{"id":6801,"date":"2014-04-25T13:00:12","date_gmt":"2014-04-25T16:00:12","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6801"},"modified":"2014-04-28T08:32:18","modified_gmt":"2014-04-28T11:32:18","slug":"nueva-york-altisima-demanda","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/nueva-york-altisima-demanda\/","title":{"rendered":"Nueva York – Alt\u00edsima demanda"},"content":{"rendered":"

Comprar o alquilar en Manhattan no es nada sencillo, por esa raz\u00f3n surgen nuevas zonas que los j\u00f3venes las eligen para vivir, como Williamsburg o Astoria.<\/strong><\/p>\n

New York, New York, I want to wake up in a city that never sleeps<\/em>… La canci\u00f3n en la inigualable versi\u00f3n de Frankie, dedicada a esa ciudad \u00fanica, deslumbrante, por momentos delirante, intensa, tambi\u00e9n vanguardista y sofisticada a la vez, que fascina y enamora, es adem\u00e1s el coraz\u00f3n mismo del Real Estate internacional. En verdad, Manhattan. \u00a1Qu\u00e9 buen nombre para la mejor isla democr\u00e1tica de Am\u00e9rica! -la defini\u00f3 nada menos que el poeta norteamericano Walt Whitman- ha dejado atr\u00e1s tal (como era de prever) esos momentos dif\u00edciles de la crisis internacional y el Real Estate est\u00e1 en un momento de fuerte crecimiento, donde la demanda es enorme y la oferta, muy limitada. Comprar para vivir, para invertir, con un tr\u00e1fico intenso de operaciones para una demanda que se calcula en un 60% de clientes locales y el resto, compuesta por interesados de diversa procedencia fuera de Estados Unidos.<\/p>\n

En di\u00e1logo telef\u00f3nico con Jacky Teplitzky, de la firma Douglas Elliman, una de las referentes m\u00e1s destacadas del Real Estate neoyorquino, comenta: “Hay que entender que la demanda es superior a la oferta porque adem\u00e1s nos referimos a la isla de Manhattan, rodeada de agua, superlimitada. En verdad es un problema contar con esa b\u00fasqueda tan intensa frente a lo que se puede ofrecer tanto a los extranjeros como al mercado local”.<\/p>\n

Se refiere tambi\u00e9n “a una demanda que cada a\u00f1o surge en mayo y que agrupa a aquellos estudiantes que est\u00e1n por graduarse, que buscan trabajo y que su destino es Nueva York, la capital financiera del mundo, la de bufetes de abogados. Y mucho m\u00e1s. En verdad, todos quieren mudarse a NY: vienen aqu\u00ed a comprar o alquilar, pero en las dos categor\u00edas hay escasez de oferta. Aqu\u00ed, el 90% del mercado est\u00e1 constituido por departamentos, no casas. Pero el 70% de las unidades para vender en Nueva York son coops y el 30%, condominios”. \u00bfQu\u00e9 son los coops? Edificios m\u00e1s bien antiguos, cl\u00e1sicos. Los compradores de esos inmuebles tienen acciones del edificio, pero de una cuotaparte en el porcentaje que represente la unidad elegida.<\/p>\n

Dice Jacky Teplitzky que “para los extranjeros es muy dif\u00edcil comprar en esos edificios, que habilitar\u00e1 una junta de directivos si aprueban al potencial comprador. La mayor\u00eda de estos edificios tienen como requisito que la persona que compra debe vivir en el edificio adem\u00e1s de mostrar ingresos, declaraci\u00f3n de renta y cuenta corriente en Estados Unidos”. Quienes no pueden adquirir unidades en los coops buscan condominios que son mucho m\u00e1s caros y escasos. La oferta de los coops incluye estudios de 40 m2, pero tambi\u00e9n otros m\u00e1s amplios de entre 300\/400 m2. Seg\u00fan la categor\u00eda, el valor medio de los studios alcanza los 375.000 d\u00f3lares; los de un dormitorio, 595.000; los de dos dormitorios, 1.200.000, y los de 3 dormitorios, 2.000.050 d\u00f3lares. Hay de variada superficie y precios, m\u00e1s accesibles que los condominios. En los edificios permiten alquilar por un a\u00f1o; son muy pocos los que superan ese per\u00edodo.<\/p>\n

En cambio, en el caso de los condominios, los studios en esos edificios cotizan 560.000 d\u00f3lares; los departamentos de un dormitorio, 899.000; los de dos dormitorios, 1.825.000, y los de tres, 3.200.000 d\u00f3lares. En el caso que se pretenda acceder a un cr\u00e9dito hay que declarar que se percibe un ingreso, qu\u00e9 trabajo tiene en Estados Unidos y cu\u00e1nto gana. En el caso de ser otorgado se recibe el 75% del valor de la propiedad a pagar a 30 a\u00f1os.<\/p>\n

Valores que suben<\/strong><\/p>\n

“Los precios y la demanda de los coops condominios se impulsan por encima de los niveles registrados en la primavera de 2008, cuando los precios alcanzaron su m\u00e1ximo nivel. Ahora, los departamentos en venta son escasos y los precios comenzaron a subir tanto para los nuevos desarrollos como para las reventas en los edificios antiguos”, explica Alejandro Schuff, gerente de mercado internacional de Soldati. Schuff detalla: “Una persistente falta de inventario de condominios con tasas de absorci\u00f3n cada vez m\u00e1s r\u00e1pidas result\u00f3 un r\u00e9cord de ventas para los nuevos condominios que salieron al mercado a partir de 2013. Por lo que a pesar de la suba de las tasas de inter\u00e9s se puede esperar que 2014 ser\u00e1 otro a\u00f1o de ritmo r\u00e1pido de ventas de nuevos desarrollos en Manhattan, con una marcada afluencia de compradores extranjeros y en efectivo”.<\/p>\n

Schuff comenta que seg\u00fan The Wall Street Journal, el valor promedio para un condominio fue de 1.460.000 d\u00f3lares y 725.000 d\u00f3lares para un coop en Manhattan, seg\u00fan las cifras del primer trimestre de este a\u00f1o. “Sin duda, el aumento en el promedio de precios se puede atribuir a los cierres de departamentos caros en los nuevos desarrollos de condominios y a compradores demandando propiedades de lujo”, a\u00f1ade. El impulso ascendente es tambi\u00e9n una respuesta a un s\u00f3lido crecimiento del empleo en la ciudad de Nueva York en 2013, adem\u00e1s tambi\u00e9n el efecto riqueza en relaci\u00f3n con el mercado de valores y especialmente la percepci\u00f3n global que atrae inversores del mundo entero, como un destino seguro para sus inversiones. Comenta Schuff que “Manhattan es y seguir\u00e1 siendo la capital de mundo, concentrando en sus escasos 59,5 km2 todos los atractivos de una ciudad sin igual. Los excedentes de liquidez de otras regiones siempre ser\u00e1n seducidos por una ciudad irrepetible, y que por lo mismo genera un mercado inmobiliario cuasi blindado”.<\/p>\n

Por esto la conocida m\u00e1xima en el Real Estate de location, location, location, en Manhattan, resulta ser particularmente cierta. Por el solo hecho de encontrarse en Manhattan, los bienes ra\u00edces de esta ciudad son una de las inversiones m\u00e1s seguras y codiciadas en el mundo.<\/p>\n

“Invertir en un departamento en un barrio emergente de Manhattan, como el distrito financiero, Harlem o los tramos m\u00e1s occidentales de Midtown West, puede ser un movimiento m\u00e1s agresivo que la compra de un departamento en el Upper East Side o un condominio en Greenwich Village, pero indudablemente cualquier departamento en Manhattan conservar\u00e1 o aumentar\u00e1 su valor.”<\/p>\n

Famosos que marcan el rumbo<\/strong><\/p>\n

La escasez de espacios para comprar propiedades inevitablemente marca el rumbo de nuevas zonas que se ampl\u00edan. Cuenta Teplitzky que el \u00e1rea de la calle 25 hacia el sur se ha puesto de moda y a la gente le gusta vivir all\u00ed. “Es m\u00e1s cool, sigue a las estrellas de cine. Por ejemplo, Nicole Kidman compr\u00f3 all\u00ed, entre otros famosos. La parte sur de la ciudad es novedad. Con respecto a los terrenos son pr\u00e1cticamente inexistentes. S\u00f3lo se pueden tirar abajo algunos edificios para empezar de nuevo. Aunque la mayor\u00eda no se puede derribar. Hay que reciclarlos, reformarlos. Si se derrumba un edificio tambi\u00e9n se adquiere el terreno de al lado, pero en muchos casos la fachada hay que mantenerla. Todo depende de la zona. Hay sectores que se pueden tirar abajo, pero el frente debe mantenerse o la opci\u00f3n es construir exactamente como eran antes. Comprar edificios de oficinas o edificios de alquiler para vivienda para estudiantes es caro. Cerca de la Universidad de Columbia, en el Upper West Side se advierte un poco m\u00e1s de expansi\u00f3n y la misma universidad adquiere edificios para estudiantes. El Soho est\u00e1 car\u00edsimo, pero surgen nuevas tendencias fuera de Manhattan, en Brooklyn o Queens” Y a\u00f1ade: Como la demanda es tan fuerte, ahora Brooklyn est\u00e1 tan cara como Manhattan; asoman zonas como Williamsburg, independiente, muy cool para la gente joven, del otro lado del r\u00edo, con vistas muy atractivas, pero casi toda cara como Manhattan. La mayor\u00eda de la gente de Brooklyn o Queens trabaja en Manhattan, pero son \u00e1reas donde con el metro se llega con facilidad en 30\/20 minutos.” Para Teplitzky otra zona como Astoria ha comenzado a crecer. “Es m\u00e1s conocida por inmigrantes, un \u00e1rea donde vive la gente joven porque tiene variedad de restaurantes, transporte, buenos cafecitos, muy de moda. En Williamsburg todos alquilaban, pero ahora la gente lo elige para comprar, con valores de entre 20 y 40% menos de otras zonas”. Nueva York es donde la mayor\u00eda de la gente elige vivir. “Este mercado es muy estable, con alta concentraci\u00f3n de poder adquisitivo, mucho m\u00e1s que el resto de Estados Unidos. Hay familias que han vivido por generaciones all\u00ed y as\u00ed ser\u00e1 para los que vendr\u00e1n”, concluy\u00f3 la experta.<\/p>\n

La gran Manzana<\/strong><\/p>\n

Este mercado es un permanente im\u00e1n para los inversores<\/strong><\/p>\n