{"id":3736,"date":"2011-09-21T17:20:13","date_gmt":"2011-09-21T20:20:13","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3736"},"modified":"2013-02-22T18:21:19","modified_gmt":"2013-02-22T21:21:19","slug":"locacion-comercial-o-profesional-amoblada-fuera-del-plazo-minimo-trienal","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/locacion-comercial-o-profesional-amoblada-fuera-del-plazo-minimo-trienal\/","title":{"rendered":"LOCACI\u00d3N COMERCIAL O PROFESIONAL AMOBLADA (fuera del plazo m\u00ednimo trienal)."},"content":{"rendered":"

Excepci\u00f3n especial al plazo m\u00ednimo locativo.<\/strong><\/p>\n

La Ley de Alquileres N\u00ba23.091 de 1984 fija el plazo m\u00ednimo para las locaciones de vivienda con o sin muebles<\/strong> en dos a\u00f1os y en tres para los restantes destinos.<\/p>\n

Al incluirse las unidades amobladas<\/strong>, se reform\u00f3 sustancialmente el art. 1507 del C\u00f3digo Civil, ya que antes pod\u00eda pactarse el plazo libremente para este tipo de locaci\u00f3n y fijarse por d\u00edas semanas, meses o a\u00f1os; no reg\u00eda para ellas el plazo m\u00ednimo legal (antes de 1984 eran: viviendas 18 meses y comercios u oficinas 24)<\/em>, hoy de dos a\u00f1os para vivienda y tres para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.)<\/em>. Pero trat\u00e1ndose de \u00e1mbitos amoblados, por ej. alquiler de locales u oficinas, no quedaron comprendidos en los plazos m\u00ednimos, pues la ley 23.091, se refiere exclusivamente a \u201clocaciones con destino a vivienda\u201d, por lo tanto, para los alquileres con destino lucrativo con muebles<\/strong> (amoblados)<\/em>, sigue vigente el art. 1507, parte 3ra. del C\u00f3digo Civil o sea, cual libremente pacten los contratantes. Entonces si el local comercial contiene instalaciones o la oficina posee muebles, el plazo puede fijarse por d\u00edas, semanas, meses, etc. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y procesos de desalojo. Teor\u00eda y pr\u00e1ctica, Abacac\u00eda, Bs. As., 2010, p. 101).<\/em><\/p>\n

A<\/strong>lternativas posibles.<\/strong><\/p>\n

Ser\u00e1 importante tener presente esta ventaja que da la ley, porque posibilita variadas alternativas contractuales, como por ej. alquilar un local comercial con instalaciones (mostrador, estanter\u00edas, escritorios)<\/em> por un plazo menor a los tres a\u00f1os que se imponen en los casos que no tuviera muebles o una oficina destinada a estudio contable o un consultorio odontol\u00f3gico o m\u00e9dico con todo el equipamiento necesario, por lapsos horarios y en determinados d\u00edas de la semana, pact\u00e1ndose el alquiler por el tiempo de utilizaci\u00f3n, con lo cual se maximiza el aprovechamiento y por ende el rendimiento econ\u00f3mico para el locador y tambi\u00e9n para el locatario<\/strong>, que necesita utilizar el inmueble para s\u00f3lo para algunas ocasiones o espor\u00e1dicamente.<\/p>\n

Es ventajosa esta modalidad, especialmente en tiempos en que se avizora una importante inflaci\u00f3n, porque no deja atado al propietario locador a un contrato de tres a\u00f1os que puede convertirse en ruinoso, dada la imposibilidad de reajustar (indexar)<\/em> el alquiler<\/strong>. Tambi\u00e9n es \u00fatil cuando se quiere disponer de la finca antes de los tres a\u00f1os, para venderlo o explotarlo el propietario. La ley no establece la cantidad m\u00ednima de muebles para considerar a la locaci\u00f3n \u201camoblada\u201d, pero es aconsejable incluir en el inventario, los indispensables para el funcionamiento del comercio u oficina y aunque el inquilino luego no los utilice o luego los reemplace por otros.<\/p>\n

Inventario y valuaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

Siempre se deber\u00e1 insertar en el contrato un inventario con los muebles e instalaciones incorporadas al inmueble y es aconsejable consignar su valor de reposici\u00f3n, para el caso de p\u00e9rdidas, faltantes o deterioros, ya que as\u00ed se evitar\u00e1 en el futuro ante la eventualidad de una reposici\u00f3n, la cl\u00e1sica discusi\u00f3n sobre los valores.<\/p>\n

Convenios de desocupaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

De todos modos, conviene recordar que siempre existe la posibilidad de suscribir un convenio de desocupaci\u00f3n que abrevie el plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os. Para ser eficaz o v\u00e1lido, debe ser suscripto cuando ya el inquilino se encuentra ocupando el inmueble, pues si fuera contempor\u00e1neo a la firma del contrato de locaci\u00f3n, ser\u00eda nulo<\/strong> (arts. 47 ley 21.342 y 954 del C\u00f3digo Civil)<\/em>. Es habitual observar una mala pr\u00e1ctica donde las partes soslayan esta prohibici\u00f3n, haciendo figurar una fecha distinta (posterior)<\/em> a la del contrato locativo y sin entregar el locador su ejemplar posdatado al inquilino, con lo cual el convenio formalmente es v\u00e1lido. Aunque en principio la suscripci\u00f3n de un convenio de desocupaci\u00f3n no releva al fiador del contrato locativo, la situaci\u00f3n ser\u00eda distinta si por ese acuerdo se agravaran las obligaciones del locatario y consecuentemente la responsabilidad del fiador, por ello, ante la duda, conviene que siempre lo suscriba tambi\u00e9n el fiador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), ob. cit. p. 95)<\/em>.<\/p>\n

Para que el convenio de desocupaci\u00f3n pueda ejecutarse, ante el incumplimiento por el inquilino de restituir el inmueble en el plazo pactado, deber\u00e1 homologarse judicialmente<\/strong> con citaci\u00f3n de posibles sublocatarios y ocupantes. Debemos recordar que cuando el inquilino restituye la finca, habr\u00e1 que tomar la precauci\u00f3n de controlar su estado de conservaci\u00f3n y si hubiera alguna posibilidad de reclamo, insertarlo en un acta redactada al efecto, cual le puede agregar al contrato de locaci\u00f3n o redactarse en un instrumento aut\u00f3nomo.<\/p>\n

(*) Estudio Abatti & Rocca Abogados. Tel. 4315-0135. Armando Pepe S.A. Tel. 4382-0109. <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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