{"id":3670,"date":"2011-08-29T19:56:04","date_gmt":"2011-08-29T19:56:04","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3670"},"modified":"2011-08-29T19:58:12","modified_gmt":"2011-08-29T19:58:12","slug":"administradores-pautas-para-una-buena-eleccion-y-control","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/administradores-pautas-para-una-buena-eleccion-y-control\/","title":{"rendered":"Administradores, pautas para una buena elecci\u00f3n y control"},"content":{"rendered":"

Cuando se trata del manejo cotidiano de un edificio, estos profesionales<\/em> cumplen un papel fundamental.Requisitos y datos para tener en cuenta.<\/strong><\/p>\n

Habitualmente, los consorcios atraviesan muchas y diversas situaciones. Y quiz\u00e1s una de las m\u00e1s dif\u00edciles es la elecci\u00f3n del administrador.<\/p>\n

Sucede que en el mercado, muchos ofrecen este servicios sin tener ni la capacidad, ni la infraestructura, ni la experiencia como para poder encararlo con efectividad y evitar conflictos y problemas tanto en el edificio como entre los copropietarios.<\/p>\n

Si bien la tarea de administrar un consorcio no encuadra en la categor\u00eda de profesi\u00f3n, <\/em> sino en la de actividad <\/em> , para ejercerla es necesario tener un certificado de aprobaci\u00f3n de un curso de, precisamente, Administraci\u00f3n de consorcios <\/em> , tal como lo estipula la ley 941 de 2002 y modificada por la 3254 de 2009, que entr\u00f3 en vigencia en 2010 en la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n

Adem\u00e1s de ordenar la actividad, la norma cre\u00f3 un Registro P\u00fablico de Administradores de Consorcios (RPA) dependiente de la Direcci\u00f3n General de Defensa y Protecci\u00f3n al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, donde los administradores deben estar inscriptos con nombre y apellido o raz\u00f3n social, constituir un domicilio especial en la ciudad y poseer n\u00famero de CUIT, entre otros requerimientos.<\/p>\n

Paso a paso<\/strong><\/p>\n

Por eso, en el momento de tomar la decisi\u00f3n por un administrador conviene tener en cuenta ciertos par\u00e1metros. Por ejemplo, constatar que la persona elegida est\u00e9 inscripta en este registro es lo primero para evaluar. Tambi\u00e9n se le debe solicitar el curr\u00edculum, si tiene una carpeta con sus antecedentes (datos personales, detalle de los consorcios que administra para utilizarlos como referencia), adem\u00e1s de una copia de liquidaciones de expensas de otros consorcios, si tiene oficinas propias y verificar su buen trato y conocimientos en la entrevista personal.<\/p>\n

“Algunos consorcistas deber\u00e1n verificar los datos ofrecidos y visitar algunos de los consorcios citados para tomar referencias sobre el desempe\u00f1o del administrador a contratar. Tambi\u00e9n sugerimos pedir un Veraz para constatar los antecedentes bancarios del administrador, sobre todo el que ofrece el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina. Como \u00faltimo consejo recomendamos no contratarlo por m\u00e1s de seis meses en un primer per\u00edodo, tratando de que el vencimiento no opere a fin de a\u00f1o o en \u00e9poca de vacaciones. Tambi\u00e9n es importante que quede constancia en el acta de designaci\u00f3n del nuevo administrador que debe cumplir con la ley 941, modificada por la ley 3254 y su decreto reglamentario 551, para que no haya equ\u00edvocos”, aconsej\u00f3 Alicia Gim\u00e9nez, presidenta de la Uni\u00f3n de Consorcistas de la Rep\u00fablica Argentina (UCRA).<\/p>\n

Otro tema para tener en cuenta es la cantidad de consorcios de los que se ocupa, ya que un administrador que tenga una estructura chica no podr\u00e1 encarar una buena labor en numerosos edificios que presenten problem\u00e1ticas importantes al mismo tiempo.<\/p>\n

Fernando Staino, titular de Administraci\u00f3n Staino SA y vicepresidente segundo de la C\u00e1mara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, explic\u00f3: “Si hablamos de las administraciones de tipo familiar en las que trabajan el titular, su esposa e hijos, \u00e9stas no podr\u00e1n atender m\u00e1s de 20 edificios (siempre y cuando no surjan problemas importantes en varios edificios a la vez o cuando la familia est\u00e1 de vacaciones). Si se trata de una empresa no hay un n\u00famero ya que el titular de la firma delega en empleados id\u00f3neos la atenci\u00f3n de sus clientes, generalmente un supervisor o inspector puede atender aproximadamente 30 edificios, ya que dentro de la empresa cuenta con las distintas \u00e1reas que apoyan su trabajo, como servicio de computaci\u00f3n, control de personal, relaciones p\u00fablicas, pago a proveedores, cuentas corrientes, etc\u00e9tera”.<\/p>\n

Por otro lado, cuando un administrador lleva tiempo en ejercicio resulta m\u00e1s f\u00e1cil reconocer si es bueno o no en su tarea. Se evidencia, entre otras cosas, en su respuesta a las necesidades de los copropietarios, tanto mediante mails, llamadas telef\u00f3nicas o notas en su oficina, el trato igualitario hacia los copropietarios evitando favoritismos, el cumplimiento debido de leyes y ordenanzas, si el edificio tiene multas, moratorias u obras mal efectuadas, y si la presentaci\u00f3n de las liquidaciones mensuales es clara, as\u00ed como la rendici\u00f3n de cuentas, y tal como lo dispone la ley 3254.<\/p>\n

“En ocasiones, no se deja intervenir a ciertos copropietarios, considerados los culpables y responsables <\/em> de querer cumplir con leyes y ordenanzas vigentes, de exigir rendici\u00f3n de cuentas, etc\u00e9tera, siendo pasibles del rechazo un\u00e1nime del resto del consorcio, con conocimiento pleno del administrador, que ven en los consorcistas que velan por el consorcio a un enemigo al que se debe aniquilar, si es necesario, inici\u00e1ndole una causa judicial”, dijo Gim\u00e9nez.<\/p>\n

Consejo de administraci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Un grupo que trabaja muy cercano al administrador es el consejo de administraci\u00f3n. Ayuda a resolver los problemas que se presentan en el edificio, colabora con el administrador para que se aceleren los trabajos a realizar, revisa los presupuestos, su aprobaci\u00f3n, trata de tener el edificio en orden y controla los gastos, entre otras tareas.<\/p>\n

Sin embargo, muchas veces se confunden los roles y las responsabilidades. “Las quejas caen sobre los del consejo y realmente tienen que ir hacia el administrador, porque el administrador nos tiene que llamar y comunicar la problem\u00e1tica del edificio, no que el copropietario nos toque el timbre a cualquier hora o nos pare en la calle y nos presente sus quejas”, cuenta Manuel Serrano, consultor inmobiliario e integrante desde hace seis a\u00f1os de un consejo de administraci\u00f3n de la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n

El tema de las liquidaciones mensuales es sensible a todo copropietario, ya que las expensas suelen ser un tema de conflicto entre ellos y los administradores, por falta de claridad en las liquidaciones o de comprensi\u00f3n por parte de los propietarios.<\/p>\n

“Los enfrenta el concepto, la mayor\u00eda de las veces equivocado, de que el administrador fija arbitrariamente el valor de las expensas, pero el valor de \u00e9stas surge de las caracter\u00edsticas del edificio, sus instalaciones, antig\u00fcedad, estado de mantenimiento, cantidad de personal empleado y dem\u00e1s”, explic\u00f3 Patricia Fern\u00e1ndez, abogada, perteneciente al grupo de profesionales de la Asociaci\u00f3n Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (Aierh).<\/p>\n

Las mismas deben tener los datos completos del administrador, del consorcio, el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, en el que se debe incluir su n\u00famero de CUIT, de inscripci\u00f3n en el Registro de Administradores, la situaci\u00f3n fiscal, el importe y per\u00edodo correspondiente. Adem\u00e1s debe detallar los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total, los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas que incluyan todos los datos de la empresa, el trabajo realizado, los elementos provistos, el importe total y, de ser necesario, n\u00famero y cantidad de cuotas que se abonan. En cuanto al personal del consorcio, en la liquidaci\u00f3n se debe informar sus datos, sueldo b\u00e1sico y horas extras del per\u00edodo al que corresponde el pago, as\u00ed como la categor\u00eda del edificio, los descuentos y aportes por cargas sociales, y los datos completos de los seguros contratados, vencimientos de p\u00f3lizas y n\u00famero de cuota que se est\u00e1 pagando. “Sabemos qui\u00e9nes son los malos administradores, pero los intereses encontrados de los consorcistas no hace nada f\u00e1cil removerlo en las asambleas. A pesar de que se conocen todas sus fallas, los siguen votando igual”, concluy\u00f3, Gim\u00e9nez.<\/p>\n

Juicios <\/strong><\/p>\n

Si existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se debe indicar todos sus datos y el capital reclamado. Adem\u00e1s, incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior..<\/p>\n

Azal\u00eda Rivero Pomarino,13 de agosto de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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