{"id":667,"date":"2010-04-05T18:40:56","date_gmt":"2010-04-05T21:40:56","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=667"},"modified":"2013-02-22T17:50:59","modified_gmt":"2013-02-22T20:50:59","slug":"zona-norte-oficinas-que-se-alejan-del-ruido","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/zona-norte-oficinas-que-se-alejan-del-ruido\/","title":{"rendered":"Zona Norte: Oficinas que se alejan del ruido"},"content":{"rendered":"

<\/a><\/a><\/a>Aumenta la demanda de espacios de 500 y 800 m2. Libertador y Dardo Rocha, entre las arterias m\u00e1s solicitadas.<\/em><\/p>\n

\"\"Hace varios a\u00f1os que muchas empresas buscaron otros puntos geogr\u00e1ficos para instalarse y alejarse de la gran ciudad. El Norte fue el principal eje demandado y no s\u00f3lo las grandes compa\u00f1\u00edas han ocupado la mayor\u00eda de los espacios, sino tambi\u00e9n las peque\u00f1as y medianas.<\/p>\n

San Isidro es uno de los partidos que canalizaron la descentralizaci\u00f3n de importantes firmas a inmuebles que ya se hab\u00edan instalado, pero, que desde 2004 hasta la actualidad, tambi\u00e9n compraron o alquilaron en los nuevos, dotados de tecnolog\u00eda de primera y modernos detalles de dise\u00f1o. Los principales ejes del partido se encuentran en las avenidas del Libertador y Dardo Rocha, y las calles Fondo de la Legua y Thames. “El crecimiento de la oferta se advierte en cercan\u00edas con la avenida del Libertador hacia el r\u00edo, la Panamericana y aleda\u00f1os a Dardo Rocha. Hoy, dadas las limitaciones que fijan las municipalidades de Vicente L\u00f3pez y San Isidro para el desarrollo de edificios de oficinas, sumadas a una gran escasez de terrenos atractivos para el desarrollo de estos inmuebles y a una demanda estable y consistente, son cada vez menos los metros cuadrados disponibles. Es decir, ahora la demanda es mayor que la oferta”, sostiene Santiago Mieres, director de Mieres Comercial e Industrial.<\/p>\n

En tanto que Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, dice que “la vacancia que se produjo durante fines de 2008 y 2009 lentamente se fue reduciendo m\u00e1s que nada en los edificios que ofrecen servicios premium. Actualmente notamos que la mayor\u00eda de las empresas piden plantas que oscilan entre los 500 y 800 m2 promedio”.<\/p>\n

Actualmente, la oferta creci\u00f3 por los m2 construidos en los \u00faltimos tiempos y que por cuestiones de la crisis de 2008-2009 gener\u00f3 que muchas empresas se mantengan en sus lugares y esperen cierta recuperaci\u00f3n. “Ahora no hay muchos proyectos nuevos en desarrollo, pero s\u00ed hay algunos en carpeta por parte de desarrolladores que conocen la zona y el mercado. Los que se est\u00e1n terminando de edificar est\u00e1n sobre Fondo de la Legua, Dardo Rocha y uno que est\u00e1 en pleno arranque sobre Sucre esquina Jos\u00e9 Ingenieros. A su vez esperamos la confirmaci\u00f3n oficial para iniciar uno sobre Fondo de la Legua y se estar\u00edan empezando a corto plazo otro en la misma arteria de 12.000 m2 de oficinas de primera clase”, puntualiza Mieres.<\/p>\n

Por su parte, Nicol\u00e1s Attwell, gerente comercial de Attwell Propiedades, destaca que desde fines de 2009 “tuvimos una demanda sostenida y nuestros inversores dieron el visto bueno para la iniciaci\u00f3n de dos fideicomisos de oficinas, la etapa II del Centro Uruguay de 2800 m2 y, la etapa III de 1500 m2. Tambi\u00e9n se culmin\u00f3 la comercializaci\u00f3n del edificio de Jos\u00e9 Ingenieros 3030, con espacios de 55 m2 promedio”.<\/p>\n

\"\"Aunque el partido de San Isidro tiene muchos pedidos de empresas para radicarse, los brokers no creen que haya zonas que puedan crecer o atraer inversiones para esta clase de proyectos. Es que existen restricciones a la hora de las construcciones, ya que el municipio exige muchas trabas y por ende genera desmotivaci\u00f3n a la hora de pensar en proyectos.<\/p>\n

“Todo gira alrededor de lo que se ha desarrollado. Tambi\u00e9n los valores de los terrenos se incrementaron en los \u00faltimos tiempos, algo que juega en contra y, como actualmente no hay terrenos bien ubicados y tener que entregar una cochera cada 27 m2 construidos en edificios de oficinas los hace encarecer m\u00e1s”, explica Weiss.<\/p>\n

Acerca de los precios en San Isidro, se\u00f1ala que en 2009 sufrieron una baja o reacomodamiento como muchos lo llaman. “Aunque la demanda no muestra signos de gran recuperaci\u00f3n, es claro que las expectativas de los propietarios es superior.”<\/p>\n

La rentabilidad de los proyectos es menor que la esperada en el momento en que se concretaron las inversiones, dado que la demanda se encuentra retra\u00edda”, explica Emilio De la Fuente, gerente de D\u00b4Aria Propiedades.<\/p>\n

Agrega que aunque sean inferiores a los pactados en 2009, es dif\u00edcil pensar una recuperaci\u00f3n de los valores a corto plazo, por lo cual la rentabilidad de los emprendimientos de renta se ver\u00e1 afectada en los pr\u00f3ximos meses. “De todos modos, considero que en 2010 y sobre todo a fin de a\u00f1o las rentabilidades ir\u00e1n ascendiendo paulatinamente a medida que decrezca la vacancia.”<\/p>\n

Las empresas que lideran las b\u00fasquedas son diversas, pero prevalecen las tecnol\u00f3gicas, de entretenimientos, las relacionadas con el agro, laboratorios y algunas del \u00e1rea de las finanzas.<\/p>\n

Los valores seg\u00fan las zonas para alquilar oscilan entre 20 y 22 d\u00f3lares en Mart\u00ednez y centro de San Isidro, mientras que sobre Dardo Rocha (esto incluye Fondo de la Legua, Thames, la colectora que va junto a la Panamericana, Lomas de San Isidro, entre otros puntos) var\u00eda de acuerdo con los servicios que posea el edificio entre 16 y 19 d\u00f3lares por metro cuadrado.<\/p>\n

\"\"Ubicaciones <\/strong><\/p>\n

Las empresas que se instalaron en los \u00faltimos tiempos en San Isidro son Hoyts Cinemas, DHL, Natura Cosm\u00e9ticos, Locksley Log\u00edstica, Buhlmann Arg., Fideicomiso San Luis, Medtronic, AGFA, entre otras.<\/p>\n

La mayor\u00eda opt\u00f3 por la descentralizaci\u00f3n y por estar en zonas menos congestionadas de tr\u00e1nsito y cortes de calles o avenidas por las protestas que incluso dificultan la llegada del personal a tiempo a los distintos puestos de trabajo. Pero tambi\u00e9n muchos optaron por estar m\u00e1s cerca de rutas y accesos que van hacia los parques industriales donde tienen sus \u00e1reas de producci\u00f3n o conexiones hacia puertos si son compa\u00f1\u00edas de log\u00edstica o distribuci\u00f3n.<\/p>\n

Tambi\u00e9n en la zona se han priorizado en calles o avenidas m\u00e1s bien c\u00e9ntricas los apto profesionales, donde vivir y trabajar es posible por el tipo de construcci\u00f3n y los amenities que tienen los inmuebles. Al respecto, De la Fuente indica que “\u00e9sta es una clara tendencia hacia abaratar costos de ciertas empresas y, esta modalidad se afianza en San Isidro”.<\/p>\n

Jos\u00e9 Luis Cieri y Bartolom\u00e9 Vedia Olivera.\u00a05 de abril del 2010.
\nPublicado por La Naci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n

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