{"id":3420,"date":"2011-05-23T20:53:04","date_gmt":"2011-05-23T20:53:04","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3420"},"modified":"2012-04-13T21:03:37","modified_gmt":"2012-04-13T21:03:37","slug":"temidas-expensas-2","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/temidas-expensas-2\/","title":{"rendered":"Temidas expensas"},"content":{"rendered":"

Este incremento mensual, en gran parte debido a la suba de los salarios de los encargados y de la vigilancia, preocupa a los consorcistas.<\/strong><\/p>\n

Vivir en propiedad horizontal en la ciudad de Buenos Aires se ha vuelto un lujo, ya se trate de una torre con amenities o un edificio con un ascensor y un jard\u00edn sin m\u00e1s verde que un potus en maceta. M\u00e1s all\u00e1 de que todo subi\u00f3, las expensas de los consorcios devinieron en una especie de espada de Damocles que amenaza la econom\u00eda de propietarios e inquilinos.<\/p>\n

Si antes el malo de la pel\u00edcula era el administrador, cuya gesti\u00f3n siempre estaba en duda, hoy ese papel recay\u00f3 en el encargado del edificio, esa figura amable y protectora que (la mayor\u00eda de las veces) lustra hasta los picaportes y sale en auxilio del consorcista ante cualquier problema dom\u00e9stico . Esos rasgos, que siguen ennobleciendo el oficio, han sido empa\u00f1ados por el \u00faltimo aumento salarial que recibieron los encargados, algo que en principio resulta l\u00f3gico dentro de este contexto inflacionario. Pero la cifra impact\u00f3 mal en el bolsillo del que paga, y de manera indirecta tambi\u00e9n en el mercado inmobiliario. Hace unas semanas trascendi\u00f3 que el Suterh pact\u00f3 en favor de sus afiliados un aumento del 21,5% percibido en forma escalonada en mayo, agosto y octubre de este a\u00f1o. A eso hay que agregarle la reciente suba del 11% por antig\u00fcedad y recordar que el gremio ya hab\u00eda logrado asimilar al salario b\u00e1sico de marzo y abril los 600 pesos no remunerativos percibidos en enero y febrero \u00faltimos. El aumento corre tambi\u00e9n para los adicionales que cobra el personal por recoger la basura, limpiar el jard\u00edn, barrer la cochera, etc\u00e9tera.<\/p>\n

Seg\u00fan las asociaciones de consorcistas, a fin de a\u00f1o el monto rondar\u00e1 un total cercano al 40% de aumento. “La escala salarial es la misma para todos los encargados del pa\u00eds, pero las expensas de cada consorcio depender\u00e1n de sus gastos: los que tengan m\u00e1s empleados o amenities, m\u00e1s gastos van a generar”, explica David Loisi, de la Liga de Consorcistas.<\/p>\n

En ese sentido, el convenio colectivo de los encargados reconoce cuatro categor\u00edas de edificios: los de primera tienen tres o m\u00e1s servicios (calefacci\u00f3n central, pileta, gimnasio, SUM, etc\u00e9tera); los de segunda cuentan con dos servicios; los de tercera s\u00f3lo uno, y los de cuarta, ninguno. Adem\u00e1s del sueldo del personal, las expensas incluyen abonos fijos mensuales (por mantenimiento, energ\u00eda el\u00e9ctrica com\u00fan, etc\u00e9tera), reparaciones, seguros y honorarios del administrador. Pero los servicios de fumigaci\u00f3n, limpieza de tanques, recarga de matafuegos, por ejemplo, sufrieron un incremento del 12% en los \u00faltimos dos meses, seg\u00fan informa An\u00edbal Alvarez, administrador de 18 consorcios en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Monserrat. La vigilancia nocturna subi\u00f3 el 30%, y equivale a tres veces el salario del encargado.<\/p>\n

“Hay edificios en los que el encargado se lleva el 70% de la recaudaci\u00f3n mensual”, explica Losi, y agrega que en las paritarias recientes no estuvieron representados los consorcistas. “Las paritarias se pactan entre gremios y entidades patronales para fijar salarios y condiciones de trabajo. En el caso de la parte empleadora; es decir, los consorcios, no estuvieron en la mesa. En su lugar se sientan a negociar discrecionalmente tres asociaciones de administradores (Aierh, Uadi y Caphai) que firman con el gremio continuos y antojadizos aumentos sin consultar ni rendir cuentas a nadie. La idea de paritaria proviene de paridad; es decir, intenta que exista paridad econ\u00f3mica entre el trabajador y el empresario. No se puede considerar al consorcista como un empresario ni a los consorcios como empresas. Adem\u00e1s, debemos recordar el esp\u00edritu del derecho laboral: el de proteger a la parte m\u00e1s d\u00e9bil, que en este caso es el consorcista, que en su enorme mayor\u00eda es empleado, jubilado, pensionado o trabajador informal. Obligar a un jubilado que no llega a fin de mes a que mantenga a un encargado con sueldo de lujo y beneficios adicionales repugna al m\u00e1s elemental sentido de justicia.”<\/p>\n

Alquileres<\/strong><\/p>\n

La suba le toca a todos, tarde o temprano. Adem\u00e1s de elevar el nivel de morosidad, condiciona al inquilino y a quien alquila, que debe bajar el precio para poder ser competitivo y no perder rentabilidad anual.<\/p>\n

“Buscando en las inmobiliarias y portales descubr\u00ed que hay mucha variedad en el valor de las expensas por el mismo metraje en ese barrio -cuenta Pablo Ripamonti, divorciado y licenciado en Sistemas. En marzo sali\u00f3 a buscar una vivienda por la zona de Barrio Norte, con cochera y cerca del colegio de su hijo. “Finalmente opt\u00e9 por un tres ambientes de 90 metros con cochera en el 7\u00b0 piso de un edificio de 16 departamentos. El alquiler era de $ 3000, pero los gastos comunes llegaban a $ 1500; es decir la mitad, una bestialidad. Me fij\u00e9 en la liquidaci\u00f3n y vi que el 30% se iba en la custodia. Decid\u00ed alquilarlo porque una cochera en el barrio cuesta $ 800. Me mud\u00e9, y justo sali\u00f3 el aumento. Por suerte pact\u00e9 un paquete.”<\/p>\n

Los locatarios saben que la p\u00e9rdida es doble si tienen ociosa una propiedad. “Para poder ser competitivo, el propietario baja la renta en 5% como m\u00e1ximo. Al que vive de 40 departamentos no le afecta, pero quiere factor de ocupaci\u00f3n plena”, sostiene Mario Korn, de la inmobiliaria hom\u00f3nima. “El paquete era la tranquilidad del inquilino, pero con la inflaci\u00f3n los due\u00f1os ya no quieren hacerse cargo de los gastos comunes”, agrega.<\/p>\n

Para Anal\u00eda Grecco, de la divisi\u00f3n Viviendas de J. L. Ramos Brokers Inmobiliarios, el valor de las expensas es definitorio en las operaciones. “La rentabilidad cay\u00f3 a un 4,5% cuando en un mercado normal es de 6%. Hoy, los interesados preguntan por el costo de las expensas, aun los que buscan unidades premium, aunque quiz\u00e1 se fijen menos porque seguramente ya pagan expensas altas. Pero en el caso de una vivienda de 100 m2 el monto de las expensas es definitorio. No obstante, la demanda de alquileres se est\u00e1 moviendo m\u00e1s que el a\u00f1o pasado, quiz\u00e1 porque no hay cr\u00e9dito para comprar y debido a que se movi\u00f3 el mercado de los ejecutivos, que estuvo parado en 2010, gente que viene a Buenos Aires por tiempo determinado.”<\/p>\n

Utop\u00edas<\/strong><\/p>\n

Todo indica que bajar las expensas es una utop\u00eda a menos que disminuya la inflaci\u00f3n, que tambi\u00e9n es una utop\u00eda. Mientras eso no suceda los consorcios se las ingenian para abaratar su presupuesto, por ejemplo, tercerizando la limpieza, recortando gastos superfluos, tomando un encargado por horas, e incluso alquilando la porter\u00eda, algo que se observa en edificios de tercera y cuarta categor\u00eda. “Los vecinos se muestran cada vez m\u00e1s interesados en saber lo que pagan y lo que se puede suprimir, que por lo general es nada -afirma An\u00edbal Alvarez-. Es m\u00e1s, ahora sali\u00f3 una reglamentaci\u00f3n sobre edificios seguros promovida por la Liga de Consorcistas y que apunta a un mayor control de gesti\u00f3n de los administradores y de los riesgos que puede tener el edificio. Eso tendr\u00e1 un costo mensual de entre 100 y 300 pesos”.<\/p>\n

Pero algunos de esos recursos para ahorrar tienen alguna peque\u00f1a trampa, admite. “Algo que se est\u00e1 viendo en los edificios de gran porte -de 40 unidades en adelante-, y que el Suterh permite, es que adem\u00e1s del encargado permanente se tercerice la limpieza. Pero lo que la gente no sabe es que los aportes del personal de limpieza \u00a1van al gremio de los encargados! Por otro lado, la ley de alquileres no permite el usufructo de viviendas que no pagan impuestos, como las porter\u00edas. Sin embargo, muchos consorcios lo hacen igual. La porter\u00eda no paga ABL ni agua, y el encargado, sabiendo que en el edificio cuenta con vivienda, puede exigirla. En el caso de que el consorcio la alquile por consenso deber\u00e1 proveerle de un ba\u00f1o, y si no existe, deber\u00e1 construirlo.”<\/p>\n

Pese al panorama desalentador y a que bajar los gastos comunes parece imposible, demonizar al encargado no ser\u00eda justo. La alternativa es involucrarse m\u00e1s en las decisiones del consorcio, una econom\u00eda familiar tan compleja como el pa\u00eds en el que nos toca vivir.<\/p>\n

Marina Gambier,21 de mayo de 2011.
\nPublicado por LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Este incremento mensual, en gran parte debido a la suba de los salarios de los encargados y de la vigilancia, preocupa a los consorcistas. Vivir en propiedad horizontal en la ciudad de Buenos Aires se ha vuelto un lujo, ya se trate de una torre con amenities o un edificio con un ascensor y un … <\/p>\n

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