{"id":2975,"date":"2011-02-25T17:34:54","date_gmt":"2011-02-25T20:34:54","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=2975"},"modified":"2013-02-22T18:10:26","modified_gmt":"2013-02-22T21:10:26","slug":"el-centro-porteno-se-aggiorna","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-centro-porteno-se-aggiorna\/","title":{"rendered":"El centro porte\u00f1o se aggiorna"},"content":{"rendered":"

En la zona, se construyen ocho edificios, que se suman a los reciclados. El alquiler del m2 promedia los US$ 18.<\/strong><\/p>\n

El centro porte\u00f1o, a pesar de tratarse de una zona consolidada, donde los lotes resultan un bien escaso, contin\u00faa aportando nuevos metros cuadrados a estrenar al mercado de oficinas a diferencia de los que muchos suponen.<\/p>\n

La firma Toribio Ach\u00e1val, por ejemplo, cuenta con cinco nuevos proyectos, que ofrecen plantas promedio de 160 m2. A esta oferta hay que sumar los desarrollos de 955 Belgrano Office, de Raghsa, y otras dos propuestas de Achaval Cornejo.<\/p>\n

Una tendencia que se comenz\u00f3 a observar en el centro durante los \u00faltimos a\u00f1os fue la migraci\u00f3n de las empresas medianas y grandes hacia la zona norte, un cambio que respond\u00eda a m\u00faltiples factores. “En parte se debi\u00f3 a la evoluci\u00f3n de las comunicaciones y del entorno.<\/p>\n

Las compa\u00f1\u00edas comenzaron a evaluar la necesidad real de estar instalado en el Centro”, comenta Alberto Garc\u00eda Hamilton, de Toribio Ach\u00e1val.<\/p>\n

Para Gabriela Avalle, broker de L. J. Ramos, el factor econ\u00f3mico es fundamental. “Al ser a\u00fan un mercado menos maduro que el c\u00e9ntrico, los precios de las oficinas AAA son significativamente menores y se cotizan en valores entre los 20 y 23 d\u00f3lares el m2. Estos suelen ser edificios de categor\u00eda premium, con plantas grandes y eficientes, con buenos accesos al centro y con mayores posibilidades de estacionamientos”, explica la broker.<\/p>\n

Garc\u00eda Hamilton a\u00f1ade: “En esa zona la gran mayor\u00eda de los edificios son nuevos, por lo que desde la perspectiva edilicia son, en general, mejores que la gran cantidad de edificios clase C que hay en el centro”.<\/p>\n

Mientras que Lisandro de Ach\u00e1val, de Ach\u00e1val Cornejo Propiedades, destaca que “si bien el verano por lo general hace demorar la toma de decisiones de las empresas, por ser un a\u00f1o electoral, esperamos que luego de febrero se cristalicen varias operaciones que est\u00e1n en plena negociaci\u00f3n”.<\/p>\n

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Los inmuebles de este sector, siempre vigentes y con amplia demanda. <\/figcaption><\/figure>\n

Balance 2010 <\/strong><\/p>\n

Para Garc\u00eda Hamilton, 2010 mostr\u00f3 dos realidades bien diferenciadas. “El mercado de los alquileres no fue muy positivo ya que se registraron pocas operaciones, situaci\u00f3n que gener\u00f3 una oferta que termin\u00f3 elastizando las b\u00fasquedas. Hoy hay mucho para ver y elegir, es por eso que no son pocas las oficinas que llevan mucho tiempo vac\u00edas. El mercado de compraventa vivi\u00f3 un panorama mucho m\u00e1s alentador, dado que creci\u00f3 la demanda de quienes buscaban adquirir un inmueble”, explic\u00f3 el broker.<\/p>\n

Para Avalle 2010 comenz\u00f3 con un alto \u00edndice de vacancia. “El aumento de oficinas disponibles fue resultado de la conjunci\u00f3n de dos factores: por un lado, la incorporaci\u00f3n de nuevos desarrollos y por el otro la devoluci\u00f3n de metros al mercado por parte de empresas que se redujeron. Si bien es cierto que este aumento de oferta provoc\u00f3 una baja en los precios, esta disminuci\u00f3n result\u00f3 leve”, explic\u00f3 Avalle.<\/p>\n

Y agrega: “Con el paso del tiempo hubo una notoria recuperaci\u00f3n del mercado, un nivel de actividad alentador que deriv\u00f3 en oportunidades de expansi\u00f3n, necesidad de metros y en \u00faltima instancia en una interesante absorci\u00f3n de los espacios disponibles. En general, no han ingresado al pa\u00eds nuevas empresas y la absorci\u00f3n ha sido y se mantiene a\u00fan impulsada por compa\u00f1\u00edas globales que ya est\u00e1n radicadas en la Argentina y por empresas locales. Con una vacancia actual que supera el 13% y una demanda firme, se espera que los valores se mantengan estables con una tendencia a la recuperaci\u00f3n en el mediano plazo”.<\/p>\n

Motorizadores <\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan los registros de L. J. Ramos, los rubros que motorizan las b\u00fasquedas de las empresas, tanto locales como internacionales, son diversos (software, comunicaciones, servicios, abogados y entes gubernamentales, entre otros). “Con la oferta renovada la demanda prioriza eficiencia y flexibilidad de plantas, tecnolog\u00eda aplicada, seguridad y buenos accesos. La cantidad de metros cuadrados requeridos tambi\u00e9n es variada: tenemos pedidos de b\u00fasquedas de 300 a 500 m2, de 800 a 1000 y de m\u00e1s de 3000 m2, donde el 80% es liderado por alquileres y el 20% por operaciones compra\/venta”, sostiene Avalle.<\/p>\n

Mientras que Gonzalo Armendariz, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, precisa que “el mercado de oficinas se advierte un poco estancado, hay una fr\u00eda demanda de metros con respecto a los a\u00f1os anteriores. Y los que suelen pedir por estos d\u00edas requieren superficies peque\u00f1as y medianas”. De hecho, “hay edificios nuevos en el mercado y otros reciclados que ampl\u00edan la oferta de metros. Nosotros tenemos un edificio a estrenar en la zona sur del centro, de m\u00e1s de 9200 m2 con caracter\u00edsticas de AAA”, ampl\u00eda.<\/p>\n

Precios y zonas <\/strong><\/p>\n

Con respecto a los valores de alquiler para las oficinas, en Catalinas, zona que re\u00fane el stock m\u00e1s alto de oficinas AAA, mercado siempre requerido y elegido por empresas de primer nivel, se ubican en un promedio de 32 d\u00f3lares por m2.<\/p>\n

Los valores de alquiler en Catalinas rondan los 25 d\u00f3lares el m2, en los edificios m\u00e1s nuevos se ubican rondando los 30. El corredor 9 de Julio hoy es una zona muy buscada, los precios ah\u00ed se pueden acercar a los 30 d\u00f3lares el m2 si el edificio es de categor\u00eda.<\/p>\n

Mientras que Ach\u00e1val Cornejo comercializa dos edificios a estrenar, uno en Carlos Pellegrini, entre Tucum\u00e1n y Viamonte, a estrenar, desde 24 d\u00f3lares el m2. Y otro sobre la avenida Callao, entre Tucum\u00e1n y Viamonte, desde 16 d\u00f3lares.<\/p>\n

Por otro lado, Puerto Madero, uno de los barrios m\u00e1s nuevos de la ciudad, moderno y sofisticado, los valores de alquiler se ubican en un promedio de 28 d\u00f3lares por m2. Los nuevos megadesarrollos de esta \u00e1rea aportaron gran cantidad de m2 a estrenar al stock de oficinas. Se destacan los edificios Madero Office, de 33.300 m2, Juana Manso 909, de 30.000 m2; tambi\u00e9n Madero Harbour con sus dos torres de 8500 m2 cada una.<\/p>\n

Actividad <\/strong><\/p>\n

“Para 2011 vislumbramos un buen panorama. El nivel de actividad obliga a las empresas a seguir creciendo y a expandirse en metros por lo que la perspectiva es que se mantenga la pendiente positiva”, concluye Avalle.<\/p>\n

Tambi\u00e9n coincide De Ach\u00e1val, al indicar que los barrios con m\u00e1s potencial para generar edificios de oficinas y que a su vez atraen a inversores para reciclarlos, son los de San Telmo y Barracas.<\/p>\n

“En este aspecto, el gobierno porte\u00f1o ha trabajado intensamente en este tiempo para tratar de recuperar y remodelar la zona sur de la Capital. Considero que las calles cercanas con las avenidas Paseo Col\u00f3n, Independencia, Belgrano y Regimiento de Patricios (entre Barracas y La Boca) y, estas mismas arterias, tendr\u00e1n amplio futuro para el sector de las oficinas en Buenos Aires”, concluy\u00f3 De Ach\u00e1val.<\/p>\n

Jos\u00e9 L. Cieri y Leandro Murciego, 24 de enero de 2011
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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En la zona, se construyen ocho edificios, que se suman a los reciclados. El alquiler del m2 promedia los US$ 18. El centro porte\u00f1o, a pesar de tratarse de una zona consolidada, donde los lotes resultan un bien escaso, contin\u00faa aportando nuevos metros cuadrados a estrenar al mercado de oficinas a diferencia de los que … <\/p>\n

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