{"id":3386,"date":"2011-05-18T21:30:59","date_gmt":"2011-05-18T21:30:59","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3386"},"modified":"2012-04-13T21:03:58","modified_gmt":"2012-04-13T21:03:58","slug":"peso-fiscal-costos-imprevisibles","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/peso-fiscal-costos-imprevisibles\/","title":{"rendered":"PESO FISCAL: Costos imprevisibles."},"content":{"rendered":"

La carga impositiva es relevante para atraer capitales extranjeros en el sector, pero el constante cambio de las al\u00edcuotas que se pagan a lo largo de un proyecto inmobiliario genera incertidumbre y afecta la toma de decisiones.<\/strong><\/p>\n

La presi\u00f3n \ufb01scal sobre el sector de la construcci\u00f3n en Argentina es alta, pero se mantiene por debajo del resto de los protagonistas de Am\u00e9rica latina. Los desarrollistas locales se quejan de la incertidumbre sobre el nivel de las al\u00edcuotas, ya que los impuestos cambian en el medio de un desarrollo e impiden prever los costos de un proyecto.<\/p>\n

La actividad sigue adelante porque, como siempre, el que sufre el impacto es el consumidor, si el constructor puede cargar el aumento impositivo al precio de venta. Marcelo Capello, vicepresidente del \u00a0IERAL de la Fundaci\u00f3n Mediterr\u00e1nea, explica a \u00c1reas Globales que sobre una empresa desarrolladora recaen el impuesto al valor agregado (IVA), a las ganancias. sobre los ingresos brutos (IIBB). de sellos (IS). sobre los d\u00e9bitos v cr\u00e9ditos bancarios (IDCB). las contribuciones patronales. el Fondo de Desempleo y la contribuci\u00f3n al Registro Nacional de la Construcci\u00f3n.<\/p>\n

Al concentrarse en la ciudad de Buenos Aires. la presi\u00f3n tributaria total -medidacomo el total de impuestos pagados desde la producci\u00f3n hasta la venta como porcentaje del precio \ufb01nal- es del 39%. A ese porcentaje se llega al sumar el peso del 17,5\"\"% de los impuestos indirectos como porcentaje del precio de venta ( IVA 12,39%, IIBB 3,4%. IDCB l,2%. Sellos 0.6%, el 8% de los cargos e impuestos relacionados con la contrataci\u00f3n de mano de obra (aportes personales 25%. contribuciones patronales 3.6% y el fondo de desempleo y registro l.9% \u00a0y el 13.5 porciento del impuesto a las ganancias.<\/p>\n

\u201cComo sucede con la mayor\u00eda de la producci\u00f3n que se comercializa al interior de las fronteras argentinas. el precio \ufb01nal que deben pagar los consumidores se encuentra incrementado de manera importante por la existencia de impuestos, principalmente los que gravan a las transacciones de manera indirecta, y los que gravan la contrataci\u00f3n de trabajadores\u201d, indica Capello.<\/p>\n

La imprevisibilidad.<\/strong><\/p>\n

En el caso de la empresa constructora analizada, los impuestos indirectos representan el 45% del total de los tributos pagados, los cargos relacionados con el trabajo explican el 20% de los desembolsos, y el resto es atribuible al impuesto a las ganancias, seg\u00fan detalla el economista.<\/p>\n

Este esquema impositivo es aceptado por los desarrolladores inmobiliarios locales.No tienen muchas opciones. Pero lo que molesta especialmente es el cambio de la estructura de costos en el medio de una obra.<\/p>\n

\u201cEvidentemente, la presi\u00f3n \ufb01scal es un tema muy importante. Pero m\u00e1s importante es tener las reglas claras de los impuestos antes de comenzar un desarrollo\u201d, comenta Ra\u00fal S\u00e1enz Valiente, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y director de Creaurban.\u201cLo que en los \u00faltimos a\u00f1os ha pasado es que nos han cambiado las reglas fiscales a lo largo del desarrollo de un proyecto, que lleva de dos a cinco a\u00f1os\u201d, agrega. Se re\ufb01ere a las al\u00edcuotas de IIBB e IS, impuestos que dependen de los municipios y gobiernos provinciales.<\/p>\n

Seg\u00fan coincide Lucio Giaimo, socio a cargo de impuestos de la consultora KPMG, en di\u00e1logo con \u00c1reas Globales, \u201cpor lo general, todos los a\u00f1os las distintas provincias van actualizando IIBB, mientras que los desarrollos duran tres, cuatro o cinco a\u00f1os\u201d Y explica que hasta hace unos a\u00f1os este tributo tend\u00eda a desaparecer, sobre todo en actividades generadoras de empleo, pero se restableci\u00f3 en los \u00faltimos tres o cuatro a\u00f1os. \u201cLo m\u00e1s f\u00e1cil para las provincias, al tener problemas \ufb01nancieros, es aumentar los impuestos\u201d, puntualiza.<\/p>\n

Del lado privado, un desarrollador al plantear un negocio no puede evitar el pago de un impuesto. \u201cPero lo tiene que saber el d\u00eda uno\u201d, recalca S\u00e1enz Valiente, e indica que hoy, en conjunto, implican un 8% de los costos. \u201cA los inversores les crea dudas.Armar un plan de negocios pensando que van a cambiar los impuestos no es serio.Se deja de ganar\u201d, agrega S\u00e1enz Valiente aunque reconoce que \u201cno traba las inversiones, hace que los accionistas decidan menos r\u00e1pido, se analiza mucho mas\u201d. La aspiraci\u00f3n del directivo es que las al\u00edcuotas impositivas se mantengan establespor lo menos durante el proceso de una obra. Para conversar sobre ello, le enviaronuna carta al administrador gubernamental de Ingresos P\u00fablicos de la ciudad de Buenos Aires, Carlos Walter, sin respuesta al cierre de esta edici\u00f3n.<\/p>\n

Entretanto, una forma de evitar el encarecimiento de la estructura de costos es comprar materiales para la obra sin factura o contratar obreros en negro para evitar el pago de las contribuciones patronales. As\u00ed tambi\u00e9n se puede subestimar el precio de venta en la escritura como se hace habitualmente.En t\u00e9rrninos legales, el desarrollador incluye la sobrecarga de impuestos en el esquema de costos y traslada lo que puede al precio final del inmueble. No obstante, el peso de los impuestos no inhibi\u00e9 la actividad de la construcci\u00f3n en los \u00faltimos a\u00f1os. \u201cPese a esto la construcci\u00f3n ha sido un excelente negocio. No ha sido un impedimento paraque haya proyectos\u201d, dijo Giaimo. Porque los inmuebles son un refugio de valor para los ahorristas argentinos, aunque aumenten de precio. Pero el contador aclara que se acrecienta \u201cel problema del acceso a la vivienda\u201d porque a esas subas se agrega la falta de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

\"\"Respecto del mundo<\/strong><\/p>\n

Para un inversor no residente en Argentina, la explotaci\u00f3n directa de bienes raicesimplica pagar tasas del 21% sobre los ingresos por alquileres; y del 175% al 35%,por las ganancias por enajenaci\u00f3n. En Brasil, estos valores se reducen al 15% en ambos casos, pero en Chile suben al 35% y en M\u00e9xico, entre el 25 y 30%, seg\u00fan una comparaci\u00f3n entre 50 pa\u00edses realizada en enero de 2010 por la red global de asesores impositivos Taxand, ala que pertenece el estudio argentino Brouchou, Femanclez Maclero 6; Lombardi (BFMGLL), sobre la base de que los inversores se ven beneficiados con tratados de doble tributaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta informaci\u00f3n es relevante porque el desgaste econ\u00f3mico que sufren Europa y Estados Unidos aleja a los inversores y los hace volar hacia Asia pacifico y Am\u00e9rica latina, y Argentina cuenta con una oportunidad muy valiosa para atraer capitales al sector inmobiliario. Una variable a evaluar el destino de la inversi\u00f3n es el impacto de los tributos sobre los costos.\u201cLos impuestos tienen much\u00edsima relevancia. Es una variable mis que integra el riesgo pa\u00eds\u201d, se\u00f1ala Diego Cavanagh, abogado de BFM&L, a Areas Globales.<\/p>\n

Para aquellos capitales que realizan una inversi\u00f3n indirecta a trav\u00e9s de una empresa local, el an\u00e1lisis de Taxand arroj\u00f3 que la renta por alquileres tributa un 35%; la ganancia por tenencia de acciones y la retenci\u00f3n de dividendos, hasta 35%, y la retenci\u00f3n de intereses, de 15 a 35%. En el caso de Brasil, la imposici\u00f3n es de un 14,53 a 43,25%, un 15%, 0% y de 10 a 15%, respectivamente. Sin embargo, en Argentina no existen incentivos para desarrollar instrumentos que se negocien en el mercado de capitales que est\u00e9n relacionados con el real estate.<\/p>\n

Pablo Mu\u00f1oz, director de la consultora Deloitte, explica: \u201cEn el mundo, el mercado de capitales y la industria del real estate tienen una estrecha relaci\u00f3n; m\u00e1s de la mitad de las estructuras de los mercados de capitales tiene que ver con el mercado inmobiliario. El ejemplo extremo es Estados Unidos. En Argentina no tenemos eso\u201d.<\/p>\n

En Estados Unidos, adem\u00e1s de las acciones de las empresas desarrolladoras que cotizan en bolsa, existen los denominados REITs.<\/p>\n

LA ARGENTINA NO EXISTEN INCENTIVOS PARA DESARROLLAR INSTRUMENTOS QUE SE NEGOCIEN EN EL MERCADO DE CAPITALES<\/strong><\/p>\n

(real estate investment trusts), activos de liquidez similar a las acciones, que implican una alternativa m\u00e1s de inversi\u00f3n y otra forma de financiar el mercado inmobiliario.En la Bolsa de Comercio de Buenos Aires solo cotizan las acciones de IRSA, Consultario, TGLT y Cresud. \u201cLos impuestos encarecen utilizar las estructuras jur\u00eddicas para usar el mercado de capitales. Entonces la figura tiende a no desarrollarse\u201d, dijo Mu\u00f1oz. Entre otros aspectos, la carga fiscal desincentiva el uso de los veh\u00edculos utilizados para canalizar fondos a los inmuebles, que incluye las restricciones al ingreso de capital extranjero, con niveles de encaje que suman por lo menos 1,5 puntos porcentuales ala tasa de financiamiento para una inversi\u00f3n a dos a\u00f1os, seg\u00fan datos de Deloitte. Sin embargo, en un a\u00f1o de elecciones como es 2011, no se prev\u00e9n iniciativas que cambien el camino trazado en la pol\u00edtica fiscal del pa\u00eds ni de las provincias.<\/p>\n

Publicado en Revista AREAS marzo\/abril 2011.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La carga impositiva es relevante para atraer capitales extranjeros en el sector, pero el constante cambio de las al\u00edcuotas que se pagan a lo largo de un proyecto inmobiliario genera incertidumbre y afecta la toma de decisiones. La presi\u00f3n \ufb01scal sobre el sector de la construcci\u00f3n en Argentina es alta, pero se mantiene por debajo … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “PESO FISCAL: Costos imprevisibles.”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3392,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[124,5],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3386"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3386"}],"version-history":[{"count":12,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3386\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3402,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3386\/revisions\/3402"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3392"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3386"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3386"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3386"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}