{"id":3745,"date":"2011-09-28T18:01:35","date_gmt":"2011-09-28T18:01:35","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3745"},"modified":"2012-04-13T20:40:56","modified_gmt":"2012-04-13T20:40:56","slug":"mercado-en-cierto-equilibrio","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/mercado-en-cierto-equilibrio\/","title":{"rendered":"Mercado: En cierto equilibrio"},"content":{"rendered":"

Las variables se mantienen sin grandes cambios, en parte por la falta de pr\u00e9stamos para la vivienda<\/strong><\/p>\n

El sistema tiene sus reglas: mientras no haya cr\u00e9ditos a tasas bajas y accesibles a la poblaci\u00f3n de clase media, el mercado de los alquileres seguir\u00e1 estable y con tendencia a crecer siempre y cuando los inversores sigan volcando sus propiedades al mercado locativo, tal como sucede actualmente. Unos se benefician mientras otros pierden, aunque hay atenuantes para ambos lados. Quienes deben salir a buscar un techo ajustado a su presupuesto encontrar\u00e1n que los precios no han variado en el curso de este a\u00f1o, y quienes deben renovar su contrato notar\u00e1n que los aumentos est\u00e1n casi a la par de la inflaci\u00f3n anual, lo que en cierto modo aleja a\u00fan m\u00e1s la posibilidad de acceder a la casa propia, ya que no hay manera de poder ahorrar.<\/p>\n

“El mercado no cambi\u00f3 respecto de comienzos de este a\u00f1o. Nuestro pa\u00eds tiene cada d\u00eda mayor d\u00e9ficit de vivienda y mientras eso suceda, la demanda de alquileres estar\u00e1 asegurada. L\u00f3gicamente este d\u00e9ficit se advierte en los sectores m\u00e1s bajos, pero la falta de cr\u00e9dito o posibilidad de acceso en funci\u00f3n de las altas tasas de inter\u00e9s, m\u00e1s toda la requisitoria bancaria, avala una demanda sostenida”, dice N\u00e9stor Wallenten, presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina. “Lo que vemos es que hay una mejor calidad de oferta de propiedades. La mayor\u00eda de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta y de la calidad. Pero la demanda est\u00e1 atada al salario y no siempre el salario acompa\u00f1a la inflaci\u00f3n en general. Tambi\u00e9n convengamos que los valores de los alquileres crecen por debajo del nivel inflacionario, lo que perjudica al propietario porque pierde renta desde 2009”, agrega.<\/p>\n

Aun as\u00ed, las unidades nuevas y usadas de uno y dos ambientes tienen destinatarios seguros todo el a\u00f1o. Los operadores aseguran que “el mercado es constante, aunque se advierte un pico de demanda en esta parte del a\u00f1o, cuando la gente del interior viaja a la Capital para buscar una propiedad en las zonas pr\u00f3ximas a los centros universitarios donde cursan sus hijos”.<\/p>\n

Sin embargo, esta situaci\u00f3n cambi\u00f3, seg\u00fan Armando Pepe, presidente del SOM. “El mercado est\u00e1 ofrecido. \u00bfLa raz\u00f3n? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirti\u00f3 en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes. Segundo, a partir de 2008, cuando cay\u00f3 masivamente el alquiler temporario, esas unidades se volcaron al alquiler fijo. Por otro lado est\u00e1 la gente del campo que sale a buscar alquileres para sus hijos estudiantes que antes alquilaban solos, pero ahora comparten la vivienda”. Y a\u00f1ade: “Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relaci\u00f3n con enero del a\u00f1o \u00faltimo: un 47% m\u00e1s de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha”.<\/p>\n

Pepe comenta que en el sistema SOM en este momento hay 1729 unidades para alquilar, y se estima que en total debe haber 10.000 departamentos disponibles en toda la ciudad.<\/p>\n

La convivencia entre propietarios e inquilinos tambi\u00e9n hoy est\u00e1 en cierto equilibrio. Una vez finalizado el contrato, por lo menos sesenta d\u00edas antes, el locatario informa si quiere continuar y se acuerda entonces el valor locativo para el nuevo per\u00edodo, que se pacta entre un 20\/25% m\u00e1s del precio que abonaba. “Desde luego el contrato se realiza siempre que el locatario haya cumplido con sus obligaciones durante la locaci\u00f3n como el pago en fecha del alquiler, las expensas y otros gastos mensuales. Si la relaci\u00f3n entre las partes es cordial y favorable para cada uno, no existen objeciones para volver a contratarlo”, agrega Pepe.<\/p>\n

Los locatarios prefieren los barrios seguros y luminosos, aunque el tema de la inseguridad hoy no se circunscribe a un radio determinado. Los barrios preferidos seg\u00fan el directivo son Palermo, Barrio Norte, Recoleta y la zona cercana a las facultades.<\/p>\n

Selectivo <\/strong><\/p>\n

El segmento premium tambi\u00e9n tiene demanda permanente y est\u00e1 bien posicionado, m\u00e1s a\u00fan desde que las grandes corporaciones dejaron de rentar casas en la zona norte para sus ejecutivos y optaron por los edificios con amenities en zonas seguras. Para Anal\u00eda Grecco, de la inmobiliaria J. L. Ramos, ese segmento se activ\u00f3 especialmente este a\u00f1o. “El anterior no tuvo buenos resultados. En 2011 se increment\u00f3 la demanda y oferta de alquileres, en parte porque los propietarios est\u00e1n m\u00e1s flexibles; con m\u00e1s oferta hay mayor competencia. Nosotros tenemos propiedades de 1000 a 7000 d\u00f3lares y existe respuesta para todas. El dos ambientes es el que m\u00e1s se busca, pero al margen de esto, los alquileres para ejecutivos de empresas siguen creciendo. Podemos decir que hay una t\u00edmida vuelta de los ejecutivos.”<\/p>\n

El titular del SOM aporta m\u00e1s datos: “En el Centro y en el barrio de San Telmo, por ejemplo, los valores de departamentos de un ambiente en un edifico est\u00e1ndar rondan los 900 y 1200 pesos; de dos, entre 1200 y 1600, y uno de tres est\u00e1 en un rango de entre 1600 y 2500 pesos, sin contar las expensas. En Caballito y Belgrano se manejan valores similares”. Actualmente los contratos se reajustan en el orden de un 20% anual, pero la inflaci\u00f3n est\u00e1 por encima de esos niveles. Los propietarios se quejan, aunque no obstante consiguen una renta anual de entre 0,5 y 0,6 por ciento.<\/p>\n

“El mercado de alquileres en general se mueve bien, pero la clase media sigue perjudicada por no tener acceso a la compra de viviendas, y adem\u00e1s porque los alquileres en general requieren de garant\u00edas con los que muchos no cuentan. Alquilar en una buena zona si bien comparativamente con los precios de venta son rentas bajas, para el inquilino no deja de ser una suma importante. Lo \u00fanico que podr\u00eda quebrar el equilibrio de hoy es la llegada de cr\u00e9ditos hipotecarios que permitan a una gran franja de la demanda el acceso a la vivienda abonando las cuotas con bajas tasas de inter\u00e9s. Eso puede generar un incremento de la oferta”, analiza Fernando Cancel, directivo del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n

Para Leticia Firpo, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, la demanda se mueve, pero con dificultad. “La gente no tiene dinero. Actualmente en San Temo un alquiler est\u00e1 alrededor de los 2000 pesos sin expensas en casos de propiedades de 60 m2, que equivale a una unidad de tres ambientes, pero chica. Hace poco se alquil\u00f3 una unidad en 6800 pesos sobre la calle Moreno, pero era apto profesional. Claro que se trata de casos excepcionales. Creo que la demanda en este barrio se sostiene porque muy cerca est\u00e1n las universidades como la UCA y la del Cine, entre otras.”<\/p>\n

Siempre Palermo <\/strong><\/p>\n

Es importante el esfuerzo que hace la gente en tratar de cubrir puntualmente con los gastos mensuales. Sin embargo, este a\u00f1o se registraron menos morosos que los a\u00f1os anteriores. “Hay parejas que viven con dos sueldos. Uno entero se destina al alquiler y parte del otro abona las expensas. Para una familia de cuatro personas, alquilar en el tradicional barrio de Palermo, por ejemplo -en Charcas y Fitz Roy-, significa 3000 pesos por un departamento de 70 m2 y con expensas de 500. Pero pese a la relaci\u00f3n del ingreso y los valores, la demanda y la oferta est\u00e1n equilibradas”, afirma Ricardo Botana, presidente de la Uni\u00f3n Argentina de Inquilinos. “Comparado con 2010 hubo menos gente que vino con c\u00e9dulas de desalojo o con juicios, es decir se advierte menos morosidad dentro de la Capital.” Agrega, por otra parte, que hace poco d\u00edas representantes de la entidad se reunieron con el senador Osvaldo L\u00f3pez para tratar la modificaci\u00f3n de la ley de locaciones urbanas 23091, adem\u00e1s de tratar otros temas como la creaci\u00f3n de registros espec\u00edficos, oficinas de mediaci\u00f3n para conflictos de locaciones, preaviso por parte del locador si no renovar\u00e1 contrato”, concluy\u00f3.<\/p>\n

Precios<\/strong><\/p>\n

-Un dos ambientes a estrenar en Palermo est\u00e1 entre 1000 <\/strong> y 1400 <\/strong> d\u00f3lares<\/p>\n

-Un departamento de 3 ambientes en Puerto Madero est\u00e1 en 5000 <\/strong> d\u00f3lares<\/p>\n

-Un departamento de tres ambientes en plaza Alemania est\u00e1 en 6000 <\/strong> pesos<\/p>\n

-En Caballito, un tres ambientes est\u00e1 entre 1600 <\/strong> y 2500 <\/strong> pesos.<\/p>\n

Marina Gambier, 10 de septiembre de 2011
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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