{"id":6758,"date":"2014-03-31T10:20:28","date_gmt":"2014-03-31T13:20:28","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6758"},"modified":"2014-03-31T14:27:44","modified_gmt":"2014-03-31T17:27:44","slug":"fideicomiso-una-herramienta-indispensable","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/fideicomiso-una-herramienta-indispensable\/","title":{"rendered":"Fideicomiso – Una herramienta indispensable"},"content":{"rendered":"

La importancia de su utilizaci\u00f3n le ha permitido al mercado generar actividad y compensar la disminuci\u00f3n del ritmo despu\u00e9s del cepo. As\u00ed avanzan proyectos de diversa magnitud, con buenos resultados<\/strong><\/p>\n

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Nadie puede ignorar la ca\u00edda del mercado y los dif\u00edciles momentos que atraviesa el sector. Pero tampoco se puede soslayar la vital importancia del segmento de los edificios a estrenar, y el valor que tienen en su conjunto inversores y desarrolladores que hacen girar la rueda del negocio, aunque dista mucho de lo que ha sucedido en Buenos Aires en otros tiempos, no tan lejanos.<\/p>\n

S\u00ed est\u00e1 claro que la ausencia de cr\u00e9dito (o la escas\u00edsima oferta existente) es parte de un problema que se manifiesta con una demanda contenida que espera alg\u00fan d\u00eda que esa alternativa para adquirir el techo propio se vuelva realidad.<\/p>\n

Mientras tanto, en gran medida la fortaleza del sector en estos d\u00edas est\u00e1 vinculada a la generaci\u00f3n de emprendimientos inmobiliarios que se construyen utilizando -en la mayor\u00eda de los casos- la herramienta financiera del fideicomiso.<\/p>\n

En otras \u00e9pocas en d\u00f3lares, ahora en pesos, siempre recurrir a esta alternativa ha dado lugar a impulsar nuevas obras en el target residencial. Esas construcciones que los propietarios abonan en cuotas y en pesos, a veces es la nueva vivienda elegida donde finalmente se mudar\u00e1 o una inversi\u00f3n en ladrillos que luego devuelva una renta. Como sea es un resguardo de capital, para que los ahorros no se volatilicen en el tiempo.<\/p>\n

De modo que el fideicomiso se interpreta como un gran motor que multiplica la realizaci\u00f3n de los proyectos al costo organizado en pesos. Existe de hecho una importante experiencia en estos a\u00f1os de la aplicaci\u00f3n de esta herramienta m\u00e1s all\u00e1 de la magnitud de las obras.<\/p>\n

“En estos momentos en que el mercado financiero genera incertidumbre, la figura del fideicomiso crea un marco ideal para invertir con seguridad y tranquilidad; sumado a que la inversi\u00f3n en inmuebles es siempre la m\u00e1s conveniente en tiempos de crisis, se obtiene un doble plus a la inversi\u00f3n”, explic\u00f3 Mario Korn, presidente de Korn Propiedades.<\/p>\n

El empresario coment\u00f3 adem\u00e1s que “los fiduciantes\/beneficiarios (compradores) buscan participar de los fideicomisos, porque les brinda seguridad jur\u00eddica y sienten mayor respaldo, ya que conocen todos los derechos y las obligaciones que figuran.<\/p>\n

Aqu\u00ed, el administrador (fiduciario) es responsable civil y penal ante cualquier problema que hubiere por fuera del contrato legal, y es el encargado de que se cumplan todas las pautas contractuales”. Los fideicomisos hace mucho tiempo que se proyectan y se manejan en pesos, ya que sus costos (materiales, mano de obra, impuestos, honorarios, excepto el terreno) se efect\u00faan en moneda nacional.<\/p>\n

Miguel Ludmer, director de Interwin, que ha encarado varios emprendimientos de diversa magnitud, detall\u00f3: “Es una herramienta interesante que facilita realizar proyectos al costo. La importancia del fideicomiso reside en la seriedad del administrador fiduciario que es quien le ofrece garant\u00edas al comprador, lo mantiene informado sobre el estado de cuentas de la obra y, sobre todo, vela por la seguridad del emprendimiento arbitrando todos los elementos necesarios para que llegue a su fin en tiempo y forma. Por este motivo, hoy los desarrolladores contratan administradores fiduciarios reconocidos en el mercado para generar confianza y transparencia en las cuentas”.<\/p>\n

Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explic\u00f3: “El motivo de que los fideicomisos sigan activos reside en que la gente invierte en pesos, en cuotas durante varios a\u00f1os, con la expectativa de acceder a un inmueble que cotice en d\u00f3lares y le permita al inversor ganarle a la inflaci\u00f3n y a otras inversiones alternativas. Usa sus pesos, va haciendo aportes peri\u00f3dicos (destinando pesos que muchas veces terminar\u00eda gastando sin saber muy bien en qu\u00e9) y finalmente se capitaliza en un inmueble que mantiene a largo plazo su valor en d\u00f3lares (que es la moneda de referencia del inversor argentino)”.<\/p>\n

AN\u00c1LISIS DEL PRESUPUESTO<\/strong><\/p>\n

Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, asegur\u00f3: “En el armado de los fideicomisos, una etapa de suma importancia es la de presupuestar la obra. Por supuesto que el an\u00e1lisis de todos los temas financieros y econ\u00f3micos est\u00e1 presente en esta etapa as\u00ed como en la definici\u00f3n de la estrategia de pricing (significa definici\u00f3n del objetivo econ\u00f3mico-financiero), que determina cu\u00e1l ser\u00e1 la rentabilidad esperada del emprendimiento y la mejor ecuaci\u00f3n para el cliente”.<\/p>\n

Ante las restricciones cambiarias, la flexibilidad a la hora de aceptar el pago en pesos es una ventaja del fideicomiso. Muy pocos compradores quieren desprenderse de los d\u00f3lares. Sin embargo existe unanimidad respecto de desprenderse de los pesos. Por eso, todos los que trabajan en pesos tienen buenas perspectivas. Muchos, incluso, est\u00e1n estructurando los emprendimientos con 20 cuotas mensuales o m\u00e1s para que con montos de cuotas m\u00e1s chicas puedan adherir m\u00e1s compradores.<\/p>\n

Seg\u00fan la informaci\u00f3n de los operadores consultados, un tema no menor es definir si se est\u00e1 invirtiendo en un fideicomiso abierto o cerrado. La diferencia que se establece entre ambos es que en el primero, el fiduciario celebra con una constructora un contrato llave en mano que se ajusta por alg\u00fan \u00edndice (en general, por el de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n, CAC).<\/p>\n

Por este motivo se limita el crecimiento de los costos m\u00e1s all\u00e1 de la evoluci\u00f3n de la inflaci\u00f3n. En el segundo, los inversores aportan mes a mes s\u00f3lo los gastos propios de la obra y el fee del desarrollador, pero se exponen a tener que abonar adicionales o cuotas extraordinarias si el proyecto sufre incrementos.<\/p>\n

FINANCIACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

El tema es que un emprendimiento en particular puede tener una proporci\u00f3n de gastos distinta a la evoluci\u00f3n del \u00edndice.<\/p>\n

A su vez es importante destacar que con el incremento del d\u00f3lar, los costos en esa moneda pueden bajar por un tiempo, beneficiando al comprador poseedor de d\u00f3lares que paga en pesos. Sin embargo, los fideicomisos son al costo real de la construcci\u00f3n, por lo que no influye la devaluaci\u00f3n, siendo los aportes de obra en pesos y sujetos a los costos de los materiales.<\/p>\n

Tal como coment\u00f3 la directiva de Ocampo Propiedades, “la demanda se interesa en volcar su dinero en ladrillos y el hecho de contar con una operaci\u00f3n realizada a trav\u00e9s de un fideicomiso es una garant\u00eda. La demanda sabe que no existe inversi\u00f3n m\u00e1s segura que la que se coloca en activos inmobiliarios, canalizando de este modo sus excedentes en pesos. As\u00ed puede acceder a una vivienda moderna para vivir o como inversi\u00f3n. La herramienta de los fideicomisos es muy \u00fatil y actualmente en gran medida, porque se han convertido en la casi \u00fanica forma de financiar la compra de una propiedad en el tiempo”.<\/p>\n

Por Karina Salazar<\/strong><\/strong>, S\u00e1bado 1 de marzo de 2014
\npara el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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