{"id":3675,"date":"2011-08-31T19:45:05","date_gmt":"2011-08-31T19:45:05","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3675"},"modified":"2012-04-13T20:42:34","modified_gmt":"2012-04-13T20:42:34","slug":"los-locales-con-alta-ocupacion","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/los-locales-con-alta-ocupacion\/","title":{"rendered":"Los locales, con alta ocupaci\u00f3n."},"content":{"rendered":"

El sector mantiene su inter\u00e9s. Las marcas buscan estar en los principales ejes a pesar de los precios altos.<\/strong><\/p>\n

El fuerte consumo gener\u00f3 una transformaci\u00f3n de gran parte del mercado de locales, que en la actualidad se muestra no s\u00f3lo con una ocupaci\u00f3n plena en los principales ejes comerciales, sino tambi\u00e9n en los denominados secundarios o emergentes que est\u00e1n en pleno avance.<\/p>\n

Otra de las caracter\u00edsticas que refleja este escenario es una demanda sostenida y creciente por parte de las principales marcas.<\/p>\n

Ante este panorama comercial, lo m\u00e1s usual ser\u00eda un alza tanto en los valores de alquiler como de venta, pero algunos factores -como la incertidumbre del futuro del plan econ\u00f3mico, fruto de la coyuntura no s\u00f3lo local sino internacional- se convierten en reguladores de los precios, que impiden su incremento. Otra caracter\u00edstica de este momento del sector es el est\u00edmulo para los nuevos sistemas de ventas entre los que se distinguen tres grandes grupos: outlet, los canales tradicionales y las alternativas emergentes.<\/p>\n

Para Pablo Vivot, director de la divisi\u00f3n retail de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, el mercado se encuentra en movimiento. “Actualmente las empresas est\u00e1n en la b\u00fasqueda de nuevos espacios, aunque son cautos cuando hay que cerrar las operaciones inmobiliarias. A pesar de haber crecido la facturaci\u00f3n, tambi\u00e9n los costos (materia prima, alquileres y sueldos, etc\u00e9tera) est\u00e1n en alza. Por eso muchas firmas se encuentran hoy en la disyuntiva de abrir nuevos locales, para amortizar los gastos o detener su expansi\u00f3n”, sostuvo el representante de L. J. Ramos.<\/p>\n

Tanto Vivot como Miguel Altgelt, de Miguel Altgelt Negocios Inmobiliarios, y Javier Ale, de Colliers Internacional, coincidieron en que el primer semestre de 2011 mostr\u00f3 un incremento en la demanda. “Hoy, la oferta presenta alternativas muy acotadas y el mercado propone un 35% menos que el semestre anterior”, explica Ale.<\/p>\n

Diego Migliorisi no coincide con los otros brokers. “En el primer semestre de 2011 notamos una merma importante (20%) con respecto a 2010, considerando las causas a situaciones excepcionales dado que se trata de un a\u00f1o electoral”, afirm\u00f3 Migliorisi.<\/p>\n

En la actualidad, la vacancia del mercado de los locales comerciales es casi nula no s\u00f3lo en los principales ejes comerciales, sino tambi\u00e9n en los focos secundarios o perif\u00e9ricos. “Hoy no existen locales en la Capital (tanto en los principales polos como en los centros comerciales a cielo abierto) y tampoco en el conurbano bonaerense”, dice Vivot.<\/p>\n

Y agrega: “Entre los focos que m\u00e1s desarrollo manifestaron en los \u00faltimos tiempos se destacan Puerto Madero Oeste (fruto del impulso gastron\u00f3mico), Palermo SoHo y Hollywood (gastron\u00f3mico, dise\u00f1o y textil), y Aguirre y Gurruchaga (indumentaria y textil), entre otros. Ante la falta de espacios en los ejes consolidados comenzaron a expandirse hacia las arterias perpendiculares”.<\/p>\n

Para Ale, el crecimiento tambi\u00e9n se observa en los denominados centro de proximidad. “All\u00ed se percibe una tendencia a incrementar este tipo de instalaciones, particularmente en la zona norte del GBA”, sostiene el miembro de Colliers Internacional.<\/p>\n

Rubros <\/strong><\/p>\n

En los corredores principales, del total de las aperturas registradas en el primer semestre se verifica que el 65% corresponde al rubro indumentaria y accesorios, totalizando 45 nuevos ingresos. Sin embargo fue el rubro con mayor cantidad de salidas, con un total de 36 egresos. Por su parte el sector supermercado se encuentra cada vez m\u00e1s presente en todos los segmentos: hipermercados, mayoristas y principalmente en formato expr\u00e9s.<\/p>\n

A modo de an\u00e1lisis, Migliorisi detalla: “Indumentaria y gastronom\u00eda son los rubros que lideran el comercio en la ciudad. Los outlets de Villa Crespo y Barracas tambi\u00e9n contin\u00faan con la apertura de nuevos locales”.<\/p>\n

Como es habitual en estos espacios, los m\u00e1s buscados son los que tienen mayor cantidad de tr\u00e1fico por minuto no s\u00f3lo vehicular, sino tambi\u00e9n de transe\u00fantes ya que aumenta as\u00ed la probabilidad de ventas del comercio. Otras ubicaciones muy demandadas son las que se encuentran frente a las estaciones de subterr\u00e1neos y en esquinas.<\/p>\n

“Si bien existen \u00e1reas espec\u00edficas para cada rubro, en el promedio general el textil y el gastron\u00f3mico predominan en la ciudad (Warnes, repuestos; C\u00f3rdoba y Medrano, automotores; Murillo, ropa de cuero; Aguirre, textil de primeras marcas; Palermo Hollywood, gastronom\u00eda, y Belgrano, muebler\u00edas, entre otros)”, amplia Migliorisi.<\/p>\n

Tambi\u00e9n “hay una fuerte competencia en supermercados chicos (del tipo de Carrefour Express y autoservicios chinos) que piden 200 y 250 m2 en una sola planta. Estos espacios tienen que cumplir tantas condiciones municipales y de consorcio que resulta muy dificultoso encontrarlos”, cuenta Altgelt.<\/p>\n

\"\"Valores <\/strong><\/p>\n

Las estad\u00edsticas que manejan los brokers revelan que los precios se mantienen desde el a\u00f1o \u00faltimo. “A modo de muestra se podr\u00eda decir que en la peatonal Florida el valor promedio del m2 ronda los 95,2 d\u00f3lares; en Cabildo y Juramento, 68 d\u00f3lares; Santa Fe y Callao, 59,5; Puerto Madero, 40,5; Santa Fe y Pueyrred\u00f3n, 40, y Rivadavia y Carabobo, 36,6”, revela Ale.<\/p>\n

La relaci\u00f3n precio-renta es uniforme en toda la Capital y ronda entre un 7 y 9%. “Por ejemplo, un local de 4 x 20 metros en Corrientes y Scalabrini Ortiz ronda los 25.000 pesos; uno similar en Gurruchaga al 1000 se cotiza cerca de los 23.000 pesos, mientras que en Corrientes al 4500 (un espacio de 5 x 22 metros) se ofrece a 21.000 pesos”, afirm\u00f3 Migliorisi.<\/p>\n

“En ese escenario los inversores pujan, cuando es necesario negociar, para llegar a una renta neta que ronde el 9%. Es un objetivo que el mercado locativo se resiste a convalidar y que da pie a grandes pulseadas antes de llegar a un acuerdo”, afirma Vivot, aunque otros referentes sostuvieron que la rentabilidad var\u00eda entre el 4 y 9%.<\/p>\n

“En los corredores mejor cotizados, como la peatonal Florida, este \u00edndice tiende al 4%ya que el riesgo resulta m\u00ednimo”, dice Ale.<\/p>\n

Lo que viene <\/strong><\/p>\n

La mayor\u00eda de los analistas coincide en que el futuro del mercado no tiene reservadas demasiadas variantes para lo que resta del a\u00f1o. A diferencia, Ale estima que para las nuevas locaciones el precio podr\u00eda incrementarse. “No se puede estimar los valores para los pr\u00f3ximos meses, pero mientras la demanda crezca por las nuevas empresas que se incorporen, o por la expansi\u00f3n de las ya existentes, los valores continuar\u00e1n en alza”, concluye el broker de Colliers International.<\/p>\n

Leandro Murciego, 22 de agosto de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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