{"id":5968,"date":"2013-06-06T14:06:28","date_gmt":"2013-06-06T17:06:28","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=5968"},"modified":"2013-06-03T15:52:29","modified_gmt":"2013-06-03T18:52:29","slug":"en-busca-de-acuerdos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/en-busca-de-acuerdos\/","title":{"rendered":"En busca de acuerdos"},"content":{"rendered":"

Los alquileres son un segmento requerido, con alta oferta y demanda sostenida como los precios.<\/strong><\/p>\n

En la actualidad, ante el marcado freno que experimentan las ventas de las propiedades usadas (fruto del cepo cambiario), el mercado de alquileres ampli\u00f3 la oferta de metros cuadrados y gener\u00f3 un nuevo escenario. As\u00ed se multiplic\u00f3 la cantidad de unidades residenciales sumando a su vez mayor diversidad de precios para quienes buscan un departamento. Pero a pesar de esta mayor variedad resulta dif\u00edcil encontrar departamentos de dos o m\u00e1s dormitorios para aquellas parejas con hijos. Seg\u00fan este panorama parece que el v\u00ednculo contractual se asemeja m\u00e1s a una pulseada que a un acuerdo entre las partes.<\/p>\n

En la actualidad, el sector ofrece una variada oferta fruto del ingreso al mercado locativo de no s\u00f3lo de una gran parte de las unidades a estrenar, sino tambi\u00e9n de muchos departamentos que hasta hace poco se ofrec\u00edan para alquiler temporario. “Se podr\u00eda afirmar que entre el 20 y 25% de las nuevas unidades se vuelcan al mercado locativo. Y \u00e9stos suelen tener mucha m\u00e1s demanda que los departamentos usados. Hay tanta oferta que el p\u00fablico se encuentra cada vez m\u00e1s exigente. Como contrapartida se fue flexibilizando la postura de la mayor\u00eda de los propietarios, dando forma a un nuevo escenario. Hasta tal punto que actualmente, muchos suelen solicitar un mes de dep\u00f3sito en vez de los dos como se solicitaba hasta hace poco”, coment\u00f3 Armando Pepe, titular de la firma hom\u00f3nima y del Servicio de Ofertas M\u00faltiples (SOM)<\/strong>.<\/p>\n

Los especialistas consultados coinciden en que los departamentos m\u00e1s buscados son los peque\u00f1os, tanto los monoambientes como los de un dormitorio. Estos \u00faltimos oscilan entre los 2300 y 3500 pesos mensuales, mientras que los de dos dormitorios se ofrecen entre 3000 y 5500 pesos.<\/p>\n

Para Ricardo Botana, vicepresidente de la Uni\u00f3n Argentina de Inquilinos (UAI), “los departamentos que se encuentran dentro de proyectos con amenities no s\u00f3lo son m\u00e1s costosos, sino que tambi\u00e9n est\u00e1n dirigidos a un p\u00fablico mucho m\u00e1s exigente. Los expertos del sector afirman que actualmente, el mercado le ofrece a los propietarios una rentabilidad que promedia el 6% anual.<\/p>\n

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Una relaci\u00f3n poco sencilla<\/strong><\/p>\n

El v\u00ednculo entre las partes podr\u00eda resumirse en tres etapas bien claras: el momento de la firma del contrato (donde el inquilino busca negociar), durante la vigencia del acuerdo (lapso en que ambas partes se suelen delegar el mantenimiento del inmueble) y el cap\u00edtulo final de esta relaci\u00f3n, que est\u00e1 reservado a la puja por la devoluci\u00f3n de los dep\u00f3sitos.<\/p>\n

Seg\u00fan Enrique Abatti, presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina (Capra), los propietarios se enfrentan ante varios problemas, tal vez el m\u00e1s importante resulte la imposibilidad de indexar los contratos.<\/p>\n

“Atentos a las expectativas inflacionarias, algunos locatarios cierran contratos que se incrementan en forma semestral, en un \u00edndice que ronda el 12%. Lo que se traduce en un aumento del alquiler anual entre el 25 y 27%. La realidad es que la inflaci\u00f3n y la falta de indexaci\u00f3n desalientan la inversi\u00f3n inmobiliaria”, expres\u00f3 Abatti. Y agreg\u00f3: “Prohibir indexar es como intentar tapar el sol con la mano”. Desde la vereda de enfrente, la realidad se ve -como es l\u00f3gico- bajo una \u00f3ptica totalmente diferente: “Existen muchos tipos de aumentos, aunque uno de los m\u00e1s comunes son los escalonados, es decir aquellos que sufren en ajuste al t\u00e9rmino del primer a\u00f1o de contrato”, dijo Botana.<\/p>\n

El gran aumento que las expensas sufren desde hace un tiempo -fruto del incremento salarial de los porteros- fue moldeando nuevos arreglos contractuales entre las dos partes: locatarios y locadores que definieron un nuevo escenario.<\/p>\n

“Actualmente es m\u00e1s frecuente que el inquilino absorba el 80% de las expensas, mientras que el propietario se hace cargo del resto. Tambi\u00e9n es usual que se estipule un monto l\u00edmite para que el ocupante asuma como parte de sus obligaciones”, sostuvo Abatti.<\/p>\n

El titular de la Capra suele sugerir a los propietarios que lo consultan que dentro de lo posible paguen ellos tanto las expensas como el ABL. “Para ganar en tranquilidad lo ideal es que los due\u00f1os paguen estos dos gastos y que luego se lo cobren a los inquilinos. Esta es la \u00fanica forma de no entrar en deudas que luego queden en manos del propietario del departamento una vez que se termine el contrato”, coment\u00f3 Abatti.<\/p>\n

Otro de los temas que preocupan tanto a propietarios como a inquilinos son las garant\u00edas o fianzas, como prefieren llamarles los abogados. “\u00c9stas son un problema que cada vez parece complicar a\u00fan m\u00e1s a los arrendatarios. Antes bastaba con una garant\u00eda, no importaba de d\u00f3nde, pero hoy a la hora de poder acceder a un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se exigen incluso hasta dos”, sostuvo Botana.<\/p>\n

Y ampli\u00f3 Abatti: “Desde el lado del propietario tambi\u00e9n se ha complicado bastante. Por ejemplo en la provincia de Buenos Aires hace poco se dict\u00f3 la inembargabilidad de las viviendas \u00fanicas. Por eso en muchos casos y ante la dificultad de conseguir un respaldo econ\u00f3mico para el inquilino, los propietarios en los alquileres peque\u00f1os, que rondan entre 2000 y 3000 pesos, aceptan como avales la presentaci\u00f3n de recibos de sueldos con buenos montos”.<\/p>\n

En lo que las dos partes coinciden es que cuando un propietario encuentra un buen inquilino y cuando un locatario cuenta con un buen locador, la clave radica en generar acuerdos.<\/p>\n

“Cuando uno tiene un buen inquilino no se duda en resignar parte de la rentabilidad. Por ejemplo, en esos casos los aumentos oscilar\u00edan el 20 y 22%, entre 5 y 7 puntos menos de lo usual en el mercado actual. Otra opci\u00f3n es que la parte propietaria asuma no s\u00f3lo (y como debe ser) la totalidad de las expensas extraordinarias, sino tambi\u00e9n el 20% de las ordinarias”, afirm\u00f3 el titular de la c\u00e1mara de propietarios.<\/p>\n

Para tener en cuenta:<\/strong><\/p>\n

La actualidad del sector, en unos pocos y simples puntos<\/strong><\/p>\n