{"id":5947,"date":"2013-05-27T14:06:04","date_gmt":"2013-05-27T17:06:04","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=5947"},"modified":"2013-05-24T15:16:27","modified_gmt":"2013-05-24T18:16:27","slug":"departamentos-chicos-las-estrellas-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/departamentos-chicos-las-estrellas-del-mercado\/","title":{"rendered":"Departamentos chicos: las estrellas del mercado"},"content":{"rendered":"

Se venden con m\u00e1s rapidez aun en tiempos complicados y son el primer escal\u00f3n para acceder a la vivienda.<\/strong><\/p>\n

Frente a la retracci\u00f3n del mercado inmobiliario, los departamentos chicos son los que motorizan hoy el sector. Para una buena parte de la demanda insatisfecha es muy importante dar este primer paso y adquirir un monoambiente, que seguramente contar\u00e1 con alg\u00fan amenity y \u00e1reas comunes para realizar alguna actividad. Desde luego que estas construcciones responden a razones demogr\u00e1ficas, pero tambi\u00e9n econ\u00f3micas.<\/p>\n

La primera refiere que en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, el 32% de las viviendas est\u00e1n ocupadas por una sola persona, y la segunda indica que por ser unidades de menor superficie los valores son m\u00e1s accesibles para la demanda. Con lo que se abre el acceso a la vivienda a ciertos sectores de la clase media, que tienen ahorros y pueden pagar una cuota. A su vez, como la mayor retracci\u00f3n se gener\u00f3, hasta ahora, por la imposibilidad de comercializar en d\u00f3lares, la nueva alternativa “permite plantear una planificaci\u00f3n financiera prescindiendo de lo que suceda con el tipo de cambio, ya que toda la operatoria es en pesos”, sostiene Mario G\u00f3mez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.<\/p>\n

As\u00ed se accede a una unidad monoambiente o a otra de dos ambientes haciendo un aporte inicial en pesos, para lo que pueden utilizar los ahorros acumulados y el resto abonando en cuotas mensuales ajustadas al ritmo de la inflaci\u00f3n por el \u00edndice de la CAC. Desde el punto de vista de los desarrolladores, “las unidades chicas han sido de gran inter\u00e9s por usuarios e inversores como refugio de ahorro hist\u00f3ricamente, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, m\u00e1xime si est\u00e1n en lugares estrat\u00e9gicos de la ciudad”, comenta Andr\u00e9s Brody, socio de la desarrolladora Brody Friedman. Y luego a\u00f1ade: “En Palermo Hollywood, por ejemplo, nuestra firma lanz\u00f3 recientemente un proyecto pensado con esa tipolog\u00eda. Son unidades vers\u00e1tiles para su uso y muy din\u00e1micas para su venta”. Adem\u00e1s de ofrecer los servicios comunes. De todos modos, Andr\u00e9s Brody considera que, en general, “es mejor negocio construir edificios grandes y no chicos, es decir, emprendimientos superiores a los 5000 m2, ya que los edificios grandes tienen m\u00e1s prestaciones adicionales que uno peque\u00f1o. Adem\u00e1s prevalecen los efectos econ\u00f3micos del negocio, como bajar el costo del proyecto debido a la escala de contrataci\u00f3n, la utilizaci\u00f3n de partes comunes -hall de entrada, caja de escaleras y ascensores, entre otros rubros- y la futura seguridad que se reparte entre m\u00e1s unidades”. Finalmente analiza: “El auge de esta tipolog\u00eda hoy responde a la necesidad de abastecerse de los compradores, que son inversores o usuarios de su primera vivienda”. Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, comparte la idea: “La adquisici\u00f3n de una unidad chica implica menor riesgo cambiario”. Y a la vez admite que “los departamentos m\u00e1s amplios no son, desde hace tiempo, el objetivo de construcci\u00f3n de los nuevos desarrollos porque son m\u00e1s caros para el inversor al tener m\u00e1s m2. Es m\u00e1s dinero de aporte en capital inicial y en cuotas para el comprador, y si se venden al final de la obra tienen un per\u00edodo de venta m\u00e1s extenso que los dos ambientes”.<\/p>\n

Lo cierto es que el momento que atraviesa el sector es muy complejo, pese a que existen algunos segmentos que ayudan a darle cierto ritmo. La construcci\u00f3n se encuentra afectada, reflej\u00e1ndose en la disminuci\u00f3n de pedidos para construir, porque “los costos complican el panorama por la variaci\u00f3n que experimentan y es muy dif\u00edcil mantener los valores”, dice Graciela Muradas, gerente de Toribio Ach\u00e1val. Y agrega: “Los desarrolladores consideran que las unidades peque\u00f1as ofrecen una posibilidad de comercializaci\u00f3n m\u00e1s fluida. Para los inversores como para el usuario en general significa la oportunidad de colocar sus ahorros en inmuebles como un refugio seguro de su capital”.<\/p>\n

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Con respecto a la estructura de los edificios hay que considerar que los bajos se realizan en los casos en que el C\u00f3digo de Planeamiento Urbano no permite mayor altura. Vale recordar la frase del economista alem\u00e1n Ernst F. Schumacher, que se puede aplicar en este caso: Lo peque\u00f1o es hermoso. Lo que de alg\u00fan modo sintetiza el concepto de Mario G\u00f3mez: “Pensando en usuarios e inversores, los desarrolladores procuran ofrecer unidades con bajos niveles de expensas, con amenities de buen nivel que no generen grandes gastos, construcciones con materiales nobles y con bajo costo de mantenimiento. Naturalmente que lo m\u00e1s conveniente es comprar en pozo. En general se aporta un 40% de anticipo y el resto se abona en 22 cuotas reajustables por el \u00edndice de la CAC, todo en pesos, mientras se construye el edificio, con un valor total inferior al que se paga una vez terminada la vivienda”.<\/p>\n

Para Marcela Genta, titular de la firma hom\u00f3nima, “el developer tiene m\u00e1s oportunidad de beneficio si compra un lote con incidencia de 500 a 650 d\u00f3lares para emprendimientos chicos. Hoy, la tipolog\u00eda no es un inconveniente para la construcci\u00f3n, el problema es la inflaci\u00f3n”, sostiene.<\/p>\n

Mario G\u00f3mez dice que “en tiempos de crisis, las unidades que mejor se venden son las chicas y las premium, porque son las dos puntas de un mercado atomizado que busca dos segmentos de la demanda con necesidades diferentes y concretas”. Mientras que Graciela Muradas explica que existe “una expansi\u00f3n hacia barrios en los que los edificios altos de departamentos no son tan comunes”. G\u00f3mez a\u00f1ade: “Principalmente esto sucede por el costo de los terrenos que resultan m\u00e1s accesibles, ubicados en lugares donde es posible encontrar propietarios que acepten trueque del terreno por metros cuadrados a construirse. As\u00ed no hacen falta d\u00f3lares para la compra de la tierra y se impulsan zonas m\u00e1s din\u00e1micas como N\u00fa\u00f1ez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrred\u00f3n y Villa del Parque”.<\/p>\n

Valores en pesos<\/strong><\/p>\n

En estos d\u00edas parece complicado determinar valores. Var\u00edan seg\u00fan las caracter\u00edsticas y los servicios que ofrecen, pero tambi\u00e9n seg\u00fan el barrio. Por ejemplo, en N\u00fa\u00f1ez un fideicomiso al costo, con 48 unidades monoambientes y cocheras optativas, el precio se calcula desde 399.000 pesos. Algo similar, pero en Villa del Parque, en unidades monoambientes divisibles y dos ambientes, el precio ronda los 727.913 pesos. En Villa Urquiza, un edificio de cuatro pisos con terraza y 16 unidades funcionales, dispuestas en seis monoambientes, cuatro de un dormitorio con balc\u00f3n y seis d\u00faplex de un dormitorio, parten de los 15.000 pesos el m2.<\/p>\n

C\u00f3mo dinamizar la actividad – En busca de respuestas<\/strong><\/p>\n