{"id":6034,"date":"2013-07-01T14:01:10","date_gmt":"2013-07-01T17:01:10","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6034"},"modified":"2013-08-14T17:14:48","modified_gmt":"2013-08-14T20:14:48","slug":"el-cedin-sobre-el-tapete","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-cedin-sobre-el-tapete\/","title":{"rendered":"El Cedin, sobre el tapete"},"content":{"rendered":"

El Cedin se podr\u00eda convertir en un instrumento de pago y luego se transformar\u00eda en billete d\u00f3lar para adquirir activos inmobiliarios. Expectativas en el sector por la reacci\u00f3n de la demanda.<\/strong><\/p>\n

<\/strong>Nada ha cambiado en estos d\u00edas en el mercado, salvo las expectativas que genera la implementaci\u00f3n del Cedin. Y mientras tanto en este alica\u00eddo Real Estate \u00bfqu\u00e9 sucede con los precios?. Seg\u00fan admite Jos\u00e9 Azpiroz Costa, director de Bullrich, “s\u00f3lo vende el que necesita. Construir hace un a\u00f1o costaba 1200 d\u00f3lares, en un momento lleg\u00f3 a 715 y ahora se calcula en 856 d\u00f3lares por m2. Es porque la inflaci\u00f3n corre detr\u00e1s del d\u00f3lar blue y siempre lo alcanza”. Aporta otro dato interesante: “Hoy, los terrenos son escasos. Se vendieron m\u00e1s de 2600 en los \u00faltimos 8 a\u00f1os. Los que quedan se venden con una incidencia alta o entran en un canje por m2.” Y al relacionar la ca\u00edda de la construcci\u00f3n comenta que “de cada 100 unidades usadas que se vend\u00edan en la ciudad se impulsaba la construcci\u00f3n de 30 unidades nuevas.” Otro dato interesante: “La construcci\u00f3n generaba el 13,5% del PBI de la ciudad. Hoy no est\u00e1 en m\u00e1s del 7%. El total de la mano de obra que ocupaba la ciudad de dos a\u00f1os para atr\u00e1s era del 8%. Hoy no llega al 4%. En la \u00faltima d\u00e9cada en t\u00e9rminos porcentuales, el negocio inmobiliario fue m\u00e1s refugio de valor que los bonos, el Merval, el d\u00f3lar, los plazos fijos y super\u00f3 ampliamente el espiral inflacionario. El congelamiento virtual ocasionado por el cepo mostr\u00f3 que pocos quieren salir del usado para navegar en otras inversiones. Existe la convicci\u00f3n de que s\u00ed moment\u00e1neamente hay que esperar y no vender… no se hace”. Con respecto a los Cedin, Azpiroz considera que “este instrumento pueden ser positivo. Habr\u00e1 que ver c\u00f3mo funciona con las primeras operaciones”.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n a los precios, Horacio Mieres, director de Mieres SA, considera que “los propietarios de terrenos -inversores- quieren vender pronto para no seguir pagando expensas, impuestos y dem\u00e1s. Por lo tanto est\u00e1n dispuestos a bajar entre un 10\/15%, mientras que los due\u00f1os de casas o departamentos que tengan que reponer donde vivir, no est\u00e1n abiertos a bajar los valores por s\u00ed solos. Lo hacen siempre y cuando lo que quieren comprar tambi\u00e9n se adecue a bajar el valor. Algunos propietarios de unidades que est\u00e1n sin habitar, estar\u00edan dispuestos a bajar algo el valor solicitado, pero no se consiguen ofertas. A la vez admite que algunos obras en pesos tienen m\u00e1s consultas”.<\/p>\n

No obstante siguen los interrogantes sobre el Cedin. Al respecto, Jorge Toselli, presidente de JT, opina. “Es importante que se encuentre un instrumento que de alg\u00fan modo solucione o reemplace la imposibilidad de comprar d\u00f3lares por medio del pago tradicional en la compra venta de inmuebles. Es por eso que la expectativa se asocia a la respuesta del mercado ante la medida y la nueva posibilidad de volver a generar movimiento en particular en el segmento del usado. Es importante la claridad, celeridad y confiabilidad que se transmita en la reglamentaci\u00f3n e implementaci\u00f3n de la medida.”<\/p>\n

El operador entiende que se debe generar confianza total por parte de quien blanquee sus d\u00f3lares deposit\u00e1ndolos en el Banco Central y que no haya dudas hasta el efectivo cobro del certificado. “Tambi\u00e9n -agrega- es necesario asegurarle al propietario del inmueble que, al llegar a la sala del banco a firmar la escritura, en el mismo acto tendr\u00e1 los d\u00f3lares billete disponibles. Si se originan demoras entre la firma y el cobro efectivo, puede ocurrir que la mayor\u00eda de los propietarios desconf\u00ede del proceso y decida no vender por esta v\u00eda, por lo que se debe brindar transparencia y tranquilidad para que todo se realice sin sobresaltos.”<\/p>\n

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Lo que viene<\/strong><\/p>\n

El desarrollador Gabriel Mayo, titular de G&D junto con Daniel Mintzer, aporta su an\u00e1lisis: “Los bienes ra\u00edces y el d\u00f3lar fueron el refugio del ahorro, un resguardo frente a la constante depreciaci\u00f3n del peso. Al mismo tiempo los d\u00f3lares le daban a los m2 un valor de referencia estable, de manera que era relativamente f\u00e1cil saber que cu\u00e1l era el precio esperable para el m2 usado o a estrenar en cada barrio. La incertidumbre, la imposibilidad de comprar divisas destinadas al ahorro y el consiguiente desdoblamiento del mercado cambiario terminaron con esa posibilidad y sacudieron al mercado”. A su criterio, “y justamente por no poder contar con un valor de referencia aparecieron diferentes valores del d\u00f3lar, con sus gamas de colores, distorsionando el mercado por la abrupta pesificaci\u00f3n. El precio del m2 y la moneda de pago pas\u00f3 a depender de la necesidad de cada vendedor y el costo de oportunidad de cada comprador. La aparici\u00f3n de los Cedin, si efectivamente se convierten en d\u00f3lares f\u00edsicos al final de la cadena, reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los precios. Los costos de obra se pagan en pesos, y si bien debemos estar atentos a la evoluci\u00f3n de los costos, la aplicaci\u00f3n de alg\u00fan \u00edndice de ajuste nos permite canalizar la gran cantidad de pesos circulantes a inversi\u00f3n.<\/p>\n

“Vendiendo en pesos podemos cubrir el costo de la construcci\u00f3n, pero para hacer un desarrollo tenemos que comprar tierra, o considerar su valor de reposici\u00f3n para darle continuidad a nuestra actividad. Hist\u00f3ricamente las inversiones en terrenos se adquiri\u00f3 con d\u00f3lares billete, pero con el cambio de reglas tuvimos que incrementar la creatividad, canje por metros cuadrados y\/o pesos a alguna paridad”. Y declara que los Cedin pueden convertirse en un instrumento que permita comprar tierra, o en la moneda de intercambio que vuelva a estabilizar los precios.”<\/p>\n

Fernando Cancel, titular de Kantai, analiza el segmento premium. “Est\u00e1 muy selectivo en las mejores zonas de Buenos Aires. Suced\u00eda con frecuencia que ante el precio solicitado se realizaba una peque\u00f1\u00edsima contraoferta de hasta 5%. Hoy ese porcentaje alcanza incluso un 15 o 20%. La gente piensa antes de decidir. En las unidades premium, como siempre, las operaciones llevan tiempo. Ahora son m\u00e1s complicadas y a la vez mejor evaluadas. Eso s\u00ed, son todos consumidores finales que quieren achicarse o ampliarse, seg\u00fan el momento de la vida.” Con relaci\u00f3n a los precios explic\u00f3 que en las zonas consideradas emblem\u00e1ticas pueden alcanzar los 10.000 d\u00f3lares el m2. Son casi excepcionales. M\u00e1s frecuentes son las que abarcan un rango de entre 5000\/7000 d\u00f3lares el m2. “Con respecto a los Cedin, creo que puede ayudar a las unidades de hasta 500.000 d\u00f3lares y tal vez en los edificios en construcci\u00f3n de primer nivel”, concluye.<\/p>\n

Nuevas medidas<\/strong><\/p>\n

Pasos y puntos de vista que generan un instrumento para el sector inmobiliario<\/p>\n