{"id":3586,"date":"2011-07-27T20:12:30","date_gmt":"2011-07-27T20:12:30","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3586"},"modified":"2012-04-16T17:25:05","modified_gmt":"2012-04-16T17:25:05","slug":"situacion-actual-para-comprar-sin-credito","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/situacion-actual-para-comprar-sin-credito\/","title":{"rendered":"Situaci\u00f3n actual: Para comprar sin cr\u00e9dito."},"content":{"rendered":"

Desde el punto de vista del usuario, el inversor o el desarrollador, cu\u00e1les son las alternativas actuales para construir y adquirir una vivienda sin financiaci\u00f3n genuina.<\/strong><\/p>\n

El mercado inmobiliario est\u00e1 muy selectivo. Las elecciones que se avecinan, faltan casi tres meses, sumadas a menores rentabilidades, valores que aumentan y a costos que suben, ofrecen una realidad objetiva. Por eso conviene analizar con los protagonistas del sector para comprender la conveniencia actual de desarrollar, comprar o invertir al costo o a precio fijo.<\/p>\n

El incremento de costos en la construcci\u00f3n de los \u00faltimos a\u00f1os ha obligado a los desarrollistas a tomar recaudos, y as\u00ed compartir el riesgo de la inflaci\u00f3n con los compradores. Es que se ha producido en nuestro pa\u00eds la masiva difusi\u00f3n de los emprendimientos al costo, como un modo de canalizar la vocaci\u00f3n de invertir para proteger los ahorros. Para darle cobertura jur\u00eddica se adopt\u00f3 la figura legal del fideicomiso.<\/p>\n

\"DesdeFoto:\u00a0Archivo<\/div>\n
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El emprendimiento al costo es un tipo de estructura de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participaci\u00f3n. La materializaci\u00f3n de su aporte se realiza durante el per\u00edodo de construcci\u00f3n, seg\u00fan el avance de la obra.<\/p>\n

Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explic\u00f3: “Hay tres formas de estructurar financieramente un emprendimiento: preventa a precio fijo; preventa a precio determinable y emprendimiento al costo. Cuando se vende con la modalidad de preventa, el riesgo que asumen los desarrolladores est\u00e1 atado a los mayores costos de la construcci\u00f3n. En etapas con estabilidad de precios, \u00e9ste parecer\u00eda no ser un riesgo significativo. Sin embargo, en econom\u00edas inflacionarias, el hecho de no estimar adecuadamente los mayores costos del emprendimiento puede hacer peligrar la rentabilidad del desarrollador”.<\/p>\n

El an\u00e1lisis de G\u00f3mez se plantea desde el punto de vista de la demanda. Cuando se adquiere en preventa no existe incertidumbre respecto del precio que tiene que pagar por la unidad porque es fijo.<\/p>\n

Recientemente surgi\u00f3 en el mercado la preventa a precios determinables, que se designa en d\u00f3lares. El comprador integra al boleto un cierto porcentaje y el saldo se pesifica y se abona en cuotas ajustables, generalmente utilizando el \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC).<\/p>\n

“El desarrollista se fondea, sin recurrir a pr\u00e9stamos bancarios u otras alternativas que tienen un costo financiero expl\u00edcito y a cambio est\u00e1 dispuesto a resignar precio”, a\u00f1adi\u00f3 G\u00f3mez.<\/p>\n

El riesgo principal para el comprador es saber qui\u00e9n es el desarrollador, su trayectoria, su honestidad, su compromiso con la calidad y el cumplimiento de los tiempos.<\/p>\n

Por el lado del desarrollador, “est\u00e1 claro que significa para \u00e9l una posibilidad de financiarse en contextos de racionamiento de cr\u00e9dito. En general, requerir\u00e1 una importante integraci\u00f3n inicial al comprador, ya que con ese dinero podr\u00e1 acopiar materiales y cerrar contratos con proveedores para protegerse de la inflaci\u00f3n”, apunt\u00f3 G\u00f3mez.<\/p>\n

Miguel Camps, presidente de Argencons, responde que sus nuevos emprendimientos se comercializan a trav\u00e9s del formato de Fideicomisos Quartier. “Hoy resulta razonable pensar que, una vez definida la elecci\u00f3n, el futuro Poder Ejecutivo deber\u00e1 definir un ajuste en las condiciones macroecon\u00f3micas para blanquear realidades de la econom\u00eda. Y una de esas variables por retocar podr\u00eda ser el tipo de cambio. Habitualmente, ante una devaluaci\u00f3n, en el inicio el precio de los inmuebles sufre una merma, pero dada la fortaleza de nuestras exportaciones agropecuarias esa situaci\u00f3n ser\u00eda transitoria”, explica.<\/p>\n

El desarrollador comenta que los proyectos inmobiliarios que sufren el cimbronazo en menor medida son aquellos de calidad y avalados por marcas prestigiosas, que adem\u00e1s son los primeros en recuperarse. “Nuestros actuales inversores podr\u00edan claramente resultar favorecidos en ese proceso dado que tendr\u00edan contratado en ese momento la construcci\u00f3n de toda la obra llave en mano con saldos en pesos con ajuste por \u00edndice de la construcci\u00f3n, pues en ese proceso, congelamiento de la inflaci\u00f3n m\u00e1s devaluaci\u00f3n, saldr\u00edan beneficiados.”<\/p>\n

Los fideicomisos Quartier tienen como particularidad no asumir el riesgo del financiamiento. “El contrato de fideicomiso se firma, el terreno se adquiere y la construcci\u00f3n se inicia s\u00f3lo si hay reservas para participar como fiduciantes con derecho a la adjudicaci\u00f3n del 100% de las unidades, los que se comprometen a realizar sus aportes a lo largo de la obra”, se explay\u00f3 Camps.<\/p>\n

Y defini\u00f3: “Hoy la \u00fanica manera de saber realmente el costo de obra antes del inicio de un fideicomiso es desarrollando los planos de detalle y documentaci\u00f3n definitiva, licitando la obra y adjudic\u00e1ndola en forma global llave en mano con constructoras de primera l\u00ednea. Para comercializar a precio fijo, entendemos que hoy no se dan las condiciones de rentabilidad ni de seguridad para las partes intervinientes”.<\/p>\n

Juan Badino, titular de Forcadell-Badino, opin\u00f3: “En el fideicomiso al costo se parte de un precio en d\u00f3lares y se ajusta cada 6\/12 meses seg\u00fan el costo real. En nuestro caso, las obras se realizan por administraci\u00f3n; es decir, contratos separados, esto nos permite tener un mayor control de los gastos en vez de contratar globalmente a precio cerrado, pero mucho m\u00e1s caro”.<\/p>\n

El sistema permite fijar m\u00e1s un precio en d\u00f3lares y ajustar peri\u00f3dicamente debido a que la gente piensa en d\u00f3lares.<\/p>\n

“En los \u00faltimos a\u00f1os hubo inflaci\u00f3n en d\u00f3lares, pero si hubiera una correcci\u00f3n en la divisa esto provocar\u00eda una baja en el costo de la construcci\u00f3n. Entendemos que ese escenario se puede dar en el futuro y quien compre hoy en el pozo puede beneficiarse con esa baja”, agreg\u00f3 Badino.<\/p>\n

Seg\u00fan este an\u00e1lisis, actualmente lo m\u00e1s conveniente es un precio base en d\u00f3lares con ajustes peri\u00f3dicos de acuerdo con la variaci\u00f3n real, mientras la obra es auditada por una empresa independiente.<\/p>\n

“La ventaja de un fideicomiso al costo es que se parte de un precio considerablemente m\u00e1s bajo que el valor de mercado, pero no hay fideicomiso al costo que pueda congelarse, m\u00e1s all\u00e1 de que se pueden minimizar los riesgos acopiando la mayor cantidad de material posible”, explic\u00f3 Badino.<\/p>\n

Por otra parte, Diego Migliorisi, titular de la firma hom\u00f3nima, apunt\u00f3: “El \u00e9xito de un emprendimiento depende fundamentalmente de la ubicaci\u00f3n y el proyecto, m\u00e1s all\u00e1 de si es o no un fideicomiso”.<\/p>\n

Generalmente se invita a los posibles inversores originarios a formar parte de la inversi\u00f3n. Luego la venta al consumidor final se proyecta en relaci\u00f3n con una buena presentaci\u00f3n gr\u00e1fica y un apoyo cada vez m\u00e1s vital con una herramienta tecnol\u00f3gica como es Internet.<\/p>\n

“En el caso del precio fijo, orientado a un p\u00fablico m\u00e1s conservador, el valor del inmueble ser\u00e1 en cuotas fijas e inamovibles con un precio final definido independientemente de los mayores costos de la obra. En el caso de la venta al costo el valor orientativo variar\u00e1 y as\u00ed tambi\u00e9n se har\u00e1 en las cuotas, que pueden ir modific\u00e1ndose si aumentan los costos, o bien puede haber una cuota de liquidaci\u00f3n final considerando lo producido durante el proceso de la construcci\u00f3n”, puntualiz\u00f3 Migliorisi.<\/p>\n

Otro dato interesante lo aport\u00f3 Jorge Gonz\u00e1lez, presidente de la desarrolladora Baresa, que construye a precio fijo. “Hoy se comercializa de las dos maneras, la diferencia es qui\u00e9n asume el riesgo. En el caso del fideicomiso al costo el riesgo y todos los incrementos de los costos los asume el comprador, ya que no hay precio definitivo. En el caso del precio fijo, los riesgos los asume el desarrollador, pero lo m\u00e1s importante es la trayectoria y la espalda del que desarrolla, qu\u00e9 proyectos realiz\u00f3, qu\u00e9 construy\u00f3 y si termin\u00f3 toda la obra”, detall\u00f3.<\/p>\n

Mois\u00e9s Altman, director de Altman Construcciones, sobre fideicomisos expres\u00f3: “Actualmente, hay una incapacidad del usuario final de adquirir su vivienda por falta de cr\u00e9dito posible de pagar y la pol\u00edtica impositiva, que en un proceso tan extenso como es la construcci\u00f3n de departamentos para la venta, al no reconocerse la influencia de la inflaci\u00f3n, hace que impositivamente se nos confisque parte del capital invertido, con lo que el capital disponible para construir se hace cada vez menor y no hay forma de evitar perder parte de ese capital”..<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica, 16 de julio de 2011.
\nPublicado por LaNaci\u00f3n
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