{"id":3556,"date":"2011-07-11T21:00:52","date_gmt":"2011-07-11T21:00:52","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3556"},"modified":"2012-04-13T20:54:44","modified_gmt":"2012-04-13T20:54:44","slug":"mercado-por-ahora-interrogantes-y-menos-ritmo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/mercado-por-ahora-interrogantes-y-menos-ritmo\/","title":{"rendered":"Mercado: Por ahora, interrogantes y menos ritmo"},"content":{"rendered":"

Aunque los n\u00fameros muestranuna leve suba en la actividad de entre el 5 y 6% en el primer semestre en el nivel nacional comparado con el mismo per\u00edodode 2010, el sector advierte el efecto electoral en el devenir cotidiano.<\/strong><\/p>\n

El mercado est\u00e1 raro <\/em> , una frase que se repite entre los brokers para definir el clima actual, que se recalienta con el transcurrir de los d\u00edas mientras pierde ritmo el mercado inmobiliario, situaci\u00f3n previsible y recurrente en la carrera por los comicios.<\/p>\n

Armando Pepe, titular de la firma hom\u00f3nima y actual presidente del SOM, comenta: “En mayo todav\u00eda los resultados fueron buenos, pero en junio se not\u00f3 un comportamiento incierto asociado con las cuestiones electorales y que se extendi\u00f3 hasta que se despejaron algunas dudas sobre los candidatos presidenciales”. Tambi\u00e9n analiza la actitud del comprador sin urgencia, pero que mantiene su preferencia por unidades listas para habitar, evitando los gastos de las refacciones y sus complicaciones. Admite adem\u00e1s la baja de la calidad, en parte por efecto de la suba constante en los costos de construcci\u00f3n. “Con relaci\u00f3n a los valores, la brecha se acerc\u00f3 bastante entre las unidades usadas de buen nivel y las nuevas.”<\/p>\n

El presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina, N\u00e9stor Walenten, se refiere a la evoluci\u00f3n del primer semestre del a\u00f1o en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo de 2010. “Est\u00e1 un 5 o 6% por encima de la actividad de compraventa de inmuebles en el nivel nacional. En la Capital se observa una ca\u00edda de la actividad en marzo y abril, pero hay que admitir que hubo muchos feriados y eso impacta en el resumen final. De todos modos, el semestre estuvo din\u00e1mico, pero ahora ingresamos en la cuenta regresiva hacia las elecciones, que puede ser un momento de expectativa e indecisi\u00f3n del inversor. Aun as\u00ed, frente a la inflaci\u00f3n no hay mejor refugio para los ahorros que los ladrillos, y esto se refleja en los proyectos, aunque hay menos obras en ejecuci\u00f3n en Buenos Aires.”<\/p>\n

Jorge Toselli, presidente de JT, expresa sobre el tema: “En un contexto alcista continuo de los valores de construcci\u00f3n (mano de obra, insumos y costo de la tierra), no hay ning\u00fan indicador que marque que los precios se retraer\u00e1n en el segundo semestre del a\u00f1o. Por eso los operadores tendremos que ser creativos en cuanto a la forma de publicitar nuestra oferta y usar no s\u00f3lo el prestigio y la trayectoria de la empresa inmobiliaria en espera de que lleguen los clientes, sino que hay que acercarles propuestas. Este es, pese a todo, un momento para tomar decisiones y evitar posponerlas, ya que la tendencia a la suba no se modificar\u00e1 en el corto y mediano plazo”. Adem\u00e1s, considera que el vendedor no debe especular con una sobretasaci\u00f3n del inmueble esperando la suba del mercado.<\/p>\n

Un an\u00e1lisis de lo que sucede en la zona norte es el que aporta Horacio Mieres, director de Mieres SA: “Desde Vicente L\u00f3pez hasta San Fernando, desde Panamericana hasta el r\u00edo, el mercado est\u00e1 bastante limitado en su oferta y las operaciones -que no son pocas-, que se realizan desde 200.000 d\u00f3lares hasta 600.000. La casas con valores superiores tienen menos mercado y se hace m\u00e1s dif\u00edcil su realizaci\u00f3n. La poca oferta se debe -en parte- a la gran valorizaci\u00f3n que tienen los departamentos; los due\u00f1os de esas casas a las que les queda el nido vac\u00edo comparan los valores de lo propio con el de un departamento mucho m\u00e1s chico y no les dan los n\u00fameros para realizar el cambio. Por eso se quedan donde est\u00e1n. Un ejemplo cl\u00e1sico: una casa de 45 o 50 a\u00f1os en Mart\u00ednez -algo habitual-, con 350\/400 m2 de terreno y 250 m2 cubiertos, se cotiza entre 330.000 y 350.000 d\u00f3lares. Un departamento en Mart\u00ednez de 150 m2 -para que le quepan algunos de sus muebles- se cotiza entre 350.000 y 380.000 d\u00f3lares. A esto hay que agregarle los gastos, las comisiones, las escrituras”. Y agrega: “En cuanto a los terrenos para construir departamentos est\u00e1n mucho m\u00e1s buscados que ofrecidos, a pesar de los altos costos que existen en la construcci\u00f3n. Todav\u00eda queda algo de envi\u00f3n y algunos desarrolladores apuestan a lanzar proyectos, mediante fideicomisos al costo. Se paga un 30 o 35% en d\u00f3lares al firmar el boleto y el saldo se pesifica agreg\u00e1ndole el costo de construcci\u00f3n a las cuotas. Obviamente, lo que antes costaba 1300\/1500 d\u00f3lares el m2 ahora est\u00e1 entre 1800\/1900 d\u00f3lares. No se sabe qu\u00e9 puede pasar con los precios dentro de dos o tres a\u00f1os”. Con relaci\u00f3n a los departamentos hasta 200.000 d\u00f3lares comenta que tienen mucha m\u00e1s demanda que oferta; los m\u00e1s caros son los menos ofrecidos.<\/p>\n

“Es dif\u00edcil saber qu\u00e9 es lo que puede pasar en el segundo trimestre, pero observamos que en nuestras siete sucursales hay una desaceleraci\u00f3n en general en las b\u00fasquedas. La gente no tiene claro qu\u00e9 es lo que puede pasar y si no tiene una necesidad muy puntual, espera un poco hasta ver qu\u00e9 pasa”, admite Mieres.<\/p>\n

Bajo la lupa <\/strong><\/p>\n

Es tiempo de an\u00e1lisis y la mirada macro no est\u00e1 ausente en este sector econ\u00f3mico. “Desde este enfoque los analistas consideran que el momento en la regi\u00f3n es favorable”, dice Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. “Pero ante los avatares diarios a los que se expone nuestra industria se hace imprescindible una mirada desde una perspectiva microecon\u00f3mica. Cada desarrollador, inversor, usuario final, se hace preguntas. \u00bfEs el momento de iniciar un proyecto? \u00bfEs tiempo de comprar? \u00bfEs oportuno invertir? \u00bfSeguir\u00e1n creciendo los precios de los proyectos? \u00bfC\u00f3mo afectar\u00e1 la inflaci\u00f3n en mi emprendimiento? \u00bfQu\u00e9 suceder\u00e1 con el tipo de cambio? \u00bfMe conviene organizar el proyecto como fideicomiso? \u00bfHabr\u00e1 sobreoferta?” Explica adem\u00e1s que “hasta aqu\u00ed existe una vocaci\u00f3n inversora intacta (lo que no siempre ha ocurrido en nuestra historia inmobiliaria). Aunque haya ideas, proyectos, capacidad de trabajo, si no hay quien quiera poner su dinero en el sector, no se pueden materializar los emprendimientos y el stock de departamentos usados se mueve con dificultad. Es cierto que es una porci\u00f3n peque\u00f1a de la poblaci\u00f3n, que invierte porque elige el inmueble como reserva de valor y que no tiene alternativas (La Nacion public\u00f3 el fin de semana pasado que los plazos fijos rinden menos que la tasa de revalorizaci\u00f3n del d\u00f3lar; el d\u00f3lar pierde valor y los agentes econ\u00f3micos se vuelcan a los activos reales).<\/p>\n

Los inversores est\u00e1n interesados en realizar negocios y buscan alternativas. G\u00f3mez se pregunta si el mercado inmobiliario argentino est\u00e1 caro. “Depende de c\u00f3mo se lo mida. Si comparamos precios en d\u00f3lares corrientes, los valores han crecido. Pero no es correcto mirar d\u00f3lares corrientes, sino d\u00f3lares deflactados. En 2003 los inmuebles estaban a la mitad, pero tambi\u00e9n pod\u00edamos comprar una canasta mayor de bienes y servicios con esos d\u00f3lares.”<\/p>\n

El operador tambi\u00e9n aporta un dato interesante: “Si medimos en t\u00e9rminos de poder adquisitivo de salarios, un departamento de dos ambientes en Buenos Aires equivale a 100 salarios mensuales cuando en los a\u00f1os 90 costaba 40 salarios (hoy el acceso a la vivienda para el asalariado se hace dos veces y media m\u00e1s dif\u00edcil). Sin embargo, esto no es demasiado distinto de lo que ocurre en otros mercados. El problema en nuestro caso es que se combina con la falta de cr\u00e9dito.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 pasa con el target premium?<\/p>\n

Fernando Cancel, presidente de Kantai, considera: “Este segmento con capacidad adquisitiva no tiene muchas opciones si se consideran las crisis econ\u00f3micas que surgen tanto aqu\u00ed como en el resto del mundo. A la vez el d\u00f3lar se fren\u00f3, los costos suben y siempre con un criterio selectivo. Est\u00e1n los que prefieren los usados de gran categor\u00eda y los que optan por los a estrenar con algunos amenities, como pileta y gimnasio, destinados al consumidor final al que le gusta vivir bien. La oferta premium se vende porque hay una demanda que apuesta a las viviendas de lujo. \u00bfY los precios? Las unidades de muy alto nivel superan los 6000 d\u00f3lares el m2. En el caso de los edificios tradicionales, el problema es que no cuentan con cocheras”. Y agrega: “Hoy el clima de mercado est\u00e1 raro: el comprador pasa una oferta y se mueve en poco margen. Y el vendedor no se muestra flexible para la contraoferta. All\u00ed la operaci\u00f3n se estanca”.<\/p>\n

Para Roberto Ledo, director de Bullrich: “La vigencia del premium muestra a un p\u00fablico que prioriza las ubicaciones, y no s\u00f3lo en lugares destacados de Buenos Aires, sino en zonas privilegiadas, pese a las cenizas el Sur, y en particular en Villa La Angostura y Bariloche, tuvimos inversiones, o en la costa atl\u00e1ntica, en Mar de las Pampas, en lugares exclusivos. El mercado est\u00e1 vigente en cuanto a buenos terrenos, y las incidencias en cuanto a valor se encuentran firmes. Para los desarrolladores, las obras tienen demanda, ya que cuentan con financiaci\u00f3n. El usado est\u00e1 menos requerido, ya que carece de cr\u00e9dito aunque se han hecho operaciones en algunos lugares de muy buen nivel porque la gente considera, como siempre, el ladrillo que es un refugio de valor incuestionable.”<\/p>\n

Cotizaciones <\/strong><\/p>\n

Jorge Toselli analiza los valores en la ciudad: “Por ejemplo, en el corredor norte porte\u00f1o existen inmuebles a estrenar entre 2500 y 4500 d\u00f3lares el m2 (estos \u00faltimos en zonas preferenciales, como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico). En el segmento de los usados en la misma zona, la referencia del metro cuadrado est\u00e1 entre 1800 y 3000 d\u00f3lares el m2, lo que marca una diferencia entre cuadras, o si no seg\u00fan el proyecto, considerando que en el mercado actual los inmuebles chicos son los m\u00e1s demandados, y por lo tanto, estar\u00e1n en el techo de las posibilidades de valor en la zona. Con referencia a los valores de comercializaci\u00f3n de los inmuebles, todo indica que el dilema se presentar\u00e1 en el pr\u00f3ximo a\u00f1o. Pues de seguir con un d\u00f3lar planchado y el costo de la construcci\u00f3n en continuo ascenso, tendremos un futuro incierto y muy dif\u00edcil de predecir”.<\/p>\n

Armando Pepe analiza una conducta que se repite en la plaza. “Las empresas constructoras en este momento no realizan estudios de mercado. As\u00ed, se llega a la saturaci\u00f3n de los segmentos, como ha sucedido en otras oportunidades. Ahora crece la oferta de unidades chicas, pero la pregunta es hasta d\u00f3nde la demanda los absorber\u00e1. Tambi\u00e9n es interesante antes de tomar una decisi\u00f3n saber cu\u00e1les son las necesidades de la gente con capacidad de ahorro, muchos de ellos vuelcan sus ganancias del agro a los ladrillos”.<\/p>\n

VALORES <\/strong><\/p>\n

Por ejemplo, en el tramo norte porte\u00f1o, los inmuebles a estrenar en un rango de entre 2500\/ 4500 d\u00f3lares el m2. Estos \u00faltimos en zonas preferenciales como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico. Aunque el mercado premium admite valores por encima de los 6000 d\u00f3lares el m2.<\/p>\n

Adriana B. Anzillotti, 2 de julio de 2011.
\nPublicado por LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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