{"id":3158,"date":"2011-03-28T19:58:14","date_gmt":"2011-03-28T19:58:14","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3158"},"modified":"2011-03-29T15:04:25","modified_gmt":"2011-03-29T15:04:25","slug":"un-punto-de-partida-para-solucionar-el-problema-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/un-punto-de-partida-para-solucionar-el-problema-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Un punto de partida para solucionar el problema de la vivienda"},"content":{"rendered":"

Cuando Argentina tenga una pol\u00edtica de vivienda, el d\u00e9ficit habitacional cuantitativo en el sector bajo y cualitativo en el medio ser\u00e1 resuelto. Ese d\u00eda, los oportunistas que hacen pol\u00edtica con la vivienda de los necesitados se habr\u00e1n quedado sin negocio. S\u00edntesis de la presentaci\u00f3n realizada en el Congreso de Vivienda y Desarrollo Humano 2010 en la UCA.<\/strong><\/span><\/strong><\/p>\n

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Tratar\u00e9 de hacer el m\u00e1s breve diagn\u00f3stico, ya que el debate habitual sobre vivienda en la Argentina rara vez pasa de eso y muy pocas veces se discute como poner nuevamente el caballo adelante del carro. Digo volver, ya que nuestro pa\u00eds hace m\u00e1s de un siglo ten\u00eda el problema resuelto y era as\u00ed, no por la abundancia de recursos sino por la visi\u00f3n de estadistas como Sarmiento y Roca.<\/p>\n

Como ejemplos de esa involuci\u00f3n, podemos ver que desde fines del siglo XIX y hasta 1946, el Estado argentino a trav\u00e9s del Banco Hipotecario Nacional financiaba el 70 % de la construcci\u00f3n de viviendas, colocaba sus C\u00e9dulas Hipotecarias en las Bolsas de Nueva York, Londres y Paris y un barrio de trabajadores ten\u00eda la calidad del todav\u00eda valorado, Barrio Caferatta. Luego lleg\u00f3 Per\u00f3n, quien desarroll\u00f3 urbanizaciones que eran un ejemplo a nivel internacional y que hoy deber\u00edamos reeditar, aunque su estrategia de financiamiento constituy\u00f3 un retroceso con respecto al modelo que hab\u00eda estado vigente por m\u00e1s de 70 a\u00f1os. Luego de Per\u00f3n, alguien debe haber ideado la forma de hacer todo mal y fue tremendamente exitoso, no s\u00f3lo por los p\u00e9simos resultados (pocas, malas y caras viviendas) sino porque anul\u00f3 la capacidad de pensar en un sistema alternativo, que podr\u00eda simplemente ser el que tuvimos hace m\u00e1s de 100 a\u00f1os o el que usan casi todos los pa\u00edses normales.<\/p>\n

Estas im\u00e1genes dicen m\u00e1s que mil palabras.<\/p>\n<\/div>\n

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De Izq. a derecha: Barrio Cafferata, Barrio Saavedra-Per\u00f3n, \u201cCualquiera de los \u00faltimos\u201d<\/em><\/p>\n

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La propuesta que tratar\u00e9 de desarrollar en este art\u00edculo no es nueva, no es original y seguramente tampoco sea la \u00fanica, pero tiene la ventaja de haber funcionado en nuestro pa\u00eds durante setenta a\u00f1os, estar vigente en varias naciones vecinas y ser progresivamente adoptado por otras.<\/p>\n<\/div>\n

Cambio de Enfoque desde la Sociedad<\/strong><\/p>\n

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Como punto de partida, creo que deber\u00eda trazarse una pol\u00edtica de vivienda y eliminar la posibilidad de que los gobiernos de turno hagan pol\u00edtica con la vivienda.<\/strong> Para ello, la sociedad deber\u00eda asumir que el derecho a una vivienda digna, es bastante m\u00e1s que acercar la posibilidad a que una familia tenga un techo, es una forma de considerar a los ciudadanos como seres humanos con derechos y al mismo tiempo con potenciales a desarrollar en beneficio del pa\u00eds. Si hay coincidencia en que hay que invertir en salud y en educaci\u00f3n, es incomprensible que todav\u00eda se discuta si corresponde o no darle una casa a quienes no pueden obtenerla por sus propios medios en la econom\u00eda de mercado. Ninguna inversi\u00f3n social ser\u00e1 aprovechada si no se resuelve el problema de vivienda<\/strong>. \u00bfQue puede capitalizar un chico que va a la escuela y luego convive en el hacinamiento de un hogar carenciado?. Seguramente nada y ah\u00ed est\u00e1 el origen de muchos problemas que retroalimentan c\u00edrculos viciosos.<\/p>\n

Mi propuesta de pol\u00edtica de vivienda, haciendo la aclaraci\u00f3n que considero a la vivienda como algo m\u00e1s que un techo, ser\u00eda comprometer al Estado para que en el menor tiempo posible (estimo que 10 a\u00f1os ser\u00eda m\u00e1s que suficiente) entregue una vivienda a cada familia del d\u00e9ficit, tratando en lo posible de asignarlas sobre la base de un compromiso de pago proporcional a la capacidad econ\u00f3mica de cada grupo. El \u00e9xito deber\u00eda medirse en la cantidad de nuevos chicos que anualmente pasar\u00edan a criarse en hogar y vecindarios humanos.<\/p>\n

Tal vez se regalen casas a quienes no valoren el esfuerzo, pero no importa, porque los hijos de esos padres que no tuvieron la oportunidad de criarse en un medio digno, tendr\u00e1n la oportunidad de educarse y estar en condiciones de incorporarse plenamente a la sociedad.<\/p>\n

Puede ser que las reservas del Banco Central no luzcan tan altas en las estad\u00edsticas, pero prefiero una sociedad que en vez de estar tan preocupada por la macro, se preocupe y exija una soluci\u00f3n al ver a un compatriota viviendo en condiciones de hacinamiento y condenando a sus hijos a un destino de pobreza.<\/p>\n

Ser\u00eda bueno que los presidentes en lugar de prometer cantidades de viviendas que s\u00f3lo completar\u00e1n en un porcentaje siempre inferior al 50 %, digan cuantas familias han pasado a vivir dignamente en el \u00faltimo a\u00f1o, dentro o fuera de los programas p\u00fablicos. Aqu\u00ed sirve el ejemplo de M\u00e9xico, que durante el gobierno de Vicente Fox y Felipe Calder\u00f3n, el estado dej\u00f3 de hacer viviendas y simult\u00e1neamente la naci\u00f3n alcanz\u00f3 la cifra de un mill\u00f3n de casas anuales por el esfuerzo coordinado del sector p\u00fablico y privado, trabajando dentro de una pol\u00edtica clara de vivienda. Hoy en M\u00e9xico no hace falta que los presidentes prometan viviendas, la realidad habla por ellos y les produce un enorme r\u00e9dito pol\u00edtico.<\/p>\n

Propongo que los presidentes al asumir hagan p\u00fablica la cifra del d\u00e9ficit de vivienda y anualmente rindan cuenta de su evoluci\u00f3n.<\/p>\n

Deber\u00eda ser motivo de verg\u00fcenza para los habitantes de un municipio que existieran familias viviendo en forma deficitaria en el mismo<\/strong>.<\/p>\n<\/div>\n

Cambio de Sistema desde el Estado<\/strong><\/p>\n

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Hoy la Argentina construye s\u00f3lo dos viviendas anuales por cada 1.000 habitantes, mientras Colombia y Per\u00fa nos triplican, Brasil y Chile cuadruplican y M\u00e9xico quintuplica. Esto es grave, pero m\u00e1s complicado aun es cuando vemos de qu\u00e9 forma est\u00e1n distribuidas estas unidades en nuestra pir\u00e1mide socioecon\u00f3mica. Para el 4% de las familias de mayor riqueza se construyen m\u00e1s de 30 unidades anuales, lo que es un disparate y ocasionar\u00e1 una sobreoferta, y para el 94% restante s\u00f3lo 0,80 por cada mil habitantes, agravando a\u00f1o a a\u00f1o el d\u00e9ficit cuantitativo en los segmentos m\u00e1s bajos y cualitativo en los medios.<\/p>\n

Que tienen en com\u00fan los pa\u00edses utilizados en esta comparaci\u00f3n, tienen pol\u00edtica de vivienda y aplican recursos sobre la demanda.<\/p>\n

En la Argentina se retrocedi\u00f3 al sistema del Estado Constructor con las siguientes complicaciones:<\/p>\n

\u2022 Las viviendas sociales son \u00edntegramente financiadas por el Estado, sin la participaci\u00f3n de capital privado o financiamiento adicional, por lo tanto los constructores privados son los \u00fanicos beneficiados por este negocio sin riesgo.<\/p>\n

\u2022 La operatoria actual no contempla el ahorro previo o el anticipo por parte de los adjudicatarios del programa, desaprovechando de esta forma recursos adicionales y un esquema m\u00e1s equitativo que generar\u00eda incentivos en la sociedad.<\/p>\n

\u2022 La ineficiencia administrativa se traslada \u00edntegramente al costo de la vivienda, dando como resultado que en algunas provincias se lleg\u00f3 a consumir el 40 % de los recursos en gastos.<\/p>\n

\u2022 El Estado es un mal acreedor y por lo tanto el recupero de cr\u00e9ditos es muy bajo.<\/p>\n

\u2022 La intervenci\u00f3n de Estado distorsiona el mercado y hace inviable la construcci\u00f3n privada de viviendas en los segmentos medios, agravando la concentraci\u00f3n de la obra en los de mayor poder adquisitivo.<\/p>\n

\u2022 Los anuncios pol\u00edticos sobre vivienda rara vez llegan a materializar la mitad de los beneficios prometidos y siempre duplican el da\u00f1o sobre el tejido de Pymes de la zona.<\/p>\n

La propuesta de cambio de sistema implica dejar de aplicar recursos sobre la oferta y comenzar a hacerlo sobre la demanda.<\/p>\n

En el siguiente esquema se puede ver el impacto en el n\u00famero de viviendas que produce la econom\u00eda con los mismos recursos del Estado.<\/p>\n<\/div>\n

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Propuesta de Implementaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

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S\u00edntesis del sistema recomendado:<\/p>\n

1. Enfoque sist\u00e9mico y participaci\u00f3n subsidiaria del Estado.<\/p>\n

2. Subsidio explicito a la demanda sobre bases progresivas. (Recomiendo el subsidio directo y expl\u00edcito y desaconsejo el subsidio a trav\u00e9s de la tasa de inter\u00e9s por ser regresiva, alto costo administrativo, dif\u00edcil de controlar y b\u00e1sicamente un negocio para los bancos que han demostrado muy poco compromiso social)<\/p>\n

3. Padr\u00f3n \u00fanico de solicitantes de soluciones.<\/p>\n

4. Criterios uniformes y transparentes de asignaci\u00f3n de subsidios.<\/p>\n

5. Contribuci\u00f3n al sistema a trav\u00e9s del ahorro en funci\u00f3n de su capacidad econ\u00f3mica.<\/p>\n

6. Participaci\u00f3n de las ONGs.<\/p>\n

7. Enfoque regional para lograr la Integraci\u00f3n con programas de empleo, capacitaci\u00f3n y producci\u00f3n a nivel local.<\/p>\n

Miguel Pato
\nmiguel.pato.reg@gmail.com
\n\u00a9 ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, jueves 4 de febrero de 2011<\/strong><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cuando Argentina tenga una pol\u00edtica de vivienda, el d\u00e9ficit habitacional cuantitativo en el sector bajo y cualitativo en el medio ser\u00e1 resuelto. Ese d\u00eda, los oportunistas que hacen pol\u00edtica con la vivienda de los necesitados se habr\u00e1n quedado sin negocio. S\u00edntesis de la presentaci\u00f3n realizada en el Congreso de Vivienda y Desarrollo Humano 2010 en … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Un punto de partida para solucionar el problema de la vivienda”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3163,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[5],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3158"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3158"}],"version-history":[{"count":9,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3158\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3168,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3158\/revisions\/3168"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3163"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3158"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}