{"id":3751,"date":"2011-10-03T18:56:32","date_gmt":"2011-10-03T18:56:32","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=3751"},"modified":"2012-04-13T20:40:00","modified_gmt":"2012-04-13T20:40:00","slug":"mercado-usados-cotizados-y-con-demanda","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/mercado-usados-cotizados-y-con-demanda\/","title":{"rendered":"Mercado: Usados, cotizados y con demanda."},"content":{"rendered":"

Son la alternativa para quienes no pueden acceder a viviendas a estrenar o para los que prefieren una oferta de calidad en edificios con materiales \u00fanicos, de d\u00e9cadas pasadas.<\/strong><\/p>\n

Si bien una parte importante del mercado prioriza los departamentos nuevos (en especial los que compran como inversi\u00f3n), la venta de unidades usadas sigue funcionando a buen ritmo.<\/p>\n

De hecho, su incesante movimiento cumple un rol fundamental en el funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que el p\u00fablico que busca buenas construcciones y de mayor amplitud est\u00e1 casi obligado a recorrer viviendas usadas a la hora de mudarse y tambi\u00e9n de invertir.<\/p>\n

Para Mart\u00edn Llaur\u00f3 (h.), director de MLL Propiedades, “los barrios testigo como Recoleta y Palermo promedian los 3000 d\u00f3lares el m2 y con un piso de 2000 d\u00f3lares, aunque en determinados casos ascienden a 4000 o 5000 d\u00f3lares. Factores como la antig\u00fcedad, el estado del edificio y de la unidad, y si dispone o no de cochera, son determinantes en el momento de la elecci\u00f3n. Es entonces cuando se plantea el tema de la reposici\u00f3n, ya que con frecuencia escuchamos quejas de los que venden a cierto precio que cuando tienen que comprar no consiguen nada por ese valor”.<\/p>\n

Llaur\u00f3 agreg\u00f3: “Muchas veces las comparaciones no se plantean correctamente, ya que hay que recordar que los precios ofrecidos no son los de realizaci\u00f3n y en ocasiones hay diferencias importantes. Adem\u00e1s es primordial comparar la antig\u00fcedad, la luminosidad, el estado y dem\u00e1s. Si se vende antiguo y a reciclar, y se pretende comprar nuevo, obviamente habr\u00e1 una diferencia; lo mismo ocurre si se vende un contrafrente cerrado y se quiere comprar un piso alto al frente. Frecuentemente la gente equivoca al comparar y es ah\u00ed donde vienen las decepciones”.<\/p>\n

\"\"Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explic\u00f3: “El mercado est\u00e1 dividido por los gustos e intereses de cada comprador, pero se observa en los \u00faltimos meses una gran demanda de viviendas sin o con bajas expensas, que escasean y que hicieron que sus valores se hayan incrementado un 15% respecto de 2010. En barrios como Villa Crespo, Almagro, Chacarita, Palermo o Caballito se encuentran generalmente muy buenas opciones”.<\/p>\n

Migliorisi agreg\u00f3: “La venta de estos inmuebles es m\u00e1s r\u00e1pida, pero la reposici\u00f3n no equilibra la balanza con las ventas”.<\/p>\n

Los brokers sostuvieron que los que prefieren estas propiedades pueden encontrar mayor independencia con alg\u00fan espacio extra como patio, terraza o jard\u00edn. Por otro lado hay quienes eligen vivir en edificios tradicionales por temas de seguridad, servicios, cocheras (en muchos casos los PH no tienen) y dem\u00e1s, que son contraprestados con el pago de expensas. Si bien los costos var\u00edan entre un 25 y 35% con las unidades a estrenar, hay compradores que optan por inmuebles usados ya sea por ubicaci\u00f3n, calidad de construcci\u00f3n, accesorios y precio entre los varios factores que definen una venta.<\/p>\n

Migliorisi afirm\u00f3: “En barrios como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, Abasto, Boedo, Chacarita y Colegiales, donde el auge de la construcci\u00f3n comenz\u00f3 despu\u00e9s de 2004, el 80% de lo que se construye son unidades de 1 y 2 ambientes, y en menor medida de 3, 4 y 4 ambientes con dependencia; por lo tanto, para una familia que crece, muchos veces es dif\u00edcil adquirir un inmueble a estrenar y quedarse en el barrio, por lo que tiene que optar por uno usado o cambiarse a una zona donde la proporci\u00f3n de viviendas nuevas de 3 y 4 ambientes es mayor, como Palermo, Caballito, Belgrano, Barrio Norte, aunque en estos casos la diferencia en valores puede ser de un 50 a un 60 por ciento”.<\/p>\n

Francisco Altgelt, que est\u00e1 a cargo del \u00e1rea residencial de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, explic\u00f3: “En zonas como Barrio Norte, los departamentos grandes y medianos son los que m\u00e1s se acercan al valor promedio del mercado de entre 2200 y 2400 d\u00f3lares el m2 en la franja de Santa Fe, 9 de Julio, Pueyrred\u00f3n y Avenida del Libertador (en las cuadras aleda\u00f1as est\u00e1n cerca de los 2000 d\u00f3lares). La demanda de estas viviendas es escasa y en general el proceso de venta exige unos seis meses. En tanto, con los departamentos chicos, que son los m\u00e1s buscados, es muy dif\u00edcil establecer un precio est\u00e1ndar porque, por ejemplo, un departamento reciclado y en una buena ubicaci\u00f3n puede venderse a unos 3000 d\u00f3lares el m2, ya que es muy demandado y ni bien se ofrece al mercado hay un p\u00fablico que lo espera con ansiedad. Los que se inclinan por los departamentos medianos y grandes son aquellos que lo quieren como vivienda propia. Es decir, que se mudan para ampliarse o achicarse. Y es en este rango en el que la gente muestra mayor incertidumbre en el momento de tomar la decisi\u00f3n. Por su parte, la gran mayor\u00eda de los compradores de los departamentos chicos son inversores o quienes acceden a su primera vivienda”.<\/p>\n

Con valor agregado <\/strong><\/p>\n

En otro sentido, Hern\u00e1n Oppel, de la inmobiliaria Oppel, destac\u00f3: “Si al fuerte incremento de los costos de construcci\u00f3n le agregamos la escasez de tierra -traducida \u00e9sta en una gran incidencia- obtenemos que el precio de las unidades nuevas tambi\u00e9n son formadoras de precios cuando se tasa un departamento usado, sobre todo si se tiene en cuenta la posibilidad o no de reposici\u00f3n de lo construido, no s\u00f3lo en calidad, sino en ubicaci\u00f3n. En el usado encontramos mucha m\u00e1s flexibilidad que en lo nuevo, ya que s\u00f3lo juegan oferta y demanda: al elegir, muchas veces el p\u00fablico encuentra que lo usado tiene un valor agregado tan importante como no tan tenido en cuenta, como lo son las terminaciones”.<\/p>\n

Y ampli\u00f3: “Estos costos no son menores, sino todo lo contrario. Adquirir un inmueble con pisos colocados, placards con interiores o muebles de cocina completos parecen obviedades, pero que en los nuevos no siempre est\u00e1n. Lo mismo ocurre con los proyectos en los que encontrar plantas con lavaderos, bauleras o simplemente dormitorios c\u00f3modos no resulta una tarea f\u00e1cil. Por todo esto es que lo usado vale por su valor de reposici\u00f3n, que muchas veces resulta superior al de construcci\u00f3n, simplemente porque su ubicaci\u00f3n es irreemplazable o sus materiales de construcci\u00f3n son irrepetibles”.<\/p>\n

Por su parte, Carlos J. Puente, titular de Puente Propiedades, dijo: “El mercado inmobiliario no es una l\u00ednea recta; frente a la gran cantidad de unidades nuevas disponibles, en barrios como Villa Urquiza los usados se mantienen con buena demanda. El barrio tiene en su zona residencial muy buenos edificios de calidad y este nivel de construcci\u00f3n es muy apreciado y muchos compradores los eligen antes que unidades a estrenar”.<\/p>\n

Puente agreg\u00f3: “Frente a una sobreoferta de unidades chicas a estrenar se nota una falta de unidades de 3 y 4 ambientes de entre 100 y 150 m2, lo que provoca que el cl\u00e1sico departamento o semipiso de 20 a 30 a\u00f1os tenga una r\u00e1pida comercializaci\u00f3n. Adem\u00e1s, cuando se habla de precios en unidades usadas con buena ubicaci\u00f3n y calidad edilicia los valores est\u00e1n entre 1800 y 1900 d\u00f3lares el m2”.<\/p>\n

Seg\u00fan la opini\u00f3n del director general de Re\/Max Argentina, Sebasti\u00e1n Sosa, “con relaci\u00f3n a las unidades usadas hay fuerte demanda con superficies de entre 40 y 120 m2, y precios por debajo de los 250.000 d\u00f3lares. Los quieren en buen estado y en lo posible reciclados, pero se hace dif\u00edcil encontrarlos a buen precio donde el propietario no lo quiera vender al valor de uno nuevo. Otro motivo por el cual la gente los prefiere es por su calidad, que muchas veces es superior a la construcci\u00f3n actual. En cuanto a localizaci\u00f3n se busca lo que est\u00e1 bien ubicado y a buen precio. Uno usado dentro de estos valores de 1 o 2 dormitorios, a buen precio, se vende en menos de un mes en nuestra firma”.<\/p>\n

En alza<\/strong><\/p>\n

Sebasti\u00e1n Sosa explic\u00f3: “Si bien se escuchan y reciben contraofertas por usados, los precios siguen subiendo y en el caso de las unidades m\u00e1s grandes con menos demanda se mantienen. Parad\u00f3jicamente los precios suben y el que espera con la plata en la mano al final termina pagando m\u00e1s, ya que hay escasez de buenas unidades. Por eso, lo bueno a precio razonable sale muy r\u00e1pido”.<\/p>\n

Juan Fern\u00e1ndez Mugica, 17 de septiembre de 2011.
\nPublicado por La Naci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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