{"id":2794,"date":"2011-01-26T20:05:12","date_gmt":"2011-01-26T20:05:12","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2794"},"modified":"2012-04-16T17:31:08","modified_gmt":"2012-04-16T17:31:08","slug":"el-tesoro-mas-buscado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-tesoro-mas-buscado\/","title":{"rendered":"Terrenos: El tesoro m\u00e1s buscado."},"content":{"rendered":"

En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito.<\/strong><\/p>\n

Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente cr\u00e9ditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y m\u00e1s que necesarios. Sin ese bien, los developers no podr\u00edan construir edificios y llevar a cabo su negocio.<\/p>\n

El reconocido economista y urbanista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se comercializa en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho de percibir la renta. Esta afirmaci\u00f3n es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio est\u00e1 dado por la capacidad de generar valor que tiene cada terreno. En el precio del suelo est\u00e1 impl\u00edcita la noci\u00f3n de costo futuro, entendido como la generaci\u00f3n de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote.<\/p>\n

El precio promedio del metro cuadrado var\u00eda seg\u00fan la zona y la superficie edificable, que determinar\u00e1 la incidencia que \u00e9ste tendr\u00e1 en el valor final de una propiedad (alcanza del 35 al 40% sobre la obra finalizada). Es decir, en estos terrenos no s\u00f3lo se eval\u00faan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es la cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.<\/p>\n

De ah\u00ed que debido a los altos precios y a la escasez que se nota en las zonas m\u00e1s demandadas, como Barrio Norte, Recoleta o Palermo, donde ya casi no existen terrenos disponibles y desarrollar en barrios considerados como de borde o de derrame, la tendencia es incursionar en otras zonas tambi\u00e9n codiciadas, pero un poco m\u00e1s accesibles, como Villa Urquiza, Almagro, N\u00fa\u00f1ez o Saavedra.<\/p>\n

As\u00ed lo confirm\u00f3 Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, al opinar que “dado que la falta de terrenos y sus valores elevados complican el arranque de nuevos emprendimientos, se buscan alternativas en barrios en desarrollo y emergentes, entre los que sobresalen N\u00fa\u00f1ez, Villa Urquiza, Flores y Caballito norte. En estas zonas, los precios resultan m\u00e1s equilibrados en todos sus factores y, a su vez, vienen a extender las zonas ya edificadas, resolviendo requerimientos de la demanda a valores relativos m\u00e1s aceptables, con emprendimientos de volumen medio y costos finales muy competitivos. Es de destacar que en las zonas mencionadas las superficies de los terrenos deben sobrepasar los 1000 o 1500 m2 de tierra para que la ecuaci\u00f3n inversi\u00f3n-venta, cierre y los emprendedores se animen a concretar la operaci\u00f3n si es que el inmobiliario de confianza le aconseja realizarla”.<\/p>\n

Y agrega: “En nuestra zona de influencia, que es el denominado corredor norte, se evidencia una marcada falta de tierra. Por esa raz\u00f3n, las incidencias treparon a valores muy elevados. En nuestro caso, cerramos dos operaciones el mes \u00faltimo en 1000 d\u00f3lares y actualmente estamos negociando otra importante operaci\u00f3n rozando los 950 d\u00f3lares de incidencia por metro cuadrado. Cabe destacar que en los tres casos se trata de terrenos con frente superior a 8,66 o en esquina”, sostuvo Toselli.<\/p>\n

Para el broker, pese a estos datos alentadores, “hay algo que se vuelve en contra y es que solamente el aumento de la construcci\u00f3n se prev\u00e9 entre el 12 y el 14%. La duda que tienen estos mismos desarrolladores es si los precios finales de venta acompa\u00f1ar\u00e1n estos costos o no. Esa es la cuesti\u00f3n y la ecuaci\u00f3n a resolver, en la que los interrogantes aportan una gran dosis de suspenso de cara a la toma de decisiones”.<\/p>\n

\"\"Zonas m\u00e1s rentables<\/strong><\/p>\n

Barrios como Almagro, N\u00fa\u00f1ez y Villa Crespo permiten generar negocios a valores l\u00f3gicos porque el terreno ronda el 20 por ciento del costo total de la obra, mientras que en zonas como Recoleta puede representar el 35 o 40%. Son zonas que ya empezaron a experimentar los beneficios del efecto derrame con revalorizaciones. Por caso, en Villa Crespo, en donde el metro cuadrado promedia los 1700 d\u00f3lares, las incidencias fluct\u00faan entre 400 y 500 d\u00f3lares el m2; hace dos a\u00f1os era 300 d\u00f3lares el metro cuadrado.<\/p>\n

Mois\u00e9s Altman, titular de Altman Construcciones, considera que los terrenos van a seguir en los valores altos actuales dada la escasez de los mismos, en especial para obras de cierta magnitud. “Por un lado no pueden subir ya que los usuarios finales no est\u00e1n en condiciones de pagar siquiera los valores de venta actuales dado el aumento de los costos de la construcci\u00f3n en d\u00f3lares. Por otro lado adem\u00e1s de la escasez, los due\u00f1os de terrenos no tienen gastos importantes en mantenerlos como refugio de valor y no tienen mejores opciones de inversi\u00f3n que los incentiven a venderlos”, subraya.<\/p>\n

Para Altman, “la falta de terrenos en zonas como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y otras de mayor demanda hace que las obras nuevas se trasladen a los barrios aleda\u00f1os como N\u00fa\u00f1ez, Coghlan, Almagro y algunos de la zona sur como Barracas y San Telmo adem\u00e1s de Villa Urquiza y Caballito, que ya tienen un alto grado de demanda y los terrenos han subido mucho \u00faltimamente. Es de prever que aunque los precios de venta no permiten subir los valores en las zonas m\u00e1s demandadas se nota que en los barrios aleda\u00f1os mencionados los valores de los terrenos s\u00ed est\u00e1n subiendo y es posible que en poco tiempo en terrenos de buen frente se acerquen a los de Belgrano o Palermo”.<\/p>\n

Coincidente es la opini\u00f3n del arquitecto Dar\u00edo Gabriel L\u00f3pez, vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos y socio de la desarrolladora Arquitect\u00f3nika: “En los \u00faltimos meses de 2010 aument\u00f3 la demanda de terrenos, por dos factores, uno porque los desarrolladores se ubicaron en ellos para proyectos para 2011 y el otro factor es que los lotes que estaban muy caros no siguieron aumentando y en algunos casos bajaron a precios del mercado; pese a esto el costo de la tierra todav\u00eda es muy alto y no permite realizar muchos emprendimientos ya que el valor de venta de las unidades no son convalidados con los precios que deben salir por los altos costos de la tierra. Debido a esto hay que buscar en zonas pr\u00f3ximas a las mejores ubicaciones, Villa Urquiza, Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Almagro, Villa del Parque, Villa Pueyrred\u00f3n, Chacarita, donde los valores bajan considerablemente posibilitando un descenso en el precio del producto final”.<\/p>\n

L\u00f3pez destaca que tambi\u00e9n se buscan en zonas donde el gobierno de la ciudad genera polos de desarrollo, con ventajas impositivas y en los cr\u00e9ditos, como Parque Patricios, donde los valores de la tierra son m\u00e1s bajos ya que rondan los 200 d\u00f3lares en la zona sur. “Nosotros seguimos apostando a Palermo Viejo con dos emprendimientos nuevos, a Barracas con tres m\u00e1s y a Belgrano R, en una zona nueva con fuerte movimiento inmobiliario”, concluye.<\/p>\n

En Palermo Chico<\/strong><\/p>\n

Tom\u00e1s Montoreano, vicepresidente de la inmobiliaria FAM, explica que “hace ya un tiempo que hay un faltante de terrenos en buenas ubicaciones, especialmente en zonas premium como Palermo Chico o lo mejor de Recoleta. En estas zonas, lo m\u00e1s cotizado de Buenos Aires, la incidencia calculada sobre el m2 propio vendible, puede rondar los 1200 y 1800 d\u00f3lares por m2, a lo que hay que sumarle el costo de construcci\u00f3n. Si la incidencia es muy alta se hace dif\u00edcil comprar el terreno, porque entonces habr\u00eda que vender la superficie propia a valores demasiado altos para que la rentabilidad sea l\u00f3gica. Los propietarios hacen bien en defender los precios de sus terrenos, pero en algunos casos piden valores excesivos y deber\u00edan comprender que todo tiene un techo. Un lote vale b\u00e1sicamente por lo que se puede construir arriba del mismo”.<\/p>\n

Montoreano sostiene que en el caso puntual de Barrio Parque es pr\u00e1cticamente imposible construir un edificio de departamentos porque los lotes son muy demandados para construir casas y los precios de los mismos son muy altos, lo que hace imposible la ecuaci\u00f3n para un edificio multifamiliar, especialmente con un FOT m\u00e1ximo de 1. “Tenemos pedidos permanentemente para comprar terrenos en buenas ubicaciones y creemos que la tierra seguir\u00e1 siendo un bien muy demandado en 2011 a pesar de que ser\u00e1 un a\u00f1o de elecciones”, finaliza.<\/p>\n

En tanto, el gerente general de Raghsa, H\u00e9ctor Salvo, comenta que “en 2011 el mercado de terrenos mantendr\u00e1 los valores respecto de 2010. Los desarrolladores quieren terrenos en las zonas m\u00e1s afines a las caracter\u00edsticas de sus productos, buscando la mejor relaci\u00f3n precio-calidad y que la incidencia del costo de la tierra no supere el 30% aproximadamente del precio de venta del producto terminado. Los terrenos son escasos y no siempre est\u00e1n en venta. Es necesario trabajar mucho para detectarlos y que los propietarios se desprendan de ellos, logrando condiciones que signifiquen un buen negocio para ambas partes”.<\/p>\n

Por \u00faltimo, Fabi\u00e1n Lusarreta, director de Ribera Desarrollos SA, subraya que “en las zonas m\u00e1s demandadas no hay buenos terrenos y los que se encuentran rondan los 1000 d\u00f3lares de valor de incidencia cuando hace 3 a\u00f1os estaban en 600 d\u00f3lares. Es claro el ejemplo del cierre de varias estaciones de servicio para construir torres a lo largo de la avenida del Libertador. Estamos analizando algunos lotes, todos en zona norte, en buenas ubicaciones y para desarrollar residencias. El valor del metro cuadrado que se paga tiene su correlato en la falta de terrenos y en el d\u00f3lar estable dado que el valor de la construcci\u00f3n en d\u00f3lares aumenta por a\u00f1o un 10 por ciento”.<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica, 8 de enero de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
\n<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito. Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente cr\u00e9ditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y m\u00e1s … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Terrenos: El tesoro m\u00e1s buscado.”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2796,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[124,5],"tags":[79],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2794"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2794"}],"version-history":[{"count":10,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2794\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2805,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2794\/revisions\/2805"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2796"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2794"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2794"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2794"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}