{"id":3291,"date":"2011-04-28T20:50:58","date_gmt":"2011-04-28T23:50:58","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3291"},"modified":"2013-02-22T18:21:09","modified_gmt":"2013-02-22T21:21:09","slug":"nuevo-desalojo-abreviado-en-prov-de-buenos-aires-art-676-ter-cpcc-pba","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/nuevo-desalojo-abreviado-en-prov-de-buenos-aires-art-676-ter-cpcc-pba\/","title":{"rendered":"Nuevo desalojo abreviado en Prov. de Buenos Aires (Art. 676 TER CPCC -PBA-)"},"content":{"rendered":"

<\/strong><\/p>\n

por Enrique Luis Abatti, Ival Rocca (h) y Armando Pepe<\/strong><\/em><\/address>\n
(Estudio Abatti & Rocca -tel. 4315-0135- y Armando Pepe S.A. -tel. 4382-0109-)<\/em><\/address>\n


\n<\/em><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

I. – LA RECIENTE NORMA (Art.676 ter CPCC -PBA-).<\/em><\/strong><\/p>\n

Acaba de sancionarse (publicada en el B.O. -PBA-)<\/em> el 14\/I\/2011, una reforma al CPCC (PBA) que incorpora al cap\u00edtulo del \u201cDesalojo\u201d el art. 676 ter, estableciendo un procedimiento abreviado para el desalojo de inmuebles por las causales de \u201cfalta de pago\u201d <\/em>o \u201cvencimiento del contrato\u201d<\/em>. Festejamos esta decisi\u00f3n acertada de los legisladores provinciales, que ponen casi en paridad el CPCC (PBA) con las normas contenidas en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (naci\u00f3n) en relaci\u00f3n al proceso de desalojo, generando mayor seguridad jur\u00eddica a las relaciones locativas. Adem\u00e1s, ser\u00e1 un paliativo a la imperiosa necesidad de los locadores de pactar la jurisdicci\u00f3n nacional de la Capital Federal, a efectos de lograr la aplicaci\u00f3n del desalojo abreviado all\u00ed preexistente. De todos modos, previo al an\u00e1lisis t\u00e9cnico y valorativo en relaci\u00f3n a sus bondades o falencias, repasaremos en apretada s\u00edntesis el proceso de desalojo en la provincia de Buenos Aires, cuyo estudio puede ser ampliado en Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y proceso de desalojo, Abacac\u00eda, Bs. As., 2010, p. 245 y ss.<\/em><\/p>\n

II. – DESALOJO INMEDIATO: LOCATARIOS POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO O IMPAGO DE ALQUILERES; COMODATARIOS CON PLAZO POR VENCIMIENTO DEL T\u00c9RMINO O CUMPLIMIENTO DE LA FINALIDAD (ART. 676 TER CPCC -PBA-)<\/em><\/strong><\/p>\n

1. – Normas relacionadas.<\/strong><\/p>\n

La nueva norma dispone: \u201cArt. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupaci\u00f3n inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podr\u00e1 tambi\u00e9n, bajo cauci\u00f3n real, obtener la desocupaci\u00f3n inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Art\u00edculo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relaci\u00f3n locativa o el pago de alquileres, se le impondr\u00e1 una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, m\u00e1s los da\u00f1os y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la cauci\u00f3n real\u201d. <\/em><\/p>\n

Esto supone que debe aplicarse el procedimiento del art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de tenedores precarios o intrusos, que establece \u201cEn los casos que la acci\u00f3n de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podr\u00e1 disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho invocado fuera veros\u00edmil y previa cauci\u00f3n real por los eventuales da\u00f1os y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez s\u00f3lo ordenar\u00e1 la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.\u201d<\/em><\/p>\n

2. – Legitimaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

1)<\/strong> El legitimado activo <\/strong>puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis<\/strong>, tal como lo determina el art. 676 bis. <\/strong><\/p>\n

2)<\/strong> Los legitimados activos (actores)<\/strong> podr\u00e1n ser: a) propietario; b) cond\u00f3mino; c) herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocaci\u00f3n; f) usufructuario; g) usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesi\u00f3n; k) mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) \u201csuperficiario\u201d en derecho real de superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de c\u00e1nones o plazo vencido.<\/p>\n

3)<\/strong> Los legitimados pasivos (demandados)<\/strong> podr\u00e1n ser: a) locatario; b) sublocatario en caso de sublocaci\u00f3n; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing ca\u00eddo en las causales de impago de c\u00e1nones o plazo vencido.<\/p>\n

Aclaraci\u00f3n:<\/em><\/strong> Algunos fallos de la Prov. de Bs. As., han asimilado al locatario con contrato vencido, al tenedor precario como legitimado pasivo<\/strong> y han admitido la demanda de desalojo por la causal del art. 676 bis CPCC (PBA) (C\u00e1m. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 21\/VIII\/99, elDial-W12B01; C\u00e1m. Apel Civ. y Com. Pergamino, 16\/VI\/94, elDial-WC248)<\/em> posici\u00f3n que no es compartida por Are\u00e1n (Are\u00e1n, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As. 2004, p. 788, con cita de fallo C\u00e1m. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 15\/IV\/99, LLBA)<\/em>. Personalmente tambi\u00e9n creemos, que esa admisibilidad amplia no fue la intenci\u00f3n del legislador, y la prueba est\u00e1 en que ahora se sancion\u00f3 esta reforma procesal introduciendo el art. 676 ter.<\/p>\n

3. – <\/strong>Traba de la litis.<\/strong><\/p>\n

La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garant\u00eda de defensa en juicio (art. 18 CN).<\/p>\n

4. – Verosimilitud del derecho invocado. <\/strong><\/p>\n

Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente cre\u00edble, sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde se haya reconocido como arrendatario, etc. <\/strong><\/p>\n

5. – Peligro en la demora y medida cautelar.<\/strong><\/p>\n

Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis del CPCCN, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC (PBA), donde s\u00ed se exige el \u201cpericulum in mora\u201d<\/em> (no en el 680 bis CPCCN)<\/em>. Tal vez \u00e9sta sea la raz\u00f3n de la confusi\u00f3n entre los int\u00e9rpretes del derecho, que en determinados casos los consideran medidas cautelares.<\/p>\n

De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCCN (naci\u00f3n) como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las caracter\u00edsticas de aqu\u00e9llas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., \u201cDesalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.\u201d, ADLA, 1993-D-5358)<\/em>, donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1)<\/strong> no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, dar\u00eda argumento para sostener que nada impedir\u00eda que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo proh\u00edbe. Al respecto sostuvimos que el tr\u00e1mite deber\u00eda ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), \u201cNuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488\u201d, LL, sec. Actualidad, 19\/II\/02, p. 1)<\/em>; 2)<\/strong> no requiere de informaci\u00f3n sumaria previa.<\/p>\n

Perjuicio potencial: peligro en la demora. <\/strong><\/p>\n

La norma dispone que el juez ordenar\u00e1 el lanzamiento \u201ccuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante…\u201d Esto conlleva a la invocaci\u00f3n por parte del actor del \u201cpeligro en la demora\u201d al pedir la restituci\u00f3n anticipada del inmueble, ya que tiempo que transcurra, le puede acarrear notorios perjuicios, en forma inminente o inmediata. Por ello, la jurisprudencia ha establecido que este perjuicio derivado de la demora en materializar el desalojo, debe ser grave, actual o inminente, no evitable sino mediante la medida que ordena el lanzamiento, lo cual si se dilata en el tiempo genera un \u201criesgo insalvable por demorar la recuperaci\u00f3n de la finca\u201d. As\u00ed se ha resuelto que \u201cLa acreditaci\u00f3n del peligro en la demora, al igual que la verosimilitud del derecho, debe justificarse con elementos de convicci\u00f3n que, sin llegar a la exigencia de la prueba acabada, permitan inferir los motivos por cuales se hace imperioso que el accionante recupere la tenencia del bien. Es decir, lo suficiente como para que el tribunal advierta prima facie <\/em>que si la entrega se demora para el final del juicio, ello podr\u00eda producir un perjuicio de imposible o dif\u00edcil reparaci\u00f3n en aquel momento del pleito\u201d (C\u00e1m. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 20\/VI\/00, el Dial-W12CBB).<\/em> Como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupaci\u00f3n indebida, tales la destrucci\u00f3n del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres ca\u00eddos, la p\u00e9rdida de oportunidades de venta o locaci\u00f3n, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulaci\u00f3n de deudas por impuestos y tasa y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podr\u00eda acompa\u00f1arse un informe t\u00e9cnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotograf\u00edas, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc.<\/p>\n

Diferencias<\/strong> entre<\/strong> las<\/strong> medidas<\/strong> cautelares<\/strong> y<\/strong> el<\/strong> procedimiento especial<\/strong> de<\/strong> desalojo.<\/strong><\/p>\n

Hay distingos entre las medidas cautelares y los procedimientos de desalojo establecidos por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (naci\u00f3n) y 676 bis y ter del CPCC (PBA), pues los \u00faltimos carecen de los siguientes caracteres:<\/p>\n

1)<\/em><\/strong> no se tramitan inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, pos traba de litis; pero por otro lado, dar\u00eda argumento para sostener que nada impedir\u00eda que se tramite inaudita parte, pues no estar\u00eda prohibido por los mencionados art\u00edculos;<\/p>\n

2)<\/em><\/strong> no ser\u00edan provisionales, pues nada se opone a que la restituci\u00f3n sea definitiva y adem\u00e1s, para responder a cualquier perjuicio que le pudiera ocasionar al demandado, se formaliza la contracautela;<\/p>\n

3)<\/em><\/strong> no es accesoria, porque la finalidad en s\u00ed misma es la restituci\u00f3n de la finca a quien lo peticiona invocando la verosimilitud del derecho;<\/p>\n

4)<\/em><\/strong> no prev\u00e9 informaci\u00f3n sumaria, ni instituto similar, tal como s\u00ed es requerido por el art. 197 del CPCCN, por ejemplo.<\/p>\n

De lo expuesto, podr\u00eda sostenerse que el procedimiento contemplado por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN, y 676 bis y ter del CPCC (PBA), no ser\u00edan medidas cautelares, sino resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser modificadas o levantarse.<\/p>\n

6. – Cauci\u00f3n real.<\/strong><\/p>\n

El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijaci\u00f3n de la extensi\u00f3n -calidad y monto- de la cauci\u00f3n es atribuci\u00f3n del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. As\u00ed, lo cierto es que cuanto mayor es la verosimilitud en el derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse ser\u00e1 menor. (CNCiv., <\/em>Sala K (Aispuro Norma c\/Tulian Jos\u00e9 s\/Desalojo, C\u00e1m. Nac. <\/em>Apel. Civil, sala K, 6\/XII\/07, MJ-JU-M-18474-AR)<\/em>. Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. Tambi\u00e9n sobre dinero, t\u00edtulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.)<\/em>, metales preciosos. El art. 676 bis CPCC (PBA) no impone el tipo de cauci\u00f3n real que debe fijar el juez.<\/em> En la pr\u00e1ctica, los jueces disponen \u2013previo al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompa\u00f1e un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en cauci\u00f3n y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. Incluso podr\u00eda admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinaci\u00f3n del monto de la contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto debe considerarse suficiente en funci\u00f3n la valuaci\u00f3n del bien (C\u00e1m. Doc. y Loc. Tucum\u00e1n, sala III, 20\/IX\/02, Lexis, N\u00ba25\/7804).<\/em><\/p>\n

7. – Multa.<\/strong><\/p>\n

La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relaci\u00f3n locativa o al pago de alquileres, a m\u00e1s de poder llegar a ejecutarse la cauci\u00f3n real efectivizada, para responder por los da\u00f1os y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.<\/p>\n

8. – Ejecuci\u00f3n de la multa y cauci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n

Tanto la cauci\u00f3n real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la funci\u00f3n de resarcir al demandado por la conducta il\u00edcita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relaci\u00f3n locativa o el pago de alquileres. En el caso de la multa<\/strong>, por su naturaleza procesal, se har\u00e1 por el procedimiento de ejecuci\u00f3n de sentencia<\/strong>. En el supuesto de la cauci\u00f3n<\/strong>, su ejecuci\u00f3n proceder\u00e1 por el tr\u00e1mite de incidente<\/strong> o por proceso sumario. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debi\u00f3 pagar por un inmueble de similares caracter\u00edsticas al que fue desalojado, los gastos de mudanza y si se tratare de una locaci\u00f3n de finalidad lucrativa, tambi\u00e9n podr\u00e1 incluirse el lucro cesante, adem\u00e1s en todos los casos, del da\u00f1o moral y otros rubros resarcibles conforme lo dispuesto por los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. C\u00f3d. Civil.<\/p>\n

9. – Tramitaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n

Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.<\/p>\n

a)<\/em><\/strong> en<\/strong> el<\/strong> proceso:<\/strong> Se puede optar por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitar\u00e1 en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de alg\u00fan modo retardar\u00edan el desalojo o restituci\u00f3n inmediata de la finca.<\/p>\n

b)<\/em><\/strong> por<\/strong> v\u00eda<\/strong> incidental:<\/strong> Ser\u00e1 recomendable la v\u00eda incidental, desde luego previo a la elevaci\u00f3n de los autos al superior, cuando por articulaci\u00f3n recursiva (apelaci\u00f3n, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.)<\/em>, pudiera verse detenida la restituci\u00f3n de la finca, especialmente ante la forma de concesi\u00f3n de los recursos (en relaci\u00f3n o con efecto suspensivo)<\/em> y el tr\u00e1mite impuesto al proceso. En el \u00e1mbito del CPCCN, por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I, 26\/IX\/02, Edificadora Pinsur S.A. c\/Velarde, N\u00e9stor Rub\u00e9n s\/Desalojo por falta de pago s\/Incidente de desocupaci\u00f3n inmediata art. 684 bis CPCCN s\/Incidente art. 250 CPCCN \u2013con n. Ival Rocca h.\u2011, DJ, 202-3,646)<\/em>.<\/p>\n

Incluso en la justicia nacional en lo civil, hemos tenido experiencias, donde incomprensiblemente, el mismo juzgado de Ira. instancia sin fundamento alguno ha suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que \u00e9l mismo antes hab\u00eda ordenado, con el argumento en un caso, de que no exist\u00edan garant\u00edas suficientes para resguardar la vida de los ocupantes, vecinos, transe\u00fantes y dem\u00e1s participantes del lanzamiento (JNCiv. N\u00ba57, de Dra. Paradiso Fabri, \u201cFisch, Carlota y otros c\/Riveros, Ra\u00fal y otros s\/Desalojo por vencimiento de contrato\u201d)<\/em>, resolutorio del 14\/V\/2008 de la jueza Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo, Calatayud y Dupuis, revirti\u00f3 <\/strong>el 2\/VII\/2010 y, en otro, d\u00e1ndole cabida a una improcedente presentaci\u00f3n del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no hab\u00eda suficiente verosimilitud del derecho, suspendi\u00f3 el lanzamiento (JNCiv. N\u00ba96, de Dra. Silvia Caviglia, \u201cRullor SRL c\/Amado, Sergio y otro s\/Desalojo\u201d)<\/em>, que la sala A, de los Dres. Li Rosi, Molteni y Alvarez Juli\u00e1, revoc\u00f3, ordenando se practique el lanzamiento anticipado<\/strong>. Estos son t\u00edpicos casos de dispendio de actividad jurisdiccional<\/strong> ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera act\u00faan con un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas antijur\u00eddicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad prepotentemente avasallado.<\/p>\n

10. – Recursos. <\/strong> <\/strong><\/p>\n

El recurso de apelaci\u00f3n contra la resoluci\u00f3n que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo<\/strong>, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad, sin embargo en la faz recursiva debe regir el art. 198 CPCC (PBA), en cuanto a que ning\u00fan incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante)<\/em> podr\u00e1 detener su cumplimiento y la apelaci\u00f3n deber\u00e1 concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Adem\u00e1s, la interpretaci\u00f3n judicial, jam\u00e1s deber\u00eda torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un r\u00e1pido desalojo en aras de la protecci\u00f3n de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, est\u00e1 la cauci\u00f3n para responder a los da\u00f1os que pudieran causarse al desahuciado.<\/p>\n

En relaci\u00f3n al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine <\/em>de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelaci\u00f3n con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -PBA-) (C\u00e1m. Civ. y Com. Quilmes, 16\/XI\/95, Lexis N\u00ba14\/40220)<\/em>, consecuentemente, este mismo criterio deber\u00eda ser aplicado al art. 676 ter.<\/p>\n

11. – Constitucionalidad. <\/strong><\/p>\n

En el \u00e1mbito de la justicia nacional es com\u00fan emplear, como planteo defensista, la invocaci\u00f3n de inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCCN, pero la jurisprudencia invariablemente ha rechazado estas \u201cartima\u00f1as\u201d meramente dilatorias, como aqu\u00ed vemos: \u201cCorresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t\u00e9rminos del art. 684 bis del CPCCN, si el contrato de locaci\u00f3n que vincul\u00f3 a las partes est\u00e1 vencido y pese al desconocimiento de la firma all\u00ed inserta por quien se emplaz\u00f3 en calidad de locatario, \u00e9ste reconoce su car\u00e1cter de inquilino en virtud de un contrato posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los t\u00e9rminos del art. 684 bis del CPCCN, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabr\u00eda presumirlo de la privaci\u00f3n del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular del dominio de la finca afectado a una ocupaci\u00f3n supuestamente ileg\u00edtima. Corresponde desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCCN, en cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de \u00edndole general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la poblaci\u00f3n, pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que supuestamente sufre el locatario.\u201d (CNCiv., sala A, 17\/X\/02, Zaiek, Mar\u00eda M. y Otro c\/Gonz\u00e1lez, Jos\u00e9 y Otro, elDial, aa13d4)<\/em>. En igual sentido: \u201c1- No se advierte que la norma contenida en el art. 684 bis del CPCCN (naci\u00f3n) resulte irrazonable ni violatoria de la garant\u00eda constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos individuales reconocidos- est\u00e1 sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de la CN)<\/em> y s\u00f3lo ser\u00eda observable cuando los medios que dicha reglamentaci\u00f3n arbitra no se adecuan a los fines cuya realizaci\u00f3n procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicaci\u00f3n concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el tr\u00e1mite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupaci\u00f3n inmediata no funciona autom\u00e1ticamente a pedido del locador, sino que es menester que \u00e9ste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente cauci\u00f3n real. Adem\u00e1s, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prev\u00e9 una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciaci\u00f3n de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garant\u00eda suficiente para responder por los da\u00f1os y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violaci\u00f3n al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso\u201d (CNCiv., sala G, 12\/II\/04, Glatstein, Rosa C. c\/Antonelli, C\u00e9sar A. y otros s\/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20)<\/em>. Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n

12. – El<\/strong> tipo<\/strong> de<\/strong> procedimiento<\/strong> en<\/strong> c\u00f3digos<\/strong> provinciales<\/strong>.<\/p>\n

En la mayor\u00eda de los c\u00f3digos provinciales, tal cual era en la CPCCN (naci\u00f3n) antes de la reforma impuesta por la ley 25.488, rige el procedimiento sumario, por ej. Buenos Aires, Entre R\u00edos, La Rioja, Formosa, Jujuy, Mendoza, Chaco, R\u00edo Negro, Santiago del Estero, Santa Cruz, San Luis y en otros, directamente el sumar\u00edsimo, como Salta o una mixtura, como Santa Fe, donde es sumario para todas las causales, salvo la de falta de pago, que es sumar\u00edsimo. En Tucum\u00e1n, es sumario s\u00f3lo para el desalojo del comodatario y lo dem\u00e1s casos de desalojos se tramitan por juicios especiales. En Tierra del Fuego, es sumario, salvo para el desalojo de inmuebles fiscales sean rurales o urbanos, que ser\u00e1 sumar\u00edsimo. En San Juan, es sumar\u00edsimo para las causales de falta de pago, vencimiento de plazo o inexistencia del mismo y para las dem\u00e1s, rige el sumario. En C\u00f3rdoba rige un tr\u00e1mite abreviado con traslado de la demanda por seis d\u00edas para todas las causales y, para la de falta de pago s\u00f3lo se admite como prueba la confesional y el recibo donde conste el pago y \u00fanicamente admite el recurso de apelaci\u00f3n contra la sentencia definitiva, previo pago o consignaci\u00f3n de los alquileres adeudados.<\/p>\n

13. – Comodato. Aplicaci\u00f3n de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCC -PBA-)<\/em>.<\/strong> <\/strong><\/p>\n

a) Sujetos del proceso. <\/strong><\/p>\n

En el proceso de desalojo de comodatario intervienen dos sujetos: 1)<\/strong> el \u00f3rgano jurisdiccional<\/em>; 2)<\/strong> las partes<\/em>, que son: a-)<\/strong> la actora<\/em> o legitimada activa, constituida por el comodante; b-)<\/strong> la demandada<\/em> o legitimada pasiva, conformada por el comodatario, subcomodatario, ocupantes y terceros. Conforme al art. 676 bis del CPCC (PBA), son legitimados pasivos los tenedores precarios (comodatarios precarios, art.2285 Cod. Civil)<\/em><\/strong> y los intrusos.<\/p>\n

1)<\/strong> Legitimado <\/strong>activo. El comodante es el legitimado activo de la pretensi\u00f3n de desalojo porque es el titular de la acci\u00f3n para reclamar la restituci\u00f3n de la finca. No es necesario ser propietario, s\u00f3lo basta la calidad de comodante.<\/p>\n

2)<\/strong> Legitimado <\/strong>pasivo. El comodatario en todas sus clases o sea con plazo o sometido a finalidad determinada (art. 2271 Cod. Civil) o, precario (art. 2285 Cod. Civil), este \u00faltimo es el titular de un derecho a ocupar, usar y disfrutar gratuitamente un inmueble por t\u00edtulo revocable a voluntad de quien lo autoriza. La precariedad obliga a restituir la finca en cualquier momento cuando lo requiera el comodante (art. 2285 Cod. Civil).<\/p>\n

b) Normas<\/strong> aplicables.<\/strong> Posibilidad<\/strong> de<\/strong> extender al comodato el<\/strong> desalojo<\/strong> abreviado<\/strong> (art.<\/em><\/strong> 680<\/strong> bis<\/strong> CPCCN -naci\u00f3n-)<\/strong><\/em>. <\/strong><\/p>\n

En orden del CPCCN (naci\u00f3n) son aplicables a este proceso todas las normas sobre desalojo de locatarios, por cuanto nos remitimos en lo pertinente a lo expuesto en su desarrollo. Sostenemos que en el desalojo del comodatario es posible ejercitar el procedimiento especial de desalojo inmediato previsto por el art. 684 bis CPCCN. La doctrina tambi\u00e9n acompa\u00f1a nuestra tesitura, as\u00ed Kenny, ha sostenido refiri\u00e9ndose al art. 684 bis, que como esta nueva disposici\u00f3n no formula distinciones para el otorgamiento de la medida cautelar, consideramos que tambi\u00e9n abarca el supuesto del vencimiento de contrato en el comodato (art. 2271 Cod. Civil) y, tanto m\u00e1s en el supuesto del pr\u00e9stamo precario del inmueble, dado que el comodante puede pedir la restituci\u00f3n de la cosa cuando quisiere (art. 2285 Cod. Civil) (Kenny, H\u00e9ctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006, p. 453)<\/em>. En el mismosentido se ha pronunciado Are\u00e1n (v. Are\u00e1n, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 832)<\/em> As\u00ed lo ha resuelto la C\u00e1mara Civil en un fallo que admiti\u00f3 la procedencia del lanzamiento del comodatario y de un pretensor locatario en los t\u00e9rminos del art. 684 bis CPCCN, si se acredit\u00f3 el vencimiento del plazo del comodato y la existencia de una cl\u00e1usula que prohib\u00eda la locaci\u00f3n, al resolver: \u201c1\u2011 Si el contrato de comodato que vincul\u00f3 a las partes se encuentra vencido y adem\u00e1s prohib\u00eda la locaci\u00f3n del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t\u00e9rminos del art. 684 bis del CPCCN. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta ‘prima facie\u2019 inoponible al accionante. 2\u2011 La circunstancia sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es \u00f3bice para disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los t\u00e9rminos del art. 684 bis del CPCCN, desde que cabr\u00eda infer\u00edrselo de la privaci\u00f3n del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restituci\u00f3n resulta \u2018prima facie\u2019 exigible.\u201d (CNCiv., sala A, 8\/IV\/03, Busco, Juan G. y Otro c\/Ciociano, Horacio y Otro s\/Desalojo, LL, 2003-C,435); \u00edd. Critto, Adolfo c\/Di Pascale, Rosa y Otro s\/Desalojo de comodatario, Juzg. Nac. Civil Cap. Fed. N\u00ba54, expte. N\u00ba86.779\/2004)<\/em>. Tambi\u00e9n se ha resuelto en un proceso por desalojo de comodatario por plazo vencido: \u201cBs. As. 25\/X\/06. De conformidad con lo dispuesto en el art. 319 segundo p\u00e1rrafo del CPCCN -naci\u00f3n- (texto ley 25.488) que estimo aplicable anal\u00f3gicamente al caso, y al versar esta demanda sobre derechos que no son apreciables en dinero, impr\u00edmese al presente juicio el tr\u00e1mite del proceso sumar\u00edsimo regido por el art. 498 del CPCCN.\u201d. \u201cBs. As. 14\/III\/07 En atenci\u00f3n a lo solicitado, constancias de autos y en virtud de lo dispuesto por el art. 684 bis del CPCC<\/strong> incorporado por la ley 25.488, por resultar \u201cprima facie\u201d veros\u00edmil el derecho invocado en la demanda, decr\u00e9tase el lanzamiento de Mabel Mulet y de eventuales subinquilinos y\/u ocupantes, con relaci\u00f3n al inmueble sito en Av. Rivadavia 1313\/17, piso 9\u00ba, Dpto. \u201cA\u201d de esta Capital Federal (JNac. Civ. N\u00ba 103, a cargo del Dr. Mart\u00edn Christello, Sec. Dr. Eduardo Villante, expte. N\u00ba <\/em>85.783\/2006, 25\/X\/06, Mulet, Gaspar c\/Mulet, Mabel y otro s\/Desalojo por vencimiento de comodato).<\/em> Consecuentemente, siguiendo el mismo razonamiento, es posible la aplicaci\u00f3n en el orden provincial (art. 676 ter CPCC -PBA-) al desalojo de comodatario con plazo vencido o supeditado al cumplimiento de finalidad determinada (art. 2271 Cod. Civil), porque ya para el comodato precario, se aplicaba el art. 676 bis CPCC (PBA).<\/p>\n

14. –<\/strong> Propuestas<\/strong> reformistas en<\/strong> c\u00f3digos<\/strong> provinciales. <\/strong><\/p>\n

Tanto el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH)<\/em>, bajo la presidencia de Enrique L. Abatti y vicepresidencia de Ival Rocca (h), como la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina (CAPRA)<\/em>, con la presidencia de Enrique L. Abatti, han sido consultados sobre la reforma en el CPCC Chaco, el CPCC C\u00f3rdoba y el CPCC Mendoza, en relaci\u00f3n al juicio de desalojo, elaborando respectivos proyectos y se han emitido dict\u00e1menes acad\u00e9micos, donde b\u00e1sicamente se puntualiz\u00f3.<\/p>\n

a)<\/strong> Es oportuno destacar que se trata de un proceso especial de desalojo abreviado, con algunos requisitos de las medidas cautelares gen\u00e9ricas: 1)<\/em><\/strong> verosimilitud del derecho y 2)<\/strong> cauci\u00f3n <\/em>(real o juratoria)<\/em>, por cuanto esto quedar\u00e1 a criterio del juez; en el art. 684 bis del CPCCN (naci\u00f3n) es real y en general se instrumenta mediante un embargo por la suma fijada judicialmente y sobre la finca a desalojar. Por ello es importante, para que su naturaleza jur\u00eddica no se confunda con las medidas precautorias ni las autosatisfactivas, que no se le imponga el requisito del \u201cpericulum in mora\u201d<\/em>, como lamentablemente algunos jueces de 1\u00ba instancia de la Cap. Fed. \u2013a pesar que la ley no lo expresa- han interpretado, cuesti\u00f3n luego revocada por la C\u00e1mara Civil, con el consiguiente dispendio t\u00e9mporo-procesal.<\/p>\n

b)<\/strong> Convendr\u00eda que abarque las causales de falta de pago y de vencimiento del plazo contractual y adem\u00e1s el desalojo de intrusos y de ocupantes precarios (comodatarios),<\/em> como lo hace el art. 676 bis. del CPCC (PBA).<\/p>\n

c) Es primordial que este procedimiento especial pueda realizarse como incidente \u201cinaudita parte\u201d, para evitar planteos dilatorios de la contraparte y, adem\u00e1s los recursos deber\u00e1n concederse con efecto devolutivo.<\/p>\n

d) Respecto al reconocimiento judicial previo para las otras causales como el cambio de destino, etc., ser\u00eda deseable que el juez pudiera delegarlo en el secretario y otro funcionario del juzgado, para no recargar sus funciones. En el CPCCN -naci\u00f3n- (art. 680 ter)<\/em>, esta funci\u00f3n, lamentablemente, es indelegable y abarca tambi\u00e9n los supuestos de las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, cuanto en la pr\u00e1ctica, para estos dos \u00faltimos casos, los jueces no practican esa diligencia.<\/p>\n

e)<\/strong> Es imprescindible que en los c\u00f3digos rituales provinciales, tal cual lo dispone el art. 14 del CPCCN (naci\u00f3n) a partir de la reforma por ley 25.488, se vede la posibilidad de recusaci\u00f3n sin causa del juez, para los juicios de desalojo, tercer\u00edas y en los procesos sumar\u00edsimos y de ejecuci\u00f3n, a fin de evitar las susodichas \u201cchicaneadas\u201d, adem\u00e1s, su implantaci\u00f3n carece de fundamento.<\/p>\n

f)<\/strong> En un mundo de multicomunicaciones instant\u00e1neas se impondr\u00eda cambiar la actual organizaci\u00f3n federal\u00edstica para posibilitar consolidar en uno, los veinticuatro (pr\u00f3ximos a 25)<\/em> c\u00f3digos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administraci\u00f3n de la rep\u00fablica. Habr\u00eda que pensar en una estructura austera y \u00e1gil, con la ciudadan\u00eda representada en \u00fanico gran Parlamento Nacional y bicameral, acompa\u00f1ada de s\u00f3lidos basamentos municipales; cavilemos sobre desechar nuestra abrumadora multiplicaci\u00f3n de instituciones y funcionarios, que un provincialismo agobiante b\u00e1sicamente impone. Hoy miramos con verg\u00fcenza c\u00f3mo naciones hermanas, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aqu\u00ed, con enormes presupuestos y malgasto de recursos, la relaci\u00f3n gastos-resultados es deficiente.<\/p>\n

15. – Perspectivas.<\/strong><\/p>\n

Creemos por un lado, que esto va a permitir moralizar el \u201cjuicio de desalojo\u201d con relaci\u00f3n a las defensas o afirmaciones temerarias –\u201cla conciencia de la sinraz\u00f3n\u201d<\/em>\u2013 pululantes en los \u00faltimos tiempos, como un grave signo de descomposici\u00f3n social, acompa\u00f1ado de la devaluaci\u00f3n jur\u00eddica e intelectual de algunos profesionales \u201cnon santos\u201d.<\/p>\n

Asimismo entendemos que el \u201cnuevo procedimiento\u201d debe ser aplicado con mesura, sin menguar la inviolabilidad de la defensa en juicio de la persona y de los derechos (art. 18 Const. Nac.), respetando el precepto liminar que reconoce sus or\u00edgenes en el derecho romano \u201caudiatur et altera pars\u201d<\/em> (\u00f3igase a la otra parte), es decir el correcto y temporario ejercicio \u2013por parte del \u00f3rgano jurisdiccional<\/em>– de los denominados \u201cactos de transmisi\u00f3n\u201d (v.gr.: traslados, vistas, notificaciones), permitiendo al demandado una suficiente y razonable oportunidad de ser o\u00eddo y de producir la prueba que hace a la defensa de sus derechos.<\/p>\n

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h) titulares del<\/p>\n

ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS,<\/address>\n
TELEFONO. 011-4315-0135
\nwww.abatti-rocca-abog.com.ar<\/a><\/address>\n

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III. – BIBLIOGRAF\u00cdA <\/strong><\/p>\n

Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), Locaciones y procesos de desalojo. Teor\u00eda y pr\u00e1ctica. (Doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislaci\u00f3n)<\/em>, Col. Abacac\u00eda, Bs. As. 2010 \u2011c\/CD-Rom\u2011.<\/p>\n

Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), 600 Recibos, reservas, resguardos y protestas (f\u00f3rmulas y notas pr\u00e1cticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones)<\/em>, Col. Abacac\u00eda, Bs. As. 2010 \u2011c\/CD-Rom\u2011. <\/strong><\/p>\n

Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), Compendio pr\u00e1ctico de propiedad horizontal, Col. Abacac\u00eda, 1\u00aa ed., Bs. As. 2009 \u2011c\/CD-Rom\u2011.<\/p>\n

Abatti, E.L., Dibar, A.R., Rocca, I.(h), 1500 Modelos de contratos, cl\u00e1usulas e instrumentos. Comerciales, civiles, laborales, agrarios. t. I, 13\u00aa ed., 2004; t. II, 7\u00aa ed., 1996; t. III, 4\u00aa ed., 1994; t. IV, 5\u00aa ed., 1996; t. V, 2\u00aa ed., 2009; t. VI, 2\u00aa ed., 2009; t. VII, Cartas documento, 2\u00aa ed., 2007, Col. Abacac\u00eda, Bs. As.<\/p>\n

Abatti, E.L., Rocca, I.(h) y Pepe, Armando, Modelos usuales de contratos, Civiles, comerciales, laborales, rurales, pr\u00f3l. H\u00e9ctor D\u2019Odorico, Col. Abacac\u00eda, 2da. Ed., Bs. As. 2006.<\/p>\n

Are\u00e1n, Beatriz A., Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As. 2004.<\/p>\n

Centanaro, Anotaciones en torno al nuevo proceso de desalojo abreviado instaurado por la ley 25.488, JA,2002-H-1107.<\/p>\n

Flah, Lily, Aguilar Rosana, Locaciones urbanas, La Ley, 2008.<\/p>\n

Kenny, H\u00e9ctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006.<\/p>\n

Rocca, Ival, Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Arrendamiento inmobiliario especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985.<\/p>\n

Rocca, Ival, Alquiler de bien hipotecado. \u00bfes prohibido?, Grial, Bs. As., 1969.<\/p>\n

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por Enrique Luis Abatti, Ival Rocca (h) y Armando Pepe (Estudio Abatti & Rocca -tel. 4315-0135- y Armando Pepe S.A. -tel. 4382-0109-) I. – LA RECIENTE NORMA (Art.676 ter CPCC -PBA-). Acaba de sancionarse (publicada en el B.O. -PBA-) el 14\/I\/2011, una reforma al CPCC (PBA) que incorpora al cap\u00edtulo del \u201cDesalojo\u201d el art. 676 … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Nuevo desalojo abreviado en Prov. de Buenos Aires (Art. 676 TER CPCC -PBA-)”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2061,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[51],"tags":[57,58],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3291"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3291"}],"version-history":[{"count":15,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3291\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3306,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3291\/revisions\/3306"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2061"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3291"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3291"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3291"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}