{"id":6789,"date":"2014-04-18T12:39:58","date_gmt":"2014-04-18T15:39:58","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6789"},"modified":"2014-04-21T10:13:04","modified_gmt":"2014-04-21T13:13:04","slug":"terrenos-bien-escaso-y-de-dificil-negociacion","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/terrenos-bien-escaso-y-de-dificil-negociacion\/","title":{"rendered":"Terrenos – Bien escaso y de dif\u00edcil negociaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Es todo un desaf\u00edo acercar las partes y acordar precios entre lo que pretenden los propietarios y lo que est\u00e1n dispuestos a pagar los potenciales compradores.<\/strong><\/p>\n

Dentro del mercado inmobiliario, la tierra es un elemento fundamental, decisivo a la hora de generar un buen negocio. Por eso, en un contexto como el actual, parece prioritario revisar el proceso de comercializaci\u00f3n de terrenos urbanos. M\u00e1s espec\u00edficamente, cu\u00e1l es hoy en la ciudad de Buenos Aires el comportamiento de todos los operadores del sector.<\/p>\n

“La tierra, en las grandes capitales del mundo, entre las que se encuentra Buenos Aires, se ha convertido en un bien escaso, cada vez m\u00e1s preciado”, dice Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y actual protesorero de la CIA. Lo confirma Jos\u00e9 Azpiroz Costas, director de Inmobiliaria Bullrich, que asegura: “Es muy dif\u00edcil conseguir terrenos en Capital. Y no hablo de los doble frente, 17 x 40 de fondo, esos casi se extinguieron”. Y por si hiciera falta, Mariano Oppel, titular de la Inmobiliaria Oppel, insiste: “La tierra bien ubicada es un bien hoy casi inexistente, por lo que el proyecto construido sobre uno de ellos resulta irrepetible. As\u00ed, en ciertas zonas, al no haber m\u00e1s tierra disponible comienzan a cotizar como lotes las estaciones de servicio, los garajes, los antiguos PH, los viejos edificios con pocas unidades, que se van comprando de a uno hasta lograr sumar el 100%, del inmueble y poder demoler, dando lugar a un nuevo emprendimiento.<\/p>\n

As\u00ed y todo, Fernando \u00c1lvarez de Celis, director general de Planeamiento del GCBA, informa que seg\u00fan los relevamientos que realizan cada tres meses, la oferta se mantiene estable. “Trimestralmente registramos alrededor de 1400\/1500 ofertas. En diciembre de 2013 se relevaron 1471 ofertas. Algo parecido sucede en lo que hace a cantidad de m2, que mantiene el n\u00famero habitual, en torno de los 700.000 m2 en venta. Incluso aument\u00f3 m\u00ednimamente en el \u00faltimo registro, un 2,8%, para el per\u00edodo mencionado.”<\/p>\n

Tales \u00edndices podr\u00edan indicar que los propietarios de lotes, aun en la incertidumbre que sobrevuela el mercado, est\u00e1n dispuestos a vender y los inversores, a comprar. Algo que Azpiroz Costa avala cuando sostiene no haber percibido “mayores modificaciones entre el a\u00f1o \u00faltimo y el actual”. A ciertos desarrolladores, dice, “la plata en la mano les quema, ni hablar de los pesos. En cuanto aparece una buena parcela se la disputan. Quedarse con terrenos (invertir en tierra) les da tranquilidad. Cuando la inflaci\u00f3n no complique la entrega de materiales y no dispare los precios, cuando las paritarias est\u00e9n finalizadas y las indexaciones no dejen heridos en el camino, ver\u00e1n qu\u00e9 hacer con el lote”.<\/p>\n

“Es que -como bien dice Jorge Toselli- con respecto a la inversi\u00f3n, el segmento terrenos es el que brinda la mayor protecci\u00f3n. Dada su escasez, con el paso del tiempo los lotes se valorizan m\u00e1s que las casas, los locales y departamentos, resultando verdadero refugio del inversor o constructor.” Por suerte, y seg\u00fan el mismo entrevistado, “en la ciudad de Buenos Aires quedan a\u00fan muchas zonas por explotar, con interesantes posibilidades constructivas, tanto comerciales como habitacionales. La elecci\u00f3n del lote es tan importante como la de realizar un buen proyecto que potencie las bondades intr\u00ednsecas de la zona en cuesti\u00f3n. Por eso en barrios en los que s\u00f3lo se ve\u00edan casas bajas, hoy se levantan construcciones con otra fisonom\u00eda, y barrios en un pasado no tan lejano poco poblados se transforman en \u00e1reas densamente habitadas, con mayor concentraci\u00f3n de gente”. Entre esos casos puede mencionarse Caballito y Villa Urquiza, dos barrios que, seg\u00fan \u00c1lvarez de Celis, se cuentan entre los que ofrecen mayor cantidad de m2 de tierra en venta: Nueva Pompeya (5,8%), Villa Urquiza (4,8%), Caballito (4,6%), Flores (4,5%) y Almagro (4,5%). Y tambi\u00e9n entre los que m\u00e1s lotes ofertan: Villa Urquiza (6,5%), Palermo (5,6%), Flores (5,4%), Villa Crespo (5,0%) y Caballito (4,4 por ciento).<\/p>\n

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Para Gonzalo Painceira, gerente de divisi\u00f3n locales y terrenos de Toribio Ach\u00e1val, uno de los desaf\u00edos cotidianos de su \u00e1rea es “encontrar un punto de coincidencia entre lo pretendido por los propietarios y lo que est\u00e1n dispuestos a pagar los potenciales compradores. La ubicaci\u00f3n del bien es determinante. Si el lote se encuentra en una zona de las llamadas premium, por lo general, los due\u00f1os no est\u00e1n predispuestos a aceptar una baja ni a recibir m2 como parte de pago. Son conscientes de que su propiedad es \u00fanica. Por supuesto, el comprador no ignora que le ser\u00e1 muy dif\u00edcil encontrar otro terreno como ese, y las complicaciones son menores”. Judith Sigal, tambi\u00e9n de Toribio Ach\u00e1val, agrega: “Obviamente en situaciones como las que atravesamos hoy se privilegia la compra en ubicaciones consolidadas -Recoleta, Bot\u00e1nico, Belgrano, entre otras-; el desarrollista suele optar por una inversi\u00f3n m\u00e1s segura, aunque el margen de rentabilidad resulte un tanto menor”.<\/p>\n

Painceira y Sigal estiman que el valor de incidencia de un terreno en Recoleta puede rondar entre 1000 y 1200 d\u00f3lares por m2; en Belgrano, cerca de Libertador, entre 750 y 900 d\u00f3lares el m2; en Bot\u00e1nico, entre 800 y 1000 d\u00f3lares por m2.<\/p>\n

Por su parte, el funcionario del GCBA entrevistado asegura: “El precio en d\u00f3lares no disminuy\u00f3 tanto en el \u00faltimo a\u00f1o (4,4%), lo que indica que aun en contextos de modificaci\u00f3n del tipo de cambio (m\u00e1s de 35%) y de contexto macro muy variable, el suelo sigue siendo considerado un valor s\u00f3lido. El promedio general de la ciudad en diciembre de 2013 fue de 1762 d\u00f3lares por m2, y en 2012 era de 1843 el m2”.<\/p>\n

Otro dato interesante, siempre seg\u00fan lo relevado por la Direcci\u00f3n de Planeamiento, es que “las ofertas que se mantienen en el tiempo, en promedio no bajaron los precios respecto de diciembre de 2012; incluso son 5,9% mayores. Esto significa que, aun en terrenos de panel, los precios no bajaron. Eso s\u00ed, la dispersi\u00f3n de valores es mayor: en algunos barrios los lotes aumentaron y en otros disminuyeron de precio. Aunque no hay estad\u00edsticas fehacientes, es de suponer que los precios se mantienen en las zonas del \u00e1rea central, eje norte de la ciudad”.<\/p>\n

Los empresarios consultados coincidieron en que es complejo hablar de incidencias y dar una \u00fanica cifra. “Es como querer determinar cu\u00e1l es el precio de un auto. Depende de qu\u00e9 auto sea”, afirma Azpiroz Costa y arriesga: “La incidencia est\u00e1 alrededor del 25%. Puede ser superior (30%) seg\u00fan la ubicaci\u00f3n, o algo menor (20%) siguiendo la misma tesitura. Si el terreno es s\u00faper puede alcanzar el 35%. Para que quede claro, “en Paraguay y Laprida la incidencia ronda los 800 d\u00f3lares; en Arenales y Uriburu, 1000 d\u00f3lares; en Callao y Vicente L\u00f3pez, 1500 d\u00f3lares, y en Scalabrini Ortiz y Costa Rica, 800 d\u00f3lares.”<\/p>\n

Respecto de qu\u00e9 porcentaje del precio puede cobrar el vendedor en ladrillos, puede ser de hasta un 40%, no m\u00e1s. Parte lo cobra en d\u00f3lares y el 40% en m2 que se reservar\u00e1 de la obra y luego podr\u00e1 vender o alquilar. Es que el mercado inmobiliario, como dice Mariano Oppel, “es a largo plazo. La coyuntura cambiar\u00e1 y el que se quede con un m2 siempre podr\u00e1 comprar otro; el que se quede con su equivalente en d\u00f3lares, no”.<\/p>\n

Bajo la lupa<\/strong><\/p>\n

Las variables frente a uno de los segmentos m\u00e1s importantes del mercado; dispersi\u00f3n de valores<\/p>\n

1- Irrepetible:<\/strong> “La tierra bien ubicada es un bien hoy casi inexistente, y un proyecto construido sobre uno de ellos resulta irrepetible” .<\/p>\n

2- A futuro:<\/strong> “Quedan en la ciudad zonas por explorar con muchas posibilidades de construir”.<\/p>\n

3- Diversidad:<\/strong> “La dispersi\u00f3n de valores es mayor: en algunos barrios, los lotes aumentaron y en otros bajaron de precio”.<\/p>\n

4- Precios:<\/strong> “En estos tiempos parece dif\u00edcil hablar de incidencias y determinar una \u00fanica cifra”..<\/p>\n

Por Paula G\u00f3mez<\/strong><\/strong>, S\u00e1bado 22 de marzo de 2014
\npara el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Es todo un desaf\u00edo acercar las partes y acordar precios entre lo que pretenden los propietarios y lo que est\u00e1n dispuestos a pagar los potenciales compradores. Dentro del mercado inmobiliario, la tierra es un elemento fundamental, decisivo a la hora de generar un buen negocio. Por eso, en un contexto como el actual, parece prioritario … <\/p>\n

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