{"id":7232,"date":"2014-11-24T09:03:02","date_gmt":"2014-11-24T12:03:02","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7232"},"modified":"2014-11-25T08:40:28","modified_gmt":"2014-11-25T11:40:28","slug":"punto-de-partida-de-todo-proyecto-2","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/punto-de-partida-de-todo-proyecto-2\/","title":{"rendered":"Punto de partida de todo proyecto"},"content":{"rendered":"

Los terrenos bien ubicados son objeto de deseo de todo inversor\/desarrollador; posicionarse en lotes, una de las mejores opciones m\u00e1s all\u00e1 de la coyuntura.<\/strong><\/p>\n

Son el punto de partida de cualquier negocio inmobiliario y seguramente el rubro m\u00e1s buscado por developers e inversores. \u00bfLa raz\u00f3n? Porque posicionarse en tierra significa pensar en el futuro. Y es -como dicen los brokers- la inversi\u00f3n m\u00e1s buscada, que garantiza una buena rentabilidad. Pero la coyuntura hace de las suyas y afecta las decisiones de la demanda. Seg\u00fan Gonzalo Panceira, gerente de la Divisi\u00f3n Terrenos de Toribio Ach\u00e1val, “en el primer semestre de este a\u00f1o se registr\u00f3 una fuerte demanda de terrenos, que experiment\u00f3 un leve retroceso luego del conflicto con los holdouts. Esta fuerte demanda sin embargo tiene sus particularidades, ya que se presenta mucho m\u00e1s selectiva y tiende a concentrarse en ubicaciones consideradas premium. En la actualidad, en el segmento de los terrenos se cumple m\u00e1s que nunca una de las reglas m\u00e1s conocidas del Real Estate: location, location, location”. Agrega adem\u00e1s que si se compara los valores de incidencia actuales con los existentes en 2012 se observa que en las ubicaciones premium, los valores no bajaron, mientras que en otras se observa una baja que oscila entre el 10 y 18%. Sin embargo, los compradores se focalizan en las zonas premium privilegiando la seguridad del negocio, aunque esta determinaci\u00f3n signifique resignar algo de rentabilidad.<\/p>\n

–\u00bfC\u00f3mo abonan los terrenos con m2?<\/p>\n

–“Las compraventas de terrenos se acuerdan en d\u00f3lares billete, ya que los vendedores, salvo contadas excepciones, no aceptan vender en pesos. Los compradores, por lo general, ofertan como parte de pago la entrega de m2 en la obra a desarrollar en el terreno o m2 terminados en otro desarrollo. Si la oferta contempla la entrega de m2, en la negociaci\u00f3n los vendedores se muestran reticentes a bajar el valor del terreno; como contrapartida si la oferta es en efectivo se muestran m\u00e1s permeables a convalidar una leve baja del valor.”<\/p>\n

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria y prosecretario de la C\u00e1mara Inmobiliaria, coment\u00f3 que “la adquisici\u00f3n de un terreno en Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Palermo, es decir, todo el corredor norte, parece una tarea imposible por los valores que solicitan los vendedores. Esta es una de las pocas causas por las que se realizan muy escasas operaciones de lotes, dado que los desarrolladores no est\u00e1n dispuestos a pagar m\u00e1s de 1000\/1100 d\u00f3lares el m2 a construir. Caso contrario se pone en serio riesgo la rentabilidad del proyecto”. Explica adem\u00e1s que “hay que tener en cuenta que en una obra de 3500\/4000 m2 de obra, muchos no se computan como metros vendibles. Si se abona algo m\u00e1s, la rentabilidad deja de ser atractiva, pues a la hora de vender habr\u00e1 que ajustar el valor hasta cubrir los costos y la ganancia esperada de la operaci\u00f3n”. Y agrega: “Por esa raz\u00f3n las grandes empresas se est\u00e1n volcando a barrios como Caballito, Villa Crespo o Almagro, donde hay m\u00e1s probabilidad de conseguir un lote de doble frente (18 metros), con una incidencia relativa cierta de alrededor de 700\/800 d\u00f3lares el m2”. Y recuerda que una obra iniciada ahora se escriturar\u00e1 dentro de 2 a\u00f1os en un contexto diferente y seguramente en un clima de negocios distinto al actual.<\/p>\n

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Los lotes, siempre un im\u00e1n para los negocios inmobiliarios. FOTO: Santiago Filipuzzi<\/figcaption><\/figure>\n

A la hora de analizar este segmento vital del mercado no queda duda de que los terrenos son tan atractivos como siempre. Para Jos\u00e9 Azpiroz Costa, director de Bullrich, “son cada vez m\u00e1s interesantes y no tienen reposici\u00f3n. Una vez que se vendi\u00f3 desaparece del mercado para siempre”. Aporta datos que ayudan a comprender lo que sucedi\u00f3 con este segmento: “En la ciudad de Buenos Aires, en los \u00faltimos 10 a\u00f1os se vendieron 2600 terrenos y se edificaron 14.000.000 de m2. La inversi\u00f3n que movi\u00f3 el sector casi alcanza los 20.000 millones de d\u00f3lares. Esta tremenda inversi\u00f3n se fren\u00f3 bruscamente a partir del cepo. La cantidad de permisos cayeron, en gran medida por la desconfianza de la gente ante la situaci\u00f3n econ\u00f3mica. Sin embargo, con que se deje cierta libertad y aparezca un poco el cr\u00e9dito, la construcci\u00f3n tendr\u00e1 otro empuje. Hoy, como est\u00e1n las cosas, parece imposible.<\/p>\n

-\u00bfQu\u00e9 pasa con los propietarios de los terrenos?<\/p>\n

–Azpiroz Costa dice que “mientras no haya necesidad de venta, urgido por el enfriamiento de la econom\u00eda, los valores no sufrir\u00e1n mermas. Si la econom\u00eda se sigue debilitando y el proceso se desacelera se agravar\u00e1, y los valores como en cualquier mercado se tendr\u00e1n que ajustar”. Agrega que “respecto de la oferta de terrenos buenos no existe (casi) porque la mayor\u00eda se vendi\u00f3. Los que a\u00fan no se vendieron, sus due\u00f1os esperan que mejore el panorama econ\u00f3mico para tomar la mejor decisi\u00f3n. La demanda busca terrenos tambi\u00e9n a la espera de mejores momentos y a su vez contar con materia prima para arrancar con las obras”. El directivo analiza otro aspecto: la ubicaci\u00f3n. “Entre las mejores figura Libertador desde el puente hasta General Paz que a\u00fan tiene terrenos. Son pocos. Pero los propietarios piden por ellos incidencias altas. Es cierto que esa zona tiene un desarrollo importante. Va m\u00e1s all\u00e1 de una moda. Es una realidad. Los developers tratan de comprar todo terreno bien ubicado en Flores, Almagro, Caballito, Villa Urquiza, N\u00fa\u00f1ez, Belgrano, Coghlan, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Bot\u00e1nico. Aunque cuesta mucho. Quienes tienen espalda no quieren atarse a plazos puestos por los vendedores. Si hay flexibilidad por parte del vendedor se ofrece una parte al contado, que no es peque\u00f1a. Y el resto se abona con m2 en el mismo lugar o en otro edificio alternativo terminado”.<\/p>\n

Para Dami\u00e1n Tabakman, arquitecto y consultor en negocios inmobiliarios, lo que sucede con el segmento premium es que los terrenos no bajaron de precio en d\u00f3lares blue y existen transacciones cash, incluso grandes, aunque tambi\u00e9n hay canjes por m2. “Cuando aparece en el mercado oferta de la mejor tierra en sitios inmejorables, siempre encuentra compradores. De hecho, las \u00e9pocas de crisis como \u00e9sta son ideales para adquirir estos activos. Tambi\u00e9n es buena \u00e9poca para construir en zonas caras. Los desarrolladores piensan que el precio del proyecto terminado tampoco baj\u00f3, pero el costo de construcci\u00f3n en pesos s\u00ed cay\u00f3 (tambi\u00e9n al blue), y para un proyecto que se inicie ahora, el d\u00f3lar promedio a lo largo de la obra ser\u00e1 m\u00e1s alto aun en t\u00e9rminos reales, de modo que la rentabilidad deber\u00eda ser buena. Esto aplica para los que est\u00e1n convencidos de que habr\u00e1 un cambio de ciclo y que para ese momento convendr\u00e1 tener proyectos terminados de calidad”. A\u00f1ade que “los inversores m\u00e1s sofisticados siempre se lanzan a construir cuando en d\u00f3lares cuesta menos, para aprovechar a vender cuando la econom\u00eda se recupera. En este segmento s\u00f3lo se ven transacciones generadas por quienes necesitan vender terrenos aun en este mal momento. Los que pueden esperar, lo hacen.” Explica adem\u00e1s que “en los barrios de clase media existen oportunidades sobre avenidas, en zonas accesibles, para construir obras de renta para alquilar, de unidades chicas, con locales en planta baja y cocheras subterr\u00e1neas. Entornos de universidades y zonas comerciales, las m\u00e1s buscadas. Los que tienen estos terrenos dif\u00edcilmente puedan venderlos cash. Tienen que tomar m2, participar en el negocio y darle plazo al desarrollador para que arme el caso y organice su fondeo asumiendo que la preventa en pozo viene muy lenta”.<\/p>\n

Por Adriana B. Anzillotti<\/strong>,<\/strong> S\u00e1bado 1 de noviembre de 2014
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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