{"id":6152,"date":"2013-08-19T14:04:57","date_gmt":"2013-08-19T17:04:57","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6152"},"modified":"2013-08-14T17:06:49","modified_gmt":"2013-08-14T20:06:49","slug":"fideicomiso-el-motor-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/fideicomiso-el-motor-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Fideicomiso: el motor inmobiliario"},"content":{"rendered":"

Esta herramienta, que se implement\u00f3 hace casi dos d\u00e9cadas, es la preferida tanto por desarrolladores como por el p\u00fablico. El sistema se aplica con buenos resultados en un mercado trabado por el cepo cambiario.<\/strong><\/p>\n

En los \u00faltimos tiempos, el mercado experiment\u00f3 una marcada desaceleraci\u00f3n en lo que se refiere a la compraventa de propiedades, producto, en gran medida, de la falta de cr\u00e9dito hipotecario y, tambi\u00e9n, por la implementaci\u00f3n por parte del gobierno nacional del cepo cambiario. Este escenario afianz\u00f3 el desarrollo de los fideicomisos, que permiten la financiaci\u00f3n en las operaciones y la generaci\u00f3n de capitales para mantener activa esta industria.<\/p>\n

Seg\u00fan los expertos, esta herramienta comercial no es nueva y data, al menos en nuestro pa\u00eds, de la d\u00e9cada del 90. “Luego de la ca\u00edda de la convertibilidad se produjo en nuestro pa\u00eds una masiva organizaci\u00f3n de emprendimientos al costo, como un forma de canalizar la vocaci\u00f3n de invertir en busca de protecci\u00f3n de los ahorros. El emprendimiento al costo es un tipo de estructuraci\u00f3n de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participaci\u00f3n. La materializaci\u00f3n de su aporte se realiza durante el per\u00edodo de construcci\u00f3n, seg\u00fan el avance de la obra. Para darle cobertura jur\u00eddica a estos desarrollos inmobiliarios se ha adoptado, preferentemente, la figura legal del fideicomiso”, dice Mario G\u00f3mez en su libro Fideicomisos al costo, editado por Bienes Ra\u00edces Ediciones.<\/p>\n

Estos negocios tienen como principal antecedente los antiguos consorcios de construcci\u00f3n al costo. “Eran grupos de amigos que se reun\u00edan con el fin de aportar una determinada cantidad de dinero para construir un edificio. Estos tuvieron su momento de esplendor en la d\u00e9cada del 70 y mantuvieron su vigencia hasta los 80, \u00e9poca en que la actividad inmobiliaria decay\u00f3 notablemente”, explic\u00f3 G\u00f3mez.<\/p>\n

Los conocedores del tema sostienen que sin duda esos consorcios ten\u00edan una gran debilidad: la seguridad jur\u00eddica. En muchos casos, ante la falta de pago de alguno de los integrantes se llegaba a paralizar las obras y la ejecuci\u00f3n ca\u00eda sobre el consorcio (inconveniente que se solucion\u00f3 con la estructuraci\u00f3n jur\u00eddica del fideicomiso).<\/p>\n

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El cepo cambiario impuls\u00f3 la multiplicaci\u00f3n de obras bajo este sistema,santiago greene.<\/figcaption><\/figure>\n

Para Horacio Mieres, director de Mieres SA, uno de los principales motivos del \u00e9xito de esta herramienta comercial radica en la seguridad que le ofrece a las partes: “El fideicomiso es un instrumento que le brinda tanto a desarrolladores como a compradores la tranquilidad que no ten\u00edan con otras figuras jur\u00eddicas anteriores”. Los brokers consultados coincidieron en que el fideicomiso como sistema comercial es una forma de resguardar el patrimonio alojado en una obra ante cualquier riesgo externo. Jorge Gonz\u00e1lez, titular de Baresa, ampli\u00f3: “Existen dos tipos de fideicomisos: al costo y de construcci\u00f3n. El primero funciona como una cooperativa, en la que los compradores asumen el riesgo de la obra (si sale mal o resulta m\u00e1s cara de lo previsto, por ejemplo) y como beneficio final adquieren una unidad. Ah\u00ed el desarrollista cobra honorarios y un mark up sobre la tierra. En el segundo caso, en cambio, el desarrollista forma parte del fideicomiso y se hace cargo de todas las dificultades que padezca el emprendimiento; a cambio obtiene como ganancia el beneficio del negocio. En tanto, los compradores adquieren su propiedad mediante boleto, sin correr ning\u00fan riesgo adicional”, dijo Gonz\u00e1lez.<\/p>\n

En los \u00faltimos 20 meses, y en especial luego de la implementaci\u00f3n del cepo cambiario, los fideicomisos al costo se han organizado en pesos. “Esto significa para los inversores pagar cuotas en pesos, que normalmente suelen tener ajustes que se asocian a la evoluci\u00f3n de los costos, generalmente medidos a trav\u00e9s del \u00cdndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n”, sostuvo Mieres.<\/p>\n

Las caras de la moneda<\/strong><\/p>\n

“Para los que tienen ingresos en pesos representa no correr riesgos de cambio. Para los que tienen ahorros en d\u00f3lares les permite ir cambiando los d\u00f3lares para afrontar las cuotas (con la expectativa de que el tipo de cambio se aprecie a un mayor ritmo que la inflaci\u00f3n, significa ir cambiando menos d\u00f3lares en cada cuota). Por el lado de los desarrolladores significa acceder al financiamiento en un mercado en que no existe el cr\u00e9dito intermedio para emprendimientos inmobiliarios”, coment\u00f3 G\u00f3mez. Y agreg\u00f3: “Como el dulce de leche, la birome o el alambre de p\u00faas, el fideicomiso al costo es un invento argentino y s\u00f3lo en el R\u00edo de la Plata tiene difusi\u00f3n generalizada (hay experiencias en Uruguay, especialmente en mercados orientados al inversor argentino, como la ciudad de Colonia)”.<\/p>\n

Actualmente, los inmobiliarios afirman que entre el 60% y el 80% de sus cartera de emprendimientos son fideicomisos.<\/p>\n

Garant\u00eda<\/strong><\/p>\n

Sin duda, el futuro de este sistema parece estar garantizado por m\u00faltiples aspectos. Ante las restricciones cambiarias, la flexibilidad a la hora de aceptar el pago en pesos resulta una gran ventaja.<\/p>\n

“Hoy, muy pocos compradores quieren desprenderse de los d\u00f3lares. Sin embargo existe unanimidad respecto de invertir r\u00e1pidamente los pesos ante el temor de que los ahorros o ingresos se desvaloricen por la inflaci\u00f3n. Por eso, todos los que trabajan en moneda local tienen buenas perspectivas. Otro atractivo indiscutible es que las rentabilidades esperadas en una obra al costo superan todas las alternativas de inversi\u00f3n en pesos (plazo fijos, t\u00edtulos -por ejemplo, YPF ofrece un bono minorista que rinde el 19%, tasa que no compensa siquiera la inflaci\u00f3n-, etc\u00e9tera)”, dijo G\u00f3mez.<\/p>\n

Gonz\u00e1lez agreg\u00f3: “Hoy se puede obtener una ganancia del 25%, de punta a punta; es decir un 12% anual. Mucho m\u00e1s de lo que se obtiene con condohotel, donde la rentabilidad triplica lo que se obtiene por el alquiler de un departamento”. En la Argentina, actualmente esta instrumentaci\u00f3n jur\u00eddica, seg\u00fan coinciden Gonz\u00e1lez y Mieres, est\u00e1 sufriendo una fuerte presi\u00f3n tributaria, “lo que provoca que algunos proyectos se desarrollen a trav\u00e9s de una sociedad an\u00f3nima. Pero como instrumento tiene muchas ventajas y por lo tanto, mucho futuro”, concluy\u00f3 el titular de Baresa.<\/p>\n

Para saber<\/strong><\/p>\n

Dos antecedentes de este sistema comercial exitoso <\/strong><\/p>\n

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  1. Origen:<\/strong> “Los or\u00edgenes del fideicomiso se pueden encontrar en el trust anglosaj\u00f3n, que fue implementado en varios pa\u00edses, pero que no ten\u00edan una difusi\u00f3n muy amplia”, dijo Gonz\u00e1lez.<\/li>\n
  2. En el \u00e1mbito local:<\/strong> en la Argentina la figura del fideicomiso (con la ley 24441\/94) comenz\u00f3 a instrumentarse a fines de los noventa, con el fin de encapsular el riesgo del capital invertido en el emprendimiento y que no sea vulnerado por factores ex\u00f3genos.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por\u00a0Leandro Murciego<\/strong>, S\u00e1bado 03 de agosto de 2013<\/strong> para el suplemento Propiedades & Countries <\/strong>del diario LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Esta herramienta, que se implement\u00f3 hace casi dos d\u00e9cadas, es la preferida tanto por desarrolladores como por el p\u00fablico. El sistema se aplica con buenos resultados en un mercado trabado por el cepo cambiario. En los \u00faltimos tiempos, el mercado experiment\u00f3 una marcada desaceleraci\u00f3n en lo que se refiere a la compraventa de propiedades, producto, … <\/p>\n

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