{"id":6576,"date":"2013-12-10T08:59:51","date_gmt":"2013-12-10T11:59:51","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6576"},"modified":"2013-12-11T10:34:20","modified_gmt":"2013-12-11T13:34:20","slug":"cuesta-arriba-ante-la-dificil-coyuntura","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/cuesta-arriba-ante-la-dificil-coyuntura\/","title":{"rendered":"Cuesta arriba ante la dif\u00edcil coyuntura"},"content":{"rendered":"

La aplicaci\u00f3n del cepo, la inflaci\u00f3n y la incertidumbre jugaron en contra del mercado<\/strong><\/p>\n


\nNo parece que la segmentaci\u00f3n del mercado se pueda asociar s\u00f3lo a la evidente retracci\u00f3n de la actividad, pero es una realidad incontrastable. Cada rubro se hizo fuerte y muy espec\u00edfico para atender a una demanda dubitativa o temerosa, un comportamiento persistente ante una coyuntura que alterna entre la hostilidad y la incertidumbre, y que aleja no s\u00f3lo a los inversores, sino a los usuarios comunes. Este ha sido el signo determinante durante este a\u00f1o, donde los n\u00fameros muestran una ca\u00edda en general de la actividad, sostenida en gran medida al segmento de las emprendimientos con o sin fideicomisos financiados y en pesos.<\/span><\/p>\n

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Aun as\u00ed, el comentario que aporta Mario Goldman, director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del Consejo de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) durante un seminario organizado por esa entidad -del que participaron tambi\u00e9n Alejandro Belio (TGLT), Jos\u00e9 Chohuy (Consultatio) y Teodoro Argerich (Caputo)-, refleja estos datos: “en 2011, la cantidad de obras totales alcanz\u00f3 a 1189 contra 495 en 2013; en el rubro viviendas nuevas se construyeron 851 en 2011 contra 357 en 2013; en el rubro viviendas de superficie igual o mayor de 2500 m2 hubo 201 en 2011 contra 83 en 2013” . Goldman luego define: “En la ciudad de Buenos Aires se estima que desde el momento en que se registra una encomienda de obra hasta que se encuentra en plena ejecuci\u00f3n transcurre un tiempo promedio de seis a ocho meses. Aislando el mercado de las expectativas econ\u00f3micas m\u00e1s amplias, se puede afirmar que en 2014 el inicio de obras nuevas privadas del tipo residencial registrar\u00e1n una disminuci\u00f3n significativa. No hay que confundir esta perspectiva poco optimista con las proyecciones del consumo de materiales de construcci\u00f3n”. Tambi\u00e9n Goldman informa que “en este caso, el importante incremento de las obras p\u00fablicas hace crecer el mercado visto desde este segmento productivo. Por otro lado, en el mercado residencial privado la venta y consumo de materiales refleja un nivel de encomiendas de obras nuevas de hace uno o dos a\u00f1os, oportunamente m\u00e1s optimista que al presente”.<\/p>\n

PENSAR EN LA CLASE MEDIA<\/strong><\/p>\n

El director del instituto a\u00f1ade que “el segmento de los proyectos residenciales para la clase media requiere para su desarrollo de un mercado abierto y accesible al cr\u00e9dito hipotecario, con tasas de inter\u00e9s bajas y plazos largos, tal como ocurre en el resto del mundo. Hoy en nuestro mercado, las tasas de inflaci\u00f3n altas conllevan la b\u00fasqueda necesaria de una moneda fuerte, alternativa, para hacer sustentable el Real Estate, que es el d\u00f3lar americano. Igualmente no se debe perder de vista que los desarrollos residenciales nuevos representan un porcentaje no mayor del 15% del total de las operaciones inmobiliarias. La restricci\u00f3n al acceso libre a la compra de divisas en este contexto inflacionario afecta tambi\u00e9n muy fuertemente al mercado del usado que expresa el 85% del total de las transacciones inmobiliarias”.<\/p>\n

En ese mix de opciones que ofrece el Real Estate local, la pregunta frecuente de la demanda de estos d\u00edas es si los precios deben ajustarse. Y es Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, que define: “Los valores en d\u00f3lares ya se ajustaron a la realidad del mercado actual y est\u00e1n firmes. En Belgrano, por ejemplo, la demanda estuvo muy activa antes de las elecciones, incluso se vendieron unidades de m\u00e1s de 450.000 d\u00f3lares, las que menos movimiento tuvieron desde la implementaci\u00f3n del cepo cambiario. En Villa Urquiza sucedi\u00f3 lo mismo, con una leve retracci\u00f3n del inversor, pero estable demanda de unidades terminadas. En cambio, despu\u00e9s de las elecciones y muy probablemente por el escenario de incertidumbre que gener\u00f3 su resultado, el mercado se ha ralentizado nuevamente”. Algunos precios promedio de Belgrano para una unidad de dos ambientes los calcula en 120.000 d\u00f3lares; un ambiente en 100.000 d\u00f3lares; en Villa Urquiza estima que dos ambientes cotizan en 105.000 d\u00f3lares, mientras que un ambiente alcanza los 85.000 d\u00f3lares.<\/p>\n

DILEMAS ACTUALES<\/strong><\/p>\n

Carlos Puente, de Puente Propiedades, reflexiona sobre el peso de la coyuntura. “Ya en v\u00edsperas de cerrar el a\u00f1o es evidente que el sector mantuvo un directo correlato con la situaci\u00f3n pol\u00edtica-econ\u00f3mica que vivimos en el pa\u00eds; es decir frente al cepo, la incertidumbre cambiaria y el mal clima de negocios que habita el ambiente, la actividad mostr\u00f3 una fuerte ca\u00edda en el cierre de operaciones y, por a\u00f1adidura, en el inicio de obras nuevas. En este escenario es v\u00e1lido y cierto que, al momento del cierre de operaciones, se concretaron con ofertas que variaron entre el 8% y 12% del precio pretendido por el propietario.<\/strong> Villa Urquiza se caracteriz\u00f3 por un movimiento m\u00e1s acelerado en las unidades de uno y dos ambientes bien ubicadas y pr\u00f3ximas al subte B, y sobre la franja de terrenos con buen FOT”. Luego a\u00f1ade: “En este segmento, y aunque muchos propietarios volcaron sus unidades al mercado locativo, es donde m\u00e1s se not\u00f3 la falta de margen para la negociaci\u00f3n. De cara a 2014 y dentro de este contexto, ya es notorio que el valor de los buenos inmuebles, bien ubicados y de calidad le dieron batalla a un d\u00f3lar ascendente que no logr\u00f3, como en otros tiempos, ser la estrella de la pel\u00edcula, cedi\u00e9ndole esta vez el protagonismo al ladrillo”.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 ha sucedido con el target m\u00e1s alto del mercado en este mismo per\u00edodo? El premium habita rincones exquisitos y sumamente cotizados, cuyas propiedades no tienen reemplazo y que al margen de cualquier crisis tienen una demanda con capacidad de compra. “Aun as\u00ed no es el mismo que otras \u00e9pocas -dispara Fernando Cancel, presidente de Kantai-, pero aunque disminuye nunca se detiene. Siempre hay gente que decide al margen de la coyuntura, que necesita mudarse y que elige algunos de los mejores lugares y edificios de Buenos Aires. Adem\u00e1s es un segmento reducido, pero muy exigente, y justamente por esa calidad y ubicaci\u00f3n defiende los precios m\u00e1s que cualquier otro.” Cancel comenta que en esa demanda se puede identificar por ejemplo a los empresarios que no pueden enviar sus ganancias al exterior o los que tienen un negocio, con fondos disponibles y quieren posicionarse en ladrillos. \u00bfSi hay contraofertas? “Y s\u00ed, un margen para negociar hasta un 15% sin olvidar los atributos del inmueble.<\/strong> \u00bfLos precios? Hay que calcular que lo muy bueno parte de los 4000 d\u00f3lares en adelante”, concluye Cancel.<\/p>\n

Casi a veinte d\u00edas de las Fiestas, el cierre del a\u00f1o no arroja buenos resultados. Son muy magros y un esfuerzo cicl\u00f3peo del sector -involucrando a brokers y developers-, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria (y actual protesorero de la CIA), reflexiona: “Casi ha finalizado 2013 y el balance general refleja que el mercado agudiz\u00f3 la crisis que se hab\u00eda manifestado durante 2012, retrayendo los n\u00fameros de escrituras realizadas mes a mes, con la sensaci\u00f3n de que estamos todav\u00eda en la parte de declive descendente de la curva de demanda. Esto se puede explicar, en gran parte, no s\u00f3lo por la poca flexibilidad de los compradores a desprenderse de los d\u00f3lares atesorados y del desinter\u00e9s de los propietarios en recibir pesos, as\u00ed como por los valores en d\u00f3lares de referencia que no s\u00f3lo no han bajado, sino que incluso en algunos casos y segmentos se notan pretensiones alcistas de los propietarios (sobre todo en el rubro terrenos)”. Y agrega: “Si se tiene en cuenta el d\u00f3lar tipo blue o informal, como el oficial, hist\u00f3ricamente, al subir el valor de la moneda norteamericana, los valores de los inmuebles tienden a bajar, fen\u00f3meno que no se observa en el actual escenario, donde a pesar de la baja de la demanda, la oferta se muestra reticente a perder valor. Hoy si se tomara como referencia el porcentaje de baja del mercado y el valor de los d\u00f3lares y su correlato con el salario de los argentinos, se advierte que la curva de demanda encontrar\u00eda su equilibrio en valores entre un 15 y un 20% debajo de los actuales de referencia, explicando en parte la falta de sinceramiento de los precios y la decisi\u00f3n de los compradores que prefieren postergar las operaciones.”<\/p>\n

Por Adriana Anzillotti<\/strong><\/strong>, S\u00e1bado 30 de noviembre de 2013
\npara el suplemento\u00a0Propiedades & Countries<\/strong> del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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