{"id":3047,"date":"2011-03-04T17:02:27","date_gmt":"2011-03-04T20:02:27","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3047"},"modified":"2013-02-22T18:11:03","modified_gmt":"2013-02-22T21:11:03","slug":"interrogantes-a-la-hora-de-comprar","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/interrogantes-a-la-hora-de-comprar\/","title":{"rendered":"Interrogantes a la hora de comprar."},"content":{"rendered":"

Al margen de la cuesti\u00f3n estacional, el verano no reflej\u00f3 el movimiento esperado. La suba de los precios, que acompa\u00f1a la inflaci\u00f3n, genera incertidumbre en la demanda. Se espera que parte de las ganancias del campo se vuelque a las propiedades.<\/strong><\/p>\n

Verano intenso en Buenos Aires mientras desbordan las playas (en particular, enero) de p\u00fablico disfrutando de sus vacaciones. Pero los d\u00edas transcurren con velocidad y ya m\u00e1s cerca del comienzo de las clases se vuelve a la batalla cotidiana. \u00bfQu\u00e9 pas\u00f3 con el sector mientras tanto?<\/p>\n

No soplan vientos a favor, pese a esa gran incongruencia que se plantea de un pa\u00eds inserto dentro de una regi\u00f3n que transita uno de sus per\u00edodos m\u00e1s favorables por razones macroecon\u00f3micas, pero que a la vez sufre una inflaci\u00f3n estimada entre un 25 y 30% y con una suba del costo de la construcci\u00f3n no menor al 25%. Parece que el a\u00f1o arranc\u00f3 con escasa actividad. “La oferta fue amplia, pero muchas propiedades se retiraron de la venta, algunas para locaci\u00f3n; otras sencillamente esperan a que llegue marzo. As\u00ed, muchos interesados, al no encontrar la propiedad que buscan esperan hasta que todas ingresen nuevamente al circuito. Adem\u00e1s fue muy escasa (y es extra\u00f1o porque siempre se buscan en esta \u00e9poca en Barrio Norte o Recoleta propiedades para inversi\u00f3n) la presencia de la gente del interior”, describe Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.<\/p>\n

Al margen de estas cuestiones y bajo la lupa, el ladrillo se cotiza muy bien. Y obviamente acompa\u00f1a la inflaci\u00f3n. Lo confirma Jos\u00e9 Azpiroz Costa, director de Bullrich, que aporta algunos datos que reflejan la situaci\u00f3n actual: “Hoy, ning\u00fan terreno bueno vale menos de 800 d\u00f3lares por m2 de incidencia y no es dif\u00edcil encontrar los que superan los 1000 d\u00f3lares. Los salarios como mucho acompa\u00f1an la inflaci\u00f3n; en 2010 crecieron un 8,5% en t\u00e9rminos reales sobre la suba del valor del m2. Y comparados 10 a\u00f1os a moneda constante el m2 subi\u00f3 un 62% m\u00e1s que el salario. La mejora de 2010 es modesta: en 2001 con un salario promedio se compraba el 90% de un m2; en 2005, s\u00f3lo el 50%; en este momento no se llega al 40%”. Tambi\u00e9n resume que para comprar una unidad de dos dormitorios hoy se necesitan entre 50 y 60 salarios.<\/p>\n

Quiz\u00e1s una buena salida para el inversor en este momento haya sido la referida a los nuevos desarrollos mediante fideicomisos. Jorge D’Odorico aporta su an\u00e1lisis: “En unidades de 1, 2 y 3 ambientes observamos mayores consultas, ya que los inversores lo consideran una modalidad de refugio ante la escalada inflacionaria. Con referencia al mercado de compraventa, la oferta se mantiene escasa y la demanda, sostenida. En las zonas m\u00e1s buscadas como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Recoleta se convalidan los precios actuales del mercado”. Seg\u00fan el operador, las unidades de 1 y 2 dormitorios ser\u00e1n las m\u00e1s din\u00e1micas del mercado. En cuanto a valores depende de su ubicaci\u00f3n. Un ejemplo: en Belgrano (La Imprenta), un dormitorio al frente con balc\u00f3n de 45 m2, con una antig\u00fcedad de 5 a\u00f1os, cotiza a 120.000 d\u00f3lares; en Palermo, 2 dormitorios al frente con balc\u00f3n corrido y cochera fija de 70 m2 y antig\u00fcedad de 10 a\u00f1os, ronda los 220.000 d\u00f3lares. En Barrio Norte, una unidad de 3 dormitorios con dependencias, cochera y baulera, de 130 m2 y con 25 a\u00f1os, ronda los 350.000 d\u00f3lares.<\/p>\n

Solvencia<\/strong><\/p>\n

Hay que asumir que en gran medida el sector se mueve con el mismo target de la demanda con capacidad de ahorro, que ya se mud\u00f3 (incluso varias veces) y que decide invertir para sus hijos y luego para una segunda o tercera vivienda. Ese segmento es el que aporta dinamismo. “Los desarrolladores buscamos propuestas a quienes compran casi sin financiaci\u00f3n y en general que aportan dinero a los fideicomisos al costo. As\u00ed, durante un par de a\u00f1os acompa\u00f1an la obra donde no es necesario un desembolso inmediato, sino diferido, y es una alternativa de inversi\u00f3n concreta ya que hoy no existe financiaci\u00f3n”, opina Miguel Camps, presidente de Argencons.<\/p>\n

A su vez Camps, el flamante presidente de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda (AEV), considera necesario plantear una estrategia. Por ejemplo, la aplicaci\u00f3n de una moneda de valor constante para financiar la construcci\u00f3n y tambi\u00e9n la vivienda. “Ser\u00eda interesante aplicar un plan cuya financiaci\u00f3n de un solo d\u00edgito permita una cuota accesible con costo indexado seg\u00fan el incremento del salario. Adem\u00e1s se contempla un seguro de trabajo en el caso de que el tomador pierda su fuente laboral. Obviamente tiene que ser un plan atractivo para el inversor, pero desde luego es necesario analizar algunos aspectos relacionados con la implementaci\u00f3n de una propuesta, donde se apliquen las reglas claras y permanentes en el \u00e1mbito jur\u00eddico.”<\/p>\n

Camps agrega: “En cuanto a los valores pensamos que los precios suben por los costos por inflaci\u00f3n; tambi\u00e9n los terrenos est\u00e1n en alza. En la inversi\u00f3n inmobiliaria, los precios acompa\u00f1an la inflaci\u00f3n, que en este caso ronda entre el 10 y 15%”. Claro que no s\u00f3lo el tema de los precios preocupa a la gente, sino todas las innovaciones que se incorporan en el momento de realizar una operaci\u00f3n inmobiliaria. “Es cierto que hab\u00eda algunos aspectos que necesariamente exig\u00edan modificaciones, pero se suman tantos pasos que abruman un poco a quienes no tienen el h\u00e1bito de encarar tantos tr\u00e1mites”, explica Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba). Adem\u00e1s el inversor se encuentra todos los d\u00edas con una novedad y se escuchan quejas por la ausencia de garant\u00edas jur\u00eddicas.” Con relaci\u00f3n al mercado considera: “La propiedad no va a disminuir sus valores, ya que hay que afrontar los mayores costos en la construcci\u00f3n en d\u00f3lares, lo que a su vez arrastra el usado. La gente est\u00e1 interesada, hay llamadas, consultas, y crece la expectativa de seguir invirtiendo en ladrillos, tambi\u00e9n para tener una renta”.<\/p>\n

Para Mariano Oppel, presidente de Oppel, “est\u00e1 cada vez m\u00e1s vigente la necesidad de dejar a salvo el poder de compra y el ahorro; el inmueble reemplaza la famosa moneda dura, es hoy el patr\u00f3n de valor. Esto transforma en protagonista al buen proyecto, que al escasear aumentar\u00e1 de valor. No todo, s\u00f3lo lo bueno y escaso. Aunque tambi\u00e9n hay que tener en claro que los \u00e1rboles no crecen hasta el cielo. La inflaci\u00f3n y el goteo del d\u00f3lar deterioran la capacidad de compra aun del que hasta hoy pod\u00eda ahorrar algo para concretar ese paso”.<\/p>\n

Como dice Azpiroz Costa: “Hoy el comprador sabe que el mercado est\u00e1 complicado. Como mucho su salario tendr\u00e1 una recompensa y es el de mantener su solidez y respaldo. El comprador tampoco tiene acceso al cr\u00e9dito y los bancos no ofrecen propuestas. Adem\u00e1s ahora aparece la Unidad de Investigaci\u00f3n Financiera (UIF) cuyo efecto se vuelve intimidatorio m\u00e1s que corrector. Una nueva complicaci\u00f3n”.<\/p>\n

Acerca del mercado hoy, Mario Goldman, director del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, plantea su an\u00e1lisis. “Los sectores de altos ingresos cuentan con instrumentos y mecanismos para cubrirse de los efectos de la inflaci\u00f3n. No requieren del cr\u00e9dito hipotecario para concretar sus operaciones y est\u00e1n en condiciones de pagar el m2 propio a valores muy altos. En verdad esta demanda es la que motoriza y sostiene la construcci\u00f3n y la venta de conjuntos residenciales con amplias superficies y alta calidad. Tambi\u00e9n existe un grupo inversor, el de peque\u00f1os y medianos ahorristas, que considera que la propiedad es el refugio seguro para los ahorros. Esta demanda es la que inpulsa la construcci\u00f3n de obras de mediano porte en los barrios porte\u00f1os. Son en general unidades de superficies chicas y con un techo en los valores de mercado que dif\u00edcilmente cubren los costos reales involucrados. Por estas circunstancias, de manera transitoria se vuelcan al mercado de renta o alquiler.” Pinceladas de este mercado. Mario Goldman concluye: “Para motorizar nuestra actividad, la verdadera m\u00e1quina de viviendas para la clase media se pondr\u00e1 en marcha cuando se vuelva a recrear un s\u00f3lido sistema de acceso a los cr\u00e9ditos hipotecarios”.<\/p>\n

Adriana. B. Anzillotti, 19 de febrero de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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