{"id":3229,"date":"2011-04-11T15:19:36","date_gmt":"2011-04-11T15:19:36","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3229"},"modified":"2012-04-16T17:27:35","modified_gmt":"2012-04-16T17:27:35","slug":"reciclado-como-nueva","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/reciclado-como-nueva\/","title":{"rendered":"Reciclado: Como nueva"},"content":{"rendered":"

Decidir si una unidad merece someterse a una transformaci\u00f3n o refaccionarse de manera parcial requiere una evaluaci\u00f3n minuciosa tanto de la estructura como de los costos.<\/strong><\/p>\n

“Hay casas con historia y casas que reci\u00e9n est\u00e1n empezando a construir la suya. Me interesan particularmente las primeras, a las que busco dotar de sentido y funcionalidad”, coment\u00f3 Agustina Caride.<\/p>\n

Paisajista, decoradora, escritora, hace ya casi una d\u00e9cada que ella, junto a un equipo de profesionales, trabaja con la ilusi\u00f3n de rescatar antiguas casas porte\u00f1as, d\u00e1ndole nueva vida a cada espacio, pero manteniendo el estilo de las antiguas propiedades. “Es un trabajo art\u00edstico y, hasta dir\u00eda, artesanal, para el que me convocan quienes van a habitar la casa, o inversores que compran, hacen reciclar y venden”, dijo.<\/p>\n

El planteo de Caride lleva a una pregunta que no responde ella sino el arquitecto Diego Esses: \u00bfsigue siendo negocio comprar casas, reciclarlas y venderlas? “Una antigua, accesible y en aceptable estado para su recuperaci\u00f3n es en la actualidad un bien preciado que no baja de los 200.000 d\u00f3lares. Si para su puesta en valor hay que salir a encontrar pisos originales o adquirir carpinter\u00edas de \u00e9poca, los costos del reciclado se incrementan dr\u00e1sticamente, ya que incluso se ha convertido en negocio todo lo que se mueve alrededor de esta cuesti\u00f3n. Por eso, si bien la magnitud de la intervenci\u00f3n define el costo final, el tema suele pasar por comparar el costo nuevo de construcci\u00f3n con el del reciclaje en s\u00ed mismo, sumado al de la propiedad original. De todos modos, m\u00e1s all\u00e1 de los n\u00fameros, restaurar viviendas antiguas es una aventura atractiva, mucho m\u00e1s que la de una construcci\u00f3n moderna a remodelar”, expres\u00f3 Esses.<\/p>\n

As\u00ed, trat\u00e1ndose de casas antiguas, los entrevistados parecen coincidir en que si bien algunas veces la mayor renta podr\u00eda generarse tirando la casa abajo y construyendo en el terreno un edificio multifamiliar, eso no es lo m\u00e1s conveniente. “Rescatar una casa puede dejar un margen de entre el 20 y el 40%, pero,m\u00e1s all\u00e1 de lo econ\u00f3mico, es mejor restaurarla y contribuir tanto a la salud del entorno como al acervo cultural de la ciudad”, explic\u00f3 Agustina Caride.<\/p>\n

Y transmiti\u00f3 su entusiasmo: “Hay casas viejas que merecen ser recicladas en todos los barrios porte\u00f1os como San Telmo, Devoto, Villa del Parque… Cada barrio tiene su impronta; el estilo colonial es frecuente en Belgrano y parque Lezama, incluso en Flores; en Recoleta abundan inmuebles de estilo franc\u00e9s y en Palermo las casas chorizo. As\u00ed y todo, el mercado de casas antiguas para reciclado se torna cada vez m\u00e1s exclusivo, sobre todo en barrios de moda como Palermo Soho, donde las casas viejas han subido hasta un 40% en los \u00faltimos a\u00f1os”.<\/p>\n

Hablar con propiedad<\/strong><\/p>\n

Si se consideran estudios realizados por distintas consultoras que aseguran que en el \u00e1rea metropolitana el 64,57% de las viviendas supera los 21 a\u00f1os, y aproximadamente el 32% de inmuebles est\u00e1 cerca de la obsolescencia, el reciclado de viviendas deja de ser asunto de pocos. Y, m\u00e1s a\u00fan, si se atiende a los costos irrecuperables que genera cualquier compra venta, lo que a veces incide en que los propietarios, ante nuevas necesidades habitacionales, prefieran reformar y no mudarse. O si se focaliza en la falta de cr\u00e9dito que puede obligar a conformarse en principio con propiedades deterioradas o poco adecuadas a requerimientos familiares.<\/p>\n

Pero, antes de abordar estas posibilidades, puede resultar \u00fatil definir si es lo mismo reciclar que remodelar, refaccionar, rescatar, etc\u00e9tera.<\/p>\n

Seg\u00fan explic\u00f3 el arquitecto Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, “la puesta en valor de una unidad puede ir desde la refuncionalizaci\u00f3n hasta la restauraci\u00f3n y, en general, no hay operaciones ciento por ciento puras. Al refuncionalizar se adapta un edificio existente a las necesidades y requerimientos de la \u00e9poca o de quienes lo habitan. La restauraci\u00f3n, en cambio, pretende recuperar lo que hab\u00eda. Pero siempre, por m\u00e1s respeto arqueol\u00f3gico que se tenga, aislaciones, instalaciones y otros sistemas requerir\u00e1n adecuarse a las exigencias actuales”.<\/p>\n

A criterio de Mazur, ambas posibilidades resultan buena inversi\u00f3n. “Si la propiedad, por su estilo, guarda un valor agregado, la restauraci\u00f3n, reciclaje o refuncionalizaci\u00f3n que lo rescate generar\u00e1 una propuesta de alta demanda y cotizaci\u00f3n. El rendimiento de una operaci\u00f3n de este tipo es de alrededor de un 30%, pero hemos participado en operaciones en las que la inversi\u00f3n no super\u00f3 los 2 millones de d\u00f3lares y el objeto resultante, a los 2 a\u00f1os, super\u00f3 los 5,5 millones. En cuanto a las unidades est\u00e1ndar, modernizarlas o adecuarlas a las necesidades familiares siempre tendr\u00e1 un costo menor al beneficio, si se cuenta con los profesionales y la mano de obra id\u00f3nea”, dijo.<\/p>\n

Manuel Mel, de Ra\u00fal Mel Propiedades, coincidi\u00f3 con el resto de los entrevistados respecto del mercado de casas antiguas a restaurar y, adem\u00e1s, inform\u00f3 qu\u00e9 pasa no ya con esas propiedades, sino tambi\u00e9n con los departamentos y PH que no est\u00e1n en \u00f3ptimas condiciones y exigen trabajos de remodelaci\u00f3n: “En general, estas unidades las buscan quienes no tienen urgencia en mudarse y arquitectos que intentan generar una ganancia comprando a bajo precio para, con mucho ingenio y algo de dinero, generar una diferencia econ\u00f3mica. Las m\u00e1s requeridas son las unidades de dos y tres ambientes. La diferencia de precio entre un departamento PH habitable y uno a reciclar es muy relativa. Si, hipot\u00e9ticamente, tenemos dos departamentos iguales pero en diferentes condiciones, uno impecable y listo para habitar, y otro al que hay que renovar ba\u00f1o, cocina y pintura, entre ambos deber\u00eda haber una diferencia de precio de entre el 15 y el 20% como m\u00ednimo”.<\/p>\n

El costo de la remodelaci\u00f3n, es l\u00f3gico, depender\u00e1 de la superficie del departamento. “Por lo general en un 2 ambientes de 45 m2 a reciclar, hay que invertir en ba\u00f1o, cocina, pintura y, quiz\u00e1s, en los pisos, lo que puede demandar en promedio unos 20.000 d\u00f3lares. En un departamento de 150 m2, donde hay 2 ba\u00f1os, 1 toilette, una cocina amplia, el costo del reciclado ser\u00e1 del doble. Adem\u00e1s, a menor metraje mayor posibilidad de reubicar al comprador y volver a la rueda de inversi\u00f3n”, explic\u00f3 Mel. Lo que Mazur resumi\u00f3 es que “el costo del reciclado puede ir del 20 al 50 % del precio inicial de la propiedad”.<\/p>\n

\u00bfEs mucho, es poco? Para saberlo habr\u00e1 que arriesgarse, como dijo Caride, “aventurarse a transformar una propiedad en nuestro lugar en el mundo”.<\/p>\n

Paula G\u00f3mez, 2 de abril de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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