{"id":3340,"date":"2011-05-06T17:52:24","date_gmt":"2011-05-06T17:52:24","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3340"},"modified":"2012-04-13T21:04:25","modified_gmt":"2012-04-13T21:04:25","slug":"alquileres-sin-cambios","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/alquileres-sin-cambios\/","title":{"rendered":"Alquileres, sin cambios"},"content":{"rendered":"

El mercado mantiene los precios, con una demanda firme y oferta diversa en todos los barrios.<\/strong><\/p>\n

Hay una o infinitas realidades? \u00bfExisten una o muchas verdades? Arduas cuestiones que han ocupado tanto a grandes fil\u00f3sofos de la antig\u00fcedad como a modernos pensadores asociados a la f\u00edsica cu\u00e1ntica, pero sobre las que tambi\u00e9n nos preguntamos los simples mortales.<\/p>\n

A veces, inducidos por asuntos que, en principio, no deber\u00edan ofrecer demasiadas complicaciones; como por ejemplo comprender c\u00f3mo se comporta el mercado de alquiler de viviendas. Es que si se escucha a los actores de este tipo de operaciones inmobiliarias, las opiniones dif\u00edcilmente coinciden. Mientras que para los propietarios, durante el \u00faltimo a\u00f1o, las condiciones se han flexibilizado, para los inquilinos las exigencias son cada d\u00eda m\u00e1s feroces. Si unos aseguran que los valores se mantienen por debajo de la inflaci\u00f3n, para otros se han incrementado incluso en d\u00f3lares.<\/p>\n

En fin… En esta nota el lector podr\u00e1 escuchar a locadores, locatarios y brokers, para luego sacar sus propias conclusiones: hay alg\u00fan actor due\u00f1o de la verdad, un sector entiende la realidad mejor que otro o todos tienen algo de raz\u00f3n.<\/p>\n

Las dos caras de la moneda<\/strong><\/p>\n

“En un pa\u00eds como el nuestro, donde faltan dos millones y medio de viviendas y el acceso al cr\u00e9dito es pr\u00e1cticamente imposible, la demanda de alquileres es permanente y constante. Por fortuna, en el \u00faltimo tiempo muchos inversores han comprado unidades a estrenar y las han volcado al mercado locativo, con lo que la oferta de alquileres creci\u00f3 sustancialmente en todo el pa\u00eds. Por otra parte, los valores de las locaciones no han estado a la altura del \u00edndice inflacionario real no el que marca el Indec, y tampoco acompa\u00f1aron los incrementos salariales acordados en paritarias. As\u00ed, aunque la renta del inversor disminuy\u00f3 -antes estaba entre el 7% y 8% del capital, y ahora entre el 4% y 5%- sigue siendo positiva, mejor que cualquier renta financiera, a lo que se agrega la revalorizaci\u00f3n del inmueble”, asegura N\u00e9stor Walenten, presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina (CIA).<\/p>\n

Un panorama bien distinto del que traza el doctor Jos\u00e9 Griselli, asesor legal de la Uni\u00f3n Argentina de Inquilinos. “La oferta est\u00e1 saturada porque hay mayor demanda y porque la falta de cr\u00e9ditos blandos obliga a alquilar, a seguir renovando contrato y respondiendo a requisitos de los propietarios cada vez m\u00e1s duros. Es cierto que algunos inmuebles a estrenar se han volcado al mercado, pero esa oferta no se corresponde con la realidad de la gente. Quien invierte 140\/150.000 d\u00f3lares en una propiedad exige infinidad de garant\u00edas para alquilarla. Lo que digo no es resultado de un relevamiento particular, es lo que percibimos diariamente a trav\u00e9s de la gente que nos consulta. Estamos en contacto con una cara de la realidad que las inmobiliarias no suelen mirar. Para ellos el cliente, aunque le cobren comisi\u00f3n al inquilino, no es \u00e9ste, sino el propietario que les da una vivienda para alquilar.”<\/p>\n

Misma cara, otras diferencias<\/strong><\/p>\n

Armando Pepe, con 45 a\u00f1os de experiencia en el mercado inmobiliario, no parece estar muy de acuerdo con lo antedicho. “Hoy hay mucha oferta, un 40% m\u00e1s que hace 24 meses. Este incremento obedece a varias razones: a los inversores que buscaron refugio en los ladrillos, a que el alquiler temporal a turistas cay\u00f3 y esas propiedades vacantes tambi\u00e9n pasaron a ser oferta a 24 meses y a que, debido a la situaci\u00f3n del campo, estudiantes del interior que antes ocupaban un departamento ahora lo comparten. Esto hizo que los precios se estabilicen y que las condiciones se flexibilicen. Hoy se aceptan garant\u00edas de todo el pa\u00eds y a trav\u00e9s de Internet es f\u00e1cil confirmar qui\u00e9n es cada uno. Los propietarios, entonces, priorizan al buen inquilino, con un buen trabajo y un buen sueldo”, insiste.<\/p>\n

Este \u00faltimo punto lo confirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. “Son muy importantes las referencias personales del inquilino y el cumplimiento en el pago”, dice. Pero no acuerda en cuanto al comportamiento de oferta y demanda: “En el mercado de alquileres, la oferta y la demanda est\u00e1n equilibradas”, asegura, diferenci\u00e1ndose tambi\u00e9n de Fernando Giesso, titular de Giesso Propiedades, con m\u00e1s de 40 a\u00f1os en San Telmo. Giesso afirma: “Nosotros, al igual que muchos colegas de la zona, en estos \u00faltimos meses hemos confirmado que la oferta de alquileres disminuy\u00f3 y es superada por la demanda. Lo m\u00e1s pedido son los PH o departamentos de 2 o 3 ambientes”.<\/p>\n

Dif\u00edcil por ahora sacar una conclusi\u00f3n, aunque la mayor\u00eda de los brokers coincide con Tom\u00e1s Montoreano, vicepresidente de FAM, en que “algunos propietarios no aceptan ofertas por debajo de lo que pretenden, lo que termina volvi\u00e9ndose en su contra. Un departamento vac\u00edo durante seis meses implica una cantidad de gastos -impuestos, servicios, expensas- que no se recupera. Si el locatario y las garant\u00edas son buenas, lo mejor es resignar algo del alquiler mensual”.<\/p>\n

Cabe entonces preguntarse cu\u00e1les son los valores que se est\u00e1n manejando y cu\u00e1les los incrementos, por lo general escalonados, que se prev\u00e9n. Para Montoreano, “en un contrato de vivienda tradicional a 24 meses calculamos que la renta es del 5% anual en d\u00f3lares, m\u00e1s gastos de expensas y ABL a cargo del inquilino”. Para Migliorisi, “los valores de los alquileres fluct\u00faan como la inflaci\u00f3n, sufren variaciones entre un 15% y 20% anual. El concepto es el paquete locativo que incluye ABL y expensas (var\u00edan en un porcentual mayor seg\u00fan los convenios del Suterh)”. Y para Gisella Covello, gerente residencial de Covello Propiedades, “los valores siguen estables, no han aumentado. Por ejemplo, en la zona de Palermo se encuentran en un rango de 30 a 45 pesos por m2. En cuanto a las renovaciones, se mueven entre un 20% y 30% de incremento, y no se esperan cambios sustanciales durante 2011.<\/p>\n

A modo de s\u00edntesis<\/strong><\/p>\n

Si bien queda claro que en el mercado de alquileres el consenso no es lo que prevalece. Puede resultar esclarecedor lo que dice Hern\u00e1n Oppel, que hace una suerte de resumen conciliador. “Se podr\u00eda decir que el mercado de alquileres est\u00e1 estable, sin grandes cambios; en t\u00e9rminos de cantidad existe la misma oferta que hace un par de meses atr\u00e1s y una demanda sostenida que permite que no se acumulen. En t\u00e9rminos de calidad hay un faltante en la oferta del sector premium y de unidades con comodidad mayor al cl\u00e1sico 3 ambientes, por ejemplo casas y pisos de calidad. Si bien no se ve una gran demanda de estas propiedades, si hubiera mayor oferta ser\u00eda r\u00e1pidamente absorbida.”<\/p>\n

En lo que se refiere a precios, Oppel sintetiza: “Los precios siguen el cruce o la lucha constante entre a) el miedo a perder al inquilino cumplidor o que no se alquile r\u00e1pidamente, y b) la p\u00e9rdida en el poder de compra o renta mensual (inflaci\u00f3n). Si aumento el precio corro el riesgo de que el inquilino actual no pueda o quiera pagarlo y se vaya, y el departamento quede vac\u00edo. Por otro lado, si no aumento desvalorizo esa renta y accedo a menos con la misma plata invertida”.<\/p>\n

Clar\u00edsimo, pero qu\u00e9 pasa con la exigencia desmedida en la documentaci\u00f3n.<\/p>\n

Oppel explica: “Est\u00e1 basada en que el inquilino demuestre al propietario un perfil determinado, que lo deje tranquilo respecto de la persona a la cual le va a confiar su propiedad, que ese inquilino va a poder hacer frente a sus compromisos y obligaciones mensuales, y tambi\u00e9n que va a cuidar la propiedad como suya o, de lo contrario, podr\u00e1 responder por la misma. La documentaci\u00f3n se traduce en ingresos demostrables y un garante con propiedad similar a la rentada, eso nada m\u00e1s”. Y nada menos, dir\u00edan los inquilinos.<\/p>\n

Paula G\u00f3mez, 30 de abril de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
\n<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El mercado mantiene los precios, con una demanda firme y oferta diversa en todos los barrios. Hay una o infinitas realidades? \u00bfExisten una o muchas verdades? Arduas cuestiones que han ocupado tanto a grandes fil\u00f3sofos de la antig\u00fcedad como a modernos pensadores asociados a la f\u00edsica cu\u00e1ntica, pero sobre las que tambi\u00e9n nos preguntamos los … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Alquileres, sin cambios”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3341,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[124,5],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3340"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3340"}],"version-history":[{"count":4,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3340\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3345,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3340\/revisions\/3345"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3341"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3340"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3340"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3340"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}