{"id":3534,"date":"2011-07-04T18:46:32","date_gmt":"2011-07-04T18:46:32","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3534"},"modified":"2012-04-13T20:55:15","modified_gmt":"2012-04-13T20:55:15","slug":"depositos-activos-y-mas-opciones","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/depositos-activos-y-mas-opciones\/","title":{"rendered":"Dep\u00f3sitos, activos y m\u00e1s opciones"},"content":{"rendered":"

Con valores estables, las variables se mantienen en cierto equilibrio; ubicaciones preferidas.<\/strong><\/p>\n

Al comp\u00e1s de los vaivenes de la econom\u00eda, el sector industrial responde con sus propios tiempos. Seg\u00fan los especialistas consultados se mantiene din\u00e1mico, aunque se observa cierta cautela en el momento de la decisi\u00f3n final. No se presentan grandes oscilaciones en su comportamiento, donde las variables mantienen cierto equilibrio. Y todo indica que se mantendr\u00e1 as\u00ed por lo que resta de 2011, aunque todos reconocen que el a\u00f1o electoral siempre impacta y en particular a las empresas importadoras. “El resto se mantienen activas”, coinciden.<\/p>\n

\"\"Tal como lo anticipa C\u00e9sar Merlo, de la firma Merlo Negocios Inmobiliarios: “En la ciudad se buscan espacios para superficies que no superen los 3000 metros cuadrados. En las zonas norte y oeste se focalizan dentro de los 40 km desde la avenida General Paz, con preferencia aquellos inmuebles en las inmediaciones de las autopistas”. Agrega que los valores se tratan de ajustar con la inflaci\u00f3n real, pero las negociaciones se tornan dif\u00edciles para lograr acuerdos porque los locadores no est\u00e1n dispuestos a convalidar f\u00e1cilmente ajustes anuales que superen el 20%. “Los precios de venta se mantienen ya que el mercado es m\u00e1s demandante en alquiler. No obstante se ajustan de forma regular en relaci\u00f3n con los costos de reposici\u00f3n.” Seg\u00fan Merlo, “existe sobreoferta en superficies inferiores a 5000 m2. En el resto, la oferta es razonable y constante. La dificultad se presenta cuando la demanda busca para alquilar superficies por encima de 10.000 m2 cubiertos”.<\/p>\n

En cuanto a las tipolog\u00edas, los dep\u00f3sitos m\u00e1s solicitados son aquellos que cuentan con a) altura no inferior a los 8 m libres, b) pisos en perfecto estado de conservaci\u00f3n y c) con docks de carga.<\/p>\n

Los valores en locaci\u00f3n oscilan entre los 4 y 7 d\u00f3lares por m2 cubierto. Depende fundamentalmente del desarrollo del inmueble, la calidad de construcci\u00f3n, el mantenimiento y, obviamente, su localizaci\u00f3n.<\/p>\n

En marcha <\/strong><\/p>\n

Como explica Adri\u00e1n Mercado, de la firma Adri\u00e1n Mercado Gesti\u00f3n Inmobiliaria, el segmento industrial est\u00e1 din\u00e1mico. “Hay consultas regulares y cierre de operaciones que no distan mucho de las obtenidas en 2010. Consideramos que este ritmo se mantendr\u00e1 igual en este semestre, aunque con alguna merma en los meses electorales. Las ubicaciones preferidas est\u00e1n la zona norte, con cierta inclinaci\u00f3n en el \u00faltimo semestre, a tomar el tramo que vincula con el Acceso Oeste. Las v\u00edas de acceso r\u00e1pidas son predominantes ante la elecci\u00f3n de un lugar para establecer un dep\u00f3sito. Los valores se mantienen sin sobresaltos y la tendencia se espera que sea la misma en este per\u00edodo. En la oferta de dep\u00f3sitos requeridos para distintos rubros est\u00e1 equilibrada; s\u00ed tal vez abundan opciones para los que consideramos rubros espec\u00edficos, que son m\u00e1s complicados para que encajen con la demanda. Las zonas preferidas a mi entender son la zona norte, el Acceso Oeste y, en tercer t\u00e9rmino, el tramo noroeste. Muchas b\u00fasquedas priorizan la ubicaci\u00f3n en los parques industriales.” Admite que “es importante que ofrezcan en la parte estructural buena altura de techos, buen estado y construcci\u00f3n de pisos, portones de dimensiones importantes, red de incendio, entre otros aspectos”.<\/p>\n

En cuanto a los precios, de los dep\u00f3sitos \/ galpones premium Mercado calcula entre 400 y 500 d\u00f3lares el m2; los est\u00e1ndar, entre 300 y 350 d\u00f3lares el m2; los galpones base no m\u00e1s de 300 d\u00f3lares el m2. Los precios de locaci\u00f3n se mantienen en un 9%, aproximadamente, anual del valor del inmueble.<\/p>\n

Jorge Ant\u00fanez Vega, titular de la firma Ant\u00fanez Vega Propiedades, considera que este segmento del mercado no ha bajado su ritmo. “Depende de las empresas, los accesos son un determinante. En el GBA la delantera la lleva el Norte, aunque el Oeste y Sur tienen alternativas v\u00e1lidas. Por supuesto que en la Capital tenemos permanentes consultas en las pocas zonas habilitables como I, E3 y E2. Los valores dependen de las caracter\u00edsticas del inmueble ofrecido. En alquiler oscilan entre 3 y 7 d\u00f3lares el m2 \u00fatil; en venta, de 300 a 600 d\u00f3lares el m2 cubiertos. Los precios en relaci\u00f3n con los costos de construcci\u00f3n y la revalorizaci\u00f3n de la tierra entiendo que est\u00e1n acotados. Los locativos se mantienen estables.” Adem\u00e1s explica que “en las mejores ubicaciones, las variables est\u00e1n equilibradas, pero puede haber m\u00e1s oferta de las naves o dep\u00f3sitos que no re\u00fanen los requisitos exigidos. Los lugares preferidos son en la Capital Barracas, La Boca y Parque Patricios. En el Gran Buenos Aires, en el Norte, Gar\u00edn, Tortuguitas, Pilar y Escobar. En el Sur, Avellaneda, Lan\u00fas, Quilmes, Berazategui, Corredor Autopista Esteban Echeverr\u00eda-Ca\u00f1uelas, incluyendo Canning. En el Oeste, Haedo, Mor\u00f3n y Moreno”.<\/p>\n

Seg\u00fan explica Ant\u00fanez Vega, el requerimiento general est\u00e1 dado en naves de una sola planta, con altura libre a partir de 8 metros, techos en buen estado, preferentemente con luz natural, pisos de alta resistencia con cubierta de cemento alisado para la circulaci\u00f3n de los autoelevadores; portones levadizos o corredizos que permiten el ingreso de equipos con contenedores; sanitarios y vestuarios en condiciones habilitables. En lo que hace a infraestructura, fuerza motriz, en algunos casos con los transformadores para la adecuaci\u00f3n a los KVA utilizables. Gas industrial, tambi\u00e9n en algunos casos como c\u00e1mara reductora para los usos requeridos; adem\u00e1s red de incendio y puertas corta fuego.<\/p>\n

Siempre hay que tener presente que la localizaci\u00f3n sea en lugares relativamente seguros. En el GBA se aten\u00faa dentro de parques industriales o fraccionamientos industriales con seguridad. Otro factor para sumar es la franqueza de los accesos. Los lugares comprometidos en accesos tienen su inconveniente.<\/p>\n

En Lan\u00fas, por ejemplo, los dep\u00f3sitos oscilan en alquiler entre 3 y 4 d\u00f3lares el m2; en Avellaneda, entre 3 y 5; en Capital (lo mismo que en zona norte), entre 4 y 7; otras zonas entre 3 y 5 d\u00f3lares el m2.<\/p>\n

Adriana B. Anzillotti, 4 de julio de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.
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