{"id":6815,"date":"2014-05-02T09:04:25","date_gmt":"2014-05-02T12:04:25","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=6815"},"modified":"2014-05-02T11:03:40","modified_gmt":"2014-05-02T14:03:40","slug":"resguardar-el-capital-y-obtener-renta","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/resguardar-el-capital-y-obtener-renta\/","title":{"rendered":"Resguardar el capital y obtener renta"},"content":{"rendered":"

El crecimiento del parque automotor y las normas de estacionamiento impuestas por el GCBA impulsan la oferta de cocheras; valores seg\u00fan los barrios.<\/strong><\/p>\n

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La vida moderna, con sus exigencias diarias, insta a valorar el tiempo como el oro. Se entiende que el trabajador, por ejemplo, no puede perder muchos minutos en buscar un estacionamiento a la hora de ir a su lugar de tareas, lo que padece en forma cotidiana en las grandes ciudades. Crece de forma notable el parque automotor a\u00f1o tras a\u00f1o; en el caso de la Capital Federal, cada vez con mayores restricciones para estacionar, aun en los barrios alejados del Centro y localidades densamente pobladas del Gran Buenos Aires. Se suma adem\u00e1s el crecimiento de la superficie edificada y la reducci\u00f3n de lugares habilitados para estacionar en espacios p\u00fablicos. Lo que llev\u00f3, incluso, a las autoridades de varios municipios del conurbano a establecer la obligatoriedad de construir tantas cocheras como departamentos en cada nuevo edificio.<\/p>\n

Por esto, el mercado de las cocheras contin\u00faa en movimiento. De hecho, “las vicisitudes econ\u00f3micas que hace unos meses estamos atravesando inst\u00f3 a muchos de los peque\u00f1os o nuevos inversores a que apuesten por ladrillos, y una de las opciones m\u00e1s demandadas son las cocheras, al 100% en pesos y en cuotas que se adaptan a todos los p\u00fablicos”, sostiene el desarrollador Andr\u00e9s Balestrini, de Parking Privado Quilmes.<\/p>\n

Invertir en tiempo<\/strong><\/p>\n

Con la peatonalizaci\u00f3n llevada adelante por el GCBA en la zona del microcentro se restringe cada vez m\u00e1s el uso del autom\u00f3vil en esa \u00e1rea de la ciudad, obligando a las personas que utilizan el veh\u00edculo para ir a trabajar a buscar estacionamientos en lugares cercanos a estaciones del ferrocarril o de subte, valorizando as\u00ed esos sectores.<\/p>\n

A esta situaci\u00f3n “se le suma la sanci\u00f3n en la Legislatura porte\u00f1a de la nueva ley de estacionamiento medido y reordenamiento de tr\u00e1nsito, que comenzar\u00e1 a aplicarse este a\u00f1o”, dice Alberto S\u00facari, director de Ecocheras. Y agrega: “En algunos barrios se pagar\u00e1 de 6 a 16 pesos la hora para poder dejar el autom\u00f3vil en la calle”.<\/p>\n

En relaci\u00f3n con los valores de alquiler tanto en las playas de estacionamiento como en las cocheras, Fernando Ledo, gerente comercial de Inmobiliaria Bullrich, comenta: “Se ajustan entre dos a tres veces por a\u00f1o, seg\u00fan la c\u00e1mara que rige al sector, con lo que acompa\u00f1an tanto la suba de costos como de los aumentos conseguidos por las paritarias laborales, lo que otorga una curva interesante para la inversi\u00f3n”.<\/p>\n

En el macrocentro hoy cuesta entre 20 y 30 pesos la hora, y de 45 a 100 pesos la estada, seg\u00fan sea un coche o una camioneta.<\/p>\n

Este escenario favorece el desarrollo de nuevos emprendimientos de cocheras en distintos barrios, teniendo en cuenta que quienes inviertan en estos proyectos pueden optar por su uso o bien alquilarla a un tercero o asignar las unidades a un pool de renta de estacionamiento por hora. El rendimiento del garaje por hora es un negocio conservador, donde lo importante es la permanencia en el tiempo, el flujo constante de caja y la valorizaci\u00f3n del bien que acompa\u00f1a a la inflaci\u00f3n. Desde este enfoque, Juan Manuel Balestrini, socio fundador de la firma desarrolladora Well Park, cree que “muchos de los numerosos garajes de planta baja y primer piso que no cambian su destino es porque est\u00e1n satisfechos con sus ganancias, del mismo modo que los valores por hora y estada que seguir\u00e1n subiendo”, Destaca: “Un buen control de acceso y c\u00e1maras monitoreadas son fundamentales para el trabajo diario”.<\/p>\n

La inversi\u00f3n que se puede realizar para un desarrollo importante y bien ubicado ronda los 3 millones de d\u00f3lares, incluido el costo de la tierra y la construcci\u00f3n. Lo que cuenta con bajo costo es el mantenimiento del edificio. Para Tom\u00e1s O’Keefe, “el riesgo comercial es m\u00ednimo”, lo que a su vez, para el responsable de la Divisi\u00f3n Emprendimientos de la Inmobiliaria O’Keefe “se trata de una inversi\u00f3n segura a futuro, ya que la renta est\u00e1 asegurada por el crecimiento constante del parque automotor”.<\/p>\n

Seg\u00fan un estudio del GCBA, en la city porte\u00f1a se encuentran 112.463 garajes privados, distribuidos en forma homog\u00e9nea en los barrios de perfil residencial. En cambio, los garajes comerciales, que son 2778, se concentran en el Centro, siendo el de Balvanera el que m\u00e1s tiene. En referencia a esto, Juan Manuel Balestrini manifiesta: “Son pocos para los 273.008 edificios de vivienda con que cuenta la ciudad”. Por consecuencia, el mismo desarrollador adelanta: “En Well Park estamos estudiando un modelo de estacionamiento con ascensor automatizado para los barrios m\u00e1s centrales, donde ya no quedan terrenos como Barrio Norte y Recoleta, entre otros”.<\/p>\n

Es para tener en cuenta la tendencia alcista del precio del estacionamiento, un fen\u00f3meno mundial que acompa\u00f1a al uso del autom\u00f3vil masivamente y la din\u00e1mica de crecimiento de las ciudades. Otro dato interesante es lo que pasa en Jap\u00f3n, donde para comprar un auto hay que presentar documentaci\u00f3n que uno antes adquiri\u00f3 una cochera.<\/p>\n

Cotizaciones<\/strong><\/p>\n

En Belgrano, la mayor oferta de cocheras se encuentra de Cabildo hacia Cramer, con valores de 22.500 a 26.000 d\u00f3lares por unidad. Por ejemplo, Ecocheras ofrece espacios en Vuelta de Obligado, entre Blanco Encalada y avenida Monroe, “con una inversi\u00f3n de 225.000 pesos, que se pueden pagar al contado o 40% en efectivo y el resto financiado en 12 cuotas, ajustables por el \u00edndice CAC. Zona donde el costo del alquiler ronda los 1000 pesos mensuales”, refiere Alberto S\u00facari.<\/p>\n

Por Palermo, con escasa oferta y constante demanda, los alquileres ya treparon a los 1800 pesos mensuales. Consigna Fernando Ledo: “En nuevos emprendimientos, Bullrich comercializa unidades a 39.000 d\u00f3lares y en Las Ca\u00f1itas, a 40.000 d\u00f3lares”. En Recoleta los valores oscilan entre 25.000 y 30.000 d\u00f3lares.<\/p>\n

Otros sectores muy buscados por los inversores son los barrios de Once, Balvanera y Almagro, donde se ofrecen a la venta entre los 15.000 y 22.000 d\u00f3lares, mientras que los alquileres rondan los 1200 pesos. En la avenida C\u00f3rdoba y Medrano, Ecocheras presenta un nuevo emprendimiento con cocheras a partir de 220.000 pesos, a pagar 30% al contado y el saldo en 12 cuotas, ajustables por el \u00edndice CAC. En el microcentro los valores promedian los 25.000 d\u00f3lares, aunque la Inmobiliaria Bullrich comercializa cocheras en el sector del Paseo La Plaza de 32.000 a 35.000 d\u00f3lares, y Well Park, en sus desarrollos, las vende entre 120.000 y 150.000 pesos, con alquileres desde 800 pesos.<\/p>\n

En el conurbano, seg\u00fan Tom\u00e1s O’Keefe, “los valores de las nuevas unidades promedian los 145.000 pesos y los alquileres var\u00edan entre 750 y 900 pesos mensuales”, las que se adquieren por fideicomiso al costo..<\/p>\n

Por Juan Manuel Raimundo<\/strong><\/strong>, S\u00e1bado 5 de abril de 2014
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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