{"id":6222,"date":"2013-08-30T14:17:51","date_gmt":"2013-08-30T17:17:51","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6222"},"modified":"2013-09-18T17:31:46","modified_gmt":"2013-09-18T20:31:46","slug":"los-terrenos-eslabon-clave-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/los-terrenos-eslabon-clave-del-mercado\/","title":{"rendered":"Los terrenos, eslab\u00f3n clave del mercado"},"content":{"rendered":"<p><strong>La oferta hoy parece atractiva por sus valores en barrios como Colegiales, Almagro, N\u00fa\u00f1ez, Coghlan o Villa Crespo. En un escenario complejo, con poco movimiento, este segmento se mantiene atractivo para los inversores; oferta interesante seg\u00fan los barrios.<!--more--><\/strong><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751934.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignleft size-full wp-image-6223\" title=\"Los terrenos, eslab\u00f3n clave del mercado\" src=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751934.jpg\" alt=\"\" width=\"205\" height=\"184\" srcset=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751934.jpg 710w, http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751934-300x270.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 205px) 100vw, 205px\" \/><\/a>Los terrenos son para el mercado el punto de partida de cualquier  proyecto. Un bien finito y determinante. Es como dice Jorge Toselli,  presidente de JT Inmobiliaria: &#8220;Un segmento espec\u00edfico que requiere del  vendedor y del operador inmobiliario un gran expertise para acercar a  las partes y llegar a un cierre exitoso de la operaci\u00f3n. Hoy existen  lotes disponibles en Almagro, Colegiales, Villa Crespo, N\u00fa\u00f1ez, Coghlan,  de doble frente por 45 o 50 metros de fondo, que se pueden conseguir en  500 d\u00f3lares de incidencia por m2. Al hacer los n\u00fameros y aprovechando la  totalidad del FOT que se permite y con un buen proyecto,  logran  venderse. Porque por otra parte, los muy buscados en zonas muy cotizadas  como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y Caballito no bajan de los 900  d\u00f3lares por m2  de incidencia&#8221;. A\u00f1ade que &#8220;de seguir la econom\u00eda en el  mismo carril que en la actualidad, los terrenos todav\u00eda tienen una  m\u00ednima franja a subir el precio hasta fin de a\u00f1o. Si un propietario  cuenta con un lote, cuanto antes se desprenda de \u00e9l mejor, ya que no  variar\u00e1 mucho el valor en los pr\u00f3ximos meses&#8221;.<\/p>\n<p>Javier Dborkin, director de Boston Andes Capital, opina: &#8220;Las tierras  son el primer eslab\u00f3n de la cadena del negocio inmobiliario. Cuando un  desarrollador compra (y paga) un lote, ya deja una parte del costo  cerrado. Subas del mercado lo beneficiar\u00e1n y bajas del mercado lo  perjudicar\u00e1n. En este momento las expectativas son mesuradas y  desparejas: quienes tienen acceso a inversores con necesidad de <em> colocar <\/em> sus pesos est\u00e1n m\u00e1s activamente buscando opciones para invertir. Pero  los que tienen stock de d\u00f3lares no se apuran y prefieren esperar un  poco&#8221;. Esto genera que el mercado se muestre menos din\u00e1mico que otros  a\u00f1os y todos (desarrolladores ,compradores\/inversores) se manejan con  cautela. Con respecto a la mesura de los desarrolladores vs.  inelasticidad en el precio de la tierra para bajar hace que las  operaciones de tierra sean menores a las de otros tiempos. Por eso ha  bajado la cantidad de operaciones de tierra y s\u00f3lo se concretan aquellas  donde hay flexibilidad de alg\u00fan tipo por parte del vendedor.Dborkin  explica que existen dos opciones de encarar la operaci\u00f3n.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>En plazo<\/strong> : deja al desarrollador armar el grupo (o parte del grupo) que construir\u00e1 el edificio.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li><strong>En especie<\/strong> : dispuesto a recibir al menos  una parte del pago en superficie en el emprendimiento en lugar de dinero  (alineando as\u00ed el riesgo con el desarrollador ante futuras  fluctuaciones de precio). Dependiendo de la zona, los canjes se realizan  entre el 20% y 35% de las superficies totales.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Respuesta<\/strong><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751936.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignleft size-full wp-image-6224\" title=\"Los terrenos, eslab\u00f3n clave del mercado\" src=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2013\/08\/1751936.jpg\" alt=\"\" width=\"298\" height=\"383\" \/><\/a>Jos\u00e9 Azpiroz Costa, director de Inmobiliaria Bullrich, comenta: &#8220;Los  terrenos chicos son los que se venden m\u00e1s r\u00e1pidamente, es decir, los de  alrededor de 2000 m2. El comprador tiene control sobre la obra, que en  16 meses (desde la aprobaci\u00f3n de los planos) estar\u00e1 terminada. La suba  de materiales y los salarios se mantendr\u00e1n altos. Son obras manejables  que empiezan y terminan sin la imperiosa necesidad de financiaci\u00f3n  ajena. Si se vende desde el pozo, mejor. Las incidencias se mantienen  ante la escasez de la oferta. La base en general de las incidencias no  ha tenido casi cambios&#8221;.<\/p>\n<p>Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades,  describe el momento actual: &#8220;Los inversores siguen presentes, compran  unidades chicas de 1 o 2 ambientes en buenas zonas. Ya no se venden tan  f\u00e1cilmente los proyectos que estaban en la periferia porque el inversor  sabe que \u00e9stos ser\u00e1n los que tendr\u00e1n menor demanda una vez terminados.  Prefieren pagar un poco m\u00e1s de incidencia por una unidad en ubicaci\u00f3n  premium que invertir un poco menos en zonas m\u00e1s alejadas. El cepo  cambiario afect\u00f3 el esquema de ventas; en este momento se convierte el  valor tierra en d\u00f3lares o su equivalente, y el resto en pesos ajustables  por los costos&#8221;.<\/p>\n<p>Explica que &#8220;los desarrolladores est\u00e1n comenzando a  lanzar las obras sobre lotes que hab\u00edan comprado y dejado en reserva.  Los esquemas que utilizan en mayor medida son al costo ajustadas por la  CAC o un valor de venta ajustado por la CAC. Con el cambio en el  mercado, muchos propietarios de lotes se dieron cuenta de que para  conseguir los precios de venta solicitados deben aceptar m2 terminados  en otra obra o m2 a construir en los mismos lotes. Algunos toman 50%  cash y el resto, en m2, y \u00faltimamente tambi\u00e9n se han realizado  operaciones en las que el 100% se paga en m2&#8221;. Y agrega: &#8220;Existen  inversores en el mercado, nunca desaparecieron, s\u00f3lo se retrajeron para  ver c\u00f3mo evolucionaban. Los que m\u00e1s se han retra\u00eddo y a\u00fan no  reaparecieron son los inversores eventuales&#8221;. Mel calcula un lote en la  zona de la estaci\u00f3n Olleros del subte D con una incidencia de 9000 pesos  el m2.<\/p>\n<p>Por\u00a0<strong>Adriana  B. Anzillotti, S\u00e1bado 10 de agosto de 2013 <\/strong>para el suplemento <strong>Propiedades &amp; Countries<\/strong> del diario <strong>LA NACION<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La oferta hoy parece atractiva por sus valores en barrios como Colegiales, Almagro, N\u00fa\u00f1ez, Coghlan o Villa Crespo. 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