{"id":3280,"date":"2011-04-27T17:27:03","date_gmt":"2011-04-27T17:27:03","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3280"},"modified":"2012-04-16T17:26:23","modified_gmt":"2012-04-16T17:26:23","slug":"locales-con-demanda-sostenida","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/locales-con-demanda-sostenida\/","title":{"rendered":"Locales, con demanda sostenida"},"content":{"rendered":"

En los principales focos casi no existe la vacancia; seg\u00fan los barrios, los valores de alquiler oscilan entre US$ 40 y 100 el m2.<\/strong><\/p>\n

A pesar de tratarse de un a\u00f1o electoral, el mercado de los locales no s\u00f3lo da muestras de crecimiento en los principales polos comerciales -donde en los \u00faltimos tiempos ganan posicionamiento las grandes marcas-, sino que adem\u00e1s el \u00e9xito comercial en estos sectores comienza a provocar un efecto derrame, estimulando el desarrollo de los denominados ejes secundarios, sectores m\u00e1s econ\u00f3micos muy buscados por las firmas m\u00e1s peque\u00f1as.<\/p>\n

Para Mario Alberto Leone, gerente de bienes ra\u00edces de Adri\u00e1n Mercado Gesti\u00f3n Inmobiliaria, el presente del sector fue contra las previsiones de los expertos. “El mercado de locales es absolutamente sensible a los vaivenes econ\u00f3micos, pero en el \u00faltimo semestre se not\u00f3 un aumento en la demanda, m\u00ednimo pero sostenido. Esta situaci\u00f3n sorprende, ya que se esperaba una baja en las demandas y un peque\u00f1o porcentaje m\u00e1s de vacancia para este a\u00f1o tan especial, pero nada de esto est\u00e1 sucediendo, ya que se mantiene el ritmo del \u00faltimo a\u00f1o”, afirm\u00f3 el especialista.<\/p>\n

Alejandro Schiaffino, de L. J. Ramos, explic\u00f3 el denominado efecto derrame del que tanto hablan los players. “Actualmente, los principales focos comerciales son los m\u00e1s requeridos, y dado que la vacancia es baja (en Belgrano, Centro y Barrio Norte no supera el 1,5%) muchas empresas buscan espacios en los focos secundarios. El aumento de los costos, en muchos casos, lleva a las empresas a buscar nuevas bocas, con intenci\u00f3n de amortizar los costos de sus estructuras, y en busca de una mejor rentabilidad.”<\/p>\n

Seg\u00fan los datos que ofrece el \u00faltimo informe de precio de oferta de locales en venta y alquiler elaborado por el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Subsecretar\u00eda de Planeamiento del gobierno de la ciudad, a fines del a\u00f1o \u00faltimo en todo el territorio porte\u00f1o hab\u00eda m\u00e1s de 1100 locales (59 en galer\u00edas) que se ofrec\u00edan en venta y un n\u00famero muy superior, casi 1700 espacios, en alquiler.<\/p>\n

Sin duda, entre las zonas m\u00e1s buscadas se destacan Barrio Norte, Belgrano, Caballito y el Centro, cuatro de los tradicionales polos comerciales porte\u00f1os.<\/p>\n

De estos sectores, la zona que m\u00e1s cambios experiment\u00f3 fue la del Centro. All\u00ed, con el nacimiento de las nuevas peatonales, poco a poco se comenz\u00f3 a experimentar una marcada metamorfosis. “Aqu\u00ed hay un importante recambio y renovaci\u00f3n de rubros, entre los que dominan el gastron\u00f3mico y de indumentaria. Pero hablar del mercado comercial del Centro es muy abarcativo y puede ocasionar confusi\u00f3n, dado que comprende parte de la avenida Corrientes y las peatonales Florida, Lavalle, Reconquista y Suipacha”, analiz\u00f3 Schiaffino.<\/p>\n

Caballito y Belgrano son los barrios que agrupan los focos comerciales m\u00e1s importantes. “Estos se caracterizan por la demanda y permanencia de las actividades; factores estos que les permiten a ambos polos tomar distancia del resto. Ah\u00ed conviven entidades financieras, lugares gastron\u00f3micos, de calzado e indumentaria, por ejemplo”, dijo Leone.<\/p>\n

En Rivadavia 5050, en pleno coraz\u00f3n de Caballito, hace unos d\u00edas, y ante el desencanto de algunos vecinos, cerr\u00f3 sus puertas el complejo de cine Arteplex, que contaba con dos salas (con capacidad para 180 personas cada una). Seg\u00fan trascendi\u00f3, la empresa ya no estaba en condiciones de pagar el alquiler. En aquel espacio actualmente funciona un nuevo local de la firma Dexter.<\/p>\n

Barrio Norte, que tiene como protagonista principal la avenida Santa Fe, presenta uno de los ejes m\u00e1s extensos (unas 15 cuadras). “Dada su dimensi\u00f3n, los cambios son m\u00e1s frecuentes aunque, entendiendo su totalidad, no present\u00f3 variantes relevantes. Este es uno de los puntos m\u00e1s importantes del mercado, de mayor demanda y cotizaci\u00f3n, donde se ubican las mejores marcas y empresas de cada rubro”, sostuvo Schiaffino.<\/p>\n

Para Miguel Altgelt, titular de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, una de las firmas especializadas en este mercado inmobiliario, la renta de un local no deber\u00eda superar el 7%; es decir un 60% o 70% m\u00e1s que la vivienda (ya que esta ronda entre el 3% y 4%). “Hist\u00f3ricamente, los locales comerciales fueron muy buscados por los inversores rentistas. A diferencia de cualquier otra inversi\u00f3n inmobiliaria, los compradores suelen adquirir el inmueble con el fin de conservarlo y garantizarse un ingreso mensual”, coment\u00f3 Altgelt.<\/p>\n

El mercado de alquiler de locales, seg\u00fan Mart\u00edn Olmi, gerente de marketing de Zonaprop, una empresa de Dridco, comenz\u00f3 el a\u00f1o mostrando un leve descenso de precios respecto de 2010, cercano al 7%. “Esta result\u00f3 una ca\u00edda bastante inferior a la experimentada en 2010. Si analizamos esto considerando los principales barrios, Palermo muestra por segundo a\u00f1o consecutivo un descenso en el precio. Mientras que en los otros barrios esto no se observ\u00f3. Entre los cuatro focos m\u00e1s importantes Belgrano y Caballito mostraron los mayores incrementos, 84% y 70%, respectivamente; seguido por el Centro, con 40%, y Barrio Norte, 21%”, explic\u00f3 Olmi.<\/p>\n

Y ampli\u00f3: “En cuanto a los precios en operaciones de venta, luego de un 2010 levemente por encima del a\u00f1o anterior, los valores este a\u00f1o se vislumbran con un aumento del orden del 20%, excepto por los locales de m\u00e1s de 1000 m2, que han bajado. Y analiz\u00e1ndolo por barrio, Caballito es el que est\u00e1 present\u00e1ndose como la sorpresa del a\u00f1o, con aumentos superiores al 70%. Para los restantes, Palermo muestra un aumento del precio de venta del orden del 50%, y Belgrano, Centro y Barrio Norte, apenas un leve incremento”.<\/p>\n

El informe de la Subsecretar\u00eda revela que los precios de alquiler tienden a ser m\u00e1s altos en la zona norte de la ciudad, con un valor promedio de 76 pesos el m2, seguida por el Centro, donde rondan los 70,5 pesos. Los valores m\u00e1s bajos del documento corresponden a la zona sur, ah\u00ed el m2 en alquiler se cotiza en una cifra que supera los 40 pesos. Para la venta, los costos promedio del m2 se calculan en 1900 d\u00f3lares, aunque en algunos casos alcanzan valores que superan los 7078 d\u00f3lares.<\/p>\n

Los especialistas coinciden en que el mercado ofrece algunos locales vac\u00edos en distintos sectores de la ciudad. “Los espacios comerciales que se encuentran desocupados, en muchos casos, se debe a que los propietarios estipulan para sus inmuebles valores superiores a los que el mercado est\u00e1 dispuesto a pagar”, revel\u00f3 Altgelt.<\/p>\n

Uno de los barrios porte\u00f1os que se presentan entre los nuevos focos comerciales m\u00e1s apetecibles, tanto para los inversores como para las principales empresas, es Villa Crespo. “Nuestras estad\u00edsticas nos permiten vislumbrar que esta parte de la ciudad es una de las zonas con m\u00e1s potencial. Hoy, a diferencia de lo que suced\u00eda hist\u00f3ricamente, existe ah\u00ed una oferta variada de locales. Por otro lado, en lo que va del a\u00f1o, mostr\u00f3 un incremento del 46% en los precios de alquileres, y un 33% en los de venta. Otro dato que demuestra el desarrollo de la zona es que Villa Crespo tiene un alquiler s\u00f3lo 5% menor a Barrio Norte”, afirm\u00f3 Olmi.<\/p>\n

Curiosidades<\/strong><\/p>\n

La experiencia de Altgelt en el sector aporta algunas curiosidades que parecen ir en contra de toda l\u00f3gica econ\u00f3mica. “No es inusual ver que en el escenario actual el viejo inquilino pague m\u00e1s que el nuevo. \u00bfA qu\u00e9 se debe? A que el locatario, una vez que es conocido en la zona, no puede mudarse. Si lo hace, el p\u00fablico con frecuencia considera que le fue mal. En muchos casos, ante esta l\u00f3gica, la renta dej\u00f3 de representar el 7, 8 o 9 por ciento del valor total”, aclar\u00f3 el broker.<\/p>\n

Otro dato sorprendente, a la hora de cerrar contratos: a muchos propietarios les importa m\u00e1s que su espacio comercial modifique su imagen, lo que en algunas ocasiones se logra gracias a un nuevo inquilino.<\/p>\n

Para el futuro<\/strong><\/p>\n

Los especialistas consultados sobre el futuro, a pesar de los buenos s\u00edntomas que est\u00e1 mostrando el mercado, coinciden en que la precauci\u00f3n debe ser la actitud por tener en cuenta. “Se prev\u00e9 que la demanda siga sostenida, pero al ser un a\u00f1o electoral la incertidumbre est\u00e1 presente y el mercado nunca es ajeno a estas circunstancias”, concluy\u00f3 Schiaffino.<\/p>\n

Leandro Murciego, 11 de abril de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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