car\u00e1cter morfol\u00f3gico para la construcci\u00f3n de torres de oficinas, hoteles y equipamiento comercial, mientras el producto de las ventas, unos $ 386 millones deben destinarse a infraestructura educativa. A su vez Raghsa \u2212que pugn\u00f3 sin suerte en la \u00faltima licitaci\u00f3n\u2212 compr\u00f3 media manzana al Laboratorio Bo\u00ebringer, frente al Tiro Federal en N\u00fa\u00f1ez. Con una incidencia de US$ 1000 el m2<\/sup>, planea el desarrollo de dos torres residenciales de 40.000 m2<\/sup>.<\/p>\n

Dami\u00e1n Tabakman, director de la Compa\u00f1\u00eda Buenos Aires y consultor, eval\u00faa \u201cuna demanda muy sostenida, tanto de inversores individuales como creciente de tipo institucional\u201d. Tambi\u00e9n resalta una marcada tendencia por parte de interesados del exterior, en volcar fondos a la regi\u00f3n, aunque reconoce que la principal aspiradora es Brasil; a la Argentina le toca por a\u00f1adidura, a pesar de pol\u00edticas no del todo estimulantes con las inversiones. En un panorama mundial con tasas negativas, que no se va a revertir r\u00e1pidamente, se buscan alternativas en los pa\u00edses emergentes, aunque ello implique asumir riesgos. \u201cQuien entra hoy sabe que los precios de las propiedades, en las zonas m\u00e1s calientes de Buenos Aires, est\u00e1n en su techo.<\/p>\n

hist\u00f3rico. Nadie va a encontrar oportunidades o entrar por la ventana de los valores bajos, todo lo contrario\u201d, comenta.<\/p>\n

Por su parte, Jorge Cruces, gerente de Real Estate de IRSA, coincide en la mayor presencia de inversores del exterior, incluso en negocios de dif\u00edcil organizaci\u00f3n, como son los centros comerciales, de recupero a mediano plazo. Si bien el principal problema que hoy enfrentan los desarrolladores \u2212y lo destac\u00f3 el presidente de Consultatio\u2212 es la inflaci\u00f3n y el costo de la construcci\u00f3n que ha tenido incrementos del 20% anual. En contrapartida, el d\u00f3lar no sube, por lo cual la inversi\u00f3n en propiedades es muy v\u00e1lida en t\u00e9rminos reales, y hasta es esperable una suba del 10%\u201d.<\/p>\n

Fideicomisos a la orden del d\u00eda<\/strong>\"\"<\/strong><\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los casos puntuales citados, cuando se eval\u00faa la inversi\u00f3n promedio, la mayor parte de los emprendedores apela a la figura del fideicomiso al costo para continuar en carrera, apuntando a capitalizar el grueso de la inversi\u00f3n minorista local. En ese sentido, Juan Badino, titular de Forcadell\/Juan Badino, precisa que, al analizar un desarrollo inmobiliario, la rentabilidad se ha reducido ubic\u00e1ndose entre el 10 al 15%, que es muy baja, considerando que es un negocio de riesgo y a largo plazo. En la actualidad, la mayor\u00eda de las propuestas edilicias se ofrecen al costo; y en otros, seg\u00fan el volumen del edificio, se hace una preventa ad refer\u00e9ndum a fin de reunir el cien por cien de los fondos y reci\u00e9n ah\u00ed se comienza la obra. Ante esa situaci\u00f3n \u201cse requieren alternativas de financiaci\u00f3n que permitan tanto al desarrollador, como al inversor y al usuario final, acceder a herramientas m\u00e1s previsibles. En caso contrario, a medida que se acoten los m\u00e1rgenes se generar\u00e1 menor cantidad de obras\u201d, puntualiza el empresario.<\/p>\n

Sin embargo, Badino destaca que la inversi\u00f3n en ladrillos contin\u00faa siendo la mejor opci\u00f3n, frente a las pocas alternativas que ofrece el mercado, con una rentabilidad que oscila entre 5 y 6%, pero que mantiene el valor del capital invertido.<\/p>\n

\u201cA pesar de que el escenario de costos ha cambiado en gran medida, los inversores optan por seguir apostando en este tipo de desarrollos, lo cual genera movimiento en el mercado y, a la vez, presiona sobre los valores de la tierra\u201d, puntualiza el arquitecto Ignacio Trabucchi, socio del Estudio ATV. Y aunque considera que esta demanda de inversi\u00f3n a\u00fan es sostenible, alerta sobre el hecho de que \u201ccompromete el desarrollo de futuros emprendimientos inmobiliarios de continuarse la tendencia en el alza de los costos de tierra y construcci\u00f3n\u201d. Paralelamente, \u201csi bien existe mucho inter\u00e9s en la figura, se corre el riesgo de no convalidar las expectativas del negocio una vez finalizado el edificio, debido a la importante oferta existente para compradores y usuarios finales\u201d, explica. Por otro lado, algunos lo ven como una alternativa v\u00e1lida para los usuarios finales, quienes consiguen de esta manera una participaci\u00f3n al costo y una financiaci\u00f3n en pesos a mediano plazo.<\/p>\n

\"\"Altos valores de la tierra<\/strong><\/p>\n

La construcci\u00f3n, concentrada en los cinco barrios de mayor voltaje de Capital Federal, se refleja en altas incidencias de la tierra que, en la actualidad, representa un 40% de la inversi\u00f3n. De ah\u00ed que se comiencen a evaluar otras zonas y se planteen productos o conceptos diferentes a los hasta ahora propuestos. \u201cHay que comenzar a buscar alternativas en terrenos y ser m\u00e1s imaginativos, lo que deber\u00eda estar acompa\u00f1ado por una pol\u00edtica de tierras\u201d, puntualiza el arquitecto Gervasio Ruiz de Gopegui, de New Fidu. Por de pronto, se est\u00e1 verificando un efecto derrame hacia otros barrios, Villa Crespo, Almagro, Villa Urquiza, Colegiales, Villa Pueyrred\u00f3n y Saavedra, entre otros.<\/p>\n

Otro caso, es el de la zona norte del Gran Buenos Aires, donde es m\u00e1s f\u00e1cil conseguir tierra con incidencias menores y, por ende, con m\u00e1rgenes menos riesgosos. Esto se debe tambi\u00e9n a una mayor migraci\u00f3n de la poblaci\u00f3n de Capital Federal, que busca propuestas que incluyan viviendas y oficinas, un planteo que est\u00e1 prosperando.<\/p>\n

\u201cEn cada lugar se plantean necesidades diferentes, en algunos habr\u00e1 que pensar en m\u00e1s espacios verdes o en incluir determinados amenities. El producto se define de acuerdo a las caracter\u00edsticas de la zona y a la superficie del predio\u201d, puntualiza. Badino. Por ejemplo, en el proyecto del Club Social de Beccar, de departamentos chicos, con vista al r\u00edo, el atractivo se centr\u00f3 en que estaba ubicado sobre la estaci\u00f3n. Lo importante es buscar un equilibrio entre lo que se ofrece y los gastos, un rubro que hoy pesa en las decisiones de compra.<\/p>\n

D\u00f3nde invertir y c\u00f3mo<\/strong><\/p>\n

\u201cLas inversiones en fideicomisos van hacia lo residencial, en un 80% de las operaciones, y lo hacen en forma muy sesgada, dependiendo de cada nivel socio econ\u00f3mico\u201d, indica Tabakman. Se invierte en la zona donde se vive, ya sea en el norte, en Parque Patricios o Saavedra, el barrio act\u00faa como referente. Adem\u00e1s de la ubicaci\u00f3n y el planteo del producto, el mayor peso se centra en la credibilidad. \u201cComo suelen ser veh\u00edculos imperfectos en cuanto a lo legal, se hace hincapi\u00e9 en la confianza que inspira el desarrollador\u201d indica.<\/p>\n

La inversi\u00f3n m\u00e1s conservadora apunta a preservar el valor patrimonial a trav\u00e9s de la compra de un inmueble, ya sea para su venta posterior o colocaci\u00f3n en alquiler, a pesar de que hoy la rentabilidad se ubica en el 5%. Pero tambi\u00e9n hay que coincidir en que los precios de alquiler no han bajado, lo que tiene su correlato en una demanda sostenida y que, por ahora, es la \u00fanica opci\u00f3n con la que cuenta la mayor parte de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n

Al referirse a los esquemas de negocio \u2212condicionados por la inflaci\u00f3n, que se refleja en incrementos de costos y la imposibilidad de aplicar indexaci\u00f3n\u2212 Gopegui explica que estos indicadores obligan al mercado a instrumentar nuevas formas de comercializaci\u00f3n. \u201cEn esta coyuntura, la obra al costo por fideicomiso se presenta como una figura muy adecuada y que se adapta de manera satisfactoria a este escenario\u201d, sostiene.<\/p>\n

En un contexto tan competitivo como el actual, se plantean nuevos modelos de negocio que apuntan a proyectos de inversi\u00f3n en renta: \u201cEste tipo de emprendimientos permite al inversor obtener una renta a largo plazo, a la que se agregan beneficios adicionales a partir de la plusval\u00eda que se logra por la mejora del valor del inmueble\u201d, indica<\/p>\n

Gopegui. Los edificios de oficinas, los estudios profesionales y los proyectos hoteleros (alquileres temporarios, condo-hoteles, etc) son claros ejemplos de una inversi\u00f3n atractiva y con buena rentabilidad, que permiten agregar valor a la propiedad y, por lo tanto, contribuir a maximizar el beneficio del propietario.<\/p>\n

En cuanto a los futuros valores de venta, seg\u00fan su opini\u00f3n, \u201ccontinuar\u00e1n subiendo en d\u00f3lares acompa\u00f1ando el alza de los costos de la construcci\u00f3n y manteniendo el mismo par\u00e1metro de ecuaci\u00f3n costo-beneficio que tiene el negocio actualmente\u201d.<\/p>\n

\"\"<\/strong><\/p>\n

Desarrollos tur\u00edsticos<\/strong><\/p>\n

El sistema de condo-hoteles, es una incipiente modalidad que se est\u00e1 experimentando en las principales ciudades de la Argentina. Mediante este formato, el inversor adquiere una habitaci\u00f3n (que puede usar o no) y un porcentaje proporcional de las \u00e1reas comunes, incluyendo aquellas que son generadoras de ingresos, tales como instalaciones deportivas y sociales. Ofrecen una ventaja comparativa respecto de otros desarrollos, porque el<\/p>\n

negocio est\u00e1 controlado por un operador con trayectoria y reconocimiento internacional, en general cadenas hoteleras de renombre. Adem\u00e1s, como el hotel en su conjunto es una unidad de negocios, los inversores reciben una parte de todo lo producido. Por otra parte, el comprador se despreocupa de los temas administrativos: reparaciones, mantenimiento y otros. Los operadores indican por otro lado, que la renta de los flats se ubica entre un 10 y 14% en d\u00f3lares, por encima de una locaci\u00f3n residencial. En el caso de la asociaci\u00f3n de Dypsa con Howard Johnson, en su primer desarrollo en Venado Tuerto, en Santa Fe, se proponen inversiones que rondan entre US$ 120.000 a 152.000, de acuerdo con el metraje de las unidades.<\/p>\n

\"\"Oficinas<\/strong><\/p>\n

\u201cEl \u00faltimo trimestre del a\u00f1o exhibe mejores perspectivas para el segmento de oficinas, hay mayor movimiento en alquileres, los precios se han estabilizado y la vacancia comienza a reducirse, todo lo cual marca un mejor panorama para el a\u00f1o entrante\u201d, eval\u00faa Luis Martinez di<\/p>\n

Virgilio de CBRE. Y puntualiza que la mayor demanda est\u00e1 impulsada por bancos y tambi\u00e9n por corporaciones del exterior que brindan servicios globales y que buscan superficies del orden de 6000 a 10.000 m2<\/sup>. Una terciarizaci\u00f3n de servicios que a\u00f1os atr\u00e1s tuvo su auge y que luego se traslad\u00f3 a India y China, que supieron capitalizar esa modalidad. Hoy las grandes compa\u00f1\u00edas mundiales han vuelto a poner el foco en Buenos Aires, habr\u00e1 que saber aprovechar esa movida.<\/p>\n

Por otra parte, muchas empresas se trasladaron al eje de la Panamericana y se fueron consolidando edificios como Urbana, Optima, entre otros. Lentamente esas propuestas se han ido colocando con valores de alquiler entre US$ 20 a 22, el m2<\/sup>. \u201cEn esa zona, las menores incidencias de la tierra del orden de US$ 400 el m2<\/sup>, alientan nuevas construcciones; con un costo total de US$ 1500\/ 1600 el m2<\/sup>, los n\u00fameros cierran\u201d, apunta Juan Badino de Forcadell.<\/p>\n

En tanto que el mercado de la City: Catalinas, plaza Roma, Macro centro y Micro centro, presenta un panorama diferente, donde pr\u00e1cticamente no se ha construido, salvo<\/p>\n

casos puntuales como Madero Office y las torres de oficinas de Madero Harbour.<\/p>\n

Si se enfoca el tema inversiones, \u201cdurante el a\u00f1o se han concretado adquisiciones de oficinas, que ya cuentan con un inquilino y que aseguran rentas del 9 al 10% anual, en ubicaciones prime, aunque hoy la oferta en ese tipo de productos es escasa\u201d, puntualiza. Mart\u00ednez di Virgilio.<\/p>\n

La saturaci\u00f3n del centro de la ciudad, pero tambi\u00e9n las menores incidencia de la tierra entre US$ 600 a 700 el m2<\/sup>, impulsan el desarrollo del eje de avenida Del Libertador desde el t\u00fanel hasta la General Paz, donde se ha incrementado la oferta, con el desarrollo de edificios que, en su mayor\u00eda, se comercializan bajo la figura de fideicomisos al costo. \u201cEn general han comprado profesionales e inversores apuntando a una renta y, en menor proporci\u00f3n, las empresas que son las que ingresan al final\u201d, comenta Ruiz de Gopegui, gerente de New Fidu, firma que est\u00e1 construyendo alrededor de 50.000 m2<\/sup> de oficinas y estudios profesionales de menores superficies, con proyectos del Estudio Aisenson.<\/p>\n

En cuanto a precios, el directivo indica que en Nuevo Libertador I, en alquiler rondan US$ 20 a 23 el m2<\/sup>; y en venta, oscilan entre US$ 2.500 a 2.800. Adem\u00e1s apunta que lo que hoy se suscribe al costo est\u00e1 en el orden de US$ 1900 el m2<\/sup>. Por su parte, en los estudios profesionales, entre 50 a 70 m2<\/sup>, los valores de venta se ubican en US$ 2200; y en alquiler US$ 18 el m2<\/sup>. Con lo cual se obtiene una renta del orden del 10%.<\/p>\n

Una movida que ya trasciende el l\u00edmite de la General Paz y se extiende al partido de Vicente L\u00f3pez.<\/p>\n

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\"\"Dep\u00f3sitos<\/strong><\/p>\n

Distintos indicadores dan cuenta de que se mantiene una escasa oferta de dep\u00f3sitos Premium, en toda la Regi\u00f3n Metropolitana de Buenos Aires, y una tendencia sostenida de los precios del alquiler, consecuencia, en gran parte, del proceso de desinversi\u00f3n de los \u00faltimos a\u00f1os que dio como resultado un importante grado de obsolescencia funcional y operativa. Situaci\u00f3n que desde Cushman&Wakefield eval\u00faan como \u201coportunidades de negocio tanto para inversores que buscan una apreciaci\u00f3n de su capital u obtener una renta activa, como para las compa\u00f1\u00edas productoras o empresas log\u00edsticas que planean instalarse y concentrar su propia actividad de la manera m\u00e1s eficiente\u201d.<\/p>\n

En la actualidad las obras en construcci\u00f3n en la Zona Norte suman cerca de 200.000 m2<\/sup>, lo cual se traducir\u00e1 en un crecimiento del espacio industrial en toda la regi\u00f3n superior al 20% en los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os.<\/p>\n

\u201cRespecto de los costos de construcci\u00f3n, Alejandro Reyser destaca que un dep\u00f3sito clase A, requiere unos US$ 350 x m2<\/sup>, y el valor de la tierra ronda entre US$ 20 y 50 en la zona m\u00e1s demanda\u201d. De acuerdo con el FOS permitido, para un dep\u00f3sito de 10.000 m2<\/sup> har\u00e1 falta un terreno de 20.000 m2<\/sup>.<\/p>\n

Sin duda es un negocio m\u00e1s riesgoso que el de oficinas, y que el de retail, por lo cual se espera un retorno de alrededor del 12% anual. \u201cEs un mercado que constantemente analiza proyectos a medida, de acuerdo con las necesidades. Aunque son pocos los que se concretan\u201d, puntualiza Reyser.<\/p>\n

Seg\u00fan un estudio espec\u00edfico de la consultora, la Zona Norte concentra la mayor cantidad de dep\u00f3sitos Clase A. Contabiliza 63 establecimientos, incluyendo los dep\u00f3sitos en construcci\u00f3n, que en t\u00e9rminos de superficie cubierta, significan 844.000 m2<\/sup>, lo que representa el 52% del total de la Regi\u00f3n Metropolitana de Buenos Aires. A su vez, se relevaron 9 dep\u00f3sitos sin uso que suman 89.000 m2<\/sup>, lo que implica una tasa de vacancia del 12%. Entre los dep\u00f3sitos que se encuentran en oferta, se detectaron valores que dan un promedio de US$ 6,5 el m2<\/sup> por mes. De esta forma, la zona se erige como la m\u00e1s cara, no s\u00f3lo de la regi\u00f3n, sino del pa\u00eds.<\/p>\n

Venta de Fot<\/strong><\/p>\n

El alto valor de la tierra urbana ha provocado que los supermercados y algunos clubes, que cuentan con remanentes de tierra que no utilizar\u00e1n para su actividad principal, vendan esos predios que ofrecen un buen Fot. Tal el caso del emprendimiento AlR\u00edo contiguo a Carrefour, el Coto de Santa Fe y Scalabrini Ortiz; el Carrefour de Austria y Berutti; o la compra del Club La Naci\u00f3n por Howard Johnson donde se proyecta un hotel de importancia. <\/span><\/p>\n

\u201cEstas transacciones est\u00e1n planteadas como compra-venta de espacio a\u00e9reo, cesi\u00f3n de FOT o de los derechos a sobre-elevar, cada una de las cuales tiene formatos legales diferentes\u201d, explica Dami\u00e1n Tabakman. Si bien la normativa urban\u00edstica de la ciudad no lo proh\u00edbe, no hay antecedentes reales ni mecanismos aceitados para instrumentarlo, como es habitual en otras ciudades del mundo, como Nueva York, por lo cual se requiere corregir las limitaciones legales vigentes. <\/span><\/p>\n

Las soluciones m\u00e1s usuales pasan por: a) vender parte de la propiedad de la parcela de modo que quede en condominio, b) transferir la propiedad a un fideicomiso y hacer el proyecto dentro de ese veh\u00edculo, de manera de distribuir el resultante en unidades funcionales de un PH con la construcci\u00f3n terminada, c) asignarle el derecho a sobre-elevar a una cochera emergente de una subdivisi\u00f3n en PH y vender esa unidad funcional, o d) transferirle la parcela al desarrollador con el cargo de hacer la obra y luego devolverle una unidad funcional en el marco de un PH. Cada una de las cuales tiene sus ventajas y desventajas.<\/span><\/p>\n

Puertos del Lago, la nueva<\/strong>\"\" ciudad pueblo de Eduardo Costantini<\/strong><\/p>\n

Definida como la primera ciudad verde del pa\u00eds, Consultatio arranca con el desarrollo de 1300 Has en Escobar, con una inversi\u00f3n total de US$ 500 millones. El lanzamiento de la pre-venta de los dos primeros barrios, que integran la primera etapa de obras, en la que se invertir\u00e1n US$ 50 millones, logr\u00f3 una gran convocatoria y ya se han vendido cerca de 900 lotes. El emprendimiento est\u00e1 ubicado en el Km. 44 de la Panamericana ramal Escobar, contar\u00e1 con colegios, centro m\u00e9dico, centro comercial, club deportivo de 7 Has, restaurantes, marinas, cancha de golf, lago central de 200 has, peque\u00f1as islas que funcionar\u00e1n como albergue de fauna lacustre y 6 Km. de costa del r\u00edo Luj\u00e1n que se mantendr\u00e1 como un corredor biol\u00f3gico con flora y fauna en estado puro.<\/p>\n

En los primeros tres a\u00f1os se construir\u00e1 el camino de acceso, una doble v\u00eda de 3 Km, en el que Consultatio invertir\u00e1 US$ 5 millones. Se desarrollar\u00e1n dos barrios: Vistas y Marinas y toda la infraestructura: el club deportivo, la avenida troncal, el centro de informes, el lago central, el lay out de las marinas y la bici senda. Ya se han invertido US$ 50 millones y se destinar\u00e1 una suma igual para la primera etapa. En unos cuatro a\u00f1os estar\u00e1n trabajando unas 5000 personas, en ese lapso Consultatio, a trav\u00e9s de Nordelta y Puertos de Lago, estar\u00e1 empleando a 20.000 personas.<\/p>\n

\"\"\u201cComo compa\u00f1\u00eda estamos comprometidos en una estrategia de continuidad en este tipo de comunidades, el gerenciamiento estar\u00e1 a cargo de Nordelta, capitalizando el know how y el aprendizaje de diez a\u00f1os de desarrollo y se manejar\u00e1n en conjunto, de modo de sinergizar y lograr un mayor valor para ambos.\u201d, resalt\u00f3 Eduardo Costantini.<\/p>\n

Publicado en Revista AREAS GLOBALES noviembre\/diciembre 2010. <\/strong><\/p>\n

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Apesar de rentabilidades m\u00e1s desdibujadas y altas incidencias de la tierra, el motor del real estate se mantiene en marcha con formatos m\u00e1s creativos, el ingreso de nuevos jugadores y un mayor inter\u00e9s de inversores del exterior. Si bien contin\u00faa faltando el efecto dinamizador de los cr\u00e9ditos hipotecarios para un mayor n\u00facleo de la poblaci\u00f3n, … <\/p>\n

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